伟业顾问2012年4月三亚海棠湾国际购物中心项目可售物业前期顾问服务投标文件

三亚海棠湾国际购物中心项目,2012.4,可售物业前期顾问服务投标文件,目录 CONTENT,第 3 页,历程伟业18年的发展足迹与成就,品牌价值 11.92亿,2011年 全年销售额400亿，荣获“2011北京房产行业标杆营销机构”“五大地产服务机构”金牌代理行”奖等2010年 荣获“2009年中国房地产策划代理百强TOP10” 称号，连续六年蝉联华北区第一2009年 全年代理额达280亿元；伟业国际度假地产营销中心在京成立，开辟了异地地产项目代理销售的新模式2008年 全年代理额达150亿元，相继成立贵阳、绍兴、海南分公司，全国布局开始2007年 相继成立沈阳、大连、武汉、济南、青岛分公司，华北区域布局形成2006年 天津公司成立，由城市型公司向区域型公司的战略起步2004年 商业公司成立，形成五大业务体系，确立了房地产综合服务商的定位2000年 我爱我家成立，正式进军二手房市场1998年 成立投资顾问公司，为综合服务体系的建立迈出了关键的一步1996年 各类型物业销售代理的全面开展，首度荣登京城房地产销售代理额榜首1994年 于北京注册成立伟业北京公司,第 4 页,60个城市16家分公司,历程伟业18年的发展足迹与成就,北京,天津,沈阳,大连,上海,武汉,贵阳,成都,苏州,青岛,长沙,杭州,全国发展,立足华北,三亚,乌鲁木齐,吉林,包头,鄂尔多斯,昆明,重庆,郑州,石家庄,哈尔滨,北海,南昌,呼和浩特,太原,西安,绍兴,济南,烟台,唐山,第 5 页,单位：亿元,历程伟业18年的发展足迹与成就,十八年，我们经历了房地产市场的不断波动，不论是疯狂的2007年，低迷的2008年，还是波动的2009年，我们均保持了稳定的业绩增长率，并连续多年排名第一。,累计销售额达1700亿,目录 CONTENT,第 7 页,企业愿景,致 力 于 打 造 完 善 的 专 业 综 合 服 务 体 系以 多 元 化 服 务 项 目 为 基 础灵 活 采 用 全 方 位 联 动 服 务 模 式全力为客户提升项目核心价值及市场竞争力,第 8 页,业务范围伟业提供的服务范围,第 9 页,公司架构科学服务系统基础,伟业通过平台化专业管理保证项目服务品质,伟业我爱我家集团,伟业研究院,运营管理中心,伟业财务中心,市场发展中心,房地产金融中心,人力资源中心,伟业北京公司,X项目组（北京）,营销策划中心,伟业控股公司,我爱我家控股,第 10 页,公司架构房地产综合服务商,伟业我爱我家集团,运营管理中心,财务管理中心,市场发展中心,大客户项目组,人力资源中心,营销策划中心,伟业控股公司,我爱我家控股,综合管理部,财务管理部,门店管理部,高端住宅部,门店 1,门店 2,门店 N,投资顾问公司,商业管理公司,营销代理公司,资产管理公司,北京公司,天津公司,沈阳公司,大连公司,青岛公司,武汉公司,绍兴公司,贵阳公司,目录 CONTENT,第 12 页,公司架构投资顾问服务范围,伟业投资顾问公司Real Estate Consulting,19982011专业、态度，铸就顾问品质,第 13 页,顾问专业价值Professional Value,产品保障,在房地产领域，为政府、开发企业、金融机构提供基于市场、创造客户价值、降低试错成本、客观独立的咨询服务。,行业专家,最具销售力的顾问,【建筑策划中心】，为行业内技术领先的建筑顾问团队。参与项目各个方案阶段的工作。,聘请众多在政府、开发商及建筑领域服务几十年的专家顾问，为项目提供技术支持。