B-1怀仁县青年路棚户区改造项目.doc

怀怀仁仁县县青青年年路路棚棚户户区区改改造造 B B 1 1期期项项目目 可行性研究报告 山西新星项目管理有限责任公司 二零一二年五月 1 97 怀仁县青年路棚户区改造怀仁县青年路棚户区改造B 1B 1期项目期项目 可行性研究报告 编制单位 山西新星项目管理有限责任公司 资格证号 工咨乙 10420060029 法人代表 符宝莲 项目负责人 李锦荣 编 制 人 员 名 单 序 号姓 名从事 注册专业职 称 项目负责人李锦荣建筑 煤炭注册咨询工程师 韩旺胜煤炭 建筑注册咨询工程师 陆赞炼煤炭 建筑注册咨询工程师 陈 瑛给排水注册咨询工程师 徐翠莲市政交通注册咨询工程师 梁 风工民建高级工程师 王 坚工民建高级工程师 郝根义建筑结构高级工程师 项目组成员 张丽华给排水高级工程师 陆赞炼煤炭 建筑注册咨询工程师 郝根义建筑结构高级工程师 张丽华给排水高级工程师 报告编制人 师永顺注册监理工程师 李锦荣建筑 煤炭注册咨询工程师 报告审核人 王丽娟煤炭 建筑注册咨询工程师 1 97 目 录 第一章 总 论 1 1 1 项目概况 1 1 2 承办单位基本概况 3 1 3 项目背景 3 1 4 可行性研究范围 5 1 5 项目编制依据 5 1 6 主要技术经济指标 6 1 7 研究结论与建议 8 第二章 项目建设的必要性和意义 10 2 1 怀仁县概括 10 2 2 怀仁县青年路棚户区现状及特点 11 2 4 项目建设 SWOT 分析 16 第三章 项目改造方案 19 3 1 项目棚户区拆迁 安置方案 19 3 2 项目改造范围 21 3 3 项目建设规模 23 第四章 项目选址 24 4 1 选址基本要求 24 4 2 选址原则 24 4 3 场址位置 25 4 4 场址适宜性分析 25 2 97 4 5 场地建设 26 第五章 项目建设条件 27 5 1 政策优势 27 5 2 自然条件 27 5 3 水 电 通讯等配套公共设施条件 29 5 4 征地拆迁条件 29 5 5 技术条件 29 第六章 工程建设方案 31 6 1 设计指导思想 31 6 2 规划 建筑设计 31 6 3 结构设计 34 6 4 给排水 暖通设计 36 6 5 电气设计 40 6 6 消防设计 44 第七章 节能节水措施 46 7 1 设计依据 46 7 2 节能措施 46 第八章 职业安全卫生与消防 52 8 1 职业安全卫生 52 8 2 消防设计 53 第九章 投资估算与资金筹措 55 9 1 估算编制说明 55 3 97 9 2 投资估算 56 9 3 投资计划与资金筹措 58 第十章 项目财务预测数据 60 10 1 项目计算期 折旧及摊销费 60 10 2 营业收入和营业税金预测 60 10 3 借款偿还计算 61 10 4 总成本费用估算 61 第十一章 项目总财务评价 63 11 1 财务盈利能力分析 63 11 2 项目偿债能力分析 63 11 3 不确定性分析 64 11 4 财务评价结论 65 第十二章 项目管理与实施进度 66 12 1 项目管理 66 12 2 项目实施进度 68 12 3 项目建设管理 71 12 4 招投标管理 72 12 5 工程监督管理 73 第十三章 投资风险分析 75 13 1 风险因素识别 75 13 2 风险估计和风险评价 76 13 3 风险应对策略 77 4 97 第十四章 环境保护 79 14 1 场地环境描述 79 14 2 编制依据 79 14 3 污染源分析 79 14 4 环境保护方案 82 14 5 环境效益评价 84 14 6 社会风险分析 86 14 7 社会评价结论 86 第十五章 可行性研究结论 87 15 1 研究结论 87 15 2 项目建议 88 1 97 第一章第一章 总总 论论 1 11 1 项目概况项目概况 1 1 11 1 1 项目名称项目名称 怀仁县青年路棚户区改造 B 1 期项目 1 1 21 1 2 项目建设单位项目建设单位 1 单位名称 大同市丰元房地产开发有限公司 2 成立日期 2011 年 12 月 26 日 3 地 址 大同市东风里汽贸小区商铺 3 号 4 注册资金 人民币伍仟万元整 5 法人代表 张铁保 6 经营范围 房地产开发 销售及售后服务 凭有效资质证经 营 1 1 31 1 3 建设地点建设地点 B 1 区高层住宅东邻规划青年路 西至铁路线绿化隔离带 南邻项 目多层住宅区域 1 1 41 1 4 用地规模用地规模 项目总占地面积约 180400 平方米 其中规划用地面积 152880 平方 米 代征城市道路用地面积 27520 平方米 总建筑面积 568672 B 区拟定为高层住宅区域 规划高层住宅建 筑面积总计 212400 平方米 其中 B 1 期建筑面积 64680 平方米 1 1 51 1 5 项目建设目标项目建设目标 2 97 B 1 期拟建 17 层的高层住宅 3 栋 10 层住宅 6 个单元 16 层住宅 7 个单元 合计安排住宅户数 924 户 拟建住宅建筑面积 64680 平方米 项目建成后 将大大改善怀仁县棚户区居民住宅状况 促进土地资源 的有效利用 使城市功能分区趋于合理 配套设施齐全 基础设施完备 居住条件优越 为怀仁县城南棚户区居民建设一个适合居住 生活 工 作及休闲的社区 1 1 61 1 6 建设期建设期 项目建设期限 24 个月 2013 年 1 