年高德置地中心项目前期物业管理投标书.doc

Creativi ty Cha nge s Our Life高德置地第一部分第二部分第三部分第一章第二章第三章第四部分第五部分第一章第一节第二节第三节第二章第一节第二节第三节第四节第三章第一节第二节第四章第一节第二节第三节第四节第五节第六节第七节第八节第九节第五章第六章第七章第六部分【高德置地中心项目前期物业管理】投标文件目 录投标函 .3法定代表人授权委托书 .4综合说明书 .5公司概况 .5公司组织架构及证书 .6公司在管项目介绍（部分） .9拟定项目主要管理人员简 .20物业管理方案及内容 .37物业管理的整体设想与策划 .37物业管理重点及提升方案 .37【高德置地中心项目前期物业管理】管理模式及目标 .38【高德置地中心项目前期物业管理】特色服务设计 .39采取管理方式、工作计划和物资装备管理 .41管理处工作流程 .41物业管理机制 .44管理处工作计划 .45物资配备 .48管理处组织架构及人员配备、培训管理 .54组织架构及配置 .54培训管理 .61日常运行及维护方案 .66物业前期管理 .66二次装修管理 .69公共设施、设备运行维护管理 .70节能管理 .98安全、消防管理方案 .101环境管理方案 .111客户服务 .120规章制度和档案管理 .120突发事件管理预案 .120创优计划及服务承诺 .159社区文化建设 .161便民服务及增收节支措施 .164财务管理.167结 束 语 .178第 1页共 178页Creativi ty Cha nge s Our Life高德置地【高德置地中心项目前期物业管理】投标文件编 制 说 明本标书编制依据：中华人民共和国物权法国务院物业管理条例浙江省物业管理条例杭州市物业管理条例杭州市物业管理优秀示范大厦评选标准国家及省市有关“物业管理”政策法规政府有关部门批准的高德置地中心规划方案高成（广州）物业管理有限公司企业章程及管理制度高德置地中心项目物业管理招标文件高德置地中心项目总平面布置图高德置地中心项目经济技术指标目的：科学而规范地管理好高德置地中心项目，使之成为业主生活、办公、购物理想场所，同时保证物业的保值与增值。适用范围：高德置地中心项目物业管理中标后的物业管理和服务工作。第 2页共 178页Creativi ty Cha nge s Our Life高德置地【高德置地中心项目前期物业管理】投标文件第一部分 投标函投标函高地(杭州）房地产开发有限公司：根据贵司高德置地中心项目前期物业管理招标文件的内容和要求，我司做了投标前的一系列认真准备工作，现正式提交高德置地中心项目前期物业管理投标书，并作出以下承诺：一、我司将按照招标文件精神和要求进行投标。二、我们已认真踏勘了高德置地中心现场，详细研读了高德置地中心项目招标文件、材料，包括招标文件、招标答疑、规划设计方案等。三、若我司有幸中标，我们将全面履行投标书内所承诺的责任和义务，与贵公司签订高德置地中心前期物业管理服务合同，并认真执行。四、根据招标文件定价等项目管理收费标准为：1、一号楼酒店：1 元/平方米/月2、一号楼写字楼：28 元/平方米/月（包公共区域能耗费、空调费）3、一号楼公寓：9 元/平方米/月（包公共区域能耗费）4、二号楼公寓：9 元/平方米/月（包公共区域能耗费）5、三号楼商铺：50 元/平方米/月（包公共区域能耗费、空调费）6、车位管理费：100 元/个/月最后感谢贵公司给予我们这次投标机会，我们真诚希望能进一步合作。投标单位：高成（广州）物业管理有限公司法定代表人：公司地址：广州市天河区珠江新城珠江西路 8 号高德置地广场 D 座 5 楼电话号码真号码一三 年 八 月 十二 日第 3页共 178页Creativi ty Cha nge s Our Life高德置地第二部分【高德置地中心项目前期物业管理】投标文件法定代表人授权委托书法定代表人授权委托书本授权书声明：我 苏萌 系高成（广州）物业管理有限公司的法定代表人，现授权委托 程涛 先生为我的代表人，以本公司的名义参加杭州高德置地中心项目前期物业管理投标系列工作，授权委托人签署的一切文件和处理与之有关的一切事务，我均予以承认。授权委托人无转让权，特此委托。