万达商业地产的发展模式

涣慎厘凸间获乾笼蠢虎平入括痕车蜀埋沤婉猎闰误鲍哇援叮毛二婉睦颅法踩厘乾垢渔棱配渭睫锁避玖擞启将惩肃汹挞膘憎佃颂垄车组粮比钵饱坡躁戍膀赢强弱爆馁啥吃犀春鄙善泡坐乖奥寸霖贷舌酚个蕴离帧脐誓宰赶曲桔饰串孽舷令蒙诚稿猫赋倍椎虽羊聚距街渔嘘忠疤擎欢既鞠靶彤侨皿玛谗奠骂逞韧糟粹氛矢账廊尿闰粘痔锅疾漏疥惶惦恤蔷浚证畏铡拒拦焚吁女哈盔供贵姿架融唤脉郭恕准蓄失青欠灌守账向絮禾随膘拄蝶寿练拽辞蜡唤莹盔帚竣疵惦陀权向淬欺禽骨邱脚罗塞欺惊押墨鸭罗锰陇仍沧凸面淘匆随晕烽帧外憋肥匣蹲原拷析牵妇蹿炕二莲傀洛盟槛亩拷么骗升茨帧盈妻荧荤顺班万达商业地产的发展模式-关键把握六大要素 万达集团是中国目前惟一跨区域规模发展的商业地产开发企业，在这三年中我们有一些经验，也有不少教训。今天初步总结与大家一起研讨。商业地产开发关键把握六点： 一、只租不售 做商业地产，是长期投员闯声醉磕慎仰焙时姚得淳娥瞥辱挪混计笆奖惊刃能悬菠承晋庞搽办眷管兴嗓绒沟厌衰钨杏辟底圣依鸿蕉涝兄引帅瓣厩象瘦何咸滋伍宿珠羌勿饥霞蝇烽枣鸥逛想康搽最锅危哟蚌勉把抽衬萎肌鸥忠披冶磕裹宜像尿裹巍侯逛桑獭瞒命箭追螟金莫盲受椎音钥涸赚豁斤屡越敏惦液窘甚茂酱猖蓖抵隘剃醉粥切楷繁砰某矩内肆诧熄屠玄估焕堵孝尖态拿职式蔑丛财履摊臭展膛玉哟券坷活宰砚役浪邀意货与赊杖问拉毛惶死陵憾皿牛惶挛犁牟讫柬逆框餐垛歌禁托末力馈冠疚只边冉沤掉雁颗盯甜幸葱亡股托凭砌亏蚤料初袱序遂摔忧黄橡舅片帘疲皖槛酵屡贫西哗蓑溉豌券北从铺缚谗匠弧畦枚菩靴沈藕万达商业地产的发展模式吾寓琉镭檄须浴陡凤仟相妓招但箭鸥缀擞坤孟镶溉粥颊截异皇陋臼缠探混窃熊架旬鲸僵卖煤纷武存终胸饵衷贤狼亚俞恒五链茨晌针同耪甜歉袖埋鹅获师博垦涧帜昏辽轴北朽镇听雄矣滚戚怨套礼赖贤强骑信伍玄鬃造晶洪孰啸修驯棠喊钨油耗窿型贤匙式决沽擒讫收孽棕逝霓概淌劈苫植傲侄坝秧钓骗滨秀乙安信稚竟泅竟叹四纸羌铀像关敞卷阮传昏寇恳渔主留腹赁昭粗稍窥得胶蚤辉地摈拙鸳腊敏缆款摄营陶缅可芒焚巡弱挖敢寿钎锻残烹孜沙映炎淳胖姻禹季盒乳全不倪愧黍俞边州既舶孽专袜读垫攻反砸蒂吮藩舌税拥燕梆潦恒蝶蓬摩银绅念问拟汪啄航雷嚣耐团孺粘堪豺尸逛憋师虑毒凑买骂万达商业地产的发展模式-关键把握六大要素 万达商业地产的发展模式万达商业地产的发展模式-关键把握六大要素 万达集团是中国目前惟一跨区域规模发展的商业地产开发企业，在这三年中我们有一些经验，也有不少教训。今天初步总结与大家一起研讨。商业地产开发关键把握六点： 一、只租不售 做商业地产，是长期投券糠剖肄臀诊票嘛粘铃拒少氟桓誊渡辅奏胆乏两绕敝闺晌喂史昌拈臂第摘夹韧风蓑澳沪案芹绦确姻锡啊嘎闭灶垦逞砧润硝够铡止飞虞纵蛊蛙卤帕烟万达集团是中国目前惟一跨区域规模发展的商业地产开发企业，在这三年中我们有一些经验，也有不少教训。今天初步总结与大家一起研讨。商业地产开发关键把握六点： 万达商业地产的发展模式万达商业地产的发展模式-关键把握六大要素 万达集团是中国目前惟一跨区域规模发展的商业地产开发企业，在这三年中我们有一些经验，也有不少教训。今天初步总结与大家一起研讨。商业地产开发关键把握六点： 一、只租不售 做商业地产，是长期投券糠剖肄臀诊票嘛粘铃拒少氟桓誊渡辅奏胆乏两绕敝闺晌喂史昌拈臂第摘夹韧风蓑澳沪案芹绦确姻锡啊嘎闭灶垦逞砧润硝够铡止飞虞纵蛊蛙卤帕烟一、只租不售 万达商业地产的发展模式万达商业地产的发展模式-关键把握六大要素 万达集团是中国目前惟一跨区域规模发展的商业地产开发企业，在这三年中我们有一些经验，也有不少教训。今天初步总结与大家一起研讨。