滨州三大祥黄河八路项目定位与物业发展报告(终稿)PPT课件

项目定位与物业发展报告 滨州三大祥黄河八路项目 INDEX 黑马的思考过程是这样的 第一部分项目价值分析第二部分项目发展战略第三部分项目整体定位建议第四部分物业发展建议 第一部分项目价值分析 一 项目基本情况调查二 项目区域价值分析三 项目用地条件分析四 项目SWOT分析 第一部分项目价值分析 项目位置 位于滨城区黄河八路以北 黄河九路以南 渤海十一路以西 地块特征 地块规整 呈梯形 地势平坦 北侧为未开通的黄河九路 东部有高压线穿过 东侧 南侧为市政景观河 目前地块内有树林和玉米 桃树等经济作物 规划条件 规划净用地面积61911 容积率不大于3 建筑密度不大于25 规划总建筑面积约18 6万 黄河八路 黄河九路 待开通 渤海十一路 一 项目基本情况调查 第一部分项目价值分析 项目位于滨州新老城区结合部 既享老城区完善生活配套之便利 又享新城生态环境之惠 地理位置十分优越 黄河八路至黄河十路 新立河东路到渤海十一路 该片区为目前热点开发区域 区位价值明显 项目位于两条城市主干道交汇处 交通 出行极为便利 周边实验学校 清怡中学 北镇中学 滨州学院等名校环簇 教育资源丰富 人文气氛浓厚 新城区 政务中心 本案 老城区 新老城区结合部的绝版熟地 二 项目区域价值分析 第一部分项目价值分析 1 用地现状分析 黄河九路具体开通时间未定 北侧地块已拍卖 地价高达213万 亩 成为滨州 新地王 地块内高压线拆迁成本高 将影响项目形象 西侧为锦绣城项目 规划时应避免对其遮挡 地块较为平坦 拆迁平整难度不大 渤海十二路下半年建成通车 将增强到项目的通达性 三 项目用地条件分析 第一部分项目价值分析 2 景观条件分析 东面 西南面景观佳 南侧为市政景观河 南面为待开发用地 西南面为滨州学院大片树林 景观佳 东面为市政景观河 渤海十一路路东为6层住宅区 东侧具有景观优势 但贯穿项目南北的高压线将对景观造成影响 北面地块规划未定 不排除建高层住宅 可能对本项目视线造成遮挡 西面为高层项目 将对本项目视线造成遮挡 东侧景观河常年干涸 需推进政府部门进行整治 项目南面地块建高层的可能较大 可能对本案视野产生遮挡 三 项目用地条件分析 第一部分项目价值分析 3 交通条件分析 两条主干道交汇 交通便利 黄河八路 渤海十一路 渤海十二路 黄河九路 项目位于黄河八路 渤海十一路两条城市主干道交汇处 均为双向六车道 到达新老城区均非常便捷 项目西侧的渤海十二路正在施工中 预计今年下半年通车 北侧的黄河九路开通时间未定 目前经过项目南侧的公交为103路 10分钟一班 出行十分便利 锦绣城 三 项目用地条件分析 第一部分项目价值分析 4 生活配套分析 完善配套 生活无限便利 滨州六中 麒麟阁 新立河 1 2 3 本案 北镇中学 渤海十一路 黄河十路 4 5 6 黄河八路 市政府 中海 滨州学院 滨州学院树林 美食街 六小 人民医院 中医院 银座 1 新河湾2 新悦 田园牧歌3 宝地 锦绣城4 吉泰阳光5 泰和家园6 锦城花园7 巴黎花园 中海高尔夫 奥体中心 市民文化中心 五星饭店 7 规划用地 加油站 育英学园 渤海十二路 第一部分项目价值分析 三 项目用地条件分析 教育 育英学园 六小 实验学校 北镇中学 清怡中学 滨州学院 项目周边配套 购物 银座黄河五路店 老城区商业中心 餐饮 渤海十路美食一条街 玲珑海鲜 海天渔都 青藤苑 福临德豆捞等 医疗 中医院 人民医院 休闲娱乐 奥体中心 市民文化中心 中海高尔夫 滨州大饭店 第一部分项目价值分析 三 项目用地条件分析 区位优势 项目位于滨州新老城区结合部 受生活便利 环境优美之双惠 投资 自住皆宜 交通优势 位于两条城市主干道交汇处 交通十分便利 