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【精品】扬州御河园营销策划 前言致扬州美迪房地产开发有限公司暨柳总行文之前，首先要感谢美迪房地产公司及柳总对南京好利意置业顾问有限公司的信任，很荣幸南京好利意公司能够为贵公司的168号地块提出项目开发定位建议。 在作报告期间，我司对扬州房地产市场，特别是东北区域市场实行了深入调查与研究，走访了扬州目前绝大部分在售楼盘和相关单位和机构，搜集了大量具有参考价值的宝贵资料，这一切意在尽可能给予美迪168号地项目的定位开发提供有力参考。 本报告利用大量详实可靠的资料和数据，详尽地剖析了当前扬州房地产市场的现状和供求实态，并对市场未来发展动态作出了一定的预测。 以此为基础和依据，我司对美迪168号地块项目的户型开发也提出了初步的配置设想和定位建议，项目开发定位还有待与贵司进一步探讨后决定。 现为美迪公司呈上我司的项目市场调研部分。 本报告观点如有偏误，敬请贵司提出批评和斧正。 顺颂商祺！南京好利意置业顾问有限公司二OO五年四月十三日目录第一章扬州城市综合概况简述5一.扬州市基本概况5二.xx年扬州市经济发展概况71.固定资产投资72.重大基础设施建设83.城市面貌建设84.扬州市国民生产总值85.在岗职工工资水平/农民收入水平96.居民可支配收入及消费支出分配107.xx年经济社会发展中存在的主要困难和问题10三.扬州市居民的居住条件情况10四.扬州城市近远期总体规划111.市区经济社会发展目标112.城市性质113.城市空间发展战略12第二章扬州房地产市场分析14一.扬州xx年房地产市场概述141.开发投资情况142.土地供应情况153.销售情况164.价格走势18二.xx年房地产土地出让分析191.xx年土地出让总结192.土地出让分区域分析193.土地出让分用途分析20三.扬州小高层发展201.小高层发展简述202.小高层发展规模213.小高层特征21四.xx年首季度扬州房地产市场概述23五.xx年扬州房地产市场预测24第三章扬州别墅市场分析28一.别墅特征分析29二.扬州别墅楼盘分析331.建筑类别332.近期在售别墅楼盘情况38三.扬州别墅市场展望381.xx年别墅市场的投放量382.前景预测39第四章扬州房地产市场具体楼盘分析41一.东区及北区竞争性项目分析41二.东区及北区其他楼盘分析44三.其他区域内竞争性项目分析50第五章168号地块项目分析53一.项目指标53二.项目总体概况53三.项目优势、劣势、机会点和威胁分析55第一章扬州城市综合概况简述一.扬州市基本概况扬州，是中国的历史文化名城，具有2480多年的历史，在古籍中被定为华夏九州之一。 扬州历史文化底蕴深厚，源远流长，古来备受文人骚客所喜爱和歌颂，如我们所熟悉的李白、杜牧等著名唐诗人都曾先后为扬州题写过与扬州相关的不朽诗句。 扬州市基本概况如下地理位置扬州地处江苏中部，南临长江，北接淮水，中贯京杭大运河。 是长江三角洲一颗璀璨的明珠，一座融入上海经济圈、南京都市圈、连接苏南经济板块的滨江近海的新兴工商城市。 现辖区域在东经119度01分（仪征市移居、青山一线）至119度54分、北岸31度56分至33度25分（宝应县西安丰、泾河一线）之间。 南部濒临长江，北与淮阴、盐城接壤，东和盐城、泰州毗联，西与天长（安徽省）、南京、淮阴交界。 扬州市城区位于长江与京杭运河交汇处，东经119度26分、北纬32度24分。 地域面积扬州现设广陵、维扬、邗江3个区，辖江都、高邮、仪征3个市和宝应县。 全市共有97个乡镇和9个街道办事处。 全市总面积6600多平方公里，市区总面积970余平方公里，全长143.3公里，由北向南沟通白马、宝应、高邮、邵伯4湖，汇入长江。 境内有长江岸线80.5公里，沿岸有仪征、邗江、江都；京杭大运河纵穿腹地。 人口民族全市总人口450万，其中市区人口110万人（实际户籍人口约60万）。 扬州全市共有36个民族，汉族占总数的99.67%。 少数民族中，回族人口最多，占少数民族人口总数的73%。 