,服务于企业层面以客户目标为核心从市场角度出发解决商业问题为客户挖掘整体价值,顾问专业价值业务核心团队,项目专案组,项目专家组,三亚国际免税城可售部分项目核心团队,运营管理中心,营销策划中心,伟业研究院,旅游地产项目体,项目后台支持,建筑策划中心,市场研究团队,张凡毅副总经理伟业投资顾问,10年房地产从业经验，曾就职于大型房地产开发企业，大型地产项目开发经验就职伟业期间操作过大量旅游地产项目，涉及北京、河北、成都、宁波、昆明、丽江、西双版纳和三亚的众多项目，项目规模超过500万平米曾操作过多个海南项目，如福湾、克拉码头、ALOHA清水湾、亚龙湾商业街项目等,成功策划及招商商业项目选例：,包头赛力特尔城亿城秦皇岛项目亿城唐山项目中化方兴广渠路15号地涿州涿青家园项目鸿威香河项目鸿威怀来项目中交大兴项目中交惠新东桥项目中交东四综合楼项目中交北沙滩项目沿海赛洛城佳兆业东戴河项目,优士阁凤凰城峻峰华庭克拉码头项目洛克时代立方庭沿海国际中心风林西奥中心学风1911保利西山林语棕榈滩花园成都聚源新城项目成都红照壁项目,顾问专业价值项目负责人履历介绍,项目主要工作团队,本项目核心服务团队,张颐伟业投资顾问董事长,邓 丽伟业投资顾问建筑策划中心 主任,项目主要工作团队,本项目核心服务团队,张凡毅伟业投资顾问副总经理,程 鵾伟业投资顾问项目经理,项目主要工作团队,本项目核心服务团队,王 彤伟业投资顾问项目经理,李楠德伟业投资顾问高级研究员,项目主要工作团队,本项目核心服务团队,宋倩伟业投资顾问助理研究员,李佳蓉伟业投资顾问高级建筑师,参与环节,专题研究,概念规划方案 控规方案 修建性祥规方案 总规方案 单体设计方案 景观园林设计方案,小户型设计专题研究 中式建筑专题研究 山地别墅专题 办公建筑设计分析 北京限价房设计 居住区景观中水应用,专题研究,高层景观豪宅产品亮点 酒店式公寓产品解构 豪宅解析 90平米以下小户型解析 多层舒适住宅产品亮点 湿地公园研究,顾问专业价值产品保障,工作内容,产品定位规划设计建议设计任务书设计跟进服务 ,第 21 页,顾问专业价值服务流程,3,第一步: 工作目标与服务内容沟通,第三步: 核心思路研究工作,第五步: 方案跟进,第四步: 完成方案,第二步: 基础市调研究工作,2,4,5,第 22 页,顾问专业价值服务流程,初步接洽,第一步: 工作目标与服务内容沟通,服务方向确定,提交服务方案,深入沟通需求,确认服务内容及方式,签订服务合同,专案团队成立,第二步: 基础市调研究工作,内部讨论 确定技术思路,动脑会论证项目技术思路,撰写市调报告,提交并汇报,制定市场调研计划,调整调研计划,市场调查,调整调研内容,报告完成,伟业内部评审,报告修改,第 23 页,第三步: 核心思路研究,第四步:方案确定,顾问专业价值服务流程,内部讨论解决方案,相关案例研究,编制报告核心成果,报告修改,报告核心结论完成,更新及修正,伟业内部评审,报告核心成果汇报,内部讨论方案调整思路,报告终稿编制,报告终稿完成,终稿内部评审,报告终稿汇报,报告终稿提交,客户支付尾款,第五步:方案跟进,定期市场研究报告,阶段产品策略方案调整,与设计院沟通，对各次设计方案提出针对性意见和调整建议,根据设计需要，进行专题研究,其他配合开发商推进项目设计的产品策略服务,目录 CONTENT,第 25 页,第 25 页,操作案例度假地产综合体,物业类别,规划建面,开发商,项目特征,服务内容,服务时间,度假地产综合体,44万平方米,海南清水湾旅业有限公司,投资、市场定位、产品定位及营销代理,2009年至今,一线临海国际滨海度假区,项目基础信息,伟业顾问通过研究三亚度假房地产市场及区域竞争、客户需求、开发商目标等，从多个纬度综合分析项目优劣势，为项目提出“六大特色”主题，并在进入设计阶段后，深度参与项目的产品设计，为设计院提供方向性指导。本项目预计2011年年初开盘。,项目操盘借鉴：,a,ALOHA清水湾【海南陵水】,第 26 页,第 26 页,操作案例度假地产综合体,物业类别,规划建面,开发商,项目特征,服务内容,服务时间,度假地产综合体,50万平方米,重庆东和集团,项目定位、产品设计建议、营销代理,2008年至今,一线临海国际滨海度假区,项目基础信息,伟业顾问通过研究三亚房地产市场、海棠湾的发展潜力、客户需求等专题，并结合项目区位特点、项目规模大、产品复合，客群投资特征等，为项目制定了有针对性的整体定位及开发策略，其中一期68平米泳池亲海别墅及一线海景公寓在后期的销售中均取得了优秀的成绩，为项目的整体开发提供了良好的现金流。