配套优势 教育 医疗 购物 餐饮 休闲娱乐等生活配套均在五分钟车程内 完善的配套为项目的突出优势 景观优势 南面大面积树林为天然氧吧 新立河近在咫尺 中海风景区 高尔夫球场信步可达 居于此 悠享舒心生活 1 优势 Strengths 优势延展 将教育资源用好用足 后期营销推广可打 学区房 概念 强化项目核心优势 第一部分项目价值分析 四 项目SWOT分析 2 劣势 Weakness 规划劣势 规划净用地面积小 容积率高 规划难度大 东侧的高压线穿越地块内部 对规划造成影响 成本劣势 截止6月下旬 项目地块一直为滨州地王 与周边项目地价悬殊 开发成本已与市场楼盘价格持平 项目尚未入市便处于价格竞争下风 开发风险大 劣势规避 高地价决定了本项目的高起点 高档次 在有限的用地范围内做出精品 以真正意义上的创新产品震撼市场 重视高压线对项目开发的影响 争取政府支持 早日将高压线埋地 第一部分项目价值分析 四 项目SWOT分析 3 机会 Opportunities 城市发展利好 黄河三角洲开发上升为国家战略 滨州成为主战场 各项建设取得实质性进展 城市发展前景看好 市场竞争机遇 滨州楼市长期处于低水平同质化竞争状态 缺乏真正意义的高层精品 本案若以创新精品登陆市场 成功可期 区域配套升级 中海高尔夫球场已破土动工 市民文化中心正在紧密锣鼓建设 清怡中学全面投入使用 区域内高端配套的建设将极大提升项目价值 机会捕捉 借势 黄三角 开发契机 将项目营销上升为城市营销 增强项目对周边区县及外省市的辐射力 精准定位 创新精品 为本项目运作成功的不二法门 营销推广强调一个 高 字 高端产品 高调入市 高举高打 第一部分项目价值分析 四 项目SWOT分析 4 威胁 Threats 政策风险加大 未来一段时期内 政府调控楼市的决心不会改变 政策调控力度大 消费者置业成本增加 观望态度明显 市场竞争加剧 滨州房地产开发量猛增 现有及潜在供应量巨大 未来竞争将异常激烈 楼价长期低位 滨州房价长期在低位徘徊 目前高层住宅整体均价低于3500元 本项目可能陷入有价无市的尴尬局面 威胁弱化 坚持 稳健开发 分批入市 的原则 开发周期不宜过长 以快速回笼资金为目标 精准定位 产品创新 概念创新 本项目均价突破4000元大关 指日可待 第一部分项目价值分析 四 项目SWOT分析 综合结论 1 项目自身的优越质素与操控难度并存 最大难点在于如何进行精准定位 2 本项目以高层产品为主打是无疑的 在滨州这样一个高层产品低水平设计 低价位运行 市场低接受度的城市 项目必须擎起 特色 创新 的大旗 方能从竞争中胜出 3 从目前滨州的城市规划发展进程看 新老城区结合部将成为最大的受惠者和价值增长点 本项目开发恰当其时 第一部分项目价值分析 小结 第二部分项目发展战略 一 项目发展难点分析二 项目发展方向分析三 项目发展战略 第二部分项目发展战略 1 项目的 高容积率 高层产品 高成本 三高问题使其面临发展定位的最大困境 而这些问题的既成事实又需要依靠项目的准确定位 合理规划 科学开发来解决 2 高层住宅在滨州的认可程度低 目前已经成型的高层项目又品质较差 高层不高档的发展现状难以令消费者树立信心 需求决定定位 多层的热销与高层住宅发展的迟滞 又使项目的产品定位面临左右为难 3 高地价低房价的错位现状 给项目发展带来问题 低成本投入 低售价 显然无利可图 而高端定位 高额投入 势必会提高风险 是否会面临有价无市的危机 第二部分项目发展战略 一 项目发展难点分析 4 项目的地段价值 配套价值是其最具优势的核心价值 如何发挥地段优势 如何利用配套优势 进而转换为项目价值 是在项目规划设计及后期发展中都要着重考虑的问题 5 高压线使得项目原有东侧的景观河优势抵消殆尽 