高邮市菱塘回族乡是江苏省唯一的少数民族乡。 旅游环境扬州物风景优美，钟灵毓秀，人杰地灵。 既是风景秀丽的风景城，又是人文荟萃的文化城、历史悠久的博物城。 这里有中国最古老的运河，汉隋帝王的陵墓，唐宋古城遗址，明清私家园林，众多的人文景观，秀丽的自然风光，丰富的旅游资源，多少年来吸引了大量的中外游客。 著名的湖上园林瘦西湖和千年古刹大明寺是中国4A级风景区，何园、个园、唐城遗址、高邮盂城驿、普哈丁墓、龙虬庄古人类遗址为全国重点文物保护单位。 所获称号扬州是国务院首批公布的24座历史文化名城之一。 多年来，连续获得了“中国优秀旅游城市”、“国家卫生城市”、“国家环保模范城市”、“全国创建文明城市工作先进市”、“全国科教兴市先进城市”、“全国社会治安综合治理先进城市”、“全国双拥模范城市”、“全国生态建设示范城市”和“全国信息化建设试点城市”等多项称号。 xx年6月份扬州获得了“中国最佳人居城市”的称号。 气候条件扬州属于亚热带湿润气候区，受季风环影响明显，四季分明，自然条件优越。 年平均气温为14.8，与纬度地区相比，冬冷夏热较为突出。 最冷月为1月，月平均气温1.8；最热月为7月，月平均气温为27.5。 全年无霜期平均220天，全年平均日照2140小时，全年平均降水量1020mm。 交通情况扬州通过铁路、公路、航道，形成江、河和沿江、沿河、沿路的水陆纵横沟连网络。 水路有境内长江岸线逾80公里，京杭运河扬州段143公里；公路有宁通高速公路、淮江高速公路、润扬长江大桥全长23.56公里，计划xx年4月18日通车；铁路有宁启铁路，由南京至启东。 二.xx年扬州市经济发展概况xx年主要指标完成情况指标单位调控目标（%）实绩绝对数+%地区生产总值亿元12788.1314.7财政总收入亿元1593.8928.8全社会固定资产投资额亿元30330.0533.8注册外资实际到帐额万美元458138969.3社会消费品零售总额亿元11228.0115.2出口总额亿美元2513.5125.4城市居民人均可支配收入元9985113.2农民人均纯收入元8475012.6城镇登记失业率%4.5-4.181.固定资产投资xx年，全市完成全社会固定资产投资330.05亿元,增长33.6%，比xx年净增186亿元,增长1.3倍。 其中，基本建设完成投资94.77亿元,增长25.5%；更新改造投资23.05亿元，下降14.4%；房地产开发投资63.98亿元，增长46%。 全年工业投资完成156亿元,比上年增长41%。 类别xx年xx年增幅（%）国内生产总值788.13亿元647.22亿元14.7%固定资产投资总额330.05亿元247亿元33.6%第一产业数量79.79亿元75亿元6.3%第二产业数量419.87亿元327.05亿元18%第三产业数量288.47亿元245.17亿元13.5%社会消费品总额228.01亿元197.96亿元15.2%结论由上表可以看出，扬州近年经济运行状况良好，整体经济保持了10%以上的增长速度，远远高于全国平均水平。 2.重大基础设施建设宁启铁路扬州段开通运行；润扬长江公路大桥即将正式通车；西北绕城高速公路、淮江公路路面改造工程、沿江高等级公路一期工程建成通车；扬州港3万吨多用途码头建成投入使用，4号泊位正在施工；江都港区1号码头正式对外开放；扬州二电厂二期、扬州发电厂发电供热机组扩建工程进展顺利；南水北调工程加快推进。 3.城市面貌建设xx扬州市市区新、改建道路25条、56公里，整治河道8条、16公里，新增绿化面积160万平方米；相继建成了扬州火车站站前广场、蜀岗西峰生态公园、新城西区中心公园、曲江公园和漕河绿化风光带等。 “城中村”、“城中厂”改造有序推进。 城市环境综合整治又创佳绩，喜获“中国人居环境奖”，成为省内首个全国最佳人居城市。 4.扬州市国民生产总值全市国民经济继续沿着“十五”以来逐年提升的增长轨道平稳运行。 初步统计，全市实现生产总值788.13亿元，年增量140.91亿元，按可比价格计算增长14.7%，比上年提高1.3个百分点。 