月 2014 年 12 月 本项目工程总投资 9975 万元 费用构成如下 项目投资估算汇总表项目投资估算汇总表 单位 万元 表 1 1 工程或费用名称 建筑 工程费 工程建设 其他费 合计 投资比例 工程费用工程费用 8085 00 81 05 主要建筑 构筑物7761 6 公用及室外配套323 4 工程建设其他费用工程建设其他费用 990 00 9 92 建设单位管理费 93 00 可行性研究报告编制费 10 00 专项评估费 环评 节能 7 00 地质勘探费 9 00 设计费 190 00 施工图审查费 25 00 施工图预算编制费 18 00 建设单位临时设施费 80 00 招标代理费 8 00 工程质量监督费 11 00 工程建设监理费 130 00 竣工图编制费 9 00 城市基础设施配套费 400 00 预备费 500 00 5 01 建设期货款利息 400 00 4 01 3 97 建设总投资建设总投资 9975 00 100 00 4 97 1 1 71 1 7 资金筹措资金筹措 本项目所需全部资金由建设单位自筹 2 5 亿 其他向银行贷款及售 房回笼资金 5 4 亿元解决 本期资金由项目实际情况相应调整 1 21 2 承办单位基本概况承办单位基本概况 山西丰元房地产开发有限人公司 于 2011 年 12 月 26 日成立注册 属于有限责任公司 公司具有独立法人资格 自主经营 独立核算 自 负盈亏 承担独立民事责任 公司严格按照 公司法 运作 建立了符 合现代公司运行机制的管理体制 实行总经理负责制 公司主要经营范 围为资产的经营 包括房地产开发和销售等 1 31 3 项目项目背景背景 棚户区改造是中央政府为解决城镇危旧住房 改善困难家庭住房条 件而推出的一项民心工程 近日 为认真贯彻 国务院关于解决城市低 收入家庭住房困难的若干意见 国发 2007 24 号 和 国务院办公 厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见 国办发 2008 131 号 的精神 全面落实全国保障性安居工程工作会议 推进城市和国有工矿 棚户区改造工作座谈会的部署 住房和城乡建设部 国家发展和改革委 员会 财政部 国土资源部 中国人民银行等五部门联合发布 关于推 进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见 随着住房制度改革逐步深化和房地产市场快速发展 我国城镇住房 建设规模不断扩大 多数家庭住房条件有了较大改善 特别是近几年 中央和地方政府加大保障性安居工程投入 在解决居民住房困难方面取 得了初步成效 但部分低收入和中等偏下收入家庭特别是居住在棚户区 5 97 的这类家庭住房仍然十分困难 目前 全国还有 1000 多万户家庭居住 在各类棚户区 城市棚户区的房屋多数结构简陋 功能不全 年久失修 危房比例高 安全隐患大 供电 供水 排污 道路 供热等基础设施 不完善 居住环境恶劣 建筑密度高 中低收入家庭集聚 缺乏市场开 发价值 特别是城市棚户区 退休 下岗职工多 收入水平低 自我改 造能力弱 要求政府支持改造的呼声强烈 这些棚户区难以通过市场开 发和依靠企业实施改造 需由政府主导 给予一定的政策和资金支持 各地区 各有关部门贯彻落实中央决策部署 积极推进棚户区改造 2009 年 12 月 24 日 住建部等五部委联合印发了 关于推进城市和国 有工矿棚户区改造工作的指导意见 把城市和全部国有工矿棚户区改 造纳入保障性安居工程 按照文件的要求 到 2012 年要解决 1540 万户 低收入家庭住房困难 这里面包括通过国有棚户区改造解决其中的低收 入家庭住房困难问题 包括通过廉租住房和经济适用房建设解决一部分 低收入家庭住房困难 这是一项顺民意 惠民生 有利于扩内需 促发 展 调结构 一举多得的重大民生工程 让阳光照进棚户区 已成为 各级政府加快推进城市和全部国有工矿棚户区改造的有力强音 根据 住房和城乡建设部 国家发展和改革委员会关于中央投资支 持国有工矿棚户区改造有关问题的通知 建保 2009 56 号 和 住 房和城乡建设部关于编报 2010 年国有工矿棚户区改造中央投资补助建 议计划的函 建保综 2010 9 号 及山西省住房和城乡建设厅 省 发改委关于转发 住房和城乡建设部 国家发展和改革委员会关于中央 投资支持国有工矿棚户区改造有关问题的通知 的通知等文件要求 为 6 97 了使棚户区群众的居住条件得到明显改善 怀仁县政府决定对青年路棚 户区分七期实施 怀仁县青年路棚户区改造工程就是在这种背景下被提出的 1 41 4 可行性研究范围可行性研究范围 1 总 论 2 项目建设的必要性和意义 3 项目改造方案 4 项目选址 5 项目建设条件 6 工程建设方案 7 节能节水措施 8 职业安全卫生与消防 9 投资估算与资金筹措 10 项目财务预测数据 11 项目财务评价 12 项目管理与实施进度 13 投资风险分析 14 环境保护 15 可行性研究结论 1 51 5 项目编制依据项目编制依据 本项目可研受山西丰元房地产有限公司的委托 山西新星项目管 理有限责任公司为怀仁县青年路棚户区改造项目做可行性研究报告的 7 97 编制工作 编制依据是 1 中华人民共和国城乡规划法 2008 年 2 城市规划编制办法 及其实施细则 3 怀仁县城市开发整体规划 4 投资项目可行性研究指南 