重庆市渝中区写字楼市场调查报告.doc

中国最大管理资源中心 渝中区写字楼市场调查报告背景报道4月5日，重庆市委、市政府组织召开了2007年全市金融工作会议，会议精神有两点跟我们项目息息相关，简报如下：关键词之一：解放碑十字金街变西部华尔街会议指出，要成为区域金融中心，必须拥有相对集中的金融核心区，上海的陆家嘴就做出了榜样。王鸿举提出，要围绕解放碑CBD打造“十字金街”核心金融区，处理旧楼和烂尾楼，开发建设一批满足金融业发展需求的高档商务楼宇，争取到2010年，把解放碑“十字街“打造成中国西部的“华尔街”。关键词之二：在渝设总部最高有1000万补助会议提出，在渝的金融机构总部要力争成为西部第一平台，抢占金融制高点，建“总部经济”。市政府要求实行“一企一策”，组建“航母式”金融控股集团，对在渝新设或迁入总部的金融机构，一次性补助500-1000万元，对新设或迁入地区总部的，一次性补助200-500万元。黄奇帆还特别提到，目前市政府有一个新的设想，就是吸引全国性的大商业银行来重庆设立“业务总部”，即把某些业务的中心放到重庆来。据悉，中国进出口银行今年将在渝成立支行。 在重庆新的发展阶段，作为经济启动所必备的商务环境，得到了政府的关注和重视。重庆写字楼市场概况目前，重庆市场上供应的办公楼物业主要有以下四种类型：纯写字楼、酒店式商务公寓、酒店附属商务楼、商住两用楼。据不完全统计，重庆市目前总建筑面积在1万以上的在售或已投入使用的办公楼近60栋，大部分集中分布于渝中区。尤其是中高档写字楼主要集中分布在渝中区。其它区域的写字楼以中档和中低档为主，主要集中分布于各区域的核心商圈周边。渝中区写字楼主要分布在解放碑、两路口、上清寺片区，约占到全市写字楼的一半。其它主城区的中档、中高档写字楼在逐步增加，知名的有南坪浪高凯悦、金台商务大厦、沙坪坝庆泰大厦等，江北区的国际商会大厦、未来国际、同聚远景大厦等，九龙坡区的国际金融大厦等，各商圈写字楼的数量在逐步增加，但尚未形成区域性办公氛围。随着重庆市区域建设的发展，形成以区域为中心的商圈。各商圈在区域配套、硬件设施及商务办公环境等方面有一定的改善，写字楼市场呈现以下现状特征：n 写字楼分布区域不平衡，主要集中在渝中区的解放碑、两路口上清寺区域及石桥铺高新区，其他各区均为本区域消化，不具备跨区域的辐射力。n 渝中区的解放碑、两路口上清寺区域以专业综合性写字楼为主，而高新区写字楼主要吸引重庆市的高新技术、IT、电子、通讯、机械等企业进驻。n 写字楼档次参差不齐，呈现多极化，以大都会商厦、希尔顿商厦为代表的高档专业写字楼成为重庆市写字楼市场的标志。n 高档专业写字楼出租率或出售率较高，租金价格集中在2.5元/平方米日左右，主要分布在渝中区；其他区域由于对专业写字楼的需求较少，因此供应相对缺乏。n 目前供应写字楼除少数几个项目外，产品同质化现象严重，在硬件配套设施、物业管理、办公环境营造方面相对较差。n 替代产品市场投放量较大，弱化了写字楼的功能优势目前重庆市的专业写字楼市场面临着两方面的客户分流：一方面是星级酒店长包房带来的客户分流，另一方面是性价比较高的酒店式商务公寓带来较多的客户分流现象。由于我司项目地处渝中区，且品质较高，因此，本次调查的范围锁定渝中区，且重点调查甲级写字楼的租赁、硬件情况，本篇主要围绕渝中写字楼市场进行分析。一、 渝中区写字楼供应特征分析：知名的写字楼有老牌的大都会商厦、半岛国际商务大厦、太平洋广场、中安国际大厦、盛迪亚大厦、希尔顿商务大厦等，2004-2005投入使用写字楼主要集中在解放碑区域，有重庆世界贸易中心、重庆国际贸易中心、重庆国际商务中心、纽约纽约（解放碑区域写字楼的分布情况见附件2）。我们先了解甲级写字楼的划分标准，以便在下面的篇幅，介绍写字楼的等级划分。