京南馨苑销售方案.doc

石家庄乾荣房地产开发有限公司高碑店乾荣世纪花园2期京南馨苑销售方案一、 项目概况1、项目区位项目位于高碑店市西大街96号，112线与西大街交叉口，老化肥院内。西有京昆高速“高碑店出口”，距本项目5公里的距离，北有廊涿高速“涿州南高碑店出口”，东有京港澳高速“高碑店出口”，京石高速铁路2012年竣工通车，高碑店设站，从北京到高碑店仅仅20分钟。原京广铁路线高碑店站在设站之处就是二级火车站，现在重新修建在即，距离本项目就1.5公里之遥。本项目北邻112国道，据107国道1.5公里。其他近距离公交车在112国道穿梭，涞水-高碑店，易县高碑店，7路公交等很方便。2、项目经济指标、建设用地性质：居住用地。建设用地规模：110亩，其中二期70亩。、建设用地规划控制指标： 住宅：建筑密度不大于22%，容积率不大于2.48。 绿地率不小于30%。、公用设施配置：地下车位400个、地上车位350个、3500平米幼儿园及物业用楼一座。3、项目环境 项目位于高碑店老城区，周边有撞河小学、回民小学、和平医院、超市、加油站等，市政生活配套设施比较完善。 高碑店市是经国务院批准的对外开放城市，位于河北省中部，地处北京、天津、保定三角腹地，总面积672平方公里，人口57万，是环京、津经济圈的主要市县之一。高碑店市工业基础雄厚，拥有汽车制造、食品加工、箱包加工、炉具铸造、建筑建材五大支柱产业，建成铸造、风机、水泥、化工、建材、炉具、工艺美术、箱包等八大企业集团，基本形成了完整的工业体系和特色经济框架。 高碑店市商贸发达，现有商业服务网点46个，集贸市场31个，商品品种齐全，货源充足，白沟市场闻名海内外。高碑店市辖5乡5镇个办事处，分别为和平办事处东盛办事处军城办事处北城办事处白沟镇泗庄镇方官镇新城镇辛立庄镇东马营乡辛桥乡张六庄乡肖官营乡梁家营乡共442个行政村。总人口57万人。4、市场环境目前高碑店在售楼盘有锦绣华庭、公元大道、中铁建安国际公寓、毕加索花园、华夏庄园、金阳佳苑、富泰城、一栋洋房、祥瑞家园、天阔第一城等十多个楼盘，总销售面积在260万平米左右，总套数在9000套以上。高碑店有16万多个家庭，城镇化率接近50%,还有很多农村青年准备在城市定居市场需求旺盛。市场供给仅占城镇家庭户数的11%左右。居民家庭月收入在3000元以上，贷款买房者月供占总收入的30%左右。婚房、改善性需求用房是买房客户的主体，另外由于离北京较近，房价和生活成本悬殊较大，也有不少北京人将这里定位为养老居住地的又一种选择。以开盘的楼盘，销售大多非常火爆，间接印证了供需之间车关系。高碑店房地产市场需求，销售市场和开发商的促销手段等特征，已明显是卖方为主导的市场格局。高碑店房价在2700元到5100元之间，主要从地段、环境、品质、产品等多种因素的影响，不同地段、不同产品结构的差异，形成了各种差异化的楼盘特征，这也让不同家庭收入的买房人都能找到符合自己需求的新房。二、 市场定位1、产品定位项目定位在中等收入家庭为主，户型配比以7990平米小户型两室两厅一卫为主体，配以少量50多平米一室一厅一卫和100多平米三室两厅一卫户型为辅。户型多达23多种，59一室，80-90二室，95110三室 南北通透，户型均好。建筑格调为法兰西欧洲文艺复兴时期法兰西建筑风格，独特的盔顶设计，严谨整洁的外立面，彰显庄重典雅，精致浪漫的惬意生活。所有户型体现均好性，做到充分利用面积。建筑层高2.9米，净高2.75米。小区规划有4栋18层高层，8栋11层小高层。