2004年3月中国电力出版社 5 工业与民用建筑可行性研究深度要求 7 国家有关规划和建筑的条例规范 8 国务院 关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见 国发 2007 24号 9 民用建筑规范 GB50368 2005 10 国家计委 建设部联合颁发的 建议项目经济评价方法与 参数 11 城市新建住宅小区管理办法 建设部令第33号 12 住房城乡建设部等五部委 关于推进城市和国有工矿棚户 区改造工作的指导意见 建保 2009 295号 13 财政部 关于切实落实相关财政政策积极推进城市和国有 工矿棚户区改造工作的通知 财综 2010 8号 1 61 6 主要技术经济指标主要技术经济指标 根据项目的具体情况 主要技术经济指标其详见下表 8 97 主要技术评价指标一览总表主要技术评价指标一览总表 表1 2 项 目数 量 1 居住户数 3960 1 1 多层住宅户数 1110 1 2 高层住宅户数 2850 2 居住人口 12672 3 户平均人口3 2 人 户 4 总占地面积 180400 4 1 规划用地面积 152880 4 2 代征城市道路用地面积 27520 5 总建筑面积 568672 5 1 地上建筑面积 516672 5 1 1 住宅建筑面积 328540 多层住宅建筑面积 116100 高层住宅建筑面积 212440 5 1 2 商业建筑面积 180722 5 1 3 配套公建建筑面积 7410 5 2 地下建筑面积 52000 6 住宅平均层数 层高13 层 3M 7 建筑密度 40 8 平均每户建筑面积 82 9 9 绿地率 23 10 容积率 3 37 11 机动车停车位1580 辆 机动车地上停车位 300 机动车地下停车位 1000 机动车产体停车位 280 9 97 主要经济评价指标一览总表主要经济评价指标一览总表 表1 3 序序 号号指标名称指标名称单单 位位指指 标标备备 注注 1 总投资万元 79000 2 财务净现值万元 15430 3 财务内部收益率 13 4 投资回收期年 6 39 含建设期 3 年 5 投资利润率 7 47 6 投资利税率 8 24 7 借款偿还期年 8 含宽限期 3 年 8 利息备付率最小值 6 07 9 偿债备付率最小值 1 18 1 71 7 研究结论与建议研究结论与建议 1 7 11 7 1 研究结论研究结论 1 7 1 1 本项目建设符合怀仁县城市发展规划 1 7 1 2 本项目位于怀仁县青年路 北至火车站广场 南临天和街 西至铁道线 留宽50米绿化带 东临鸿泰毕庭小区 地理位置优越 交通便利 基础配套设施齐全 项目选址合理 1 7 1 3 棚户区平房多 密度大 容积率低 不利于土地资源高效 合理利用 加快棚户区改造有利于城市土地集约化高效利用 节约城 市土地资源 1 7 1 4 本项目的实施改善了广大居民的住房条件 符合片区内居 民的客观意愿 1 7 1 5 本项目绿化率高 建设场地附近环境好 工程建设过程中 和建成后的生活污水 废气 生活垃圾等 在设计时已充分考虑了其 10 97 处理措施 对环境无不良影响 1 7 21 7 2 建议建议 1 7 2 1 本项目具有良好的社会效益 建议政府各级相关行政部门 给予大力支持 以使项目早日实施 1 7 2 2 应尽快对选址场地进行地质勘探 明确场址区的工程地质 情况 1 7 2 3 建议认真按照建设程序要求搞好各阶段的工作 特别要搞 好招投标工作和工程质量监理 以保证工程质量和工程进度 1 7 2 4 在工程建设中 要注意公用 环保和生活环境的配套建设 物业管理与施工建设同步进行 1 7 2 5 工程建设中 切实做好节能 节地 节水 节材工作 11 97 第二章第二章 项目建设的必要性和意义项目建设的必要性和意义 2 12 1 怀仁县概括怀仁县概括 1 地理位置 怀仁县隶属于山西省 经度113 10 东 纬度 39 92 北 地处 山西省雁门关外 大同盆地中部 全县国土总面积1232平方公里 占 全省面积的0 78 其中平川占70 山区占24 丘陵山坡占6 境内属温带季风气候 四季分明 年平均气温7 3C 年均日照 时数2800小时 年均降雨量380毫米 无霜期150天左右 全县共10个 乡镇 163个村 总人口28 6万人 其中农业人口17 2万人 北距历史 名城大同37公里 南距新型能源重化工基地朔州市市区96公里 有着 联结同朔 沟通东西的得天独厚的区位优势 不论是南来北往的客商 还是观赏应县木塔 恒山悬空寺 云岗石窟等名胜古迹的游客 都途 经该县 优越的地理位置 对的经济发展曾产生了积极的推动作用 随着改革开发的市场经济的进一步发展 这个效应将会更加显著 怀仁县是全省经济强县之一 2008年全县生产总值完成88 29亿元 增长11 29 人均GDP达到29264元 增长10 65 财政总收入达到 17 8亿元 2009年GDP完成92亿元 2010年预计全年完成地区生产总 值109亿元 农业初步形成了基地化种植 特色化养殖的格局 农产品品种主 要有玉米 黍子 谷子 豆类 马铃薯 蔬菜 甜菜 瓜类等 其中 胡萝 葱头等农产品远销香港等地 畜牧业近年来发展较快 初步形 成了奶牛 梅花鹿 肉牛 肉猪 肉羊 绒山羊 蛋鸡七大养殖基地 林业建成了两条林带环绕 八个大片布局 十个景点点缀的生态 12 97 林业格局 现有林地面积42万亩 