u 甲级写字楼的标准对于甲级写字楼的评判，国内外都没有统一的标准，以下列出目前一些物业顾问公司根据经验对甲级写字楼订立的标准：表1：内容标准位置所处位置处于中央商务区或繁华商业地区内交通情况临近城市主干道路口及交通枢纽，可选择多种公共交通方式，充份满足通达性之需求；上落班高峰时段无交通堵塞外围环境邻近有写字楼、酒店、高级公寓、购物中心、食肆及硬质景观设计；外围环境无噪音及景观污染环境绿化满足至少30%以上之绿化率，并配以优秀的景观，充份满足功能、景观及生态方面的需要结构空间布局楼层布局各楼层及纵向功能布局合理、有层次、有变化结构形式采用大开间的空间结构形式，可以自由分隔；标准层建筑面积不少于1,500平方米层高每层(写字楼部份)净高不少于2.5米实用率不少于75%装修标准外墙采用优质玻璃幕墙、高档石材等高档材料公共区域大堂、电梯厅、洗手间等装修相当于四星级以上之酒店标准市政公用设施空调系统可提供24小时可调节中央空调，采用先进的新风提供系统给水系统24小时热水供应供电系统双路供电，有后备发电机通讯系统数字光纤通讯系统接入；提供综合布线系统；卫星通讯；可铺设架高地台；大厦中央数据系统；卫星电视接收停车设施有地上、地下停车场和充足车位保证，每10,000平方米写字楼提供60个以上停车位电梯设施稳定、充足且高速的升降机系统，多是进口品牌安全设施先进的视频保安监视系统楼宇管理系统采用楼宇中央自控的管理系统可识别性可识别性明显为所处区域内的标志性建筑物业管理管理服务聘请国际知名物业管理公司进行专业物业管理其它租金水平租金相对稳定，处于市场租金的高位领先水平租户状况出租率稳定，高于市场平均水平；租户相对稳定；在商业大城市(如北京、上海)，租户大部份为外资背景的国际知名跨国公司(包括保险、财务、金融及其它顾问类别)营运时间24小时运营，节日/假日限制进入保安24小时中央保安系统u 供应量总量全市居首位，甲级写字楼占优势渝中区已投入使用的商务写字楼共计24个，总供应量突破65万平方米，成为全市商务写字楼最大的供应区域。其中已投入使用纯写字楼项目20个，总量达57万平方米；酒店商务层共计3万余平方米，在售项目有两个：申基纵横天地和盛世空间（乙级写字楼），总体量接近5万平方米。在未来2-3年，写字楼供应量在30多万平方米。图：渝中区大型写字楼等级结构从等级来看：渝中区甲级写字楼7个，总体量突破25万平方米，占渝中区大型写字楼的38%，主要有世界贸易中心、国际贸易中心、大都会等，几乎集中了重庆市具有代表性的甲级写字楼。而乙A级、乙B级及普通写字楼占的比例分别为26.6%和34.8%，这两类写字楼构成该区写字楼供应的主力产品。表2：渝中甲级写字楼一览表（按建筑面积计价，其中租金含物管费在内）类别名称地段售价（元/平方米）租金（元/平方米.日）交房时间写字楼供应量（万平方米）出租率甲A大都会商厦解放碑五一路不出售3-3.819975.795%以上重庆世界贸易中心解放碑邹容路9750低区2-2.8；高区2.8-3.5 2005104.0570%左右重庆国际贸易中心解放碑青年路87502.5-3.0200583.685%左右万豪国贸中心解放碑青年路不出售2.5-2.92001175%左右希尔顿商务大厦两路口55002.3200292.3790%以上甲B重庆国际商务中心、解放碑青年路70001.5-1.75200532.265%左右纽约纽约商厦解放碑民族路7500（建）1.6-2.1200552.7880%左右本次主要调查甲级写字楼，就各甲级写字楼的经营状况和物业自身的硬件设施作了较为详尽的了解，详细情况见附件1。u 片区分布解放碑处于绝对优势地位（解放碑写字楼分布图见附件2）渝中区商务写字楼主要集中在解放碑、两路口-上清寺两大片区，尤其是解放碑的商务氛围是目前重庆市最浓厚的片区，主要受益于解放碑的商贸地位；两路口-上清寺由于其便利的交通优势成为渝中区第二大写字楼供应片区，鹅岭-大坪片区的写字楼物业尚处于初步发展阶段。