浙江某房地产业发展前景分析.doc

浙江省磐安房地产业发展前景分析随着今年5月份宏观调控“八项措施”的出台，房地产市场遭受了较大的冲击，房地产业面临着新的“结构调整”。我县房地产业正处在初始阶段，市场十分幼稚，能否保持房地产市场健康发展，使之成为新的支柱产业，已成了摆在我们面前的一大课题。因此，正确认识当前房地产业发展形势，用发展的眼光纵览房地产发展前景，立足本地，放眼周边，拓展市场，合理把握政府、开发者、消费者三者之间的利益关系，把房地产业推向新的发展阶段，为我县经济增长注入新的活力。本文就我县房地产业现状及发展前景，谈一点浅陋的想法。 一、对当前房地产业宏观发展趋势的几点认识 (一)当前房地产业面临的主要问题：一是宏观经济的调整、金融资本的波动以及政策调控的问题。业内专家指出房地产业目前正面临非常重要的变革时期。国家对房地产业宏观调控的后期效应已经显现，特别是利率的调整对房地产业影响颇大，波及房地产开发商、房地产投资者、住房消费者及土地市场等四个方面。如果利率进一步升高，对开发商来说资金成本将会继续上升，将进一步加大整个市场投资的风险。对投资者来说由于市场的价格下跌，将使投资者投资收益率进一步下降；对购房者而言由于期待房价下调的预期，持币观望更加明显；在利率上调的情况下，土地价格也将进一步上升。这些因素都将直接影响房地产业的健康发展。二是制止土地资源超量开发和流失，将可能导致解决普通老百姓安居的经济适用房和廉价房不断减少。三是房地产开发过程中的无序发展。管理部门缺乏前瞻性眼光，开发商的急功近利，为城市建设和房地产市场留下了一大批垃圾。四是房地产市场近年来住房价格阶段性涨幅过大，住房供求总量矛盾和结构性矛盾并存，部分地区投机性购房过热。五是住房制度改革中存在的制度建设滞后于市场化进程等问题。这些问题的存在对房地产业的健康发展，房地产市场的培育带来不同程度的制约和影响。 (二)当前房地产业发展趋势符合产业变动的一般规律：根据有关专家分析，在新一轮的经济增长过程中，以房地产业为主导的产业链依然是推动经济增长的重要力量，房地产业周期与宏观经济周期关系密切，经济增长有赖于主导产业的推动，经济要实现持续的增长必须依靠新的主导产业部门不断代替旧的主导产业部门，打破长期的停滞状态，保持前进冲力。房地产是一个关联度很大的产业，涉及二十多个行业部门，房地产投资能拉动40多个产业的发展，对国民经济的影响力达到30%以上（2004年我县房地产投资总量在全社会固定资产投资完成情况中占4.5%）。因此，房地产业已日益成为推动国民经济增长的主导产业之一，也直接关系到国民经济的良性运行和持续健康发展。 房地产业的发展也有其本身的发展规律可循，从房地产业十五年发展的历程可见，房地产的发展过程同样存在着明显的周期性波动现象，亦就是产业周期，主要包括复苏、繁荣、萧条和衰退四个阶段。1992年1993年出现第一轮房地产增长高潮，尤其是1993年出现了异常的增长势头；1994年1997年是房地产业盘整和萧条期；1998年至今进入第二轮增长高潮，呈现稳定的增长势头。在成熟的房地产市场环境中，房地产业的周期波动是房地产市场供求关系发生变化的自发过程。从供给角度来看，房地产市场供给取决于成本及市场结构，房地产开发成本主要包括建设安装成本、相关税费、开发商利润及土地成本等。土地供应是房地产供给的源头和基础，其供应数量和价格直接影响房地产开发成本。从需求角度看，当前消费结构升级、城市化进程不断加快引致房地产市场消费需求，股市持续低迷、人民币升值预期背景下，“买涨不买跌”的投机心理和未来房价还将继续上涨的心理预期形成大量投资需求和投机需求，这些都是当前房地产业稳定增长的合理因素。 (三)宏观调控的目的是解决房地产市场存在局部过热问题。