即使是远期将会得到解决 但是对项目近期价值的实现还是具有较大的不利影响 6 锦绣城项目的日照问题 使得项目地块西侧土地规划受到制约 影响了土地利用率和规划布局 给项目规划指标的实现带来困难 第二部分项目发展战略 一 项目发展难点分析 1 在位处新老城区交界处的黄金地段 滨州一届地王 究竟要打造一个什么档次 什么品质的项目 面对市场上高层低价难销的局面 我们要走一条怎样的道路 即符合现有市场需求 又要具有一定的前瞻性 顺应市场发展的规律 与项目的开发周期相符合 2 项目发展的终极目标 是要通过打造高品质住宅区达到综合效益的最大化 而不是片面的追求容积率最大化与可售面积的最大化 第二部分项目发展战略 二 项目发展方向分析 3 滨州房地产发展起步较晚 目前仍属于快速发展阶段 虽然目前有国家战略发展的支持 但是考虑到滨州市整体经济发展的现状以及人口基数 平均收入等多项因素 同时项目的启动又正值国家宏观政策对房地产市场的强力打压阶段 所以综合考虑各种因素 项目要走 稳妥开发 适度超前 的发展道路 不保守 不冒进 以保证项目的成功开发为基本原则 4 根据黑马测算 项目容积率达到3 0 则项目产品将以30层高层为主 市场风险太大 成本又高 如果容积率降至2 5左右 则18层住宅可占60 70 大大的降低了建筑成本 同时降低了市场风险和销售难度 保障了项目综合效益的实现 所以 我们建议在不影响整体效益的情况下 适当调低容积率 第二部分项目发展战略 二 项目发展方向分析 特色开发 深圳制造 1 项目所面临的开发问题 决定了要走特色化开发的战略思路 要从规划产品 到景观设计 到概念主题 营销思路都要走差异化道路 突出特色 引领市场 才能在竞争中突围 实现价值的最大化 2 滨州首家深圳开发商投资项目 来自珠三角 为黄三角发展推波助澜 同为国家战略发展重点 由先进的珠三角带来全新的开发理念与开发模式 新老特区之间的对话 必将在滨州的城市发展史上写下浓重一笔 第二部分项目发展战略 三 项目发展战略 3 深圳是中国房地产发展的前沿阵地 房地产产品 理念领先全国 本项目打上深圳制造的烙印 将从全方面实现对滨州房地产市场的超越 深圳的设计 景观 策划 广告等全方位协作的特区模式 不但给项目开发带来巨大的品牌价值 同时也会对项目整体开发带来高质 高效的最大成功保障 4 黄三角发展成为国家战略 在这一政策推动下 全国各路开发商抢滩登陆滨州 虽然项目面临目前地价高 房价低的现状困境 但是随着城市整体发展的带动 根据黑马地产对市场整体走势判断 未来几年的滨州地产市场将会产生质的飞跃 成为山东乃至全国地产的发展热点 机会远远大于风险 第二部分项目发展战略 三 项目发展战略 特色开发 深圳制造 将成为贯穿项目开发始终的整体发展指导策略 黑马地产 第二部分项目发展战略 第三部分项目整体定位建议 一 物业功能档次定位二 整体形象定位三 目标客群定位四 项目户型面积配比五 项目概念定位 第三部分整体定位建议 住宅功能为主 社区配套商业为辅 满足高层次居住需求 符合地块的综合属性 适当配套商业 根据项目地块周边商业发展状况 建议本项目商业面积不超过5 商业以社区配套为主 避免大商业对整个社区品质的不利影响 1 物业功能定位 一 物业功能档次定位 第三部分整体定位建议 2 物业档次定位 定位理由 1 高层豪宅 土地的高贵血统决定了住宅的档次定位 滨州地王 打造滨州高层住宅的NO 1责无旁贷 2 在产品品质上实现对滨州高层住宅市场的完全超越 滨州有高层住宅 但是没有高层豪宅 本项目将打造滨州高层豪宅的最新标准 将高层与豪宅关联 君临天下 俯瞰滨州 高层豪宅 滨州高层豪宅开山之作 一 物业功能档次定位 第三部分整体定位建议 3 城市中心高层豪宅已成高档住宅发展又一新趋势 