[管理学]第十章房地产房屋拆迁安置与补偿

第10章 房地产房屋拆迁安置与补偿,3-1 房屋拆迁及其程序一、房屋拆迁的概念 拆：拆除建筑物以及其他附着物迁：将原有的土地使用者进行迁移,二、拆迁法律关系,概念：拆迁法律规范在调整拆迁当事人的行为过程中所形成的相互之间法律上的权利和义务关系。 一）拆迁人确认取得房屋拆迁许可证的单位。（2001）,拆迁单位必须具备以下条件,建设项目批准文件有明确的名称、组织机构和固定的办公场所有足够的资金和技术、财物管理人员房屋拆迁资格证书,拆迁单位的种类,法人,非法人组织,企业法人,社团法人,国家机关法人,拆 迁 单 位,二) 被拆迁人确认,被拆迁人：被拆除房屋的所有人为被拆迁人。被拆除房屋的使用人为拆迁安置对象。特殊情况：1、析产导致房屋产权不明确的2、房屋产权人去世而引发继承事件发生时3、房屋买卖引起原产权变动时4、改建、翻建、或新建的房屋未办理产权登记5、设定抵押的房屋,三）被拆除房屋的使用权人确定,1、以租赁方式取得使用权的以租赁合同确定2、以国家划拨或调拨方式取得房屋使用权的以文件确定3、以借用等方式取得使用权的以契约为准,下列哪个是受补偿的对象？,2002.3.1，经某房地产管理局批准，房地产开发公司对位于某街住宅区进行拆迁建设，宋某的房屋在拆迁范围内，宋某的房屋在拆迁范围内，由于宋某不在国内，又不想再回国居住，因此将房屋于2002.4.3经公证处公证赠与丁女士。丁女士持公证书向房屋登记管理部门申请产权登记，产权登记主管部门经审查后认为改项赠与行为违反有关规定。没有给她办理产权过户登记手续。丁女士于2002.4.8将该房屋占用并且要求房地产开始公司按法律规定给以补偿。,点 评,宋某的赠与行为违反了城市房屋转让管理规定的规定，属于无效民事行为。本案中，宋某得到补偿，而丁女士即不是该房屋的所有权人也不是房屋的使用权，不受任何补偿。,拆迁范围确定后禁止的行为,新建、扩建、改建房屋改变房屋和土地用途租赁房屋,案情,2001.3，原告秦某与郑某就房屋买卖达成协议后，双方与3.12订立 书面房屋买卖合同。合同约定：郑某自愿将其自有的2间平方以5万元的价格卖给秦某，秦某一次性付款后即归秦某所有，3.14秦某交款后和郑某持房产执照、房屋买卖合同、身份证件等到房管部门办理过户手续，房管部门因工作繁忙，当天未予办理。于是秦某和郑某商定以后再补办。秦某入住以后在以后的一年多的时间里多次要求郑某同去办理过户手续。郑某均以种种理由拒绝办理过户手续。2002.3，某房地产公司要拆迁秦某居住的小区以建设居民小区。此时，郑某多次到房地产公司重申此房的产权属于自己，要求房地产公司拆除改房屋后，应给予自己另行安排住房，房地产经对郑某所述进行核实后认为，秦某和郑某的房屋买卖合同不合法，因此秦某的权益不受保护。于是秦某无奈向人民法院提起诉讼要求保护自己的合法权益。,点评,秦某和郑某签订的房屋买卖合同由于没有办理过户手续，合同没有生效，他们之间形成事实上的租赁关系。郑某从秦某买房款中扣除租金，其余购房款应该还给秦某。拆迁关系中：郑某为被拆迁人，而秦某为被安置的对象。,三、房屋拆迁的程序,一）房屋拆迁申请1、申请领取房屋拆迁许可证2、拆迁申请必备资料建设项目批准文件建设用地规划许可证国有土地使用权批准文件拆迁计划和拆迁方案办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明,三、房屋拆迁的程序,二）审查批准：取得拆迁许可证三）发布拆迁公告拆迁人拆迁范围拆迁期限拆迁实施单位（自行拆迁和委托拆迁）四）签订拆迁补偿、安置协议六）实施房屋拆迁,案情,2002.1某开发公司在取得建设项目批准文件、规划批准文件和建设用地批准文件后，未经房屋拆迁主管部门的拆迁许可，即以拆迁人的名义与在建设用地范围内的房屋所有权人丁先生订立了拆迁协议，规定某开发公司拆除丁先生所有的房屋，其中开发公司为丁先生进行产权调整。之后，丁先生按照规定搬家，结果发现与其所订立的协议不符合，逐要求建设单位依据拆迁法规按市场评估后按差价进行产权调整。建设单位以丁先生在订立协议时没有要求为由给以拒绝。,点评,拆迁人进行拆迁活动必须取得拆迁许可证建设单位的拆迁行为违法，与丁先生的协议无效赔偿丁先生因拆迁而造成的损失建议房屋拆迁主管部门对建设单位的违法行为给予触犯,下列情况可否申请强制实行?,经某县房地产管理局批准，某房地产开发公司在A街进行房地产开发拆迁工作。