四旁树1650万株 农田林网控制面 积70万亩 森林覆盖率20 工业形成了煤炭 陶瓷 化工 建材 乳品加工 电力 制药七 大支柱产业 2005年 规模以上工业企业现价总产值完成37 1亿元 旅游等新型产业正在兴起 商贸等各类有形市场共有11处 年交易额35亿元 成为山西北部 重要的商贸流通集散中心 2 气候特征 境内属温带季风气候 四季分明 夏季高温多雨 冬季寒冷干燥 年均气温7 3 平均无霜期150天左右 年均日照时数2800小时 年均降雨量一般在315 459毫米之间 多集中于七 八月份 3 地震 根据我国主要城镇抗震设防烈度 设计基本地震加速度和设计地 震分组 县抗震设防烈度为7度 4 工程地质 怀仁县青年路两侧地质经有关部门测定 地基承载力特征值 Fak 180 240KPa 可以满足建设基本地质条件需要 2 22 2 怀仁县青年路棚户区现状及特点怀仁县青年路棚户区现状及特点 2 2 12 2 1 棚户区现状情况棚户区现状情况 怀仁县青年路棚户区位于县城以南 以青年路为界 以西至铁道线 为 A 片区 东至鸿泰毕庭小区为 B 片区 南临天和街为 C 片区 社区 供给用房大部分为低收入家庭 退休 下岗职工多 收入水平低 所居 棚户区房屋多为上世纪六七十年代建造 属砖木结构的平房和不超过三 13 97 层的砖混结构的楼房 使用年限较长 质量较差 简易结构密度较大 功能不全 基础设施简陋 出入交通不便 通过调查测算 棚户区房屋 总建筑面积在 6 12 万平方米左右 总占地面积为 270 亩 其中单 低 层砖木房屋建筑面积 1 46 万平方米左右 占地面积 11 亩左右 占棚户 区总数的 36 36 三层以内砖混结构房屋建筑面积 4 66 万平方米左右 占地面积 18 亩左右 占城市棚户区总数的 6 64 2 2 22 2 2 现状特点分析现状特点分析 经调查与分析 怀仁县青年路 B 区棚户区存在以下几个特点 1 旧房屋房龄长 棚户区房屋为上世纪六 七十年代所建 旧房屋房龄长 远远超过 居住用房 25 年的使用年限 许多地方都是连片的旧屋 老屋 简易房 所占比例较高 且大多地方公共配套设施差 人居环境恶劣 2 房屋质量差 安全隐患多 由于棚户区的房屋为六 七十年代所建 所以砖木 简易结构的占 70 以上 危险和严重损坏的占 85 以上 存在消防 倒塌等重大安全 隐患 供电 供水 排污 道路 供热等基础设施不完善 居住环境恶 劣 3 容积率低 土地使用率低 据初步计算 棚户区 B 区人口为 1130 人 平均每亩为 11 人 建筑 总面积 6 12 万平方米 容积率为 0 3 如此低的容积率 反映了棚户区 土地没有得到有效的利用 2 32 3 项目建设的必要性项目建设的必要性 14 97 2 3 12 3 1 项目建设是贯彻落实党中央 国务院宏观调控政策的要求项目建设是贯彻落实党中央 国务院宏观调控政策的要求 住房问题是重要的民生问题 党中央 国务院高度重视解决城市居 民住房问题 始终把改善群众居住条件作为城市住房制度改革和房地产 业发展的根本目的 2007 年以来 国务院多次召开专题会议 先后出 台了 国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见 关于推 进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见 等文件 其根本目的就 是为了解决低收入群众的住房问题 实现十七大提出的 住有所居 目 标 为应对世界经济金融危机的不利影响 2008 年底中央出台了十大 措施 这十项措施的第一条就是 加快建设保障性安居工程 加大对廉 租住房建设支持力度 加快棚户区改造 实施游牧民定居工程 扩大农 村危房改造试点 2010 年中央经济工作会议 3 次强调保障性住房建设 会议明确 加大对保障性住房建设的支持力度 并强调 要加强廉租 住房等保障性住房建设 支持棚户区改造 实施县县城南区 A B 区 棚户区改造项目 体现了党中央 国务院对城市棚户区人民群众的深切 关怀 是党和政府践行科学发展观 三个代表 重要思想 坚持立党 为公 执政为民的具体体现 是全心全意为人民服务的凝聚力工程 更 是县各级党委 政府落实党中央 国务院宏观经济调控政策的具体要求 2 3 22 3 2 项目建设是实现公平正义 促进社会和谐稳定的重要举措项目建设是实现公平正义 促进社会和谐稳定的重要举措 棚户区现有居民 多为低保户 工人 家属 在维持生活现状外 根本没有经济实力购买城区周围的商品房 实施棚户改造 首先惠及的 是广大棚户居民 采取各种拆迁安置办法 将他们从棚户区解放出来 15 97 拆迁补偿结合相应的政策补助 能很好的改善 解决棚户居民的居住问 题 怀仁县城南的青年路老企业集中 这些企业为地区的经济建设曾做 出了不可磨灭的贡献 也为国企改革顺利推进作出了榜样 然而 企业 的职工及其家属居住在缺少安全感和舒适感的土坯房中 时刻面临着生 命安全方面的威胁 而部分职工甚至无房可居 严重影响了家庭和睦 社会稳定 解决他们的住房困难 搬离棚户区 住上新楼房 是他们强 烈的愿望 甚至是几代人的期盼 总理温家宝在今年的两会期间说 我 们国家的发展不仅是要搞好经济建设 而且要推进社会的公平正义 促 进人的全面和自由的发展 这三者不可偏废 集中精力发展生产 其根 本目的是满足人们日益增长的物质文化需求 而社会公平正义 是社会 稳定的基础 我认为 