二、物业租售面积比例渝中区推出年代较久的写字楼基本采取出租，推出时间较近的均是以先分零出售后招租的形式对外招商，且售价幅度较以往大幅上涨。如世纪环岛、纽约纽约等的销售率均在85%以上。从调查整体情况来看，目前渝中区投入使用和在售写字楼租售比例为17：83。渝中区目前的写字楼的租售面积大多在60以上，主要是中小型企业为主，但甲级写字楼内大型集团企业仍不在少数。三、物业租售比例u 出租率渝中区写字楼的出租率整体状况良好，尤其是解放周边的纯写字楼的出租率列全市最高，大多保持70%90%的出租率，仅有个别新近投入使用的写字楼入住率较低；两路口-上清寺片区凭借其低廉的租金，出租率普遍在65-80%，入住状况良好；大坪片区写字楼物业处于初步发展阶段。u 销售率渝中区解放碑片区在2003-2004年写字楼物业投放量巨大，多为甲级写字楼。到目前为止，国际商务中心已经全部售完，除了世界贸易中心、申基纵横天地外，解放碑十字金街范围内的甲级写字楼销售率在85%以上，渝中区其他片区的写字楼新近面市的项目较少仅有盛世天地，但其去化速度较解放碑略逊一筹。四、写字楼物业租售价格分析u 售价：表3：等级建面售价（元/）代表楼盘甲A级8500-11000重庆世界贸易中心、重庆国际贸易中心甲B级6000-8500重庆国际商务中心、纽约纽约渝中区商务写字楼整体销售状况良好，一方面是由于其推出时机较好，另外一方面是因为整体质素较高，均为甲级写字楼。（1）甲A级写字楼的售价在8500-11000元/（建筑面积计价，清水房），重庆世界贸易中心的售价创了重庆新高，达9000-11000元/（建筑面积计价，清水房）。（2）甲B级写字楼的售价为6000-8500元/（建筑面积计价，清水房）不等，价格与甲A级写字楼存在一定的差距，但甲B级写字楼大多位于“十字金街”中心地带，总体性价比较高。（3）乙级写字楼近期平均售价仅5000元/（建面计价），如上清寺的转盘旁的世纪环岛售价仅4500元/（建面计价）。渝中乙级写字楼主要集中在上清寺两路口板块、解放碑十字金街周边片区。u 租金渝中区的写字楼租金水平比南岸区、江北区要高出许多，充分证明渝中区在全市的商务地位。从租金水平来看：主要取决于各写字楼的区位和等级，根据区位不同，以解放碑的大都会为代表的纯写字楼建面租金在1.75-3.25元/日之间，而两路和上清寺地段的写字楼建面租金多集中在0.75-1.12元/日。根据写字楼等级不同，其租金价格也有所不同：（1）甲A级写字楼：建面租金价格在2-3.8元/日。（2）甲B级写字楼的建面租金集中在1.4-1.9元/日，凭借低廉的租金优势，分流了一部分甲A级写字楼的客户。（3）乙A级写字楼的建面租金集中在1-1.5元/日的水平，而上清寺两路口片区的写字楼建面租金则集中在0.75-1.3元/日，乙B级及普通级写字楼的建面租金则大多在1元/日以下。五、入驻写字楼企业特征分析u 商务客户总量分析渝中区是重庆最繁华、商贸业最发达的区域，商务客户云集，据调查：渝中区大型写字楼目前入住企业突破1000家，尤其是解放碑片区成为全市商务企业最密集的片区。u 商务客户行业种类分析以解放碑为代表的中央商务区的商务客户主要以商贸、中介服务、金融、领事机构等企业为主。上清寺两路口片区商务客户则主要以广告、建筑、咨询等行业为主。u 入驻企业特征描述 地区来源调查显示：渝中区尤其是解放碑片区集中了重庆市写字楼中最高端的客户群。从地区来源来看：目前进驻渝中区的1000余家企业中，跨国公司驻渝分支机构接近90家，约占总量的8.9%，主要为驻渝境外银行、保险机构，驻渝世界500强企业和外国驻渝领事机构、境外企业等，值得一提的是大都会成为跨国公司最集中的写字楼。跨地区公司270余家，占总量的27%；其余则主要为本地企业/公司，主要以广告、建筑、咨询、等行业为主，其所占比例超过六成。 