自去年以来，针对房地产市场出现的一部分地区投资规模过大，商品房价格上涨过快，商品房供应结构不合理、市场秩序混乱等现象，国家相继出台了一系列的调控政策，特别是今年三月份国务院办公厅下发的关于切实稳定住房价格的通知以及五月份七部委联合下发关于做好稳定住房价格工作的意见，在政府、企业、消费者中均引起较大的震动。仔细观察我们不难发现，国家采取宏观调控的目的不是为了打压房价，而是防止房价大起大落，适度控制房价增长过快的势头，通过调控手段促进房地产市场走向健康发展轨道。 (四)宏观调控的重点将是治理房地产市场制度缺失和管理规范问题。从国务院发出的通知精神可以表明，宏观调控的重点不是打压房价的过度上涨，而是强调完善房地产市场制度，规范房地产行业管理。通知明确指出“住房价格上涨过快直接影响城镇居民家庭住房条件的改善，影响金融安全和社会稳定，虽然住房价格上涨过快是局部性的结构性问题，但如不及时加以控制或处理不当，有可能演变为全局问题。同时还指出，要规范引导措施，避免挫伤市场信心，引起房地产市场大的波动”。因此，要进一步认清政策的导向，建立健全房地产市场的制度，把治理和整顿房地产市场制度作为突破口，规范房地产开发、交易等行为，加强监管力度促使房地产业向良性方向转变。并对今后房地产市场管理过程中，政府行为所存在的制度缺陷、管理失范、监管缺位等问题逐步加以纠正和改善。 (五)对当前房地产业面临发展趋势的预测。第一，市场供求格局基本平衡；第二，消费者(包括投资者和自住者)心态保持理性，市场投机成份所占比重较小；第三，商品房供应结构科学合理，适合各消费阶层的需求；第四，房地产金融健全，开发商融资方式多元化；第五，政府适时发挥有形之手的调控作用，但不过度干预市场。 1、成交量萎缩，市场供求格局日趋平衡。统计数据显示，5月份商品房成交面积比4月份下降56%，6月份比5月份下降16.9%，7月份比6月份下降4.3%。这说明房地产市场供求格局正在发生逆转，需求过旺势头减弱，市场由供不应求转变为供略大于求的状态。这种供略大于求的格局是较为理想和成熟的市场状态之一。据此可以判断，房地产市场的供求格局渐近理性。 2、投资增幅下滑，开发商从“追求速度”向“关注品质”转变。房地产市场的非理性繁荣往往伴随着投资的快速增长，随着宏观调控力度的加大，房地产市场的过热势头得到遏制，房地产投资增速亦进一步下降，房地产开发商明显放慢了开发速度。某种程度上也显示出开发商对房地产市场的乐观预期发生变化。与此同时，开发商也一改过去“重速度”胜于“重品质”的做法，转而强调商品房的品质，着力打造优质产品，这种情形往往发生于房地产市场由粗放发展向精细发展转变时期。 3、市场观望气氛渐浓，消费者心态理性回归。宏观调控的“八项措施”出台后，有关部门对房地产市场作了调查，37.7%的消费者购房心理预期和购房计划发生了变化。其中，64.7%的准备推迟购房，8.5%的打算取消购房，12.9%的准备去租住廉租房；消费者的心理和行为对市场的走势起着决定性作用。以上数据表明，宏观调控开始影响了短期的需求，消费者持币观望态势已经形成。 4、住房贷款增速趋缓，银行由“狂热追捧”到“理性介入”。或称为抑制投机，鼓励自住。商业银行更加理性的介入将有助于房地产市场的平稳、健康发展。 5、融资方式多元化，房地产金融日渐成熟。房地产金融对房地产市场的发展起着关键性作用，房地产业是个资金密集型的行业。无论是从供给，还是需求的角度，房地产都具有高资金投入的特点，让我们欣慰的是，国内房地产的多元化融资体系正在形成：房地产信托渐成气候，房地产基金日益活跃以及房地产投资银行开始起步。但从房地产融资渠道看，央行又将拉紧融资这条链，近期整顿信托市场的政策即将出台，银行对房地产企业的融资渠道增强了紧缩力度。 