某粮食公司在拆迁范围内租用房屋，经拆迁人与粮食公司协商，双方未能达成拆迁协议，此县房地产管理局根据拆迁人的申请仲裁粮食公司在接到裁定书后15日内履行腾房义务，并对安置事宜作出了规定。粮食公司在接到裁决书后即不提出诉讼也拒绝履行裁决书规定的义务，某区人民政府逐作出限期拆迁决定书，限粮食公司在15日内履行义务。但被申请人仍然拒绝履行拆迁义务。,点评,城市房屋拆迁管理条例第17条规定：被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由房屋所在的的市、县人民政府责成有关部门强制执行，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制执行。,下述情况房屋拆迁管理机构是否要履行职责时？,李先生就其居住的其堂兄的房屋安置与拆迁人某房地产公司经协商未能达成协议，李先生向该市房地产管理局申请拆迁裁决。房地产接了李先生递交的拆迁裁决申请书后将申请书退还，并告知该房屋已经由拆迁人给予被拆迁人（李先生的堂兄）予以拆迁补偿，因此拒绝接受李先生提出的书面拆迁裁决书申请书，不作出拆迁裁决。李先生反复找房地产管理局解决，均被以前述理由拒绝。,点评,根据城市房屋拆迁管理条例16条规定：只要查明拆迁人与被拆迁人或拆迁人、被拆迁人与房屋承租人在规定的拆迁期限内经协商未能就拆迁补偿和安置事宜达成协议的，且申请人是拆迁人与被拆迁人或拆迁人、被拆迁人与房屋承租人时。房屋拆迁主管部门就应当受理。,3-2 房屋拆迁补偿,一、房屋拆迁补偿对象产权人,代管人,私有房屋代管人,房地产管理部门,二、补偿方式,1、货币补偿评估作价，支付货币2、产权调换除以下两种情况外，均可选择补偿方式1）非公益性事业房屋的附属物，不作产权调换，给以货币补偿。2）被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应对被拆迁人实行房屋产权调换。,三、拆迁补偿原则,被拆除的房屋及其附属物给予补偿被拆除的违章建筑不给予补偿临时建筑的补偿,超过批准期限的,未超过批准期限的,拆迁人对被拆除的临时建筑如何处理？,2000.1经市规划管理委员会批准，吴某在某大街土地上修建120m2临时建筑。批准临时建筑的有效期限为2年，在2001.12，该临时建筑有效期满之前，经原告申请，市规划管理委员会同意将临时建筑的有效期延长至2003.1，并在有关批准文件上注明在2003.1.30之前必须拆除。2002.7经拆迁管理局批准，房地产开发公司在吴某居住一带进行房地产开发建设，需要拆除吴某的临时建筑。在拆除过程中，吴某认为其临时建筑在批准的有效期内，因此应当得到补偿，而房地产公司认为对吴某的要求给予拒绝。协商无效后，房地产开发公司于2002.8申请拆迁管理局仲裁。拆迁管理局审理中依据市规划管理委员会工作人员的意见，认为该临时建筑已经超过法定的批准期限，因此裁决对吴某所有的临时建筑不给予补偿。,点 评,临时建筑超过批准期限以城市规划管理机关核发的有关规划批准文件为准。本案中，对吴某的所有临时建筑，规划管理核发两次文件，我们认为规划主管机关对申请人的申请的批准，即可以视为延长临时建筑的批准期限。,四、拆迁补偿标准,1、货币补偿的金额：市场评估价格2、产权调换：以等价为原则3、公益事业的房屋：重建或货币（成本法估计）4、租赁房屋,合同解除：对拆迁人补偿,合同未解除的：产权调换,四、拆迁补偿标准,5、房屋产权不明确的拆迁人提出补偿方案经县级以上人民政府拆迁主管部门批准拆迁前，向公证机关办理证据保全6、拆迁非住宅造成停产、停业的：适当补偿7、搬迁补助费,在过渡期内：给予,提供了周转房：不给予,四、拆迁补偿标准,8、设有抵押的房屋程序：认定抵押的有效性及时通知抵押权人能解除抵押合同的：补偿付给被拆迁人，付款前必须经抵押权人认可不能解除抵押合同的：按照清偿的顺序进行清偿,拆除未批准建设的房屋时?,在20世纪80年代，全国范围内落实私房政策后，田先生依法申请，经有关部门鉴定，其所居住房屋确为危旧2房，田先生决定对该房屋翻扩建。他于1986.7向规划管理机关申请批准，区规划管理局未做答复，他就将原房屋拆除，扩建成120m2的房屋。房屋建设完毕以后，多次申请进行产权登记，房地产管理局均以所提供的手续不全未由决定暂缓登记。2002.2，经有关部门依法批准，房地长开始公司在田先生居住地区进行危旧房改建拆迁。