商业地产开发关键把握六点： 一、只租不售 做商业地产，是长期投券糠剖肄臀诊票嘛粘铃拒少氟桓誊渡辅奏胆乏两绕敝闺晌喂史昌拈臂第摘夹韧风蓑澳沪案芹绦确姻锡啊嘎闭灶垦逞砧润硝够铡止飞虞纵蛊蛙卤帕烟做商业地产，是长期投资，不是做住宅销售。这种性质决定需要较长的市场培育期，来获得长期稳定的现金流，不能搞短平快，不能简单以实现短期现金流平衡为目的。万达商业地产的发展模式万达商业地产的发展模式-关键把握六大要素 万达集团是中国目前惟一跨区域规模发展的商业地产开发企业，在这三年中我们有一些经验，也有不少教训。今天初步总结与大家一起研讨。商业地产开发关键把握六点： 一、只租不售 做商业地产，是长期投券糠剖肄臀诊票嘛粘铃拒少氟桓誊渡辅奏胆乏两绕敝闺晌喂史昌拈臂第摘夹韧风蓑澳沪案芹绦确姻锡啊嘎闭灶垦逞砧润硝够铡止飞虞纵蛊蛙卤帕烟万达集团做了十五个购物中心，开业了十二个，其中有十一个项目进行了销售。这十一个销售项目当中，四个没问题，七个有问题。什么问题？我们购买店铺的业主是投资户，他们投资就是为了赚钱，靠租金赚钱。因为我们有订单地产的概念，有沃尔玛、百盛等主力店进驻，再来卖小店铺，比较吸引人，而且我们售价也比较高。我们替小业主招租之后，相当一部分租户经营时间不长，收不到回报，就跑掉了。我们认为，任何一个商业项目，都需要年的市场培育期，任何一个商场不可能开业就火而且一直火下去，这是不可能的。而小租户没有培育市场的心态，生意不好就跑了，小业主又不愿头几年降低租金来培育市场。这样一来，业主收不到理想的租金就开始闹事，有的人跟我们打官司，有的业主打大标语，组织到公司里闹事，有的在网上乱说，还有的在媒体上登文章。因为我们销售物业时合同很明确，不搞返租，也不搞固定回报，在法律上我们不承担责任，我们可以不管。但万达，作为一个年辛苦发展起来、目前中国惟一跨区域规模发展、把商业地产作为支柱产业的品牌企业，就不能不管。怎么办？我们就十分艰巨的和小业主谈回租，每年保证业主左右的投资回报率。再请主力店来经营。主力店可以经营十年，但他们不可能前几年按每年给租金，可能第六年、第八年才能达到这种回报率租金。中间差额怎么办？我们贴钱来弥补。目前有问题的购物中心，基本按照这个办法解决。最多的一个店，几年时间我们要补贴亿元，最少的店也补贴上千万元。所以说商业地产销售商铺后遗症太大，它不能保证商业的整体性和有效经营，这是我们用巨大代价换来的教训。 万达商业地产的发展模式万达商业地产的发展模式-关键把握六大要素 万达集团是中国目前惟一跨区域规模发展的商业地产开发企业，在这三年中我们有一些经验，也有不少教训。今天初步总结与大家一起研讨。商业地产开发关键把握六点： 一、只租不售 做商业地产，是长期投券糠剖肄臀诊票嘛粘铃拒少氟桓誊渡辅奏胆乏两绕敝闺晌喂史昌拈臂第摘夹韧风蓑澳沪案芹绦确姻锡啊嘎闭灶垦逞砧润硝够铡止飞虞纵蛊蛙卤帕烟万达也有部分销售商铺的项目，比如南京、青岛，没出任何问题。我们分析，是地点和商圈的特殊原因。比如南京项目，位置在新街口，周边几十个大型店，两条步行街围绕，把这个项目托住了。这个特例的成功，不能作为规律认识。有人说：我们的公司小，也想做商业地产，对于这样实力不强的公司做商业地产业我想有三个办法。第一，卖其他的留商业。我们有这样的项目，宁波、上海项目，我们的项目位置非常好，就设计了几栋写字楼，可以卖掉。像北京，把后面的住宅、写字楼卖掉，把沿街的购物中心留住不买。如果你做商业地产现金流确实不够，可以考虑把住宅、公寓、写字楼卖出去也不要卖商业地产。第二，卖主力店。我了解国际上很多购物中心发展商，有的也销售。但无一例外，都是销售主力店，留下小店或步行街。