而上清寺两路口片区写字楼的入驻企业则是以本地企业为主。表4：渝中区大型商务写字楼入驻大型企业简表行业国际性代表企业/机构国内代表企业/机构金融业上海汇丰银行有限公司新联商业银行重庆分行东亚银行等国家开发银行中国农业银行重庆支行保险业天安保险永安财产保险公司美国利宝互助保险公司重庆市场发展部中美大都会人寿财产有限公司中新大东方人寿保险有限公司筹备办公室安邦财产股份有限公司重庆分公司中国大地保险财产有限公司阳光财产保险公司外国驻渝领事馆加拿大重庆领事馆日本领事馆英国领事馆六、写字楼规划及硬件分析：我们参照甲级写字楼的打分标准，对物业的硬件、配套进行分析。u 物业公共部分及装修状况 大堂装修渝中区写字楼的大堂装修，一般地面和墙面采用进口高级石材或玻化砖装修，轻钢龙骨吊顶，石膏板吊顶。档次较高的写字楼大堂面积在100-300之间，挑高则在6-15米之间。装修标准也和写字楼等级有一定联系，如世界贸易中心、希尔顿等均是以五星级标准装修，而档次低、年代久的写字楼大堂装修方面则显得较落后，设施均较陈旧。 过道装修为了使公共部分更有档次，实用性和美观度更高，渝中区高档写字楼公共部分地面装修采用石材和地砖搭配使用；墙面会采用乳胶漆或墙纸；顶棚为了防火和安全，会采用材质较轻的石膏板或硅钙板吊顶。但档次较低的写字楼一般对过道的处理为地砖铺砌、墙面刷白。u 写字楼智能化设施分析 写字楼硬件配置分析渝中区投入运营的写字楼硬件配置相对其它区域写字楼普遍要好。（1）在电梯配置方面，甲级写字楼如国际贸易中心、大都会等对电梯的数量、分区及品牌方面有一个较好的规划。而乙级写字楼的电梯数量明显偏少，电梯品牌大多采用国产电梯和合资，且没有分区设置，影响办公效率。（2）乙A级及以上写字楼其车位配置是相对充足，单位车库服务的办公面积大多在200平方米以内，与其等级相符合，大多可以满足入住企业停车需要。但许多项目均为商住一体的综合性物业，加之商务活动日趋频繁，停车位就显紧张。部分新近投入使用的写字楼，如纽约纽约、国际商务中心等写字楼朝机械式立体停车位方向发展，以满足车位需求。 写字楼智能化设施分析解放碑写字楼的智能化配置基本上代表了重庆市写字楼的最高配置水平，各等级写字楼智能化配置与其等级是相匹配的。甲级写字楼的智能化系统规格不断提升，部分项目引进了新风系统、视频会议系统，办公环境更为舒适，办公智能化水平有所提升。但部分乙级写字楼则相对较差。u 写字楼商务配置设施分析渝中区写字楼在商务配置方面也是高规格的，主要规划有商务会议中心和休闲茶座/西餐厅两方面的配套设施，为入住企业提供服务。尤其以世界贸易中心的会议室规格最高：可提供多媒体演示系统会议支持，国际标准同声传译系统，全智能化专用会议室等设施，为客户提供全方位的商务服务。七、写字楼市场的后续供应：在未来2-3年，即将面市的项目见下表，其位置见附件2：表5：解放碑地区新增市场供应一览表项目名称写字楼类别地段项目功能规划写字楼供应量（万平方米）项目进展万豪国际金融中心甲A级解放碑民权路商业、甲级写字楼10.2裙房封顶英利建设公寓片区甲B级解放碑民权路、青年路商业、写字楼（两栋，最高149米）6.5拆迁华美会仙楼项目待定解放碑民族路商业、公建1.5拆迁中智能大厦待定解放碑民权路步行街出口处商业、写字楼（地上41层单体）3.5已正式动工解放军电影院项目甲级解放碑八一路（好吃街）商业、酒店、写字楼（两栋，主楼76层）7.8正在报方案设计保利重宾项目甲级解放碑民生路酒店、写字楼（56层单体建筑）4.0五月动工从上表可以看出，未来解放碑写字楼供应的类别以甲级写字楼为主，建筑形态以单体楼为主，区域集中在十字金街区域，市场放量较大，但由于该类项目，面临拆迁和资金两道瓶颈，市场供应难以扎堆。备注：本报告中，租金是建面计价，按每天每平方米计；售价均按建筑面积计价；写字楼的单套面积按套内面积计。 