6、房产中介重新洗牌，中介市场步入规范发展轨道。在一连串强有力的宏观调控政策打压下，房地产中介公司正面临重新洗牌，一大批小中介将不得不退出市场，而中介公司的重新洗牌则是房地产市场由非理性繁荣转向理性健康的直接表现。 7、有形之手介入，地方政府职能回归。地方政府正踏上职能和角色回归的旅途。针对中低收入人群买不起房的问题，政府推出了增加经济适用房和廉租住房供给的保障措施，房地产市场专项整治工作成果明显；在信息平台的建设方面，则推出了很多有效的制度，如信息透明和网上预售制度。 二、我县房地产业现状及发展制约因素 1、我县房地产业是一个处于培育中的新兴产业。在全国房地产业蓬勃发展的十五年里，我县房地产业开发真正具有实质性意义的是2003年。金华嘉贝置业有限公司中标开发的黄山苑住宅区整体出让，占地面积为52288平方米，建筑面积8.3万平方米，是一项历史性的开端。从房地产发展的过程中可以发现，1985年我县就成立了住宅经营公司，但商品房开发总量相对偏小，在1986年1998年十多年时间里，县城商品房总开发面积仅有2.2万平方米。1993年开始，我县推行了住房制度改革，全县122家行政事业单位进行了房改。1994年至1997年期间，无房改房的单位普遍开展了集资建房。到1998年，我县房改房和集资建房基本结束。1999年至2003年期间我县商品房开发处于停顿状态，2001年县住房办推出了城西安居工程建设，由县政府提供地块和配套设施建设，以建房户合伙筹资建造，建筑面积共2.6万平方米。 从房地产开发企业的发展状况看，自2003年后，我县房地产企业数量上有了新的增加。目前在磐安注册登记的房地产开发企业共有三家（不包括金磐开发区），除金华嘉贝置业有限公司以外，其他企业主要有万鑫置业有限公司和磐安县房地产开发公司。磐安县房地产开发公司是一家成立最早的房地产开发公司，该企业一直在外地承接开发业务。到了2004年，义乌华杨房地产公司作为外来企业到磐安投资开发景秀佳苑楼盘（占地2899平方米，建筑面积1.3万平方米），把我县房地产开发推向了一个新的时期。 从二手房市场交易状况看，近几年受国有土地出让市场快速发展的推动，我县二手房市场交易前景呈现了良好的发展态势，交易量逐年增加，1997年至2004年期间全县二手房交易总量达到了1860件。价格持续攀升，目前城区二手房交易平均价格保持在2000元/M2。 2、市场开发和竞争不充分。作为房地产业的发展必须有市场的支撑，而市场的形成必须有着充足的房源和购房者的需求，而购房者的需求相关联的是人口的集聚。从我县的房地产市场开发现状可以发现，由于受土地资源、人口资源、金融信贷及城区空间等因素的限制，本区域的产业集聚、人口集聚水平明显低于周边县市，城区工业功能区规模偏小、企业数量不多、竞争力不强，扩大就业能力有限。因此，在房地产市场的开发上明显存在着缺陷与不足。 2004年全县农民人均纯收入为3232元；年末城乡居民人均储蓄余额仅有5578元；城镇居民人均可支配收入约为0.8万元，明显低于全省1.45万元的水平。此外，由于农产品有效供给不足等原因，城镇居民生活消费水平相对偏高，因此，人口增长多年来一直徘徊不前。2004年底老城区规划建设用地（4.3平方公里）范围内常住人口总数只有3.5万。人口总量偏少，集聚功能不完备，对市场开发前景和购房需求不同程度的受到限制。 竞争不充分的另一面，又表现为完全受制于土地资源的稀缺，房地产企业的数量偏少。我县是一个“九山半水半分田”的山区县，土地资源稀缺制约着经济社会发展的方方面面，它不仅有碍工业经济的发展，同时对房地产业的发展起到了决定性作用。土地储备支配着房地产业的发展前途。