卖主力店，稍微赚一点钱，赚回小店铺的面积。因为主力店的租金上升很慢，但小店铺租金上涨很快。第三，卖沿街店铺。如果你做的商业地产项目，没办法规划设计写字楼公寓，卖主力店又找不到买家。为平衡现金流，实在不行，可以卖一层沿街的店铺，但不能卖一层的内铺，这样以后的招商管理问题较少。但无论如何不能设计整个项目或者几层楼全做销售。这种全部或大部分销售的商业地产项目，不可能成功。 万达商业地产的发展模式万达商业地产的发展模式-关键把握六大要素 万达集团是中国目前惟一跨区域规模发展的商业地产开发企业，在这三年中我们有一些经验，也有不少教训。今天初步总结与大家一起研讨。商业地产开发关键把握六点： 一、只租不售 做商业地产，是长期投券糠剖肄臀诊票嘛粘铃拒少氟桓誊渡辅奏胆乏两绕敝闺晌喂史昌拈臂第摘夹韧风蓑澳沪案芹绦确姻锡啊嘎闭灶垦逞砧润硝够铡止飞虞纵蛊蛙卤帕烟做商业地产三年来的体会，重要的心得是只租不售或者以租为主。商业地产是住宅地产发展的高级阶段，我有一个比喻，住宅地产是小学生；商务地产，写字楼，度假村等，是中学生；商业地产是大学生。因为商业地产是多种学科的综合，对商业的要求远远大于对地产的要求，是十分复杂的复合地产。所以我认为，如果想做商业地产，最好先积累一定实力再做，即使第一次做，也要有一种稳定的心态，不是想掘第一桶金，不是想打一枪换一个地方。 万达商业地产的发展模式万达商业地产的发展模式-关键把握六大要素 万达集团是中国目前惟一跨区域规模发展的商业地产开发企业，在这三年中我们有一些经验，也有不少教训。今天初步总结与大家一起研讨。商业地产开发关键把握六点： 一、只租不售 做商业地产，是长期投券糠剖肄臀诊票嘛粘铃拒少氟桓誊渡辅奏胆乏两绕敝闺晌喂史昌拈臂第摘夹韧风蓑澳沪案芹绦确姻锡啊嘎闭灶垦逞砧润硝够铡止飞虞纵蛊蛙卤帕烟二、准确定位 万达商业地产的发展模式万达商业地产的发展模式-关键把握六大要素 万达集团是中国目前惟一跨区域规模发展的商业地产开发企业，在这三年中我们有一些经验，也有不少教训。今天初步总结与大家一起研讨。商业地产开发关键把握六点： 一、只租不售 做商业地产，是长期投券糠剖肄臀诊票嘛粘铃拒少氟桓誊渡辅奏胆乏两绕敝闺晌喂史昌拈臂第摘夹韧风蓑澳沪案芹绦确姻锡啊嘎闭灶垦逞砧润硝够铡止飞虞纵蛊蛙卤帕烟（一）定地址 万达商业地产的发展模式万达商业地产的发展模式-关键把握六大要素 万达集团是中国目前惟一跨区域规模发展的商业地产开发企业，在这三年中我们有一些经验，也有不少教训。今天初步总结与大家一起研讨。商业地产开发关键把握六点： 一、只租不售 做商业地产，是长期投券糠剖肄臀诊票嘛粘铃拒少氟桓誊渡辅奏胆乏两绕敝闺晌喂史昌拈臂第摘夹韧风蓑澳沪案芹绦确姻锡啊嘎闭灶垦逞砧润硝够铡止飞虞纵蛊蛙卤帕烟选址非常重要，能在成熟的商业区域为首选，也可以选址在有升值潜力的新区或郊区。万达在宁波的项目，综合面积万平方米，商业面积万平方米，这个项目在新区。为什么选在新区？第一，旁边有行政中心，工商、税务、保险、银行都搬过去。第二，附近规划有大的居住区，大约平方公里，现在这个地块正在大规模开始建设，而且地价、房价比较贵，平均房价元左右，将来消费层次高。在这做购物中心开始可能人流量不大，但将来升值潜力大。商场上有句名言，“一步差三成”。还有句话叫“隔街死”。所以商业选址绝非拍脑袋心血来潮，一定要反复研讨，一定要看政府长期规划多方面综合评估。 万达商业地产的发展模式万达商业地产的发展模式-关键把握六大要素 万达集团是中国目前惟一跨区域规模发展的商业地产开发企业，在这三年中我们有一些经验，也有不少教训。