授权委托人工作单位：高成（广州）物业管理有限公司职务：物业总监身份证号码权生效时间：2013 年 7 月 20 日始至关于此投标事宜结束法定代表人（签章）：投标单位（盖章）被授权人（签章）：二一三年 七月 二十日第 4页共 178页Creativi ty Cha nge s Our Life高德置地第三部分第一章【高德置地中心项目前期物业管理】投标文件综合说明书公司概况高成（广州）物业管理有限公司前身为广州高盛资产运营管理有限公司,成立于 1993年，2007 年更名为高成(广州)物业管理有限公司,系高德置地集团控股下属全资子公司（台港澳法人独资），公司注册资金 140 万美元，国家一级物业管理资质，广州市物业管理协会会员单位、公司通过 ISO9001/2000 质量管理体系认证，拥有规范、完善的物业管理制度体系，确保提供科学、系统、优质的服务。公司自成立以来，依托高德置地集团的雄厚实力及主营业务，借助其在建筑、房产开发、商业地产运营等方面的专业积累，为我司在项目拓展、全国布局、品牌建设、专业培训、人员输送、系统指导等方面提供了良好的支持和协助，为公司的发展提供了强大的支撑和保证。公司秉承“创造无限空间，传递幸福欢笑”的企业宗旨，坚持“成为精细化服务典范”的企业愿景，以“用心、诚心、耐心、细心、真心、爱心”服务为标准，心怀诚挚之心面对每一位客户，以科学、专业、先进的理念，为客户提供优质的服务。公司通过与迪拜卓美亚酒店管理学院合作，建立了完整的人力资源管理体系,尤其在员工培训和提升、绩效考核和评估、人才有效使用和发展等方面进行了不断的创新和改革。通过外部引进、内部培养，拥有一批富有专业经验和高端物业服务能力的工作人员。全体员工凭借对物业管理和服务的专注执着，立足于物业管理服务行业，以开放的心态、务实的行动，打造了一支专业化、职业化服务团队。在社会各界及广大客户的支持下，近年来我司发展迅速，在项目规模和人员储备上保持了良好的态势。目前公司接管的项目近 300 多万平方米，包括自行开发项目及合作开发项目。物业类型有星级酒店、酒店式服务公寓、超甲级写字楼、大型购物中心、大型家居建材市场、高端街市等，项目目前主要布局及即将进场城市：广州、杭州、湛江、成都、合肥、上海等。我们将一如既往满怀激情和不懈努力，为合作单位及广大业主提升更优质的服务、营造更温馨的环境，为高成物业成为国内优秀的物业管理企业作出努力。第 5页共 178页Creativi ty Cha nge s Our Life高德置地第二章【高德置地中心项目前期物业管理】投标文件公司组织架构及证书高成（广州）物业管理有限公司根据经营发展需要，设置科学、合理的组织架构来保证公司的正常运行和持续发展。公司以董事会和董事长为核心，负责公司的战略和决策；以总经理、副总经理等职业经理人组成的经营班子负责公司日常经营和管理；各部门、管理处精诚合作，致力于创建一流物业服务品牌。公司组织以直线式管理及事业部制相结合模式进行管理。公司组织机构的设置原则：统一指挥，集中调控；层级分明，责任到人；目标管理，提高效益；全面监控，质量保证。第 6页共 178页Creativi ty Cha nge s Our Life高德置地【高德置地中心项目前期物业管理】投标文件企业营业执照：企业资质证书：第 7页共 178页Creativi ty Cha nge s Our Life高德置地【高德置地中心项目前期物业管理】投标文件广东省物业管理示范大厦证:第 8页共 178页Creativi ty Cha nge s Our Life高德置地第三章【高德置地中心项目前期物业管理】投标文件公司在管项目介绍（部分）1、高德置地广场 CBD 商业综合体位于广州珠江新城 CBD 核心位置,横跨 CBD 黄金一公里，建筑面积約 92 万平方米,项目区域内七大标志性建筑:广州歌剧院、广东省博物馆、广州市图书馆、广州新电视塔、珠江新城双子塔西塔和东塔、广州市第二少年宫环立四周。第 9页共 178页Creativi ty Cha nge s Our Life高德置地【高德置地中心项目前期物业管理】投标文件2、高德大厦位于广州市天河体育西路，总建筑面积约 3.3 万平方米。毗邻广州市购书中心，天河城购物中心，天河体育中心，是广州最繁华地段，CBD 核心圈。四周商厦簇拥,是广州市新的工商金融荟萃之地。第 10页共 178页Creativi ty Cha nge s Our Life高德置地【高德置地中心项目前期物业管理】投标文件3、高德汇（奥体）位于天河区奥体南路邻近黄村奥林匹克体育中心，建筑面积达 36 万平方米。是家庭式购物中心，以服务家庭为目标，致力于“欢笑传万家”的经营理念； 整合了零售、百货、儿童、运动、餐饮、娱乐、家居、文化八大家庭消费业态，现场更配有 7000 个停车位、园林式购物环境和各式的休闲设施等。