到2004年底止，全县城镇工矿用地仅有218.5公顷，其中安文老城区为24.99公顷，新城区新渥25.28公顷、深泽为28.56公顷。而2005年全县的用地指标仅有700亩，就这点用地指标而言，用于工业用地都不能满足，更不用说用于房地产业的规模性开发。 从企业和房源的角度看，房地产开发企业数量对房地产业发展竞争具有助推作用。由于我县房地产企业数量相对偏少，全县目前正在开发的仅有3家，其中一家在东北台地（尖山镇）开发，另有一家在外地，再加上人口、土地、资金等因素的影响，对市场竞争程度具有一定程度抑制作用。房地产开发企业数量和房源数量的局限性，虽然对开发企业的竞争压力减少，但对部分急需购房者有一定的刺激作用。可是县城人口集聚的缓慢和房源的有限，房价一直居高不下，这样对外来人员和资金并不充裕的求购者而言无疑是一道“门槛”。 3、政策导向和机制不健全。我县房地产业发展的短短几年里，人口集聚的缓慢虽然是制约房地产业发展的主要因素之一，但市场机制不健全，管理不规范，极少数企业和个人违规、无序开发房地产，严重扰乱了房地产市场秩序，无疑增加了房地产市场的混乱。另外，城镇居民在置房上，观念比较蒂固，大部分居民倾向于购买地基自建住房，因此，购买地基自建房屋比较多，其地基主要来源：一是城区农民多余的旧房屋转让；二是政府旧城改造拆迁，部分拆迁户将安置地基多余部分转让；三是国有土地出让。这些地基都未纳入房地产开发和利用，这样的结局可想而知，完全是与机制不健全戚戚相关。 4、房地产市场培育扶持力度不够。主要表现在，除了近期出台了相关的房地产有关扶持政策以外，在以前的时段里政府没有出台相关的有效的扶持政策。因此出现了管理空缺，有一定经济实力的个别企业将原工业用地转为住宅用地，然后以地基形式转卖给私人或是建成套房再行转让。近两年来，由于受整个房地产市场供需的影响，购房行为逐渐由购房消费发展成购房投资。很多需求者认为购买地基自建比购买商品房合算。加上二手房转让和国土出让已满足部分购房户的需求。因而大大削弱了对商品房的需求。有一定经济实力的“多房户”不想购买商品房，而“无房户”主要是企业职工和外来人员等弱势群体组成，他们是想买而买不起。 5、培育房地产业发展扶持措施不多。由于我县房地产市场起步较晚，相关职能单位对房地产市场接触不多，研究不深，处在“摸着石头过河”阶段，因此，导致对市场培育和扶持的措施不多，思路不广，监管与服务方面均存在一定差距，市场体系发育显得较为滞后，居民消费潜力和消费积极性得不到充分的挖掘与发挥。房地产服务中介机构缺乏，影响交易信息的流通（目前全县只有磐安县家正房地产估价有限公司一家中介机构）。居住小区物业管理缺乏，造成卫生保洁、物业维修的困难。房地产信贷限制条件过多，抑制了居民的消费愿望。 三、我县房地产业发展前景分析 1、新一轮县域经济将随同房地产业得到加快发展。有人把房地产业和区域经济的关系形象地归纳为房地产业是区域经济发展的“晴雨表”。如果一个地区房地产业竞争激烈，企业的规模扩大，地价不断攀升的话，这个地区的经济一定会快速发展，投资者就会很多，大量的企业也就愿意投资这个地方。它的土地，包括工业用地、商业用地、住宅用地、绿地、公共用地都会有投资者的投资，房地产才会真正热起来。这样大量的人口就能流进来，大量的住宅就能卖出去。如果一个城市的土地市场价格上不去，这至少说明房地产市场不热，那么整个经济会处于一种萧条时期，投资者会到别的地方去投资。这就是房地产的“晴雨表”作用。 从我县近几年房地产对经济发展的拉动就可以看到，近几年是我县经济发展的快速期，2003年2004年GDP总量分别达16.51亿元、20.16亿元，增速分别达到15.1%、15.3%。