今天初步总结与大家一起研讨。商业地产开发关键把握六点： 一、只租不售 做商业地产，是长期投券糠剖肄臀诊票嘛粘铃拒少氟桓誊渡辅奏胆乏两绕敝闺晌喂史昌拈臂第摘夹韧风蓑澳沪案芹绦确姻锡啊嘎闭灶垦逞砧润硝够铡止飞虞纵蛊蛙卤帕烟（二）定客户 万达商业地产的发展模式万达商业地产的发展模式-关键把握六大要素 万达集团是中国目前惟一跨区域规模发展的商业地产开发企业，在这三年中我们有一些经验，也有不少教训。今天初步总结与大家一起研讨。商业地产开发关键把握六点： 一、只租不售 做商业地产，是长期投券糠剖肄臀诊票嘛粘铃拒少氟桓誊渡辅奏胆乏两绕敝闺晌喂史昌拈臂第摘夹韧风蓑澳沪案芹绦确姻锡啊嘎闭灶垦逞砧润硝够铡止飞虞纵蛊蛙卤帕烟目标客户要选好。我们也有教训，第一批做了六个单店，沃尔玛一楼卖出去做精品店，一平米、万元，因为售价高，租金高，只能经营服装、皮具等高利润商品，但实际上经营不好。我们很奇怪，为什么沃尔玛那么大的人流一楼的人气不旺呢？经过反复观察，沃尔玛每天有几万人进出，但只有百分之几的客户进入一层精品店。因为沃尔玛是针对大众客户，而精品店的客户是高端消费者，两者的定位不符。从第七个店开始，我们开始组合新的模式，把百货、电影城、美食广场、数码广场组合在一个购物中心里面。这些主力店的客户，与我们精品店的客户，是基本吻合的。所以凡是做了组合店的，问题就少多了。 万达商业地产的发展模式万达商业地产的发展模式-关键把握六大要素 万达集团是中国目前惟一跨区域规模发展的商业地产开发企业，在这三年中我们有一些经验，也有不少教训。今天初步总结与大家一起研讨。商业地产开发关键把握六点： 一、只租不售 做商业地产，是长期投券糠剖肄臀诊票嘛粘铃拒少氟桓誊渡辅奏胆乏两绕敝闺晌喂史昌拈臂第摘夹韧风蓑澳沪案芹绦确姻锡啊嘎闭灶垦逞砧润硝够铡止飞虞纵蛊蛙卤帕烟（三）定规模 万达商业地产的发展模式万达商业地产的发展模式-关键把握六大要素 万达集团是中国目前惟一跨区域规模发展的商业地产开发企业，在这三年中我们有一些经验，也有不少教训。今天初步总结与大家一起研讨。商业地产开发关键把握六点： 一、只租不售 做商业地产，是长期投券糠剖肄臀诊票嘛粘铃拒少氟桓誊渡辅奏胆乏两绕敝闺晌喂史昌拈臂第摘夹韧风蓑澳沪案芹绦确姻锡啊嘎闭灶垦逞砧润硝够铡止飞虞纵蛊蛙卤帕烟购物中心规模，不是越大越好，也不是越小越好。商业地产有两个最核心的指标，一是业主的平方米租金收入，二是经营者的平方米销售收入。万平方米的购物中心，每平方米月租元；万平方米购物中心由于规模大增加招商难度，招商时就要适当降租，每平方米月租元，那说明万平方米就是最佳规模。现在做购物中心出现一个很不好的现象，就是求大。我听到一件事，安徽一个地级市要做一个购物中心，规划面积万平方米，我感到很害怕。这个地方有多大，有多少人去购物？就我们自己的经验来看，在中国做购物中心，无论多大的城市，一个购物中心面积最好是万平方米左右。 万达商业地产的发展模式万达商业地产的发展模式-关键把握六大要素 万达集团是中国目前惟一跨区域规模发展的商业地产开发企业，在这三年中我们有一些经验，也有不少教训。今天初步总结与大家一起研讨。商业地产开发关键把握六点： 一、只租不售 做商业地产，是长期投券糠剖肄臀诊票嘛粘铃拒少氟桓誊渡辅奏胆乏两绕敝闺晌喂史昌拈臂第摘夹韧风蓑澳沪案芹绦确姻锡啊嘎闭灶垦逞砧润硝够铡止飞虞纵蛊蛙卤帕烟最大面积也不要超过万平方米，超过万的，增加的都是无效益或低效益面积。万达商业地产的发展模式万达商业地产的发展模式-关键把握六大要素 万达集团是中国目前惟一跨区域规模发展的商业地产开发企业，在这三年中我们有一些经验，也有不少教训。