公平正义比太阳还要有光辉 实施怀仁县青年 路棚户区改造项目 既是一项政治任务 也是一项实现公平正义的光荣 任务 有利于帮助怀仁县青年路棚户区居民改善住房条件 提高生活质 量 使他们得到更多实惠 感受到党和政府的温暖 2 3 32 3 3 项目建设对带动投资和消费 促进经济协调发展都具有重要意项目建设对带动投资和消费 促进经济协调发展都具有重要意 义义 中央和山西省均把加快保障性安居工程建设作为保增长 保民生 保稳定的重要措施 实施怀仁县青年路棚户区改造项目 既可以有力地 拉动建筑业 建材业 交通运输业等相关产业的发展 为调整产业结构 扩大内需 保增长 解决社会就业与再就业也作出了积极的贡献 又可 以发展社区公共服务 加强社会管理 推进平安社区建设 对推动经济 社会协调发展的意义重大 16 97 2 3 42 3 4 项目建设是促进房地产市场平稳健康发展的有效举措项目建设是促进房地产市场平稳健康发展的有效举措 2010 年初 国务院办公厅下发 关于促进房地产市场平稳健康发 展的通知 详细列出了 11 条措施 被称为 国十一条 国十一条 文 件为 2010 年房地产市场调控定下了基调 遏制房价过快上涨 打击 投资性购房 具体工作内容之一就是要增加供给 主要是增加土地供 给和普通商品住房的供给 对房价较高 上涨较快的地方 在增加普通 商品住房的同时 要加快保障性住房的建设 包括限价房 经济适用住 房 公共租赁房 廉租房以及即将启动的城市和工矿棚户区改造 特别 是一定要增加中小套型普通商品住房供应的比例 2010 年政府工作报 告也指出 要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头 满足人民群众的 基本住房需求 棚户区改造建设的大部分是安置用房 直接增加了 中低价位 中小户型住房供应 有利于改善住房供应结构 促进房地产 市场平稳健康发展 2 3 52 3 5 项目建设是推进城镇化 提升城镇发展质量和水平的客观要求项目建设是推进城镇化 提升城镇发展质量和水平的客观要求 2009 年 12 月 7 日闭幕的中央经济工作会议提出 2010 年经济工作 的主要任务之一是加大经济结构调整力度 提高经济发展质量和效益 其中 通过 积极稳妥推进城镇化 提升城镇发展质量和水平 来扩大内 需是中央经济工作会议着重强调的一个环节 也将成为 2010 年经济工 作部署和发展的一项重要战略 会议还强调 积极稳妥推进城镇化 提升城镇发展质量和水平 要坚持走中国特色城镇化道路 促进大中小 城市和小城镇协调发展 着力提高城镇综合承载能力 发挥好城市对农 村的辐射带动作用 壮大区域经济 推进城镇化的发展战略 将有助于 带动怀仁县房地产 餐饮等多个行业的发展 从而对经济平稳运行产生 17 97 积极推动作用 青年路棚户改造项目区位优势明显 交通发达 近几年 怀仁县公路建设速度较快 实现了与相邻各乡镇的对接 在提高城市品 位 塑造城市形象上 通过加大招商引资力度 走经营城市之路 集镇 区供水 排水 通讯 有线电视等基础设施不断完善 正朝向规模化 商业化发展 但必须看到 怀仁县的城镇化发展水平还不高 本项目的 建设将有利于进一步完善县城市整体功能 促进城镇建设和发展 而且 还有利于集约高效利用土地资源 并将杂乱无章 存在安全隐患的棚户 区改造成适合居住的和谐现代化综合生活区 其环境保护和改造意义重 大 2 3 62 3 6 项目建设是加快县经济发展 促进县经济增长的需要项目建设是加快县经济发展 促进县经济增长的需要 怀仁县近年来经济总量有了很大提高 但与周边兄弟地市相比 差 距仍然较大 棚户区改造安置房项目的开发不仅对城市建设的影响很大 对国民经济的作用也很大 据测算 房地产对国民经济的拉动作用约 1 5 2个百分点 因此应立足自力更生 加城市中低收入家庭住房改造 的力度 精心培育高品质的商住综合区 搞活本地经济 提高人民的物 质 文化 生活水平 2 3 72 3 7 项目建设是节约用地 培育长效城市产业的迫切需要项目建设是节约用地 培育长效城市产业的迫切需要 当前 国家出台了一系列的土地调控政策 提出要大力节约土地等 有效资源 启动本项目建设 能盘活片区存量土地 改棚户 建高楼 提升容积率 实现了土地的节约集约利用 同时 通过该区域土地开发 可刺激建筑 现代商贸服务等行业的发展 培育新的经济增长点和新型 特色产业 综上所述 怀仁县青年路棚户区改造项目势在必行 无论是经济效 18 97 益 社会效益 生态效益于民于国均意义重大 2 42 4 项目建设项目建设 SWOTSWOT 分析分析 2 4 12 4 1 优势优势 1 区位优势 为加快怀仁县城扩容提质 有效缓解县城建设用地供需矛盾 切实 改善投资环境 带动县域经济发展 2001年怀仁县委 县政府做出了开 发项目所在地县城南区 拓宽怀仁县城的决策 2004年投入3000多万元 重点抓好 两桥两路 建设 两桥 即启动迎宾桥建设 两路 长征路及 仁爱路等等建设 建成后的新城具有分区明确 特色鲜明 城市综合功 能强大 绿化率高等特点 本项目所在地正是位于怀仁县县城南面 处 于迎宾大桥以南 同时 怀仁一中 县计生局 移动公司等单位相继整 体搬迁落户这里 本项目的地理优势和商业价值更为突出 2 环境优势 本项目位于山西省北部朔州市怀仁县南 该地属温带季风气候区 土地肥沃 适宜各种作物生长 可产松 杉 杨 等 矿产资源丰富 已探明的矿藏有39种 