2003年全县固定资产投资完成额为5.9亿元，2004年为8.4亿元，房地产业在扩大固定资产投资，推动县域经济增长方面起到了一定的作用。2003年、2004年我县房地产投资分别为1180万元、3500万元，年增长率分别为51.28%、196.61%，分别比当年全县固定资产投资增长率高出8.39个百分点、155.15个百分点。2004年我县GDP（按当年价计算）增长率为22.10%，而房地产业增加值增长率为53.75%。房地产业增加值占第三产业的比重达到7.81%，同比增加了1.46个百分点。近两年我县房地产开发投资迅猛发展，从不同程度上带动了建筑、装潢、建材、家电等二十多个行业的发展，按照通常情况下房地产业拉动相关产业系数1.51.7计算，2004年我县房地产业拉动相关产业的经济总量在6000万元以上。因此对拉动我县经济的增长发挥了应有的作用。 2、房地产业将成为引领相关产业发展的主导产业。从产业角度分析，房地产业是被动型主导产业，作为被动型的主导产业，它可以通过以下几个环节推动我县经济的发展：第一，它可以直接拉动基础性的第二产业的发展，比如建筑业、建材业、能源、建筑机械、电气安装、装饰、装潢等行业的发展，这就是对第二产业的直接拉动；第二，它可以间接的拉动第三产业的发展。比如交通，通讯、商业。第三，它可以拉动就业。房地产业是劳动密集型产业，它能充分拉动地方就业，弥补第二产业节约劳动力给地方经济带来的不足。从这个意义上讲，可以起到促使地区劳动力市场均衡，促进区域的经济发展的作用。第四，最关键的是培植税源，增强了财政实力。2003年至2004年全县房地产税费总额分别为643万元、963万元，占全县财政总收入的比重从2.7%提高到3.54%。房地产税费地方留成分别为636万元、719万元，占全县地方财政收入的比重分别达到5.68%、5.41%。房地产的发展对我县地方财政收入作出了积极贡献。 3、住房消费需求依然存在，房地产市场中长期前景看好。当前中央对房地产市场进行调控，并不是抑制住房消费，而是要通过合理的制度安排，建立起一个健康有序的市场，促进老百姓的住房消费，进而使我国的经济结构日趋合理，房地产市场仍非常具有吸引力，房价从长期考虑将保持上升趋势。特别随着我县城市化的快速推进，新城区开发的启动，为房地产业提供了广阔的发展空间。今后一段时期，我县对房地产的刚性需求会进一步加大。我县住宅消费的群体主要由以下几部分构成：一是通过房改房、集资房，以及早期的商品房开发获得了住房的干部职工。这一群体由于面积相对较小、房屋较为陈旧、结构不够合理、采光不太理想等原因，希望通过“以旧换新、以小换大”的置换模式购房以改善住房条件；二是乡镇政府、学校、卫生院人员。随着交通条件的改善，时空距离的拉近，在城区购房置业的愿望十分迫切；三是私营企业管理人员。这部分人员文化程度较高，收入较好，有购房需求；四是农村富裕群体。这部分人员通过出外经商打工实现致富，或出于方便子女就学需要，也有购房愿望。同时，更为重要的是，我县房地产市场需求以居住为主而非投机性需求。因此可以推断，目前的房地产价格基本适应我县经济社会发展水平，购房需求依然存在，消费潜力依然有源可挖，这些需求的存在是我县房地产业持续健康发展的最有利因素，也是房地产市场中长期前景看好的根本所在。 4、加快旧城改造，有利于稳步推进房地产业的持续发展。有关资料表明，老城区建成区面积为4.35平方公里，人口密度（常住人口）为每平方公里7416人；（户籍人口）每平方公里仅有4622人。目前我县老城区尚有20多万平方米的旧房尚未改造，为了加快旧城改造，改变城区面貌，提升城区品位，逐步改善人居环境，可以从改变旧城区居住空间为突破口，挖掘原有潜力，尽快将县城老区中现有20多万平方米的旧房面积进行拆除改建，这样不仅能改变城区楼宅空间过密，绿地面积偏少，公益性活动场地数量较小的状况，同时为房地产增加开发源头，推进房地产业的持续健康发展。