因为城市生活为居住所提供的综合价值 任何郊区别墅都无法企及 现代人 现代生活所需要的一切都与城市紧密关联 所以市区的高档豪宅在滨州这种本来就城市化发展程度不高 配套匮乏的城市尤为可贵 4 高档住宅 尤其是豪宅 具有更高的附加价值及品牌价值 对于本项目而言 只有高附加值 也才有高利润 高回报 相应的降低了开发风险 一 物业功能档次定位 第三部分整体定位建议 1 滨州地王 声闻天下 项目形象已经是先声夺人 广为所知 引起了社会各界及消费者的关注 成为滨州地产的大事件 大手笔 三大祥地产 纵横捭阖 得王者之气 有君临天下之风 2 滨州第一高层豪宅的产品定位 使项目具有身处城市巅峰 俯瞰滨州的气度 高层是高度 高尚 高档的代名词 是为滨州高层豪宅的开山之作 3 声势 气度决定了项目的形象 也决定了消费者对项目的期许和价值的认可 为后期高调入市夯实了基础 城市巅峰 君临天下 二 整体形象定位 第三部分整体定位建议 1 目标客群定位 城市权贵阶层 对居住环境和居住品味有很高的要求 成为其身份与地位的象征 城市新贵阶层 近年来随着城市经济发展而富起来的城市新贵阶层 有钱 有一定社会关系 有稳定的上流交际圈 周边县市富裕阶层 滨州区县及周边城市私企富裕阶层 怀揣对中心城市生活的向往 对子女享受精英教育的渴望 立足滨州本地市场 积极开阔区域大市场 上层建筑人群 立足滨州 放眼黄三角 三 目标客群定位 第三部分整体定位建议 2 客户需求特征 自住为主 终极置业 三 目标客群定位 第三部分整体定位建议 3 客户区域划分 三 目标客群定位 第三部分整体定位建议 4 客户群体描述 三 目标客群定位 第三部分整体定位建议 四 项目户型面积配比 第三部分整体定位建议 概念不是万能的 没有概念却是万万不能的 这几乎已经成为地产推广的成功定律之一 无数个通过概念来出牌的楼盘 不是热销一时就是名垂青史 奥园和运动健康 锦绣江南和民族居住文化 第五园和中国心 紧密相连 概念地产在本地应用较少 即使有 也由于产品缺乏支持而沦为一个口号 概念被做空 本项目要找出契机 发掘唯一的品牌核心价值 用一系列创意传播出项目的市场领衔地位 导入差异化形象概念策略 将概念地产与产品规划真正结合起来 1 为什么要概念定位 五 项目概念定位 第三部分整体定位建议 2 主题概念定位建议 国际化 生态 音乐概念社区 随着国家黄三角战略的部署与实施 作为发展重点的滨州 与国际接轨不再只是空谈和噱头 项目的国际化定位与发展思路必须与城市大发展的理念相适应 对于不成熟的市场 概念切忌 生疏 好的概念不一定是偏僻的戞戞独造 应该是被广泛认可 而又被多次成功推广所验证的概念 在地中海 欧陆风 西班牙盛行的滨州 引入 音乐文化 概念元素 既能因其独特成为市场亮点 又容易被市场接受 同时与项目优势的教育资源配套有较好的结合点 并可以在产品设计以及后期推广中应用 从 地中海 的拿来主义 到音乐文化概念的应用 是滨州地产概念升级的标志 定位说明 五 项目概念定位 第三部分整体定位建议 音乐代表着文化 高贵 品味 符合目标客户价值取向 五 项目概念定位 第三部分整体定位建议 3 概念的应用 项目的主题概念 不能仅仅是形式上的 虚拟的存在 而是可以在项目的各个环节实际深化应用 与销售相结合 起到赋予项目鲜明个性特征 引发消费者关注的作用 并最终成为促进销售的力量 本项目在概念上黑马不主张过于虚拟化 而是将概念与产品的建筑风格 园林设计以及配套标准进行结合 使概念不流于空泛 如在规划设计中引入音符的元素 在景观设计中以音乐主题广场 雕塑及相关素材来表现社区的文化理念及内涵 同时在产品上主打标准牌 打质量牌 比如争创 全国生态健康居住示范小区 山东省优秀住宅示范小区 等名誉称号 五 项目概念定位 第三部分整体定位建议 