按户籍人口计算的人均地区生产总值突破2000美元，达2100美元，这是继xx年达1500美元后又一次新的跃升，综合实力再迈新平台。 5.在岗职工工资水平/农民收入水平扬州市xx年城市居民人均可支配收入达9851元,增长13.2%;农民人均纯收入达4755元,增长12.6%，在岗职工年平均工资16008元，比上年增长16%。 扣除物价因素,分别增长9%、7.6%和11.6%。 全市年末城乡居民储蓄存款余额522.8亿元，增长6.4%；人均储蓄存款余额达11517元,比上年增长16.1%。 2000年xx年xx年xx年xx年城市居民人均可支配收入67347205783387059851农民人均纯收入34643690392642204755在岗职工平均工资9732107631xx1380116008城乡居民人均储蓄余额6148697383669917115172869.312268.012470.842242.882000240028003200第一季度第二季度第三季度第四季度人均可支配收入一季度人均可支配收入2869.31元，同比增长12.1%；二季度人均可支配收入2242.88元，同比增长14.3%；三季度人均可支配收入2268.01元，同比增长14.6%，前三季度收入增幅呈现稳中有升的趋势；四季度收入增幅有所回落，人均可支配收入2470.85元，同比增长12.3%。 xx年我市居民人均消费支出6508.98元，同比增长10.1%，八大消费支出全面增长，消费水平和消费方式步入新的发展阶段。 6.居民消费支出分配xx年城市居民消费结构，主要八大消费支出如下图41.60%8.50%6.30%8.50%7.60%14.40%9.60%3.50%食品衣着家庭设备用品及服务医疗保健交通及通讯教育文化娱乐服务居住杂项商品及服务7.xx年经济社会发展中存在的主要困难和问题粮食价格上涨较快，全年居民消费价格指数突破调控目标，低收入群体的生活保障存在一定困难；工业集聚度不高，产业优势尚未形成；电力、土地、资金、人才等要素制约加大，经济增长方式转换不快；区域发展不平衡，县域经济发展的支撑力不强；就业结构性矛盾依然存在，社会稳定工作有待进一步加强等。 三.扬州市居民的居住条件情况居住条件继续改善。 xx年，全市上下紧紧围绕建设最适应人居城市目标，不断推进城市化进程。 随着居民预期收入的稳定增长、老城区改造步伐的加快、住房分配货币化制度的全面实施以及政府安居工程的进一步推行，城市居民居住条件继续改善。 至xx年末，我市居民人均住房使用面积22.38平方米，同比增加0.88平方米，90.5%的家庭住上单元房或单栋住宅，96%的家庭用上了清洁方便的管道煤气或液化气，98%的家庭拥有通信设备。 四.扬州城市近远期总体规划1.市区经济社会发展目标扬州在“两个率先”进程中，总体奋斗目标是确保“三个高于”，实现“两个率先”，力争“苏中第一”。 即确保经济增长幅度高于全省平均水平、高于苏中其他城市、高于预期调控目标，在苏中率先全面建成小康社会，率先基本实现现代化，力争人均主要经济指标苏中第一。 市域经济社会发展指标:序号12市域户籍总人口3市域外来人口4人均国内生产总值美元/人135014905城镇居民可支配收入名称单位年份xxxx505451.6452.210xx785(12%)1380(12%)454202000xx20203330(9%)462-8250国内生产总值亿元万人万人559458-350015美元8409451250200048002.城市性质城市性质历史文化名城，具有传统特色的风景旅游城市，适宜人居的生态园林城市和长江三角洲北翼中心城市。 3.城市空间发展战略城市发展方向“主导向南，西进东联”。 南延扩大经济开发区，跳跃开发港口分区和瓜洲分区，作为发展第二产业的主要载体；完善西部分区，适度发展河东分区，作为生活居住与第三产业的主要载体；加强与江都的交通联系与协调发展，构筑良好的都市区形态。 本章要点总结?加紧控制城市人口增长，城建逐渐由城市中心向外迁移，保护自然生态环境；继续发扬旅游资源优势，使扬州成为我国主要园林城市之一。 ?加紧向“南京都市圈”并拢，扬州成为南京附城市中心指日可待。 ?经济发展快速迈进，扬州城市经济正向国内大城市及国际城市接轨。 ?扬州房地产开发正步入繁荣时期，住宅开发档次日渐提升；居民购房消费力已明显提高，利好政策出台，有助扬州住房潜在消费持续走旺。 ?老城区日渐成为古文化和旅游风景保护区，城市建设重心已日渐凸现西区。 未来数年有关预测?未来3-5年内，扬州继续保持财政收入以15%、外贸出口总额以30-40%、固定资产（含房地产）投资以40-50%、城市GDP以12-15%、人均可支配收入和农民纯收入以10-15%、城乡居民储蓄存款余额以20-22%、社会消费品总额以12-13%的增幅持续向上增长。 到xx-xx年，扬州市人均GDP有望达到2万元人民币，城市居民人均可支配收入有望突破1万元人民币。 ?房地产开发由目前的各自为阵，转向联合型规模化和园林社区化开发模式。 外界大牌地产商将介入竞争，市场消费层将由本地居民开始向外围辐射，消费主流逐渐转向年轻化；消费观念不断提高，住宅开发更新换代，整体素质全面升级，供求双方开始走向理性时期。 ?西城区成为扬州新中心区，核心点将以新城西区一带向外围辐射；东城区和北城区锋芒渐露，发展势头迅猛；随着润扬大桥的通车，南城区曙光初现，其必将成为扬城未来真正的希望。 第二章扬州房地产市场分析一.扬州xx年房地产市场概述1.开发投资情况扬州市统计局、房管局的统计数据显示xx年全年市区累计完成房地产开发投资35.16亿元，与xx年相比增幅33.3%。 按用途分，住宅投资29.78亿元，xx年为20.25亿元；办公用房建设投资0.33亿元，xx年为0.94亿元；商业用房投资4.10亿元，xx年为2.67亿元。 市区xx年1-12月份累计房屋竣工面积139.47万m2，同比增长23.3%。 其中住宅面积118.88万m2，办公用房2.42万m2，商业用房16.59万m2，其他用房1.58万m2。 而xx年全年累计房屋竣工面积万113.08m2，其中住宅101.02万m2，办公用房2.99万m2，商业用房6.41万m2，其他用房5.64万m2。 比较图如下【结论】从比较图可以看出，xx年房地产的投资量与xx年相比，开发投资与施工面积都呈增长趋势，特别是xx年第四季度开发投资金额比以往都高。 在xx商业的投资及竣工面积都比xx年有大幅度增长。 xx年房地产市场着实红火了一把，即便政府对房地产行业已作了宏观调控，随着扬州地区本身的发展，本地及外地的开发商对扬州的房地产市场依旧看好。 2.土地供应情况自xx年4月29日，国务院办公厅下发了关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知，全省在宏观调控中停止供地半年后，扬州市的土地投放量也明显减少，可见政府对土地的投放量的控制效果显著，从而合理的推动房地产的发展。 xx年一至四季度土地投放量呈波浪式起伏，特别是到了第四季度，投放土地总量达到年度总和的38%。 扬州市国土资源局对土地实行有计划、有步骤的供应，土地出让全部采用挂牌、拍卖方式。 xx年1-12月份共出让土地266.46万m2，成交金额16.91亿元。 xx年扬州市区出让土地达到481.4万m2，则xx年比xx年减少了214.94万m2，同比减少44.6%。 3.销售情况xx年度销售备案登记情况表季度总体商业办公别墅住宅xx年全年批准预售16889001996001479001297600xx年全年销售115310016267873975916447xx年全年销售率68.2881.5050.0270.63xx年全年批准预售202.28万37.12万8.62万117.18万xx年全年销售13307052110971176381001971xx年全年销售率65.79%56.87%136.47%85.50%（单位m2）从xx年的批准预售及xx年的批准预售情况分析，xx年全年市区的批准预售总量比xx年上涨了19.8%，并且各类物业的实际销售面积比xx的销售都有所增长。 