信和集团漳州项目市场调查与开发建议书.ppt

宏观背景分析 目录 第一部分 漳州房地产市场分析 项目发展建议 第二部分 第三部分 宏观背景分析 宏观经济 漳州市的房地产市场正处于高速发展阶段 2007年 漳州市国内生产总值达到862 54亿元 人均gdp26805元 3829美元 根据经验 当一个国家人均gdp在800 4000美元 宏观经济增长大于8 时 房地产业将进入高速发展期 按此标准 漳州市的房地产市场正处于高速发展阶段 居民收入 快速增长 刺激居民消费欲望2007年城镇居民人均可支配收入14153元 相比2006年增长13 1 收入的增长直接刺激了居民的消费欲望 从而提高了开发商对楼市加大投资力度 城市规划 本地块处于漳州的东北部 是城市未来的发展方向之一漳州市未来规划主要是向东发展 同时 为完善城市功能布局 城市还需向东北 向西和向桥南拓展 本地块正处于漳州的东北部 是城市未来的发展方向之一 属于朝阳组团 未来以发展食品等大中型工业项目 宏观背景 1 经济政策 落实从紧 存款类金融机构人民币存款准备金率达到17 5 的历史高位2 物价上涨 百姓生活成本增加3 三通政策 海西经济发展利好 政策经济背景 对于投资者的投资行为会有比较大的抑制作用 外市到漳投资份额大大减少 自住型购房者暂缓买房 持币观望持续浓厚 成交量不断减少 加大开发商的资金成本 加大开发成本 并进而影响房地产开发企业参加土地竞投的积极性 预期今年漳州楼市将在大环境的影响下 因为部分开发商资金紧张陆续降价促销回笼资金 我国1月到4月 居民储蓄从16万亿元增加到20万亿元 2008年7月2日晚 中国经济研究中心与美国经济研究局合办的中国与世界经济研讨会开幕 会议期间 中国经济研究中心教授徐滇庆在会上表示 我国1月到4月 居民储蓄从16万亿元增加到20万亿元 4个月增加了4万亿元 其中一部分就是海外流入的热钱 他认为 些资金同普通人的储蓄不一样 它们不会安分的呆在银行里 目前我国的实际利率是负利率 他们肯定是不愿意长期承受这个损失的 最有可能的去向 一个是股市 一个就是房地产市场 进入股市 则会导致股市的大涨大跌 进入房地产市场 就会进一步推高房价 从短期来看 我国政府一定要坚持从紧的货币政策不改变 直到通货膨胀真正地稳定下来 他认为从紧的货币政策 例如收紧银根等措施 虽然可能会损害一些部门或地区的利益 从而为央行的调控带来压力 但是从紧的思路短期内不会改变 由此可以看出 中国国内百姓购买能力还是很强 只是现在受国家调控影响 持币观望 短期内国家调控政策不会放松 将持续一段时间 漳州房地产市场概述 近年漳州市区房地产开发投资情况 2002 2007年漳州全市房地产投资连续五年增长 2007相比2006年增长51 2008年漳州中心城区的房地产投资热度依然不减 说明漳州的房地产市场正处在一个高速发展的时期 对于本地块来说既是机会 同时供应量的增加 也意味本案将面临更激烈的竞争 2007年为漳州楼市供需的转折点 供大于求 2004 2007年漳州市商品房供销对比情况 2008漳州市区房地产市场销售情况 2008年1 6月漳州市区批准预售项目 2007年漳州市区商品房 住宅 存量约为27万平方米2008年1 6月23日 漳州市区批准预售住宅面积为69 11万平方米2008年1 6月23日 漳州市区商品房住宅销售量 合同备案 约为53 69万平方米 进入2008年后漳州前五月销售均价3311元 值得注意的是销售均价与去年全年的均价3354元 相比 几乎没有改变 也说明近年漳州价格没有实质性的增长 但交易量与去年最大交易量相比 降幅较大 出现交易量萎缩现象 2008年1 5月去化量和均价走势 单位 77100 125600 102200 85900 51900 185500 3368 3188 2853 3755 3393 0 20000 40000 60000 80000 100000 120000 140000 160000 180000 200000 07年最高峰 2008 1 2008 2 2008 3 2008 4 2008 5 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 