,项目操盘借鉴：,a,东和福湾【海南陵水】,目前项目MINI别墅售价50000元/平方米；海景公寓售价48000元/平米。,b,第 27 页,操作案例海南操作案例,物业类别,规划建面,开发商,项目特征,服务内容,服务时间,产权式酒店,50万平方米,海南弘海旅业有限公司,2009年至今,一线海景五星级产权式酒店,项目基础信息,伟业顾问凭借多年对市场的把握和判断，对产品的深刻理解及丰富的营销策划经验，通过与搜房的深度合作，对伟业与搜房丰富资源的有力整合，开盘两个月实现销售额5.3亿元。,项目操盘借鉴：,a,克拉码头【海南三亚】,投资、前期顾问、营销代理、持有经营,第 28 页,操作案例海南操作案例,物业类别,规划建面,开发商,项目特征,服务内容,服务时间,度假地产综合体,93.8万平方米,中信泰富集团,产品定位、市场定位、营销策划、销售代理,2010年至今,一线海景五星级产权式酒店,项目基础信息,伟业顾问凭借多年对市场的把握和判断，对产品的深刻理解及丰富的营销策划经验，通过与搜房的深度合作，对伟业与搜房丰富资源的有力整合，开盘两个月实现销售额5.3亿元。,项目操盘借鉴：,a,神州半岛【海南万宁】,第 29 页,操作案例海南操作案例,物业类别,规划建面,开发商,项目特征,服务内容,服务时间,度假地产,7.8万平方米,豪威尔控股集团、海南嘉泰行,全程分销、北京展厅展示、全国巡展营销多种渠道销售。,2009年,一线海景度假综合体,项目基础信息,利用多年的操盘经验，结合项目特点，在规划设计上进行了有效的调整，将海岸“划入”社区成为项目的私家后花园，建造10栋亲海别墅打造项目的稀缺感，观海公寓采用台地建筑形式，充分放大海景资源的价值。利用伟业多年积累的成熟销售渠道和大量客户资源，搭建立体销售网络，渠道分销和展厅推介成为该项目成功的关键点。通过北京展厅在2009年9月20日举办的项目推介会，当天实现销售额300万元，4天成交11套，累计实现销售额3000万元。,项目操盘借鉴：,a,金色港湾【海南博鳌】,第 30 页,操作案例海南操作案例,物业类别,占地面积,开发商,项目特征,服务内容,服务时间,度假酒店,28亩,伟业顾问资产公司,投资、前期顾问、营销代理、持有经营,2005年,一线海景度假型酒店式公寓,项目基础信息,伟业利用多年操盘经验，充分挖掘亚龙湾最后一席一线海景资源，进行了准确的市场定位、产品定位，并准确的把握了客群的需求，区别于亚龙湾其他度假酒店的定位。最终的产品在销售及后期运营上取得了巨大的成功，获得了良好的收益。,项目操盘借鉴：,a,爱琴海岸【海南三亚】,第 31 页,第 31 页,物业类别,总占地面积,开发商,项目特征,服务内容,服务时间,旅游地产/高尔夫、酒店、别墅、公寓,3300亩,亿城集团股份有限公司,2010年5月至今,一线海景度假地产综合体,项目基础信息,在考察了国内外多个相关案例之后，伟业顾问理清了该项目的高尔夫、酒店及度假居住物业之间的开发关系，并分别对项目各分区及物业进行了深化及落地建议。,项目操盘借鉴：,伟业顾问在深入研究旅游地产开发模式、度假酒店运营模式、高尔夫地产开发模式等专题之后，针对该项目提出创造高端需求，打造北中国度假胜地的理念。