水能资源相对丰富 理论蓄积量150万千瓦 已 装机125万千瓦 名胜古迹颇多 风景迷人 林海莽莽的省级金沙滩生态公园 拥有 多种风景的清凉山人工湖公园 有保护完好的众多文物古迹清凉山及金 沙滩古战场 杨家将祠堂等等 怀仁县作为一个生态旅游名城 必须充分利用丰富的生态自然资源 充分发挥竹文化优势 提高城市知名度 以优势带动规模 以规模促进 效益 提高旅游发展的整体水平 加快县发展 19 97 3 政府支持优势 本项目为怀仁县青年路棚户区改造建设项目 政府将给予极大的关 注和支持 本地区开发建设享受 朔州市鼓励投资的若干规定 政府令 2003 6号 等文件规定的一系列优惠政策 2 4 22 4 2 劣势劣势 1 项目处于怀仁县城以南 工农业发展经济圈 2 周边建设环境尚未成熟 3 市政配套还需完善 2 4 32 4 3 机会机会 1 整个县城南区缺少综合服务水平较高 周边环境适宜的居住 小区 2 项目地处铁路线 大运高速附近 有助于招商引资的开展 带动周边其它地区的发展 3 2006年山西省提出启动以大中城市为中心的山西城市群建设 即以太原为中心 包括大同 朔州 阳泉 运城 晋城在内的城市群 大同明确定位 北京后花园 朔州定为山西省北部新的经济重点城 市 项目所处地理位置 正在这两座城市之中 前后皆可充份利用两 城市的经济拉动优势 带动怀仁县相关产业快速发展 2 4 42 4 4 威胁威胁 1 怀仁县城镇整体规划有待完善 对项目的开展和持续发展造 成很大压力 2 拆迁安置工作范围大 容易引发社会事件 综上所述 本项目的优势和机会大于劣势和挑战 主要是建设条件 20 97 充足 潜力大 将为项目的成功运用和后期开发打下良好的基础 21 97 第三章第三章 项目改造方案项目改造方案 3 13 1 项目棚户区拆迁 安置方案项目棚户区拆迁 安置方案 按照 加速城市发展 坚持以人为本 建设和谐社会 促进科学发 展 的总体要求 本项目按照统一规划 合理布局 突出重点 配套建 设 因地制宜 整体推进的原则 采取政府组织 企业尽责 市场运作 的方式 着力改善城市困难群体居住条件 根据项目承建单位的项目实 施计划 本项目改造将采用以房补房 产权置换 的方式进行 拆迁补 偿和安置遵循以下原则和办法 1 棚户区改造以政府引导 专项资金补贴 集中安置的原则 2 先拆后建 棚户区居民的现有房屋采用以房补房 附属物 包括各类杂屋 构筑物等 不参与 不作产权调换 由拆迁人给予货 币补偿 3 棚户区拆迁采取奖励拆迁 自愿换房的办法 房屋拆迁按照 市场价值评估后货币补偿 按有关文件精神 棚户区先期拆迁户优先入 住改造房 3 1 13 1 1 补偿与安置补偿与安置 本项目建设选址在县县城南区 按照国家 省 市有关文件对拆迁 的 926 户居民进行补偿和安置 分期改造现有棚户区 1 补偿 补偿 现状地块棚户房总占地 270 亩 房屋大部分为居民私人所有 新征 用地按 地区征地拆迁补偿安置办法 实施补偿 2 临时过渡 临时过渡 拆迁户的临时安置采用临时过渡的方式 在过渡期限内 被拆迁人 自行安排住处的 拆迁人应当支付临时安置补助费 被拆迁人使用拆迁 22 97 人提供的周转房的 拆迁人不支付临时安置补助费 考虑工程建设时间 临时过渡费主要由临时安置补助费和搬家费两 部分构成 临时安置补助费 300 元 户 月 给予一年的临时安置补助费 搬家费 搬迁补助金 按 300 元 次 户补助 需要过渡的 付给两 次的搬家补助费 经计算 搬迁 926 户 61200 平方米房屋的临时过渡费为 555 60 万 元 3 安置安置 本项目拆迁户住房安置采用产权置换方式 产权置换实行建筑面积 按原住房结构等平米置换 互找楼层差价 置换建筑面积超出原建筑面 积的 按成本价购买增加的面积 B 1 期产权置换的房屋中 项目将提供有不同户型的住宅房屋 总 建筑面积 64680 其中主要通过以房补房的方式返给棚户区居民 不 实现差价补交 其余部分以成本价销售给低收入居民 达到改善棚户区 居民居住条件 改善居住环境 节约土地的目的 3 1 23 1 2 拆迁安置计划拆迁安置计划 该棚户区改造的拆迁和建设采取由东向西推进的办法 在取得拆迁 户同意的前提下 可先拆除棚户区内的杂屋和间距较大的平房 让先期 过渡的住户尽量少 后期拆迁住户的过渡安置时间尽量缩短 以保证大 部分住户的拆迁时间和临时过渡的成本 1 2012 年 8 月 安排拆除 A 片区 1 20 号楼所处地块内居民的危 房及杂屋 2 2012 年 9 月 拆除 B 片区地块居民的危房及杂屋 23 97 3 2012 年 10 月 拆除 B 区地块居民的危房及杂屋 4 2012 年 11 月 拆除 C 区地块居民的危房及杂屋 5 2012 年 10 月 2014 年 12 月 棚户区居民按先拆先建 先建先 返的顺序陆续安置回迁居民 3 23 2 项目改造范围项目改造范围 怀仁县青年路棚户区现有房屋总建筑面积在 5 68 万平方米左右 总占地面积为 18 04 万平方米左右 主要分布在怀仁县城南青年路规划 区内 总计 3 个片区 考虑到资金和时间的原因 本项目分期分区进行 改造安置 首先对其中 A 区先进行住房改造 再对 B C 片区进行住房 改造 C 区主要是商用房 故考虑主要分别安置 A B 区拆迁居民 本项目棚户区改造既要贯彻房改政策 又要考虑棚户区居民的实际 情况 在建设标准上 要参照朔州市经济适用住房或廉租房的户型建筑 