柱形图1 折线图2 漳州市商品房供应量与成交量走势对比 城西板块 城东板块 城北板块 滨江板块 本地块 老城板块 属性 工业区 中档住宅 以满足人口密度大的工业区客户为主代表楼盘 香江国际 鑫荣嘉园 绿洲富城 永鸿三江城均价 3200 3500元 m2发展趋势 伴随工业区的开发和发展 形成产业居住组团 属性 老城市中心区 功能配套完善 以本区域客户为主代表楼盘 钱隆首府 延安广场 华元小区 福海阳光 香榭花都等 均价 4000 4300元 发展趋势 北面有大片平地 有拓展空间 属性 商业中心 中高档住宅 热点区域 以老城和芗城客户为主 代表楼盘 九龙官邸 丽园君悦 香格里拉 九龙城 东方明珠 均价 4200 5000元 m2发展趋势 商圈带动区域开发与升值 实现芗城区与龙文区过渡 属性 滨江丰富景观资源 高档住宅 以漳州高端客户为主代表楼盘 鑫荣花苑 外滩明珠 一代领秀 君临江畔 龙江富城均价 4500 5200元 m2发展趋势 依托丰富景观资源 销售速度快 有一定量的后续项目 属性 城市功能东移 中端住宅 以周边县城和本地客户为主代表楼盘 锦绣一方 天利仁和 悦华星座 荣昌花园 上层55均价 3500 4200元 m2发展趋势 未来的开发热点 区域规划配套的到位 认可度提升 2008漳州市区房地产市场产品分析 城北板块的楼盘分布 城北板块周边楼盘众多 比较密集 部分楼盘 如龙门天下 新城财富广场 阳光雅苑均已售罄 城北板块的楼盘现有供应量 各项目优劣势对比 漳州市场目前楼盘竞争同质化明显 急需有实力的开发商带着先进的住宅文化 建设具有优秀软硬件配套的优秀住宅社区 具备优势 不具备 注 以上仅统计商业体量在0 4万 以上的物业项目 当前商业租金 售价状况 来源地1 漳州周边乡镇 经营农产品者 漳州市区收入相对较高的阶层2 部分外地投资客 厦门居多 3 在外地事业成功者 返乡投资 置业类型以投资出租为主职业类型城市小资产阶层 企业高管 外地漳州籍商人消费特征1 看重优越的地理位置 2 倾向商业规模 3 倾向群体效应 漳州购买商铺的消费群体 本章小结 2008漳州市区房地产市场客户分析 客群来源分析 从2007年的数据分析来看 周边县城是漳州购房的主要群体 但这其中主要来自云霄 平和 长泰等经济较好城镇居多 市区 周边乡镇 周边城市 其他 目标客户群比例漳州市区 40 漳州各县城 45 其它地区 10 职业 漳州市成功的私营企业主 本市大公司 或外企 的经理层 或政府部门隐性高收入阶层 高级教师 闽南金三角富裕阶层 各县城私营企业主等 年龄层次 30 45岁之间 有相当的经济能力 年家庭收入达10万元以上 主要需求特点 十分注重生活品质及社区环境 崇尚生活享受 讲究居住品质 愿意为高品质的生活付出一定代价 看重社区品质 对价格相对不是很敏感 价格弹性较大 客户考虑因素 产品形象力 开发商资信 楼盘知名度 能否彰显业主的身份 地位 产品功能 小区配套 住宅功能 产品外延功能 生活品质 私密性 物业服务 社会地位 产品质量 工程进度 质量 开发商资信 购房目的 购买本案的目标客户群一般已拥有自住的居所 基本属二次置业 但由于住房档次相对偏低 区位和环境也不太好 按现时的身份和工作需要都不能满足高品位的需求 因此他们特别注重社区居住品质 目标客户群分析 客户群金字塔分析 小高层客户群 花园洋房客户群 双拼别墅客户群 别墅客户群 35 45岁 私营业主 政府领导或企业中高层领导 多次置业者 实力购买阶层 摆脱简单功能型置业需求 对生活品质有一定的要求 40岁以上 多次置业 私企老板 政府高层领导以及外企领导等社会塔尖人士 对物业的品质及居住环境 以及社区服务管理等软环境有很高的要求 总价承受能力较强 35 45岁 洋房升级版置业群体 政府领导 私营老板 企业高层领导以及漳州籍在外人士 对总价的承受能力较强 多次置业者 实力购买阶层 对生活品质有较高的要求 项目总体规划建议 项目产品发展建议 项目外立面造型 项目户型设计 项目增值点构建 项目智能化配套 项目软性服务价值提升 项目园林景观设计 地块价值分析 地块价值分析 用地分析 经济指标 地块地理位置 地块位于漳州东北部的市尾村 三面临路 北临漳华路 