在拆迁管理过程中，房地产开发公司以田先生所有的房屋没有产权证为由拒绝对原告所有的房屋给以补偿，田先生与房地产开发公司协商未果，房地产开发公司申请仲裁，房地产管理局经过审理裁决：房地产开发公司对原告的所有房屋不给予补偿。田先生不服，向人民政府提起诉讼。,假设： 田先生取得规划主管部门的批准建设，但是由于各种原因，未能办理产权登记时。是否给予补偿？,法律分析,1、城市规划主管部门:凡是严重影响城市规划的，可以责令当事人拆除或者没收该违法建筑。如果房屋及其附属物虽然影响城市规划，但可采取改正措施的，城市规划主管部门可以责令当事人限期改正并处以处罚。2、被拆迁人在采取有关改正措施的，城市规划主管部门可以认定该房屋系合法建筑，被拆除人可以凭规划主管部门的处罚决定申请房屋产权登记，该房屋可以按照合法建筑处理,3-3房屋拆迁安置,一、拆迁安置对象房屋的使用权人二、拆迁安置的地点,安置方式,一次性安置,过渡性安置,原地安置,异地安置,三、拆迁安置协议,房屋坐落、特点（土地面积、质量、结构、楼层）房屋估价安置方式安置地点过渡期限和过渡方式（自行过渡还是提供周转房过渡）搬迁期限违约责任,案情,原告：葛某等6户 被告：房地产开发公司2002.3，被告经有关部门依法批准，在原告居住的国有土地上进行房地产开发建设，需要拆迁原告所居住的房屋。在拆迁过程中，经双方协商达成拆迁协议，协议规定：被告为原告等六户各安置两居一套，并规定两居室房屋的居住面积，其中两个居室的面积分别为10m2和12m2，厅的面积为8m2。,2002.4，被告通知原告等拆迁到安置房并办理有关手续，原告发现安置给他们的房屋已经变成没有厅的房屋，将厅的面积分别加入了居室和厨房、厕所等，但是总建筑面积并没有少，居室：11m2和13m2。门厅：4m2原告等认为被告擅自改变安置房的建筑风格且未通知他们侵害了原告的合法权益。原告等要求人民法院提起诉讼请求判决被告按照拆迁协议的规定为其提供安置用房。,点评,拆迁协议一经成立，即发生效力。双方均应严格遵守。否则都要承担违约责任。,拆迁人延长过渡期时？,江某在有私房5间，居住面积102m2，建筑面积为126m2。2001.11，房地产开发公司经有关部门批准，需要在江某居住一带进行房地产开发建设。在拆迁协议中，江某选择回迁安置，并签订了安置协议：1)江某应该在协议订立后3天内搬家，将其原居住的房屋交给被告拆除2）房地产开发公司分别按照拆除房屋的居住面积为江某安置新建房3）江某在安置用房建设期间自行过渡，过渡期为6个月。协议签订后，江某按照协议搬家并自行过渡，房地产开发公司在建设安置房时，由于资金困难，到期没有建好，江某自行周转租住的房屋自2002.2起每个月租金为1000元，此外，自2002.2起被告每月向原告等支付临时安置补助费为每人500元。江某和房地产开发公司发生房屋拆迁协议纠纷，请求人民法院处理,处理结果,一审：2002年底将安置房建好支付临时安置补助费的同时，还应赔偿江某支付房租所造成的损失诉讼费由房地产开发公司承担。,案 情,2001.11，房地产开发公司经有关部门批准，对范某居住区范围内进行房地产开发建设，范某经与房地产开发公司协商，双方订立了拆迁安置协议，协议规定：1）房地产开发公司为范某安排产权调换房三室一套，位于某小区27号403室2,过渡期为2年。协议订立后，范某依据协议规定迁至提供的周转房中过渡，2002.10，范某发现房地产开发公司将其所建设的房屋出租给成某，范某找房地产开发公司交涉，房地产开发公司称其没有将该房屋出租给成某，其所出售的楼房是与安置给范某地房屋建筑风格相同的26号楼403号，范某经查询有关城市规划资料认为，房地产开发公司出售给成某的房屋即是产权换房，经双方协商未果，范某逐诉讼法院处理。,判决：,民法通则规定：即合同的一方将合同的权力和义务转让给他人的，应该取得另一方的同意，未经过他方同意而擅自转让的，该转让行为违法。 1、房地产开发公司与成某订立的房屋销售协议无效，即转让行为无效2、房地产开发公司应该让范某在某小区里27号楼403号房屋居住。,案 情,2002.2，房地产开发公司经有关部门批准后，在车某居住的大街内进行房地产开发建设。在拆迁过程中，经双方协商达成产权调换拆迁协。双方签订房屋拆迁安置协议书后，在周转过渡期间，拆迁人未经被拆迁人同意，也未经拆迁主管部门批准，将安置车某的产权调换房屋转让给将某。将某在购置该房屋后办理了产权登记手续。车某以房地产开发公司不能按期安置其入住房屋，请求人民法院判决拆迁人与