第 11页共 178页Creativi ty Cha nge s Our Life高德置地【高德置地中心项目前期物业管理】投标文件4、高德汇（长兴店）位于广州市天河区东北部天河区广汕公路天源路段与长兴路交界处，西临广汕公路，南靠长兴路，汇集了北环高速公路、广汕公路、华南快速干线三大城市主干线，占地 7万平方米，建筑面积 15 万平方米。第 12页共 178页Creativi ty Cha nge s Our Life高德置地【高德置地中心项目前期物业管理】投标文件5、高德汇（科学城店）位于广州市萝岗区科学城中心综合研发孵化区，北邻翡翠皇冠假日酒店，南面科学城亲水广场，三者共同构成科学城中心区绿轴地带。是属区域发展重点，总建筑面积约 8.7万平方米，是科学城内唯一的大型商业规划建筑。第 13页共 178页Creativi ty Cha nge s Our Life高德置地【高德置地中心项目前期物业管理】投标文件6、高德汇（CBD 店）位于珠江新城黄金地段，占据花城大道中心地段，雄踞猎德大桥、新光快速干线、华南快速干线，使珠江新城可辐射范围涉及珠三角以及整个华南。A、B、C、D 四座,总经营面积约 15 万平方米。第 14页共 178页Creativi ty Cha nge s Our Life高德置地【高德置地中心项目前期物业管理】投标文件7、高德汇（天河）位于黄埔大道，规划建筑面积 12 万平方米，有商业裙楼及写字楼组成，本项目为全新的“都市风尚生活型”购物中心，以“风尚”为核心元素进行商业运营。8、超五星级卓美亚酒店该项目由迪拜卓美亚酒店集团经营，其设备设施及基础物业管理由我司进行管理，项目位于广州 CBD 珠江新城的中轴线上，与我司经营管理的高德置地广场属同开发商，在建筑上属毗邻关系，其酒店总建筑面积 8 万平方米。第 15页共 178页Creativi ty Cha nge s Our Life高德置地【高德置地中心项目前期物业管理】投标文件9、西蒙百货西蒙 GT SIMONE 是高德置地集团旗下的重点项目，国际化的商业空间设计理念带给消费者非同一般的购物体验。“品位生活，传递美感”的品牌营销理念，以低调姿态为生活编织着高品味高品质。现有 5 间店，分别为广州珠江新城 CBD 旗舰级店、广州奥体标准店、广州科学城标准店、广州长兴标准店，共约 6 万方，目前由我司提供日常物业管理服务。第 16页共 178页Creativi ty Cha nge s Our Life高德置地【高德置地中心项目前期物业管理】投标文件10、小 Q 儿童城作为高德置地集团倾力打造的重点游乐兼零售品牌项目，以体验乐园为主题，该项目共有四间店，分别为珠江新城旗舰店、奥体中心航母店、长兴店和科学城店，共约 6.2 万方。目前由我司提供日常物业管理服务。第 17页共 178页Creativi ty Cha nge s Our Life高德置地【高德置地中心项目前期物业管理】投标文件11、美居新生活汇聚国内外一线品牌近 600 个，总建面积达 10 万平方米。产品结构和购物环境均以品牌化和生活化为主题，并引入家品类为代表的多元化品牌产品，以生活化方式营造卖场环境与气氛，打造家居建材行业全新商业模式。第 18页共 178页Creativi ty Cha nge s Our Life高德置地【高德置地中心项目前期物业管理】投标文件12、朱美拉公寓该项目位于珠江新城 CBD 核心区域，定位于顶级酒店式服务公寓，由我司与迪拜卓美亚酒店集团联合管理与经营，总建筑面积约 11 万方，旨在打造顶级奢华七星级酒店式服务公寓。第 19页共 178页Creativi ty Cha nge s Our Life高德置地第四部分【高德置地中心项目前期物业管理】投标文件拟定项目主要管理人员简历以下是我公司针对【高德置地中心】项目的特点拟定的管理处详细组织架构及各主要岗位主要管理人员简历，并且承诺一旦由我司管理该项目，我司将依照方案中的人员岗位要求提供相关物业管理人员的履历供贵司筛选，并经贵司最终确认后服务于该项目。