南临漳响路 均为漳州市主要交通干道 东面为新修的零号路 西面为一成熟的社区 周边没有景观资源 所以小区无法借景 只能造景 1 市场疲软局面 2 周边几个大盘即将推出 分流客户 3 不断调整的宏观政策 4 商业易受到周边较差商业影响 1 周边楼盘带动板块居住氛围提升 2 县城购房人群增多 3 商业改善空间较大 4 北面有大面积可扩张的平地 1 周边配套素质较差 2 区域板块优势形象相对较弱 旧民房较多 3 商业氛围不足 且档次低 4 周边生活配套设施比较一般 5 周边都是道路民房无景观资源 1 开发商实力 2 地块方正 便于布局 3 地块大 可分期开发 丰富产品 4 地块保留许多原生态树木 可作为未来景观树木 5 地块的便利交通概念及其远景规划使其具有相当的升值预期 s优势 w劣势 o机遇 t威胁 依据项目所处的区位和周边环境状况 本项目不适合建造高端楼盘 而适合建造中高端精品住宅社区 消费对象瞄准漳州市中高端以上收入的人群和为提高生活环境质素的二次以上置业人士 因此居住区规划由始至终都围绕人们居住的舒适性 安全性 环境优美等因素来考虑 无论建筑单体 居住环境 物业管理均按高标准的生活和环境素质来进行设计 以满足该层次消费者的各项功能配套需要 同时要体现住户的高尚 尊贵的定位形象 项目定位分析 项目总体规划建议 总体规划建议 总体思路 功能布局合理 结构清晰 交通便利 适宜居住的高级居住区 由于地块周边自然景观以及城市景观资源缺乏 因此建议加大内部景观资源投资 以提高项目档次和增加价值点 住宅建筑以小高层和花洋洋房住宅为主 布局力求空间形式多样 18f高层住宅分布在沿漳华路一侧 主要考虑到高层住宅对于噪音的有效隔离 以及高层建筑的地标性昭示效果 突出项目质感 在小区有树林景观资源的西侧与中心景观结合带建造高价值的花园洋房 即可丰富产品线 也可提升整个小区的品质 主入口拟设于地块南面 考虑到漳响路行车出入的方便性 而次入口则安排于东面和北面 主入口空间设计注意控制高度与体量 适度控制由大门进入小区的空间距离 这样做 可以反衬出内景的魅力 同时给予外界适度的神秘感 保证小区居住空间的幽寂宁谧 和与众不同的高雅格调 主入口空间建议于恰当位置设计出较为新颖 具特色的照壁 展现出产品外观形象 触动空间层次感 主入口空间设计建议运用高科技手法 突出小区的高尚品味与现代感 而材料运用及空间造型力争追袭现代居住文化的意象 同时主入口两侧建筑物层高必须合理控制 总体规划建议 主入口空间处理建议 根据地块具体尺寸特征及采光 通风 间距的需要 因此 建议采用 南低北高 布局 以形成小区的立体空间层次感 并确保中心拥有较佳的视觉感受 小于45度仰视角 减弱压抑感 住宅单体的层递型设计 顺应了 南低北高 的设计思路 同时保证空间层次之间有一个合理的衔接过渡 符合审美取向 二 住宅单体处理建议 总体上 配套公建项目布局将接受 边角原则 的指导 尤其是配电房 垃圾处理站 等设备用房干扰居住品质的公建项目 而物业管理 文化 娱乐 商业配套公建适当考虑安排到裙楼或架空层恰当位置 三 公建配套处理建议 人车分流 车行道采取沿地界线环状布置 或直接从临街的车入口处进入地下停车场 不与人行道发生平面 立体交叉 四 交通组织建议 总体规划建议 总体规划布局建议 幼儿园 后门 高层18f 高层18f 高层18f 中庭景观 小高层12f 小高层12f 正门 侧门 花园洋房5 5f 小高层12f 社区mall 会所 骑楼式商业步行街 枫丹白露公园 高层18f 高层18f 骑楼式商业步行街 项目外立面造型建议 1 欧式风格 粉红色外墙 白色线条 通花栏杆 外飘窗台 绿色玻璃窗 这种所谓欧陆风格的建筑类型 主要以粘贴古希腊古罗马艺术符号为特征 反映在建筑外形上 较多的出现山花尖顶 饰花柱式 宝瓶或通花栏杆 石膏线脚饰窗等处理 具有强烈的装饰效果 在色彩上多以沉闷的暗粉色及灰色线脚相结合 另外 这一类建筑继承了古典三段式的一起表象特征 结合裙楼 标准层及顶层 女儿墙加以不同的装饰处理 外立面造型建议 案例借鉴 2 现代简欧风格现代简欧风格的建筑外观吸取了类似 欧陆风格 的一些元素处理手法 但加以简化或局部适用 配以大面积墙及玻璃或简单线脚构架 