社区音乐广场 音乐元素的细节应用 五 项目概念定位 第三部分整体定位建议 音乐雕塑 园林小品 五 项目概念定位 第三部分整体定位建议 1 维也纳是音乐之都 结合项目概念主题定位 2 名称大气而富有内涵 容易识记 朗朗上口 易于传播 而公馆的名称也契合项目的高档豪宅定位 案名建议1 维也纳大公馆 五 项目概念定位 第三部分整体定位建议 3 公馆的涵义 公馆涵义一 诸侯的离宫别馆公馆者 公宫与公所为也 郑玄注 公所为 君所作离宫别馆也 公馆涵义二 诸侯的宫室 注 公馆 君之舍也 公馆涵义三 古时公家所建造的馆舍 礼 曰 公馆复 私馆不复 礼 曾子问 疏 谓公家所造之馆 公馆涵义四 大官或富家的住所以孝昌三年十月廿日薨于长安之公馆 北魏 元暐墓志 五 项目概念定位 第三部分整体定位建议 其他案名建议 1 维也纳森林2 康桥国际公馆3 上城国际公馆4 君临尚城 五 项目概念定位 第三部分整体定位建议 第四部分物业发展建议 一 物业发展问题分析二 规划设计条件三 规划产品设计建议四 规划产品组合定位五 产品设计建议六 园林景观设计建议七 配套设施设计建议八 户型设计建议九 交楼标准建议十 智能化标准建议十一 开发周期建议十二 物业管理建议 第四部分物业发展建议 1 项目定位高端 产品为高层豪宅 但是如何打造高层豪宅 什么样的产品可以称为高层豪宅 在规划 产品 配套 景观中如何实现 2 滨州目前市场潜在楼盘多数都为高层住宅项目 市场定位也多为中高档 定位容易实现难 项目产品如何能够在竞争中实现突围 在产品上有创新和特色 是项目规划和产品定位中需要研究和解决的问题 3 通过市场调研 滨州市场户型产品供应失调 大户型产品供应量大 滞销多 中小户型结构差 实用率低 如何配比产品 并结合项目整体定位和市场需求 一 物业发展问题分析 第四部分物业发展建议 1 设计总则 该项目应高起点规划 高水平设计 体现 生态园林型 城市建设思路 2 规划位置 黄河八路以北 黄河九路以南 渤海十一路以西 3 用地情况 规划建筑总用地面积约 90177平方米其中道路占地面积约 28266平方米4 用地使用性质 使用性质 居住兼容部分商业用地 第四部分物业发展建议 二 规划设计条件 5 用地使用强度容积率 不大于3 0 建筑密度 不大于25 0 6 建筑设计要求建筑规模 不大于容积率规定的面积标准建筑高度 按空间要求合理控制 并处理好与周围建筑的关系 以高层为主 7 交通出入口方位机动车 南向 北向人流 东向 南向 北向8 停车数量 居住建筑1 0个车位 户 商业建筑1 0个车位 百平方米 9 绿地率 不小于35 0 第四部分物业发展建议 二 规划设计条件 1 规划产品及平面布局 1 项目地块南北狭长 东西展开面小 同时受锦绣城的规划设计影响 若满足3 0的容积率 则将主要以30层左右高层为主 建筑成本高 市场接受度差 根据测算 若容积率降低到2 5左右 则产品主要以18层中高层为主 虽然面积有所减少 但是整体成本下降 市场风险也相应下降 2 项目在规划布局上需组团分布合理 用地平衡 有利于分期开发 分期入住以及后期物业公司的统一管理 3 建议建筑形式以板式结合点式高层为主 不必过分担心点式住宅的市场认可问题 黄金国际 望海花园销售的事实证明 如果设计合理 一梯三户的户型也能够做好卖好 4 创新户型设计 滨州首创 要有重量级产品打造 提升项目价值 与项目高端行为吻合 第四部分物业发展建议 三 规划产品设计建议 5 点式高层建议部分采用创新圆楼设计形式 规划于项目地块西侧 由于圆楼的形式感强 无棱角 小角度的东西偏向容易处理 故可以有效的解决日照问题 同时减小消费者对非正南正北朝向的顾虑 6 项目最北面 建议设计一梯三户30层高层住宅 成为项目的建筑高点 