xx年批准销售的商业用房比xx年增长85.9%，给销售带来了一定的销售压力，xx年商业用房销售率为56.87%，则有一大部分留在xx年的市场；别墅项目在xx年销售量达到11.68万m2，是唯一的销售面积超过批准销售的物业，但因为国家对别墅用地的控制，xx年的批准预售量比xx年减少41.72%，在xx年别墅的需求量增大，销售情况好。 xx年扬州普通住宅批准销售量比xx年减少9.7%，实际销售面积xx年比xx年增长9.3%，xx年经济实用房的批准预售量比较大。 【结论】总的来说，xx年扬州房地产市场发展比较火热。 xx年推出的楼盘也达到近几年的高峰，东、北、南三区在xx年也推出了不少楼盘；xx年商业推出量更大，给xx年带来了不小的压力，销售前景不容乐观；别墅楼盘在xx年需求旺盛，前景看好。 4.价格走势扬州市区普通商品住宅（含限价商品房）总体价格趋势29631943198324682559268927552920295518502150245027503050335002年4季度03年1季度03年2季度03年3季度03年4季度04年1季度04年2季度04年3季度04年4季度元/m2东区、北区普通住宅价格走势图18002xx6003000元/m2东区19921999xxxx19042605230527202787北区18361866193723402430250727603151295002年4季03年1季03年2季03年3季03年4季04年1季04年2季04年3季04年4季【结论】统计分析普通商品住宅的价格走势xx年4季度相比xx年4季度上涨了274元/,由于4季度相对是旺季，同时有一些新的楼盘亮相，4季度价格比上季度略有上升，为2963元/，总体来说上升幅度较小，平稳略升的状态。 东区、北区发展比较快，这两个区域在xx年推出了不少大型精品楼盘，东方名城、众恒紫苑、鸿泰家园、滨河城、莱茵苑、凯运天地等。 价格走势上，北区的价格在xx年前三个季度一路上升，而第4季度比第3季度下降了201元/。 东区在xx年第2季度开始上涨，但第4季度比第3季度仅上升了57元/，反映了xx年第4季度开始，扬州的房价上升空间不大，基本持平。 二.xx年房地产土地出让分析1.xx年土地出让总结招商时间xx.2.27xx.3.4xx.3.18xx.4.13xx.5.12商业金融办公130132133135139住宅商业住宅其它 136、138合计 21118131137、 140、 141、 142、 143146、 147、 163、172xx.7.30xx.9.20xx.11.12158xx.11. 26159、160xx.12. 10161、 162、 167、 170、 171、xx.12. 24173、 181、 182、183A、183B、 185、 186145、 148、 149151、 152、 153、 150、 165、 166、 168、 169、 177、 178、 179、 180155551211176、 187、 188、 189、19016从xx年的土地出让来分析，上半年只是出让13块地，而下半年则出让了40块地。 从出让地块上来看同xx年地49块地大致在数量上持平。 2.土地出让分区域分析区域地块东区西区南区 155、158北区 131、 143、 146、 151、 168、182中心区 132、 169、 170130、 135、 136、 137、 138、 147、 150、 171、 172、 173、 175、 180、 181、 189133、 139、 140、 141、 142、 145、 148、 149、 152、 153、 160、 161、 162、 163、 165、 166、 167、 177、 178、 179、183A、183B、 185、 186、 177、 178、190120333045.12%面积比例72499127.18%2071134219281098477.77%15.82%4.12%从上表明显可以发现，东区地土地出让比例在增大，东区的土地出让面积已经占到27。 