面积 在充分考虑当地居民住房实际情况 财政和居民收入水平的基础 上加以确定 配套设施的建设标准要满足居民入住的基本要求 本项目 实施参照国家住房和城乡建设部及国家发改委等 5 部门联合下发的建保 2009 295 号文件 关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的通知 等有关规定 结合 怀仁县总体规划 2010 2020 和城市建设计划 经 济适用住房建设计划 土地利用年度计划 确定怀仁县青年路棚户区 A B C 片区改造项目商 住综合片区 棚改项目 设置 60 70 80 90 及 100 以上多种户型 规划总户数约为 3960 户 拆拆迁迁改改造造及及安安置置总总进进度度表表 表3 1 2012 年2013 年2014 年 项目名称时 间 78910 11 1212345678910 11 1212345678910 11 12 项目前期准 备工作 基础及主体 工程施工 安装工程 俊工验收安 置回迁居民 3 33 3 项目建设规模项目建设规模 怀仁县青年路 A B C 片区棚户区改造安置房项目总用地面积 270 亩 总建筑面积 568672 其中 C 片区占地 30 亩 合 20000m2 商用 和公建建筑面积 180722 B 片区地块占地 144 亩 合 96368m2 建筑 面积 223678 A 片区地块占地 96 亩 合 64032m2 建筑面积 48510 住宅建筑为多层及高层单元楼 另建设社区所必须的休闲 活动 绿化场地及辅助设施 B 1 期小区综合技术经济指标 表 3 5 项 目数 量计量单位人均面积备 注 居住户 套 数 924 户 套 居住人数 2956 人 户均人口 3 2 人 户 总建筑面积 64680 21 88 住宅层数10 层 16 层 17 层 停车位地下停车位 26 97 第四章第四章 项目选址项目选址 4 14 1 选址基本要求选址基本要求 该项目选址在怀仁县县城青年路两侧 怀仁县域内有国道 109 和大 运高速公路等高等级公路 交通便利 地块周边为城乡结合部土地 有社会福利院 学校 医院 工厂等 主要生产 生活设施 距离政务机关及经济文化中心都比较远 但交通 便利 配套基础设施基本到位 符合项目建设的选址要求 同时满足场 址选择的基本要求 1 节约用地 少占耕地 建设用地因地制宜 优先考虑荒地 空 地 劣地 本项目大部分用地为原址新建 北侧扩建土地为废弃荒地及 少量农田 2 减少拆迁移民 工程选址着眼于少拆迁 少移民 尽可能不靠 近 不穿越人口密集的居民区 根据县总体规划要求 本项目棚户区改 造安置房项目用地为规划改造用地 场区内必不可少有房屋拆迁和移民 3 场区选址符合居住工程建设项目基本功能要求 虽距市主要政 务机关及经济文化中心有一段距离 但交通便利 施工方便 4 有利于保护环境和生态 该项目建成后对周边环境影响较小 不构成对生态的影响 4 24 2 选址原则选址原则 4 2 14 2 1 与城市规划相协调的原则与城市规划相协调的原则 依据县城市总体规划 怀仁县县城南青年路棚户区改造工程所在地 是符合规划要求的 此次规划的棚户区改造工程指标依据 城市居住区 规划设计规范 中关于住宅小区规划指标确定 符合时代及地域性要求 4 2 24 2 2 可持续发展原则可持续发展原则 1 怀仁县县城南青年路棚户区改造项目切实加强对自然和生态的 27 97 保护 建设可持续发展 环境优美的居住小区 2 地块选址以集中安置为主 将其他分散的棚户区集中安置 可 以减少对环境的破坏 4 2 34 2 3 与现实条件协调的原则与现实条件协调的原则 1 怀仁县县城南青年路棚户区改造选址于县县城南边 地块靠近 大同市南郊区 区位条件良好 交通便利 小区自来水由自来水厂铺设 至交叉路口处的 150mm 主管供应 电力由县变电所 35KV 线路供应 能够满足本项目的用电需求 2 怀仁县县城南青年路棚户区改造工程选址于方便工人上下班 不至远离工厂所在地 既可以很好的改善居民的生活环境 同时通过改 造可提升整个城区的基础设施和环境美化 为城镇的建设打下良好的基 础 4 34 3 场址位置场址位置 怀仁县县城南青年路棚户区改造工程选址于怀仁县县城南 与县城 中心交通便利 地域条件优越 该区的水 电 路 燃气均与县城相关 设施相连系配套 4 44 4 场址适宜性分析场址适宜性分析 1 怀仁县县城南青年路棚户区改造项目拟选地块地势平坦 经勘 测 本场地范围内的土岩层基本稳定 场地内没有石灰岩地质与其他特 殊性岩土 场地未探有地下河流过 由 中国地震烈度区划图 可知 怀仁县地区地震基本烈度为 7 度 且所选区域内场地稳定性良好 利于 抗震 场地水文地质条件简单 场地内无大的地表水体 地表水体主要 受大气降水 地表排泄水渗透补给 按照怀仁县建筑行业经验 没有水 质对混凝土腐蚀性 对施工没有影响 总体而言 所选地块工程地质条 件和水文地质条件良好 有利于建设工程项目 2 怀仁县县城南青年路棚户区改造项目拟建地块周边无易燃 易 28 97 爆物 周围环境符合消防要求 按照规划 县高压输电线路采用地下管 道敷设 从而避免了架空高压输电穿过工地现场 3 怀仁县县城南青年路棚户区改造项目拟建地块位距市区较近 环境优美 区位优势明显 综上所述 怀仁县县城南青年路棚户区改造项目 B 1 期拟建地块地 质条件和水文条件良好 交通便捷 文化氛围浓厚 