,a,b,亿城秦皇岛项目【河北秦皇岛】,操作案例度假地产综合体,整体发展定位、区域整体规划、区域运营及开发策略、及产品建议等,第 32 页,物业类别,规划面积,开发商,项目特征,服务内容,服务时间,旅游度假地产,26.8万,香港佳兆业集团,整体发展定位、旅游度假地产市场研究、产品建议等内容,2011年9月2011年12月,旅游度假大盘,项目基础信息,针对项目一期产品特征及市场反应，度i项目二期的市场定位及客户进行了研究，提出针对性的升级和提高的理念；,项目操盘借鉴：,a,佳兆业东戴河项目二期【绥中】,操作案例旅游度假地产,b,结合项目区域自然特征挖掘以及周边市场情况，提出针对性的产品打造集整体规划建议；,第 33 页,物业类别,规划面积,开发商,项目特征,服务内容,服务时间,旅游地产,710亩,方兴地产中国,整体发展定位、客户定位、产品建议等服务,2011年10月至今,旅游地产综合体。产权式酒店,项目基础信息,伟业顾问站在城市发展的角度，对项目定位、目标客户、产品进行了详细定位；,项目操盘借鉴：,a,中化方兴金茂世家项目【丽江】,操作案例旅游地产,针对高端旅游度假类产品的需求及市场进行研判，提出符合未来发展趋势的户型及产品，以迎合未来高端度假地产的发展趋势,b,第 34 页,第 34 页,第 34 页,操作案例复合密度大盘旅游地产项目,【京御文登孔雀湾项目】,物业类别,占地面积,开发商,项目特征,服务内容,服务时间,别墅、住宅、商业、酒店及大规模商业配套,4321亩,京御地产股份有限公司,2011年3月至2011年12月,旅游地产，一线滨海资源，复合密度大盘开发,项目所处区域现状认知度不高、配套不完善、未形成明确的区域定位等客观前提下，伟业结合区域发展条件，提出项目“先定义区域，后发展项目”的总体发展思路对区域进行明确定位，并针对项目提出了独特的观点及市场、产品的分析定位，从而为项目的顺利开发及其将在区域乃至城市中树立的标杆形象奠定了基础,项目操盘借鉴：,a,整体开发战略研究整体定位研究、整体规划设计建议项目概念设计方案规划跟进服务、启动区深入定位,项目基础信息,b,第 35 页,物业类别,规划建面,开发商,项目特征,服务内容,服务时间,住宅、别墅、商业,114万平方米,武汉富恒投资有限公司,2011年4月2011年8月,滨河度假休闲旅游地产开发,项目基础信息,研读宏观背景，挖掘本项目自身特点，提出项目开发策略及整体定位建议。根据市场现状，进行分析与产品定位，推导产品定位及设计方向以指导设计院进行产品设计。,项目定位借鉴：,a,富恒洪湖排水河项目 【武汉】,定位案例中密度复合型旅游地产项目,设计跟进：对项目开发次序、各期指标及产品特色提出建议；并根据开发商要求，对旅游地产模式进行专题研究；同时从策划及定位角度，提出项目产品附加值等亮点.,b,整体定位、开发策略及市场定位、产品定位、产品规划建议、产品设计跟进,操作案例旅游配套项目,物业类别,规划建面,开发商,项目特征,服务内容,服务时间,独立式社交中心、企业会所,16万平方米,五矿北京旷怡园房地产公司,项目定位、产品设计建议、营销代理,2011年1月至今,大西山风景区，旅游服务配套项目,项目基础信息,第一阶段，伟业顾问通过深入研究项目特性，结合项目区位特点、项目用地性质的特殊性、产品功能复合，客群需求特征等，探寻项目的发展潜力，为项目制定了有针对性的整体定位及开发策略。,项目操盘借鉴：,a,五矿西山国际,第二阶段，伟业顾问结合第一阶段项目定位，通过研究北京高端别墅，对项目产品进行深入研究，得出项目产品定位及建议，并进行了动态经济财务分析，进一步验证项目可行性、赢利性。,b,第 37 页,物业类别,规划建面,开发商,项目特征,服务内容,服务时间,住宅、商业、酒店、公寓,35万平方米,盛合控股集团,2010年,高尔夫旅游地产,项目基础信息,对城市的宏观背景及大连的低密度高端住宅、区域高密度住宅市场进行深入调查、研究，挖掘本项目自身特点，提出项目开发策略及定位建议,项目定位借鉴：,a,盛合长兴岛项目 【大连】,定位案例旅游度假地产,设计跟进：对项目开发次序、各期指标及产品特色提出建议；针对高尔夫旅游地产特色的研究与地块特点，提出详尽的定位建议及意见，并根据休闲度假住宅的客户需求特征，从策划及定位角度，提出项目产品附加值等亮点,b,整体定位、开发策略及市场定位、产品定位、产品规划建议、产品设计跟进,第 