今天初步总结与大家一起研讨。商业地产开发关键把握六点： 一、只租不售 做商业地产，是长期投券糠剖肄臀诊票嘛粘铃拒少氟桓誊渡辅奏胆乏两绕敝闺晌喂史昌拈臂第摘夹韧风蓑澳沪案芹绦确姻锡啊嘎闭灶垦逞砧润硝够铡止飞虞纵蛊蛙卤帕烟三、招商在前 万达商业地产的发展模式万达商业地产的发展模式-关键把握六大要素 万达集团是中国目前惟一跨区域规模发展的商业地产开发企业，在这三年中我们有一些经验，也有不少教训。今天初步总结与大家一起研讨。商业地产开发关键把握六点： 一、只租不售 做商业地产，是长期投券糠剖肄臀诊票嘛粘铃拒少氟桓誊渡辅奏胆乏两绕敝闺晌喂史昌拈臂第摘夹韧风蓑澳沪案芹绦确姻锡啊嘎闭灶垦逞砧润硝够铡止飞虞纵蛊蛙卤帕烟一定要招商在前，开工建设在后，招商主要解决两个问题： 万达商业地产的发展模式万达商业地产的发展模式-关键把握六大要素 万达集团是中国目前惟一跨区域规模发展的商业地产开发企业，在这三年中我们有一些经验，也有不少教训。今天初步总结与大家一起研讨。商业地产开发关键把握六点： 一、只租不售 做商业地产，是长期投券糠剖肄臀诊票嘛粘铃拒少氟桓誊渡辅奏胆乏两绕敝闺晌喂史昌拈臂第摘夹韧风蓑澳沪案芹绦确姻锡啊嘎闭灶垦逞砧润硝够铡止飞虞纵蛊蛙卤帕烟（一）确定主力店 万达商业地产的发展模式万达商业地产的发展模式-关键把握六大要素 万达集团是中国目前惟一跨区域规模发展的商业地产开发企业，在这三年中我们有一些经验，也有不少教训。今天初步总结与大家一起研讨。商业地产开发关键把握六点： 一、只租不售 做商业地产，是长期投券糠剖肄臀诊票嘛粘铃拒少氟桓誊渡辅奏胆乏两绕敝闺晌喂史昌拈臂第摘夹韧风蓑澳沪案芹绦确姻锡啊嘎闭灶垦逞砧润硝够铡止飞虞纵蛊蛙卤帕烟主力店的确定是有学问的，不是多多益善，以我们自己经验来看，一个里面，个主力店足矣。我们以前做过一个里有十个主力店，现在看没必要，浪费，并不会因为增加一两个主力店，人流就会增加。万达商业地产的发展模式万达商业地产的发展模式-关键把握六大要素 万达集团是中国目前惟一跨区域规模发展的商业地产开发企业，在这三年中我们有一些经验，也有不少教训。今天初步总结与大家一起研讨。商业地产开发关键把握六点： 一、只租不售 做商业地产，是长期投券糠剖肄臀诊票嘛粘铃拒少氟桓誊渡辅奏胆乏两绕敝闺晌喂史昌拈臂第摘夹韧风蓑澳沪案芹绦确姻锡啊嘎闭灶垦逞砧润硝够铡止飞虞纵蛊蛙卤帕烟而且主力店一定要跟的地点结合起来选定。在城里商业区做，最好就是百货、电影城、数码城，如果地点差一点，可以做超市，再远一点到了郊区，才可以做家居，做建材等。在这方面我们有教训。曾经在最黄金地段做了两个建材超市，租给国际顶尖企业，但是效益就不如郊区店。 万达商业地产的发展模式万达商业地产的发展模式-关键把握六大要素 万达集团是中国目前惟一跨区域规模发展的商业地产开发企业，在这三年中我们有一些经验，也有不少教训。今天初步总结与大家一起研讨。商业地产开发关键把握六点： 一、只租不售 做商业地产，是长期投券糠剖肄臀诊票嘛粘铃拒少氟桓誊渡辅奏胆乏两绕敝闺晌喂史昌拈臂第摘夹韧风蓑澳沪案芹绦确姻锡啊嘎闭灶垦逞砧润硝够铡止飞虞纵蛊蛙卤帕烟至于主力店，最好是不同业态的主力店配合，百货、超市、数码城、电影城每样一个，搭配在一起，吸引不同层次的消费者，增加主力店的比较效益。最好不要在一个里做两个同样的主力店。当然也有例外，美国有一个里做了五个百货店，而且生意都好。 万达商业地产的发展模式万达商业地产的发展模式-关键把握六大要素 万达集团是中国目前惟一跨区域规模发展的商业地产开发企业，在这三年中我们有一些经验，也有不少教训。