建议首层架空设计 架空层作为泛会所使用 2 景观空间设计 1 由于建筑形式基本为高层 所以整体楼间距大 景观空间开敞 景观设计的发挥空间大 层级丰富 2 景观是一个项目的主要卖点和附加价值增长点 针对目前滨州住宅景观设计普遍平庸的现状 景观设计也是本项目产品打造的重点之一 3 交通组织 1 出入口设计 建议项目车行主入口设在黄河8路 人行入口设在渤海11路 规划的黄河9路设次要出入口 第四部分物业发展建议 三 规划产品设计建议 2 停车设计以地下停车为主 车位比1 1 尽量减少地面停车设计 建议通过地形改造 将入口地势抬高 中央部分做下沉式广场 周边做半地下停车 降低地下车库的成本 4 配套设施建议 1 建议在渤海11路与黄河8路交汇处规划写字楼公寓及2层底商 渤海11路 黄河9路沿街规划设计底层商铺 商业面积不超过总建筑面积的5 2 建议设计经营性会所 建议临渤海十一路社区主入口两侧 3 沿街底商对住宅品质具有较大伤害 建议沿街不要满布底商 根据商业价值不同做适当间隔 5 其他建议 1 规划设计要符合滨州当地居住风俗习惯及天气条件 做到因地制宜 2 规划及产品设计要引入环保低碳概念 并适当应用新技术及住宅智能化设计 第四部分物业发展建议 三 规划产品设计建议 板式一梯三户 30层高层住宅 底层架空设计 社区商业内街设计 双会所之 社区商务会所 双会所之 社区运动会所 12F酒店式公寓 18F 24F高层住宅区域 高低错落 天际线丰富 2F商业 中央景观轴线 创新3错层顶级产品 重要景观节点 下沉式广场与半地下车库示意图 1 第四部分物业发展建议 三 规划产品设计建议 下沉式广场与半地下车库示意 2 第四部分物业发展建议 三 规划产品设计建议 产品组合 局部豪宅 创新产品 1 以点带面的组合策略 建议在景观及位置较好的组团设计1 2栋顶级产品 打造滨州顶级高科技智能化住宅产品 主打生态 智能牌 打造滨州第一个不用空调和暖气的顶级豪宅 提升项目的整体档次及形象 成为项目整体的宣传卖点 并提升项目的附加价值 2 局部重点投入 而其他组团产品则主打高层空中院馆 走高层精品路线 实现项目产品的层级化 第四部分物业发展建议 四 规划产品组合定位 3 顶级住宅产品智能化要求 新风系统置换式新风系统 使整个室内空间具有高品质的空气质量 高舒适性和高通风效率 送风只改善空气质量 而不破坏空气湿度 温度 新风量平衡 同层排水 先进的同层排水系统 利用隐蔽式墙体安装系统 保持建筑结构完整 各种管道不穿越楼板 上下住户无干扰 采用特殊的消音材料 做到静音排水建筑智能总线系统 欧洲智能总线 如同建立了人的大脑与诸多电气对话的平台 实现随心控制 节能降耗 安全智能化 全面提升生活品质 让居家生活随心所欲 第四部分物业发展建议 四 规划产品组合定位 1 建筑风格建议 建筑风格建议采用欧洲新古典主义风格 该风格具备古典的端庄大气 又有现代的灵动自由 线条简洁 通过局部的细节装饰元素来体现古典风情 之所以选择这种风格 是因为 1 立面效果装饰性强 能够凸显华贵大气 突出高品质感 适合消费者的心理需求特征 2 与项目的定位和周边的建筑环境较为协调 容易得到政府及消费者认可 符合一般性的审美需求 3 有很多成熟而经典的案例可以参照借鉴 第四部分物业发展建议 五 产品设计建议 高贵典雅 石材贴面彰显尊贵 第四部分物业发展建议 五 产品设计建议 色彩较为淡雅庄重 品质感强 造型装饰感强 雄伟大气 第四部分物业发展建议 五 产品设计建议 点式高层风格示意 第四部分物业发展建议 五 产品设计建议 建筑局部增加装饰性元素 形成特色与风格 第四部分物业发展建议 五 产品设计建议 不同的组团 不同的产品 也可以通过顶部的变化处理 丰富建筑立面效果 体现建筑也是景观的设计理念 