是一块理想的建设 用地 4 54 5 场地建设场地建设 场地三通一平及有关事宜均采用委托建筑公司进行 由于该地块 基本平坦 本项目造价相对较低 建设总用地 270 亩 绿地 62 1 亩 占总用地的 23 29 97 第五章第五章 项目建设条件项目建设条件 5 15 1 政策优势政策优势 2007 年 8 月 国务院 关于解决城市低收入家庭住房困难的若干 意见 国发 2007 24 号 明确表示 把解决城市低收入家庭住房 困难作为住房建设和住房制度改革的重要内容 加快建立健全以廉租住 房制度为重点 多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系 关 于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见 建保 2009 295 号 精神 促进县工矿企业职工住房改造建设全面 协调 可持续发展 实现 十七大 报告中关于 建立廉租住房制度 加快解决城市低收入 家庭住房困难 和 住有所居 的目标 一系列文件 政策为县县城南 区 B C 片区棚户区改造安置房项目提供了政策依据 5 25 2 自然条件自然条件 5 2 15 2 1 地形 地貌 地震情况地形 地貌 地震情况 怀仁县青年路棚户区改造项目场址内有一定土方量 基本以土方为 主 有少量石方 拟建项目场内有荒地 无水库 有一定的拆迁量 拟 建项目场内基本在原棚户区内 据国家质量技术监督局 中国地震参数区划图 2001 怀仁县所 处地域的地震动峰值加速度为 0 05 地震动反应谱特征周期为 0 35 对 应于原基本烈度七度区 设计地震分组为第一组 属抗震有利地段 为 可进行建设的场地 5 2 25 2 2 水文条件水文条件 30 97 本项目区内 水质 PH 值在正常范围内 离子总量不高 中等矿化 度 适合于工农业生产和人们生活之用 全县年平均降水 200 毫米 降 水总量少 5 2 35 2 3 气象气象 怀仁县相对气候宜人 条件良好 属温带大陆性季风气候 夏季常 受南海暖湿气流影响 雨水少 土地肥沃 适宜各种作物生长 盛产松 杉 杨等 钨 金 锑 钒 锰等矿产资源丰富 已探明的矿藏有39种 水能资源丰富 理论蓄积量150万千瓦 已装机125万千瓦 总的气候特 点是 四季分明 春季多变 夏热期短 秋短温凉 冬季寒冷 霜雪多 降水集中在每年7 8月 但雨量分布不均 县历年四季的始日 终日和历期 天 季平均温度表县历年四季的始日 终日和历期 天 季平均温度表 表表5 15 1 季节 始日 月 日 终日 月 日 历期 天 季平均温度 春3月1日5月31日 924 5 夏6月1日8月31日 9227 3 秋9月1日11月31日 9223 5 冬12月1日次年2月底 92 10 3 历年平均气温为14 0 最冷月出现在1月 月平均气温为 29 9 最热月出现在7月 月平均气温为30 5 年平均日照总时数1743 5小 时 全年日照百分率34 21 年平均降水量319 8毫米 汛期 7 9月 平均降水量为250毫米 占全年降水量70 年平均气压为10003 0百帕 风随着季节转换和气压场的变化而变化 1985 2003年县平均风速12米 秒 大风 风速大于30米 秒 平均每年160次 年平均相对湿度为 31 97 25 其中1月为78 2月为81 3月为83 4月为83 5月为82 6月 为83 7月为79 8月为79 9月为77 10月为75 11月为74 12 月为75 全市相对湿度春季 3 5月 最大 年平均蒸发量为1310 3毫 米 纵上所述 本地区气候四季分明 日照充足 气候因素对本项目建 设影响不大 5 2 45 2 4 交通条件交通条件 青年路位于怀仁县南部 是县城所在地 交通便利 5 35 3 水 电 通讯等配套公共设施条件水 电 通讯等配套公共设施条件 供水 怀仁县青年路棚户区改造工程用水可以直接从县城区给水管 接入 住宅小区给水可直接从给水管引入 供电 小区用电可直接从城区电网引入 有线电视 怀仁县青年路棚户区改造工程的有线电视可直接从县城 电视台有线电视网络引入 电信网络 怀仁县青年路棚户区改造工程可通过电讯光缆接至项目 所在区域内 5 45 4 征地拆迁条件征地拆迁条件 怀仁县青年路棚户区改造工程为拆除现有棚户区进行异地新建改造 征地符合国家 省 市有关政策 项目以建为主 分期拆迁 分期安置 符合广大棚户区民心 拆迁 土地平整工作基本完成 给项目建设提供 了先决保障 5 55 5 技术条件技术条件 1 资金 根据 关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导 32 97 意见 建保 2009 295 号 的精神 怀仁县青年路棚户区改造工程全 部资金由两部分构成 1 建设单位自筹 25000 万元 2 银行贷款及售房回笼资金 54000 万元 2 材料 主要建设材料如水泥 砂石 矿粉 钢筋 线材等均需 向厂家购买 通过邻近主干道运到施工现场 建设材料单价的高低 将 直接影响到工程的造价 从目前材料供应情况看 货源及运输条件较好 不会对项目的实施造成较大的影响 3 施工 采用项目法人负责制保证施工三大建设目标的实现 4 建设管理 由山西丰元房地产开发有限公司承建 并采用工程 监理形式进行工程质量监督 采用招投标方式选择施工方 保证工程造 价在控制线以内 总之 怀仁县青年路棚户区改造