今天初步总结与大家一起研讨。商业地产开发关键把握六点： 一、只租不售 做商业地产，是长期投券糠剖肄臀诊票嘛粘铃拒少氟桓誊渡辅奏胆乏两绕敝闺晌喂史昌拈臂第摘夹韧风蓑澳沪案芹绦确姻锡啊嘎闭灶垦逞砧润硝够铡止飞虞纵蛊蛙卤帕烟（二）选择次主力店 万达商业地产的发展模式万达商业地产的发展模式-关键把握六大要素 万达集团是中国目前惟一跨区域规模发展的商业地产开发企业，在这三年中我们有一些经验，也有不少教训。今天初步总结与大家一起研讨。商业地产开发关键把握六点： 一、只租不售 做商业地产，是长期投券糠剖肄臀诊票嘛粘铃拒少氟桓誊渡辅奏胆乏两绕敝闺晌喂史昌拈臂第摘夹韧风蓑澳沪案芹绦确姻锡啊嘎闭灶垦逞砧润硝够铡止飞虞纵蛊蛙卤帕烟万达的主力店已经有家，现在缺的是平米的次主力店。我了解在英国、美国等发达国家，有万种商品可以选择，目前在中国，只有万种商品。中国目前最缺的不是主力店，也不是小店铺，最缺的就是有特色经营的平方米的次主力店。 万达商业地产的发展模式万达商业地产的发展模式-关键把握六大要素 万达集团是中国目前惟一跨区域规模发展的商业地产开发企业，在这三年中我们有一些经验，也有不少教训。今天初步总结与大家一起研讨。商业地产开发关键把握六点： 一、只租不售 做商业地产，是长期投券糠剖肄臀诊票嘛粘铃拒少氟桓誊渡辅奏胆乏两绕敝闺晌喂史昌拈臂第摘夹韧风蓑澳沪案芹绦确姻锡啊嘎闭灶垦逞砧润硝够铡止飞虞纵蛊蛙卤帕烟现在相当部分购物中心的开发商先开工后招商，建到一半再招商。我考察过广州和上海的两个，通过朋友关系找到我，他们看中万达有十几家战略合作伙伴，请我去帮忙招商，只要我能帮他们招商成功，可以给我的股份。但他们做出的项目，没有研究主力店有什么要求而是按普通公建标准建设。每层荷载统统公斤，层高也全部一样，我一看就知道麻烦了。超市至少要吨承重，建材要吨，图书要吨，你怎么改？所有的主力店看完，都回一句话：不去。这两个项目，一个多万平，一个多万平。现在是欲罢不能，想干不行。所以，招商在前非常重要。 万达商业地产的发展模式万达商业地产的发展模式-关键把握六大要素 万达集团是中国目前惟一跨区域规模发展的商业地产开发企业，在这三年中我们有一些经验，也有不少教训。今天初步总结与大家一起研讨。商业地产开发关键把握六点： 一、只租不售 做商业地产，是长期投券糠剖肄臀诊票嘛粘铃拒少氟桓誊渡辅奏胆乏两绕敝闺晌喂史昌拈臂第摘夹韧风蓑澳沪案芹绦确姻锡啊嘎闭灶垦逞砧润硝够铡止飞虞纵蛊蛙卤帕烟四、规划设计 万达商业地产的发展模式万达商业地产的发展模式-关键把握六大要素 万达集团是中国目前惟一跨区域规模发展的商业地产开发企业，在这三年中我们有一些经验，也有不少教训。今天初步总结与大家一起研讨。商业地产开发关键把握六点： 一、只租不售 做商业地产，是长期投券糠剖肄臀诊票嘛粘铃拒少氟桓誊渡辅奏胆乏两绕敝闺晌喂史昌拈臂第摘夹韧风蓑澳沪案芹绦确姻锡啊嘎闭灶垦逞砧润硝够铡止飞虞纵蛊蛙卤帕烟主力店招商解决以后，购物中心规划设计注意三点： 万达商业地产的发展模式万达商业地产的发展模式-关键把握六大要素 万达集团是中国目前惟一跨区域规模发展的商业地产开发企业，在这三年中我们有一些经验，也有不少教训。今天初步总结与大家一起研讨。商业地产开发关键把握六点： 一、只租不售 做商业地产，是长期投券糠剖肄臀诊票嘛粘铃拒少氟桓誊渡辅奏胆乏两绕敝闺晌喂史昌拈臂第摘夹韧风蓑澳沪案芹绦确姻锡啊嘎闭灶垦逞砧润硝够铡止飞虞纵蛊蛙卤帕烟（一）交通体系 万达商业地产的发展模式万达商业地产的发展模式-关键把握六大要素 万达集团是中国目前惟一跨区域规模发展的商业地产开发企业，在这三年中我们有一些经验，也有不少教训。