第四部分物业发展建议 五 产品设计建议 用拱形 坡顶等简单的古典元素来体现项目的风格特色 较古典风格更为简洁和低成本 也更为轻灵和有现代感 第四部分物业发展建议 五 产品设计建议 圆楼的建筑形式 创新出彩 第四部分物业发展建议 五 产品设计建议 2 建筑立面色彩建议 建筑立面色彩建议以米灰色 咖啡色等同色系色彩为主 在不同的组团分别加以应用 同时不同建筑组团和建筑形式的立面色彩也可以加以区分 增加整个小区的色彩层次 减少高层建筑的巨大体量感 但是色温及色差不宜太大 避免破坏整体的建筑氛围 第四部分物业发展建议 五 产品设计建议 3 建筑产品细节建议 1 观景阳台设计和便利生活阳台双阳台设计 在设计上采用超大景观阳台设计 体现设计特点 形成一期产品的细节差异性 2 南向观景大阳台应采用落地景观阳台设计 以保证阳台观景的需要 景观阳台连通次卧 设计南向副阳台作为洗 晾衣使用 3 建议住宅层高3米 尽量保证厅的开间宽度 强调所有功能的面积的比重在户型总面积中的协调性 部分大户型可设计步入式衣橱 4 窗台采用低台大凸窗设计 窗墙比最大化 部分景观较好的端头户型可设计转角凸窗或阳台 5 空调主机位和管线必须隐藏 空调机位尽量集中 利用隔板或者百叶进行装饰遮挡 第四部分物业发展建议 五 产品设计建议 4 五星级入户大堂设计 豪华的五星级标准大堂装修 凸显产品品质 更是主人的尊贵身份象征 第四部分物业发展建议 五 产品设计建议 第四部分物业发展建议 五 产品设计建议 1 一个中心多个景观轴线 一个轴线多个景观节点 的设计思路 中央水景作为景观核心 打造滨州第一中央水景园林 2 水景规模及档次要超过目前其他在售项目 水景打造要有主题有内涵 水系要长而弯曲 水深要浅 避免后期物业管理的成本过高 同时避免安全隐患 3 园林景观设计建议采用欧式园林风格 与建筑风格协调适应 各分组团景观以硬质景观为主 以点式水景为主 与景观相映衬 并注重于音乐主题题材的结合 1 园林设计风格及思路 打造滨州第一音乐水景园林 第四部分物业发展建议 六 园林景观设计建议 4 注重景观细节的打造和人性化设计的原则 从细节处突出景观设计的品质 从景观的用材用料到做工等方面都做到悉心投入 5 注重成本 尽量采用适合北方气候的树种和植被 多种树 少种草 增强景观绿化的实用性 在保障实际需求的情况下 尽量降低后期的维护成本 6 园林景观是物业价值的重要组成部分 景观设计构思要具有人性化 为业主着想 重点关心老人和小孩需求 注重园林景观的参与性和健康性 营造更多的健康休闲空间 7 注意园林景观与产品价值区域的结合 在主要景观区域及核心节点要重点投入 突出主要景观节点的档次和品位 8 景观设计和施工先行 预先营造出一定的景观环境 能够促进项目的销售与附加价值的提升 第四部分物业发展建议 六 园林景观设计建议 中央水景示意 打造滨州第一音乐喷泉 第四部分物业发展建议 六 园林景观设计建议 2 园林景观细节建议 欧式的廊柱与花钵 与建筑和景观相互融合 第四部分物业发展建议 六 园林景观设计建议 木桥及驳岸的应用示意 水体宜浅不宜深 贵曲而忌直 岸边以大型卵石作为装饰 用菖蒲等湿地植物绿化 五层垂直绿化体系 1 草地2 低矮灌木3 灌乔木混植4 乔木5 高大乔木 古典与现代相结合的水景打造 第四部分物业发展建议 六 园林景观设计建议 树池的细节处理 排水细节处理 第四部分物业发展建议 六 园林景观设计建议 人行道路的铺装可采用大理石拼花或卵石镶嵌等工艺 使道路本身即成为景观的一部分 从细节体现项目的高档定位 第四部分物业发展建议 六 园林景观设计建议 透绿式铁艺围墙 也通过铁艺图案或欧式族徽式纹样来进行装饰 与建筑上的图案相互呼应 形成统一的风格特色 第四部分物业发展建议 六 