在色彩上以大面积线色为主 装饰味相对简化 追求一种轻松 清新 典雅的气氛 可算是 后欧陆式 较之前者则又进一步理性 目前国内这种建筑风格较多 属于主导型的建筑风格 外立面造型建议 案例借鉴 外立面造型建议 案例借鉴 3 现代简约风格几何线条修饰 色彩明跳跃 外立面简洁流畅 以波浪 架廊式挑板或装饰线 带 块等异型屋顶为特征 立面立体层次感较强 外飘窗台外挑阳台或内置阳台 合理运用色块色带处理 建议 从整个市区的建筑风格来考虑 大多数是以现代风格来定位产品 少数项目运用简欧建筑风格 为此考虑到现有购房客群对于简欧风格的建筑基本能接受 从项目周边及整个漳州市区的各个楼盘相对比显示出差异化 从营销角度上 让客户觉得物超所值 极大地刺激销售 因此我们建议本项目用简欧建筑风格 在市场上的定位比较突出 外立面造型设计建议采取简洁新古典主义风格 分段处理建筑立面形象 重点突出顶部设计 注重细节刻画 风格大气且细致时尚 具备强烈的视觉冲击力 再现人文艺术情怀与建筑精品的完美结合 欧式风格 现代简欧风格 现代简约风格 人群 市场 差异化 营销推广 外立面造型建议 项目户型建议 户型设计 住宅更多采用了大露台 低窗台 大转角窗户 可充分将中庭景观和小立体化绿化系统的生态效果引入室内 这样住户身居室内也可随时观赏中庭绿色美景 结构 设备专业最大限度满足建筑功能及美观的要求 建筑是一个整体 必须各方同心协力才能创作设计精品 尽量做到室内看不见一根梁 一条水管 建筑外部也很少见排水立管 系统采用变频稳压给水 建筑顶部不设水箱 地下车库设发电机房 以确保正常供水 住宅无论两卫还是三卫 均设一块水表 连接水管采用加保护套的铜管 并且预埋入楼层结构板内 保证物业管理的万无一失 目前投资客很少 客户绝大多数是自住的买家 对建筑的功能自然十分关心 对每一平方米都希望买得值得 我们应该精打细算合理安排建筑功能 尽可能创造物超所值的增值空间 一房户型区间设置在30 60 二房户型区间设置在75 95 三房户型区间设置两个范围100 130 及135 160 四房复式户型区间设置在150 185 楼中楼户型区间设置在200 280 结论 选取设置相对集中的畅销面积区间段 并据此初步建议本项目 可类比片区主要户型面积区间分析 户型定位 容积率 3 0 通过对可类比项目及片区市场的分析与判断 结合将项目打造成漳州高尚精品住宅产品的项目定位 确定本项目户型定位如下 180 260左右 150 165 100 130 130 145 75 95 30 60 5 5 55 30 5 套数比例 四房 户型 楼中楼 三房 二房 一房 面积范围 m2 园林景观建议 通过对漳州市现有社区园林主题设计和配套的比较分析 我们可以看出 1 漳州房地产项目多走高尚化 人性化 生态化的路子 比较注重小区园林建设 同时园林景观也为其展示社区形象 提升社区品质起到了重要的作用 2 在已售项目中 园林的主题多偏向于异域热带风情或是原生植被的栽种区 3 功能分区上 多以运动 休闲为主题 如 泳池 亲子乐园 跑道等 项目园林景观建议 思路 一 市场的选择 项目园林景观建议 思路 可以利用原由树木的创造宽大的共用绿地广场 结合会所泳池等配套设施规划超万平方米的中心公园 使一些追求更高生活享受的居民有了理想的选择 芭堤雅风情亲水园林 芭堤雅 是世界著名的新兴海滨旅游度假胜地 位于泰国曼谷东南部147公里的海岸线上 芭堤雅海滩气候宜人 环境优美 是适合日光浴的旅游休闲场所 沿岸高大笔直的椰树 随风而动的芭蕉 一派东方热带地区独特的风光 以阳光 沙滩 海鲜名扬天下 被誉为 东方夏威夷 项目园林景观建议 主题 植栽 以大型的棕榈树及攀藤植物效果最佳 还有椰子树 绿萝 铁树 橡皮树 鱼尾葵 菠萝蜜等 其形态极富热带风情 戏水池 在造型上可选择波浪或流水状 在底部铺上天蓝色的瓷砖 营造出热带海洋的感觉 项目增值点建议 建议本案做个漳州最大的度假俱乐部式会所 共2 5层建筑面积3000平方米 里面的设备应有尽有 让住户可以随时随地享受各种消闲活动 舒展身心 仿佛如同在国外的星级度假村一样 身处其中无忧无虑 会所种类多样的多种豪华设施 更在意培养住户的兴趣 让住户享受高尚的生活意趣 拓展自己的生活空间