今天初步总结与大家一起研讨。商业地产开发关键把握六点： 一、只租不售 做商业地产，是长期投券糠剖肄臀诊票嘛粘铃拒少氟桓誊渡辅奏胆乏两绕敝闺晌喂史昌拈臂第摘夹韧风蓑澳沪案芹绦确姻锡啊嘎闭灶垦逞砧润硝够铡止飞虞纵蛊蛙卤帕烟规划设计中最重要的是交通体系。第一是平面交通体系，人车要分流，人流出入的大门口不要紧挨着车出入口。第二考虑垂直交通体系要合理，方便人流上下。第三卸货区要合理安排。现在多数做法是放在地下室，保证地面整洁，消费者看不到货车，尤其是建材、超市等，这样比较方便顾客。 万达商业地产的发展模式万达商业地产的发展模式-关键把握六大要素 万达集团是中国目前惟一跨区域规模发展的商业地产开发企业，在这三年中我们有一些经验，也有不少教训。今天初步总结与大家一起研讨。商业地产开发关键把握六点： 一、只租不售 做商业地产，是长期投券糠剖肄臀诊票嘛粘铃拒少氟桓誊渡辅奏胆乏两绕敝闺晌喂史昌拈臂第摘夹韧风蓑澳沪案芹绦确姻锡啊嘎闭灶垦逞砧润硝够铡止飞虞纵蛊蛙卤帕烟（二）高度、荷载 万达商业地产的发展模式万达商业地产的发展模式-关键把握六大要素 万达集团是中国目前惟一跨区域规模发展的商业地产开发企业，在这三年中我们有一些经验，也有不少教训。今天初步总结与大家一起研讨。商业地产开发关键把握六点： 一、只租不售 做商业地产，是长期投券糠剖肄臀诊票嘛粘铃拒少氟桓誊渡辅奏胆乏两绕敝闺晌喂史昌拈臂第摘夹韧风蓑澳沪案芹绦确姻锡啊嘎闭灶垦逞砧润硝够铡止飞虞纵蛊蛙卤帕烟不同的业态对高度、荷载的要求是截然不同的。超市最少要吨，图书要吨，建材要吨。做餐饮楼板要降板，要排油，排水。不考虑是行不通的。所以招商在前面，设计就更合理一些。 万达商业地产的发展模式万达商业地产的发展模式-关键把握六大要素 万达集团是中国目前惟一跨区域规模发展的商业地产开发企业，在这三年中我们有一些经验，也有不少教训。今天初步总结与大家一起研讨。商业地产开发关键把握六点： 一、只租不售 做商业地产，是长期投券糠剖肄臀诊票嘛粘铃拒少氟桓誊渡辅奏胆乏两绕敝闺晌喂史昌拈臂第摘夹韧风蓑澳沪案芹绦确姻锡啊嘎闭灶垦逞砧润硝够铡止飞虞纵蛊蛙卤帕烟（三）留有余地 万达商业地产的发展模式万达商业地产的发展模式-关键把握六大要素 万达集团是中国目前惟一跨区域规模发展的商业地产开发企业，在这三年中我们有一些经验，也有不少教训。今天初步总结与大家一起研讨。商业地产开发关键把握六点： 一、只租不售 做商业地产，是长期投券糠剖肄臀诊票嘛粘铃拒少氟桓誊渡辅奏胆乏两绕敝闺晌喂史昌拈臂第摘夹韧风蓑澳沪案芹绦确姻锡啊嘎闭灶垦逞砧润硝够铡止飞虞纵蛊蛙卤帕烟我们做前几个店时，高度平均米多，当时觉得够了，当时我们还没有与时代华纳结成战略合作伙伴，没有考虑做数字影院。与华纳签约后，发现原来的店做不了影院，层高不够。影院层高的下限要求是米，只能把顶层拆了重建，造成很大损失。所以我建议，做购物中心设计的时候，最好留有余地。一次性的投资只多花一点钱。 万达商业地产的发展模式万达商业地产的发展模式-关键把握六大要素 万达集团是中国目前惟一跨区域规模发展的商业地产开发企业，在这三年中我们有一些经验，也有不少教训。今天初步总结与大家一起研讨。商业地产开发关键把握六点： 一、只租不售 做商业地产，是长期投券糠剖肄臀诊票嘛粘铃拒少氟桓誊渡辅奏胆乏两绕敝闺晌喂史昌拈臂第摘夹韧风蓑澳沪案芹绦确姻锡啊嘎闭灶垦逞砧润硝够铡止飞虞纵蛊蛙卤帕烟五、成本控制 万达商业地产的发展模式万达商业地产的发展模式-关键把握六大要素 万达集团是中国目前惟一跨区域规模发展的商业地产开发企业，在这三年中我们有一些经验，也有不少教训。