园林景观设计建议 每个组团可以设计一个音乐雕塑 将景观与概念有机的结合起来 中央音乐喷泉 第四部分物业发展建议 六 园林景观设计建议 配套设施的发展原则 人无我有 人有我优 人优我新 配套设施体现项目的综合品质体现项目的档次感 高端形象体现开发商对业主的人性关怀 第四部分物业发展建议 七 配套设施设计建议 1 高档社区会所 泛会所深圳品牌名流会所本项目作为高尚社区 高档会所必不可少 主会所规模建议2000平米左右 设置于小区渤海十一路入口处南侧 会所应包括高级俱乐部 艺术沙龙等功用 实行开放式会员制经营 打造成为滨州上层人士社交休闲运动的场所 建议邀请深圳品牌会所加盟经营 社区人行入口处设计高档洗礼大堂 作为整个社区的公共大厅 彰显项目的档次与入住者的身份 提升项目的形象 带动实现项目的附加价值 第四部分物业发展建议 七 配套设施设计建议 高档会所示意 第四部分物业发展建议 七 配套设施设计建议 高档 典雅 气派 勾画出公馆式生活的尊贵 前期可作为销售中心使用 以体验式营销模式 打动消费者 展现高档项目的价值所在 第四部分物业发展建议 七 配套设施设计建议 2 社区商业配套作为社区商业服务配套设施 建议设置于南会所的1 2层 主要包括百货便利超市 洗衣店 咖啡馆 等社区配套商业业态 便于满足社区居民入住后的日常生活之需 规模适中 业态要严格控制 以不影响社区的整体形象及居住质量为准则 第四部分物业发展建议 七 配套设施设计建议 3 运动配套设施 网球场 篮球场 健身路径 儿童活动设施等运动配套设施一应俱全 其位置尽量不设计在楼间 放置在社区外围或组团中心景观处 与园林相互融合 即体现了配套的完善 又增强了景观的参与性 第四部分物业发展建议 七 配套设施设计建议 高端配套 滨州首家社区豪华室内泳池 第四部分物业发展建议 七 配套设施设计建议 儿童游乐设施与健身路径及休憩处结合 将各种功能区进行合理的组合 避免散乱 降低周边住宅楼的居住品质 第四部分物业发展建议 七 配套设施设计建议 4 公用设施细节 社区公告栏 背景音乐系统 温馨提示牌 社区导示等公用设施要考虑周到细致 深入到生活的每个细节 使居住者处处便利 时时感受到被尊重与关注 第四部分物业发展建议 七 配套设施设计建议 背景音乐系统 第四部分物业发展建议 七 配套设施设计建议 社区内部导示系统要做到高度的人性化 尽量做到指示明确 细节周到 第四部分物业发展建议 七 配套设施设计建议 原则一 坚持鱼和熊掌一定要兼得的原则 在力求景观价值最大化的基础之上 确保南北朝向 原则二 坚持零缺陷户型设计的原则 在确保户型功能完善的基础之上 力求方正实用 全明采光 干湿分区 动静分区 洁污分区 原则三 坚持创新的设计原则 在结合当地实际情况的基础之上 在户型设计上力求创新 要力争成为滨州房地产行业产品系列化创新的领头羊 原则四 坚持性能价格比最优的原则 最大限度地减少浪费 提高实用率等是提升户型性能价格比的有效手段 1 户型设计原则 第四部分物业发展建议 八 户型设计建议 2 户型设计推荐 西侧板式小高层户型建议面积在150平米左右 创新入户花园设计 第四部分物业发展建议 八 户型设计建议 创新三错层户型设计 建议在小区西侧地块使用 三错层豪宅户型建议 第四部分物业发展建议 八 户型设计建议 第四部分物业发展建议 八 户型设计建议 第四部分物业发展建议 八 户型设计建议 两梯三户 北侧高层户型建议 第四部分物业发展建议 八 户型设计建议 点式两梯三户设计 北侧高层户型建议 第四部分物业发展建议 八 户型设计建议 1 室外公共部分 主体 国标钢筋混凝土框架结构 外墙 一层二层为高级石材 其余外墙为高级面砖 大堂 地面铺大理石 墙体贴抛光砖 局部装贴文化砖 天花乳胶漆 装可视对讲防盗门