大型会所含幼儿园一座。采用地暖供热，安装有楼宇对讲、宽带入户、电话入户、有线电视入户、社区智能安防监控等系统，内部配套设施完善。社区强调绿化与休闲景观设施的规划，设有4个休闲广场、1个休闲健身区、8个休闲凉亭、4个长廊，绿化带内设有5个休闲景观甬道、3个独立花坛。绿化采用高低错落的立体园林格局，在5横5纵内部道路上，种植不同品种的大型乔木品种，错落有致的四季花朵与灌木相呼应，同时配以大面积的绿色草地，让人有置身在公园之中的感觉。社区8000平米的主题休闲风情商业街，不但能满足社区的生活需求，同时能覆盖到整个桥西各个生活区。商业街严格按国际惯例进行业态配比，涵盖购物、餐饮、休闲、娱乐 、文化等多个行业，满足现代社会个性消费的多种消费需求。2、客户定位项目定位在中低收人家庭及年轻人初次置业的婚房为主体。客户类型有：县城适婚年龄的青年县企业年轻职工私营业主中学生陪读家庭进城务工人员改善性需求家庭三、 营销策略1、营销主题由于高层建筑建筑密度较小，道路与绿化相对较大。项目的独体优势在于建筑体量大总绿化面积较大，因此一期以世纪公园作为项目的核心卖点，用以体现家在公园中，公园中有个家.二期充分挖掘地块位于几条高速与国道之间，从从车程上分析，距离北京仅1小时，因此定位在1小时北京生活城的概念，二期单独的案名是“京南馨苑”。2、营销策略项目作为乾荣世纪公园1期的延续，总体策略任按照一期为蓝本，采用客户营销为主要销售手段。在大量现有客户资料的基础上，严格按照CRM体系的运作模式，通过口碑宣传，也叫做老带新模式亮相市场，配合质量宣传手段确定客户选房的信心。结合房地产产业链的细化分析，采用体贴的后续服务活动手段，扩大楼盘在消费者心目中的形象带动销售。在网络信息发达的今天，网络营销平台的建立作为推广的辅助手段，促进销售。在分期开发的节奏下，一期入住为主线的题材下，采用丰富的小型活动扩大销售信息的覆盖面，提升产品价值。四、 销售策划1、推广计划核心主题：京南馨苑-北京1小时生活城阶段性主题：、北京1小时生活城。、世纪公园公园中的家，家中的公园。、法兰西风情大型社区、双语幼儿园 、实景现房典藏版推广渠道： 庆典仪式、电话、短息、网络、派单、电视、户外硬广、公益活动、老客户联谊、口碑等。推广活动：开盘仪式、房展会、产品推介会、节假日折扣活动、一期入住活动、老带新活动、尾房折扣促销活动。2、销售周期销售周期结合推广计划划分四个阶段。认筹期：预计从2011年3月开展客户认筹活动储备客户资源，计划用时12月。开盘期：5月份正式开盘亮相，至10月国庆前为一个周期。强销期：以10月国庆节活动为龙头拉动项目的主要房源销售，至年底为一个周期。持续期：2012年3月结合一期业主装修完毕开始入住开展配套服务活动，带动业主亲朋购买，完成本期销售任务。尾盘期：2012年9月至年底，广告活动配合清盘销售剩余尾房。3、销售计划销售任务划分：认筹期：本阶段计划销售200套房源。开盘期：本阶段计划销售300套房源。强销期：本阶段计划销售300套房源。持续期：本阶段计划销售240套房源。尾盘期：本阶段计划销售132套房源。五、 广告推广及费用预算1、计算标准按最低广告费用：按总销售额0.6%计算，总销售额3636万进行计算，推广费用总计220万元左右。2、费用预算划分推广项目 比率 明 细 售楼部装修及前期物料 70% 租售楼部装修及沙盘等现场布置用品费用 、以及看房车制作类 5% 包括所有销售工具：信封、信纸、 名片、手提袋、折页