38 页,第 38 页,物业类别,规划面积,开发商,项目特征,服务内容,服务时间,区域开发,3600亩,云南官城投资有限公司,整体发展定位、区域整体规划、区域运营及开发策略、区域规划建议等顾问服务,2007年7月至2008年,中央休闲区中慢生活小镇,项目基础信息,伟业顾问通过对城市发展、产业研究、房地产研究及国际国内案例等深入研究，为项目提供整体定位、区域运营、开发策略、产品建议等服务服务，将项目打造成为昆明中央休闲区（CED）中以生命修复基地（涵盖健康KURHAUS、湿地公园、居住等多业态）为核心主题的慢生活小镇。,项目操盘借鉴：,a,官城阳宗海项目【昆明】,操作案例度假地产区域开发,第 39 页,操作案例旅游地产,物业类别,规划建面,开发商,项目特征,服务内容,服务时间,旅游地产,53万平方米住宅，31万平米商业,海昌集团,2011年,上海滴水湖新城旅游地产项目,项目基础信息,项目操盘借鉴：,伟业顾问从新城发展模式研究、旅游地产发展模式研究、市场机会研究、政策机会研究以及经济效益测算和产品排布分析，解决项目住宅用地的容积率问题，确定住宅的物业类型选择、产品配比及整体市场定位；同时还通过对新城的商业市场现状与未来规划的研究，以及经济效益测算给出商业部分的整体定位，这一系列的工作内容及成果为开发商决策提供重要依据.。,a,海昌上海滴水湖极地海洋世界项目,住宅及商业用地的项目整体定位、规划建议及经济测算,第 40 页,物业类别,规划建面,开发商,项目特征,服务内容,服务时间,低密度住宅项目,32.31万平方米,侨裕集团,2011年2012年,度假地产开发项目,项目基础信息,对城市的宏观背景及区域的别墅、高层住宅进行深入调查、研究，挖掘本项目自身特点，提出项目开发策略及定位建议,项目定位借鉴：,a,侨裕.西太湖度假地产项目 【常州】,操作案例旅游地产,设计跟进：对项目开发次序、各期指标及产品特色提出建议；针对区域现状与地块特点，提出详尽的定位建议及意见，并根据本地住宅市场及当地居住习惯，从策划及定位角度，提出项目产品亮点,b,整体定位、开发策略及市场定位、产品定位、产品规划建议、产品设计跟进,第 41 页,物业类别,规划建面,开发商,项目特征,服务内容,服务时间,叠拼、洋房、高层,85万平方米,大连海昌集团,2010年,旅游地产大盘,项目基础信息,对城市的宏观背景及城市住宅板块竞争分析、区域住宅市场特征进行深入调查、研究，挖掘本项目自身特点，提出项目开发策略及定位建议,项目定位借鉴：,a,海昌极地海洋世界项目 【武汉】,定位案例旅游度假地产,产品定位：对项目开发次序及产品特色提出建议；针对区域住宅市场特征，提出详尽的定位建议及意见，并根据客户的居住习惯及产品偏好，从策划及定位角度，提出项目产品的创新及附加值等亮点,b,整体定位、开发策略及市场定位、产品定位、产品规划建议,第 42 页,第 42 页,物业类别,规划面积,开发商,项目特征,服务内容,服务时间,区域开发,127万平方米,大连圣岛房地产开发有限公司,大盘发展战略、前期市场定位、产品定位、及营销顾问服务,2005年至2007年,城市扩张及休闲产业升级为依托的区域复合开发项目,项目基础信息,伟业顾问通过对大连房地产市场及旅游休闲产业的详细调研和综合分析论证，为项目提供了区域发展定位、大盘发展战略和整体发展理念建议的顾问服务，并针对首开区制定了详细的开发策略和产品建议，为区域后期发展阐明了方向。,项目操盘借鉴：,a,小平岛项目【大连】,操作案例度假地产区域开发,第 43 页,第 43 页,物业类别,占地面积,开发商,项目特征,服务内容,服务时间,城市区域开发,215万平米,盛和集团/天实兴业投资有限公司,整体发展定位、区域整体规划、区域运营及开发策略、首开区开发策略及产品建议等顾问服务,2010年至今,城市区域规划项目,项目基础信息,伟业顾问通过研究环渤海及大连城市区域竞争、房地产市场及客户需求，从三个纬度综合分析区域优劣势，为项目提供整体定位、区域竞争策略、开发策略、开发方案等顾问服务；同时综合考虑项目在城市建设中的作用，提出与政府的合作开发模式，规避区域开发风险等策略建议。