要针对老城区土地资源、城市规划等具体情况，逐步引导房地产向城郊的低山矮山及新城区方向开发，拓展城市空间，形成山水生态人居景观，提高开发品位。 5、抓住新城区开发的战略机遇，拓宽新城区居住空间，有利于带动房地产业发展。新城区要按照“行政副中心、工业经济中心、药市商贸物流中心”的要求，加快开发步伐。从现有统计资料表明，新城区有城市建设用地11.02平方公里，按现有户籍人口推算，目前人口密度为1848人/平方公里。（新城区新渥、深泽户籍人口分别为1.1万人、1.0万人）。从城市建设用地方面看，可供开发存量较大前景广阔。从人口的集聚功能上看，可容纳的空间较大。随着新城区开发项目启动，诸永高速公路横贯新区，省级重点项目“浙八味市场”安家新城，教育、卫生等社会事业项目的落实，已为房地产业的发展带来生机和活力，也为房地产业发展开辟了新的开发空间。 6、加快城区人口集聚，营造良好环境，能够增添房地产市场的活力。从城市发展与人口集聚的关系上看，我县老城区人口总量偏少，外来人员流动较少（常住人口为3.5万人，其中户籍人口为2.2万人，外来人口1.3万人）。新城区（新渥、深泽）户籍人口分别为1.1万人、1.0万人。从近5年户籍人口增长情况看，人口机械增长基本保持在2000年水平，略呈现下降趋势。而横向比较周边县市人口集聚密度，经济强县萧山人口密度已达到8965人/平方公里，慈溪、温岭已超过10000人/平方公里；经济欠发达天台、浦江、武义等县，其人口密度也已达到8505人/平方公里。从增量角度上看，以10000人/平方公里的人口集聚为基准数，老城区每平方公里尚可再增加2584人；而新城区可增加人口的空间更大，每平方公里可再增加8152人。因此，要带动房地产市场的发展，城区开发必须有足够的人气和一个相对较低的房价，以吸引更多的人口集聚，否则将会形成“开而不发”局面。为此，要在人口集聚上下功夫，加快推进城乡一体化和下山移民步伐，更多吸收外来技术人才，增加城区人口聚集功能，营造良好的人口集聚环境，带动房地产业的发展。 7、建造生态型人居住宅环境，将会促使房地产业向深度广度开发。建立以生态大盘山自然保护区为依托，以诸永高速公路为快速进户线，以生态旅游居住为特色的生态型住宅楼盘，即生态型住宅群。在开发理念上要将房地产和旅游两大产业密切结合，把绿色、生态、环保、人文、休闲融入到磐安青山绿水之中。遵循大盘山即是大花园、大盘景，树立在“盘中建园，园中建居”新思维。既体现了磐安的山水之美，又呈现出人与阳光、自然和谐沟通的空间享受。充分体现人居与自然的和谐共存，将促使房地产业向更深的层次和更广阔的空间发展。以得天独厚的大盘山自然保护区为依托的生态“宜居时代”，必将对今后的房地产业发展产生深远的影响。 8、加快旅居产业的发展，融旅游于地产之中，对两大产业的发展具有双赢作用。从推进“旅居兴县”战略高度，发展我县房地产业。将旅游休闲功能、健康居住概念与绿色磐安完美结合，创造健康、生态、自然、人文的居住环境，让两大产业有机结合共同开发。我县发展旅居产业自然条件非常优越，由于地处浙江中部，是浙江四大水系的发源地，高山深谷，景点众多。境内有花溪、夹溪、百杖潭、高姥山、孔府家庙、茶场庙等一大批景区景点，目前很多项目正在开发之中。县境内环境幽雅，森林覆盖率达74.6%，大气质量达一级以上，境内地面水99%达到1类，是一个“天然氧吧”。人文底蕴丰厚，古建筑独具魅力，茶文化、药文化、菇文化各具特色，民间艺术丰富多彩，许多文人骚客在我县留下佳句美文；同时我县是国家级卫生县城