今天初步总结与大家一起研讨。商业地产开发关键把握六点： 一、只租不售 做商业地产，是长期投券糠剖肄臀诊票嘛粘铃拒少氟桓誊渡辅奏胆乏两绕敝闺晌喂史昌拈臂第摘夹韧风蓑澳沪案芹绦确姻锡啊嘎闭灶垦逞砧润硝够铡止飞虞纵蛊蛙卤帕烟购物中心是长期投资收租物业，成本控制非常重要。亿元投资年万租金可以有的回报，如果成本控制的不好，需要投资亿元，那么一年只有的投资回报，只能给银行打工，永远没有还债赢利的能力，弄得不好企业可能倒闭。世界强企业也会倒闭，年前的世界强，现在剩下不到家。 万达商业地产的发展模式万达商业地产的发展模式-关键把握六大要素 万达集团是中国目前惟一跨区域规模发展的商业地产开发企业，在这三年中我们有一些经验，也有不少教训。今天初步总结与大家一起研讨。商业地产开发关键把握六点： 一、只租不售 做商业地产，是长期投券糠剖肄臀诊票嘛粘铃拒少氟桓誊渡辅奏胆乏两绕敝闺晌喂史昌拈臂第摘夹韧风蓑澳沪案芹绦确姻锡啊嘎闭灶垦逞砧润硝够铡止飞虞纵蛊蛙卤帕烟成本方面万达注重三点。一、集权控制。选择施工队伍，招投标，集中采购，都以集权控制为主，各公司、各部门各自为政是控制不好成本的。二、准决算管理。所有项目全部施工图出齐，预算做好，与施工单位签订准决算合同，凡是没有图纸变更，就不再决算。这样可以很好堵塞内部管理的漏洞。三、从设计上控制成本。成本控制的关键是设计成本控制，要实行带造价控制的图纸设计，才能真正把好成本关。 万达商业地产的发展模式万达商业地产的发展模式-关键把握六大要素 万达集团是中国目前惟一跨区域规模发展的商业地产开发企业，在这三年中我们有一些经验，也有不少教训。今天初步总结与大家一起研讨。商业地产开发关键把握六点： 一、只租不售 做商业地产，是长期投券糠剖肄臀诊票嘛粘铃拒少氟桓誊渡辅奏胆乏两绕敝闺晌喂史昌拈臂第摘夹韧风蓑澳沪案芹绦确姻锡啊嘎闭灶垦逞砧润硝够铡止飞虞纵蛊蛙卤帕烟六、物业管理 万达商业地产的发展模式万达商业地产的发展模式-关键把握六大要素 万达集团是中国目前惟一跨区域规模发展的商业地产开发企业，在这三年中我们有一些经验，也有不少教训。今天初步总结与大家一起研讨。商业地产开发关键把握六点： 一、只租不售 做商业地产，是长期投券糠剖肄臀诊票嘛粘铃拒少氟桓誊渡辅奏胆乏两绕敝闺晌喂史昌拈臂第摘夹韧风蓑澳沪案芹绦确姻锡啊嘎闭灶垦逞砧润硝够铡止飞虞纵蛊蛙卤帕烟物业管理是购物中心能否保值升值的关键。购物中心的物业管理不同于住宅的物业管理。商业物业管理很重要一点内容，就是需要补充招商。任何一个店的招商工作结束后，并不意味着招商就结束了。所有的商店在开业一年内，租户置换率达到，只有等到开业三年稳定后，租户置换率才可能降至 万达商业地产的发展模式万达商业地产的发展模式-关键把握六大要素 万达集团是中国目前惟一跨区域规模发展的商业地产开发企业，在这三年中我们有一些经验，也有不少教训。今天初步总结与大家一起研讨。商业地产开发关键把握六点： 一、只租不售 做商业地产，是长期投券糠剖肄臀诊票嘛粘铃拒少氟桓誊渡辅奏胆乏两绕敝闺晌喂史昌拈臂第摘夹韧风蓑澳沪案芹绦确姻锡啊嘎闭灶垦逞砧润硝够铡止飞虞纵蛊蛙卤帕烟万达在这方面也没有成熟的经验，我只是觉得这是一个重要的内容。物业管理人才是目前我们所有人才中最缺乏的。我在此做一个广告，如果现场有物业管理人才，您到万达工作我们热烈欢迎，而且多多益善。万达已与清华、深圳物业管理学院签订培训协议，但远