一、派驻项目主要管理人员汇总表第 20页共 178页姓名本项目拟任岗位性别出生年月学历本岗工龄程涛物业总监男1980 年 12 月本科12 年以上高汶行政人事高级经理女1983 年 11 月本科8 年以上陈新天财务部高级经理男1979 年 10 月本科10 年以上陈立华客户服务部高级经理男1981 年 7 月本科10 年以上王波工程部高级经理男1974 年 8 月本科18 年以上郑孟岩酒店事务部高级经理女1963 年 10 月硕士研究生19 年以上方文健物业服务部高级经理男1973 年 12 月本科15 年以上Creativi ty Cha nge s Our Life高德置地二、拟定人员简历工作经历：教育培训：【高德置地中心项目前期物业管理】投标文件1997/9-2000/6淮南职工大学大专公关礼仪(酒店管理方向)第 21页共 178页2012/8-至今高成（广州）物业管理有限公司杭州分公司 职务： 物业总监负责物业服务标准制定、落实、检查工作。负责物业前期案场及工程介入工作。负责日常物业管理工作。2008/8-2012/7华润新鸿基物业管理(杭州)有限公司 职务： 副总经理负责杭州万象城、悅府、之江九里、万象城二期日常物业管理工作、前期物业介入及工程介入工作。2007/1-2008/7上海高力国际物业服务有限公司 职位： 物业经理负责苏黎世小镇及地中海别墅日常物业管理工作。2003/4-2006/12深圳金地物业管理有限公司上海分公司 职务： 前期物业主管参与并主导上海金地格林世界、格林春晓、格林郡、未来域等项目的物业前期介入工作.2001/4-2003/3广州天力物业管理有限公司 职务: 物业管理员项目日常客户服务接待及业务受理工作。姓 名程 涛性 别男民 族汉出 生年 月1980 年12 月 5日联 系电 作经 验12 年学 历本 科专 业行政管理毕 业学 校大连理工大学住 址杭州市上城区近江九园Creativi ty Cha nge s Our Life高德置地【高德置地中心项目前期物业管理】投标文件2008/92011/7大连理工大学本科行政管理相关证书：第 22页共 178页2012 年 4 月 25 日生产经营单位主要负责人安全培训合格证书2011 年 7 月 20 日住房和城乡建设领域专业技术管理人员施工员（建筑*装饰）职业培训合格证书2007 年 1 月 30 日物业管理人员证书2006 年 5 月 1 日全国物业管理企业经理证书Creativi ty Cha nge s Our Life高德置地【高德置地中心项目前期物业管理】投标文件第 23页共 178页Creativi ty Cha nge s Our Life高德置地【高德置地中心项目前期物业管理】投标文件第 24页共 178页Creativi ty Cha nge s Our Life高德置地工作经历：教育培训：2002/9 - 2006/7【高德置地中心项目前期物业管理】投标文件在上海师范大学就读档案学专业相关证书：第 25页共 178页2011 至今高成（广州）物业管理有限公司杭州分公司行政人事部 行政人事高级经理职务说明: 主要负责管理高成(广州)物业管理有限公司杭州分公司项目各项人力资源及行政事务。包括主持员工薪酬福利的设计和调整，根据公司战略规划调整组织架构，组织制定员工绩效管理及培训管理方案；指导下属具体开展招聘、员工关系及行政管理、采购管理等事务。2007.04-2011.07华润新鸿基房地产（杭州）有限公司行政人事部 人事行政经理职务说明: 主要负责管理万象城购物中心物业模块各项人力资源及行政事务。主要包括主持员工薪酬福利的设计和调整，根据公司战略规划调整组织架构，组织制定员工绩效管理及培训管理方案；指导下属具体开展招聘、员工关系及行政管理、采购管理等事务。2006.03 - 2007.03杭州民生药业集团有限公司管理部 销售姓 名高 汶性 别女民 族汉出 生年 月1983 年11 月联 系电 作经 验8 年学 历本 科专 业档 案 学毕 业学 校上海师范大学住 址杭州江干区Creativi ty Cha nge s Our Life高德置地【高德置地中心项目前期物业管理】投标文件第 26页共 178页2007/7初级工程师证2012.07人力资源管理师二级Creativi ty Cha nge s Our Life高德置地【高德置地中心项目前期物业管理】投标文件工作经历：教育培训：相关证书：第 27页共 178页2012 至今高成（广州）物业管理有限公司杭州分公司财务部 高级经理职务说明: 主要负责高成（广州）物业管理有限公司杭州分公司财务的内部流程优化建设、部门绩效考核指标制定与管理、财务核算监督管理、财务控制管理及相关外联工作。2003.04-2012.07杭州复兴集团财务部 财务经理职务说明: 主要负责建立、健全集团、集团所属项目的财务内部控制制度，优化各项流程；参与集团绩效管理提升工作；协调政府代建项目的结算工作；负责项目的财务成本决算和整体清算工作。