,项目操盘借鉴：,a,大连长兴岛项目【大连】,操作案例度假地产区域开发,第 44 页,第 44 页,物业类别,规划面积,开发商,项目特征,服务内容,服务时间,区域开发,726万平方米,山东小珠山建设发展有限公司&新加坡GIC,大盘发展战略、前期市场定位、产品定位及后期营销策划、销售代理等服务,2007年至今,涵盖文化创意产业、山地公园、低密度居住等多种功能业态的复合城市大盘,项目基础信息,伟业顾问结合多年大盘研究及操作经验，通过对青岛低密度住宅市场、创意产业、主题旅游休闲产业的专题研究，为开发商提供了包括整体定位、开发策略、规划设计以及运营模式的全面顾问服务，明确了项目整体开发理念和运营模式，并配合设计院完成了项目的整体规划。,项目操盘借鉴：,a,小珠山项目【青岛】,操作案例度假地产区域开发,第 45 页,物业类别,规划面积,开发商,项目特征,服务内容,服务时间,旅游文化地产,48亩,中铁置业,整体发展定位、旅游地产市场研究、产品规划建议等服务,2011年10月至今,旅游地产综合体,项目基础信息,针对项目地处贵州梵净山景区，自然、人文特征突出的特征，从城市发展、旅游时代等宏观层面审视项目；,项目操盘借鉴：,a,中铁印江项目【贵州】,操作案例旅游地产,b,通过对全国旅游地产市场的研究及客户判断，提出项目产品及规划建议，以文化旅游为核心贯穿整个项目，形成区域标杆；,目录 CONTENT,服务承诺,服务承诺,伟业承诺：如成功合作，伟业将严格执行双方所签署的服务合同规定所提供服务，本文件所列的人员、工作安排及工作时间将作为合同附件，为此次服务提供约束依据。,服务优惠：伟业在过往项目中，设计跟进服务取费最低标准为5万元/月，鉴于首次与国旅进行合作以及设计跟进服务周期较长，遂将设计跟进服务费调整为3.5万元/月。,服务优惠,目录 CONTENT,三亚可规模开发的最后热带湾区，以及足以成为“必选”旅游项目的稀缺资源,项目本体,市场背景,发展核心,市场冷淡发展放缓，但消费性度假需求旺盛，免税购物成为引导市场新型驱动力,汇报思路,以满足旅游消费群体的免税购物作为项目发展核心,价值提炼,两大资源：消费需求、热带海景两大载体：免税商店、星级酒店,定位思考,以“MALL模式”打造中国消费度假胜地,项目定位,中国首席 度假MALL,免税商店,唯一性资源属性 带动商业消费需求,可售物业,高价值属性 项目核心功能的延伸和补充,星级酒店,极致化品质 满足中短期度假需求,发展方向,酒店式公寓，满足功能延伸 特色商业街，满足功能补充,可售物业规划方向,总体规划原则 各物业规划原则,第 50 页,项目本体,中国陆地最南端：地处北纬3-20，唯一具备热带气候的省份,最长海岸线：四面环海，我国陆地面积最小而海洋面积最大省份，海岸线长度1617.8千米,台湾岛后，中国第二大岛屿：3.39平方公里，亚洲第九大岛屿,海南认知：中国海域最璀璨的明珠，拥有不可复制的旅游资源优势。,北纬18-20,夏威夷,红海,普吉岛,海南三亚,城市认知：三亚市位于北纬18-20 景观光带，中国唯一热带滨海城市,项目本体,全市面积1919.58平方公里，境内海岸线长209.1公里，有大小港湾19个，素有东方夏威夷之城。全市常住人口56.5万人，户籍人口54.58万。 三亚呈现国际化趋势，一系列大型国际活动，正逐步提高三亚知名度，打造三亚强力品牌,第 52 页,第 52 页,三亚湾,三亚，才是人们心中正宗的热带度假区，而三亚三大核心湾区，仅海棠湾一处可规模开发的热带湾区。,亚龙湾,海棠湾,北纬20,国家海岸：三亚最后一片热带湾区,项目本体,区域认知：三亚最后一块可规模开发的处女地,第 53 页,2010年11月19日，海南国际免税城项目战略合作框架协议签约仪式在三亚举行，占地面积约770亩，总投资规模约50亿元人民币的海南国际免税城项目落户海棠湾。