二七年四月八日附件一:渝中区甲级写字楼详细调查表一、大都会商务大厦： 项目基本资料项目定位重庆最顶级的大型商业SHOPPINGMAIL地理位置图项目等级评定高级智能甲A级写字楼发展商和记黄埔代理商广告商建筑层数地下4层，地上33层建筑面积23万写字楼面积5.7万建筑立面图建筑高度1号塔写字楼136.65米入伙时间1997年使用年限50年工程进度已投入使用建筑质数面积分割30-2096过道宽度（M）2洗手间集中式车位形式/数量地下智能化停车库/402个层高/净高3.5米/2.5米物管及等级大都会物管/一级公开时间1997年物管费用物管费包含在租金中交房标准内部装修乳胶漆墙面，提供地毯，硅钙板吊顶公共部分装修墙面为乳胶漆，硅钙板吊顶，地面为地砖和进口石材外立面装修绿色反光玻璃墙面大堂地面、墙面为大理石，石膏板吊顶；设有休息石椅，挑高12米，面积300电梯品牌原装HiTACHI数量/是否分区12部（其中两部为货梯）/分区载重/速度/轿厢尺寸1600KG;3.5m/s;2.2x1.5x2.3(长、宽、高)建筑功能布局-2F-3F为车库;1F9F为大堂、以及商业裙楼;10-37F为写字间;26F为避难层标准层面积2096标准层平面图智能化CA（通讯传输智能化）宽带接入、电话布线SA（安保系统）闭路电视监控系统、专用保安监控电视系统、公共设施监控系统，智能化停车库FA（消防智能化）消防监控系统、自动喷淋系统、消防栓系统BA（楼宇自动化）中央冷暖空调并备有单元内恒温控制器、排水系统、排污系统、变配电系统、智能照明系统、公共广播系统、中央式电脑冷冻水系统后备发电机系统OA（办公智能化）会议中心系统、会议摄像系统、投影系统其它景观及配套内部配套商务会议中心、茶水间外部景观北临建设银行、南接邹容路、东面五一路周边环境位于解放碑CBD商圈中心地带，各种配套齐全；181、132、139等多条公交线路可直达租售价格租金（套内）3-38元/日（含物管费）层差销售价格（套内/建面）层差出租率95%以上按揭客户特征客源分析购买客户类型购买面积及用途入住客户类型目前共入驻101家公司，其中以领事馆、外企及国内知名企业办事处占多数，写字间租用规模大小不等，但公司知名度较高，行业类型不一阶段来访量优劣分析优势重庆首个甲级写字楼大都会无可比拟的知名度优质的物管服务劣势面积分割较小，入住多为中小企业，不能发挥项目的品牌优势投入使用时间较长，商务等自身配套设施较少二、重庆世界贸易中心：项目基本资料项目定位一个城市只有一个世贸中心地理位置图项目等级评定甲A级中华路大同路临江门解放碑世贸中心发展商重庆鑫隆达房地产开发有限公司代理商重庆宏佳房地产交易有限公司广告商重庆今天广告有限公司建筑层数地下5层，地上62层建筑面积近13万写字楼面积4.05万建筑立面图建筑高度262米入伙时间2005年10月使用年限40年工程进度已投入使用建筑质数面积分割481500（每层12套，最小划分）过道宽度（M）2.5洗手间集中式车位形式/数量地下自动化车位/360个层高/净高3.4米/2.5米物管及等级第一太平戴维斯物管顾问，香港住友联行/三级销售公开时间2003年11月15日物管费用（建面）10.5元/月/交房标准内部装修水泥地面、墙面、天棚公共部分装修地面为地砖，铝板吊顶，乳胶漆墙面外立面装修全景玻璃幕墙，灰色铝板和淡绿色玻璃大堂五星级装修，地面为花岗石，墙面为花岗石和高级彩釉玻璃相间，正面为点式钢化玻璃墙及自动门。挑高16米、面积300电梯品牌日本原装进口三菱电梯数量/是否分区10部电梯，4部低区，6部中高区载重/速度/轿厢尺寸3.5米/秒 1350千克 2x1.5x2.5 (长、宽、高)，建筑功能布局-3F至-5F为设备层和车位，1-9层为群楼，10-11F休闲配套层；12F55F为写字楼，48F避难层；55层以上为设备、观景层。