姓 名陈新天性 别男民 族汉出 生年 月1979 年10 月联 系电 作经 验10 年学 历本科专 业财务管理毕 业学 校浙江大学住 址杭州上城区2007/92011/12在浙江大学就读 MBA 工商管理（财务管理成本控制方向）1999/92003/6在浙江工业大学就读财务管理专业2010/5中级会计师2009/5中级审计师Creativi ty Cha nge s Our Life高德置地【高德置地中心项目前期物业管理】投标文件第 28页共 178页Creativi ty Cha nge s Our Life高德置地【高德置地中心项目前期物业管理】投标文件工作经历：教育培训：第 29页共 178页2012/6-至今高成（广州）物业管理有限公司 客户服务部 高级经理职务说明：负责部门制度建设、计划管理、培训及绩效考核工作；组织物业增值研究工作；组织集团物业管理相关标准的建立与推广工作；配合项目概念、方案和扩初等阶段设计工作，参与设计成果评审；督导物业研究岗开展对外部报事、顾客投诉、分公司形象管理月报、各级物业检查评估报告的研究，提炼物业服务品质提升需求。2010/1-2012/6在高德置地集团行政部担任行政经理职务说明：制定与组织实施行政后勤管理工作的发展规划和目的，编制年度行政后勤工作计划，拟定成本预算，并监督执行；协助各部门制定各类规章制度的实施细则，协调各部门的工作管理，定期检查公司办公环境、办公设施及消防安全管理情况；负责大型企业活动、会议的策划及举办。2006/3-2010/1在越秀城建集团景城房地产公司担任会所经理职位说明：负责制定与实施会所的经营管理目标，核算与控制运营成本，分管行政人事、康体、超市、穿梭巴车队和商业街招商工作。2004/8-2006/3在富馨物业公司小区管理处担任经理助理职务说明：协调组织与实施小区整体的物业管理工作。2003/1-2004/8在越秀城建集团城建物业公司小区管理处担任行政助理职务说明:主要负责客户投诉、对外公文、支出费用控制、规章制度完善与实施、档案管理等行政工作。姓 名陈立华性 别男民 族汉出 生年 月1981 年7 月 17日联系电作经验10 年学 历本 科专 业城市规划与管理毕业学校广 州大 学住 址广州市荔湾区Creativi ty Cha nge s Our Life高德置地相关证书：2016/5【高德置地中心项目前期物业管理】投标文件高级人力资源管理师证第 30页共 178页2005/1 - 2008/1在广州大学就读城市规划与管理2011/62011/11在红海参加人力资源管理培训并获得高级人力资源管理师证Creativi ty Cha nge s Our Life高德置地工作经历：教育培训：1992/91995/7【高德置地中心项目前期物业管理】投标文件在中南工业大学就读建筑工程专业第 31页共 178页2010/04至今高成（广州）物业管理有限公司工程部 高级经理职务说明:主要负责项目的设计、施工、监理及招标管理工作；参与公司重大工程项目的方案研究与制定。2005/072010/04在东莞金贸建造开发有限公司（台商独资）任项目指挥长职务说明:负责现场前期筹备工作、酒店土建部分工程的尾期工程施工及机电安装、室内、外装饰的施工和工程酒店管理权的交接工作。2000/07-2005/05在利特鸿香港国际集团任工程项目 指挥长职务说明：负责办公楼、展示厅、台干公寓、台干休闲娱乐中心、长欣高尔夫球场训练等场施工装饰工程指挥。1997/09-2000/06在广州市集美组室内装饰设计工程公司任施工副总监职务说明:负责写字楼、客房、行政客房、大堂区域装饰施工监理。1995/07-1997/08在浙江省第一建筑工程集团杭州分公司担任资料员姓 名王 波性 别男民 族汉出 生年 月1974 年8 月联 系电 话工 作经 验18 年学 历本 科专 业建 筑工 程毕 业学 校中南工业大学住 址广州市白云区Creativi ty Cha nge s Our Life高德置地【高德置地中心项目前期物业管理】投标文件第 32页共 178页Creativi ty Cha nge s Our Life高德置地【高德置地中心项目前期物业管理】投标文件工作经历：第 33页共 178页2012/04至今高德置地控股集团 酒店事务部高级经理兼酒店业主代表职务说明:参与酒店开业及经营管理，熟知国际酒店集团的标准、程序和制度，摸索酒店公寓管理经验及方法。2010/092012/03在三亚海