,项目本体,自身认知：项目愿景顺应趋势，将成为“国际旅游岛”价值核心,第 54 页,项目本体解析,项目本体,三亚可规模开发的最后热带湾区，以及足以成为“必选”旅游项目的稀缺资源,项目特征,第 55 页,市场背景,2008年,2010年,2011年至今,催热,催熟,冷静,2009年,发展,房地产市场：“催”长之后的房地产市场回归冷静,第 56 页,“国际旅游岛”短期政策红利吃尽，经历火爆局面后市场进入“价滞量跌”阶段； 自2010年下半年开始，全年紧缩政策氛围下，旺季量价反弹幅度受到控制，成交量、价指标较上去年有明显回落、旺季市场遇冷。,数据统计：三亚市商品住宅成交,房地产市场：销售明显回落，市场回归理性,市场背景,第 57 页,房地产市场：单一化的资源竞争遭遇瓶颈，市场面临重新洗牌,市场背景,第 58 页,三亚免税店开业百日，累计接待进店客流超过130万人次，日均接待进店顾客超过11500人次。,据海南省旅游总体规划预测，到2020年，海南省旅游住宿酒店客房需求量约11.1万13.2万间。预计在未来12年内，海南省需要新建酒店客房大约8万10万间。,2011年三亚全市接待过夜游客超1000万人次，旅游总收入达157亿元，以旅游业为代表的第三产业占比达到66.7%。,旅游消费需求依旧旺盛，旅游产业发展前景依旧大有可为。,旅游市场：消费需求旺盛，市场潜力巨大,市场背景,第 59 页,项目背景解析,市场冷淡发展放缓，但消费性度假需求旺盛，免税购物成为引导市场新型驱动力,市场特征,市场背景,第 60 页,发展方向推导,项目开发条件梳理,三亚可规模开发的最后热带湾区，以及足以成为“必选”旅游项目的稀缺资源,市场特征,项目特征,市场冷淡发展放缓，但消费性度假需求旺盛，免税购物成为引导市场新型驱动力,项目发展核心：以满足旅游消费群体的免税购物作为项目发展核心,第 61 页,当前核心问题：5.5万平米可售物业发展方向？,项目思考,第 62 页,思考问题分解,5.5万平米可售物业的发展方向？ 分解为三个解决步骤,首先明确项目是什么？（整体定位）,审视可售物业是什么？（5.5万平米物业定位）,探寻可售物业的发展方向？（做什么？怎么做）,步骤一：以整体定位制定总占比1/4体量可售物业发展前提,步骤二：明确项目整体定位及发展前提，研判5.5万可售物业的市场机会,步骤三：把握的市场发展机会，打造物业产品发展方向,第 63 页,核心引擎：度假消费需求发展载体：免税购物中心,旅游必经目的地免税，时尚购物，休闲消费,核心价值梳理,第 64 页,承载品位标志与接待功能高端，品牌化，尊贵服务,核心价值梳理,核心引擎：热带自然资源发展载体：超五星国际酒店,第 65 页,项目定位思考,以“MALL模式”打造中国消费度假胜地,+,免税购物中心,海南省唯一性的消费度假资源,国际星级酒店,高端品质奠定、国际级度假区的标志性物业,项目定位思路,核心引擎,发展载体,目的性消费,旅游度假,核心引擎,度假消费需求,热带自然资源,第 66 页,项目定位,项目整体定位,中国首席 度假MALL,超五星国际品牌酒店,国际免税购物中心,可售物业,亚洲度假胜地 奢品购物天堂,第 67 页,项目整体定位解读,Mall中产阶级的一种生活方式，除了购物，它提供娱乐休闲一站式服务。,度假Mall聚合商业、酒店、居住、娱乐等诸多设施，充分满足吃、住、玩、游、购、娱等消费型度假需求的度假综合体。,项目定位解析,第 68 页,项目功能定位,第 69 页,度假Mall模式,以打造亚洲度假胜地 奢品购物天堂为目标，以多元化的度假配套提供国际化的度假体验。,项目打造方向,项目功能定位,第 70 页,各物业功能关系梳理,超五星国际品牌酒店超五星品质象征国际品牌酒店品味象征,国际免税购物中心国际级国内规格最高免税购物旅游重要目的,项目物业功能梳理,唯一性