标准层面积1500标准层平面图智能化CA（通讯传输智能化）智能一卡通、宽带网络接入，每户预留2部电话线，CATV有线电视入户SA（安保系统）闭路电视监控系统、专用保安监控电视系统、公共设施监控系统，智能化停车库：ID刷卡系统、车辆号码识别系统、车辆图象对比系统、非接触式IC卡自动收费管理系统。FA（消防智能化）电脑控制消防报警系统、自动喷淋系统、消防栓系统及消防专线系统BA（楼宇自动化）中央空调系统、排水系统、排污系统、变配电系统、智能照明系统、公共广播系统、楼宇管理系统、电梯系统。OA（办公智能化）会议中心系统、会议摄像系统、投影系统。全智能专用会议室国际标准同声翻译系统，多媒体演示系统其它景观及配套内部配套会议室：大、中、小规格/标准会议厅多种选择，多媒体演示系统会议支持，国际标准同声传译系统，满足未来多国会议举行需求，全智能化专用会议室，体现科技完美。停机坪：楼顶约1400的直升机停机坪。商务茶馆、会员专属俱乐部、钢琴吧、咖啡厅、西餐厅、商务减压中心、健身中心、乒乓球室、棋牌室、书吧。外部景观由于建筑高，又有一个挑高16.9米，占地700平方米的365度景观台，可以观赏到优美的江景，葱郁的南山。周边环境周边有大型商场，银行，百货超市、公交车站等租售价格租金（套内）低区2-2.8元/日；高区2.8-3.5元/日层差按高中低区划分，区域差价在0.1-0.25元/日销售价格（建面）9000-11000元/层差使用率62%按揭无按揭，一次性分期付款客户特征各大外来驻渝企业，以及部分外资企业，还有办公空间需求面积大，希望提升企业形象的公司部分温州等地长线投资客三、重庆国际贸易中心大堂立面图 技术指标用地面积： 9830.17总建面：约150000其中 ： 写字楼36000公 建：80000酒 店：35000容积率：15.26停车位：450辆功能规划16楼：主力商业（NOVA电通王）7楼：大型餐饮89楼：康体休闲水疗中心、商务减压区1038楼为写字间，24楼为避难层设备配置及配套1、 电：双回路供电（停电后，可恢复消防及办公照明供电）加发电机组（若两条线均停电，可在3分钟内启用发电机组恢复消防及办公照明用电）2、电梯：9部德国立升电梯3、中央空调：24小时自由开关，分户计量4、 温游泳池、商务沙龙、咖啡吧、KTV等5、物管服务：美国豪生酒店面积划分4883（每层12套，最小划分）交房标准公共部分外墙高级石材、玻璃幕墙顶棚豪华吊顶内墙过道墙面为高级乳胶漆，电梯前室墙面为高级天然石材地面硬质花岗石或高档坡化地砖卫生间高档防滑地砖、釉面墙砖、铝扣板吊顶、配卫生洁具茶水间各层办公室设茶水间电梯前室墙面为高级石材过道隔墙：高级轻钢龙骨消防通道防滑地砖电梯轿箱载重1350KG写字间部分门、窗窗为全玻璃幕墙，预留入户门洞内墙隔墙轻钢龙骨石膏板地面细石混泥土找平卫生间每层设置四个行政卫生间、给排道预留网络、电话室外机、信封机安装到位、新风进口预留入户水电WLAN无线上网系统、电话、款待网络借口预留消防喷淋每户一个专用电表线槽室内喷淋、烟感安装到位（装修移位或变更、业主自行承担整改费用）四、希尔顿商厦：项目概况由庆隆屋业发展有限公司2000年开发，2002年投入使用的“庆隆希尔顿大厦”位于渝中区两路口中山三路与劳动大道交汇处，是一座智能化商务大厦。该大厦设计为双子塔座，占地面积5200平方米，总建筑面积100439平方米，由地下五层、地上八层裙楼及两栋二十四层高的塔楼组成。建筑立面图 功能规划-5-2F车库及设备层层高4.5米-1F+1F购物商场5000平方米+2F由写字间大堂、酒店大堂和精品店组成层高7.2米+3F+9F设有会议中心、商务中心、宴会休憩娱乐中心，会议中心专门配有电视系统和同声语音翻译系统，八层和九层之交界为转换层屋面,设有屋顶花园、室内游泳池等1035F商务写字楼和酒店3.6米设备配置 消防系统：西伯乐斯（瑞士）； 电梯：6部迅达客运电梯，2部观光电梯，速度