北区的土地出让面积也达到16。 总体统计分析xx年全年土地出让面积约在267万平方米，同去年的399万平方米有一定的差距，但是中间的差距正好同京华城中城的135万平方米相当。 因此排除京华城中城的特例，总体上出让土地面积今年同去年大致相当。 3.土地出让分用途分析出让性质地块住宅商住 138、 165、 168、 177、商业金融其他 155131、 137、 140、 141、 142、 143、 146、 147、 163、 172、 176、 187、 188、 189、 190136、 150、 166、 169、 178、 179、 180130、 132、 133、 135、 139、 145、 148、 149、 151、 152、 153、 158、 159、 160、 161、 162、 167、 170、 171、 173、 175、 181、 182、183A、183B、 18522%面积比例134639750.48%56342821.12%47030.18%xx年的商业金融土地出让达到75万平方米，按照最小的容积率1.2计算，则粗略计算就有90万平方米，考虑到众多的商业地块容积率都达到23。 则实际推出的量将大大超过这个数据。 另外还考虑到商住用地大约还有15以上的商业面积，按照商住用地的粗略容积率1.4计算，则在商住用地上还有1020万平方米的供应量。 而分析xx年扬州的商业营业用房的销售量为16.27万平方米，xx年扬州市商业营业用房销售量为21万多平方米。 则xx年的商业供应量就需要扬州消化5年以上。 三.扬州小高层发展1.小高层发展简述目前高层住宅在扬州房地产市场中份额越来越高。 可以发现，在xx年推出的楼盘项目中，大多都包含了小高层，小高层也日渐被扬州市民所接受。 但绝大部分项目还是以多层，小高层参杂的局势。 在扬州目前推出的楼盘中各区的小高层发展势头都比较迅速，西区在扬州房地产市场仍为领先，西区的新建楼盘都包含了小高层，如月亮园、同泰花园、万鸿城市花园、新港名城、京华城中城、保集半岛、富丽康城等，这些小高层物业一般为9-18层。 山姆月城明珠是扬州为数不多的纯小高层楼盘，即将推出的金天城25层将是扬州第一个突破20层的高层楼盘。 由此可见，高层住宅在扬州房地产市场中是具有较大的消费潜力和良好发展前景的。 2.小高层发展规模下表对扬州东区及北区小高层情况分析项目名称小高层栋数面积区间()层数小高层面积（万m3.96-2）莱茵苑7栋96- 18310、11层文昌花园12栋128-15411层富贵园8栋100-17611层3.5811.579.2凯运天地12栋93.15-119.9111层滨河城13栋90-1xx层众恒紫苑5栋94.1-142.559层、3栋11层3.38100-1509-18层连运小区5栋-东方名城8栋97-13611层3.7扬州东区及北区在售楼盘中，以小高层、多层相混合开发为主，小高层自进入市场以来，越来越得到扬州市民的认可。 东区及北区在xx年推出50多万平方米的小高层，楼层以11层为主。 在售小高层中，凯运天地销售情况好，众恒紫苑、莱茵苑小高层未售。 （在具体楼盘分析中将对销售情况有分析）3.小高层特征扬州的小高层起步较晚，多以9-11层为主。 外观比较现代，色彩亮丽。 且都配置了电梯，方便老人及小孩的上下，受到扬州市民的欢迎。 小高层的人口相对密集，安全性比较高。 且扬州的小高层的视眼开阔，另外楼盘户型面积控制的较好，大小适中，总价控制的好，吸引了不少客户。 扬州小高层市场总结扬州的小高层楼盘，以西区居多，特别是广润发和百祥路一带，如月亮园、万鸿城市花园、同泰家园、保集半岛、富丽康城、水榭华庭、山姆月城明珠、新港名城花园、京华城中城、雍华府熙园；在该地段为楼盘集中地段，该区域内小高层密集，形成了新的居住区域。 这些楼盘多为新近开发，小区规模大，楼盘外观现代，管理较好，档次较高，构成了西区的主要居住群体，该地段的小高层售价在3400-3600元/。 东区及北区地段，小高层楼盘有莱茵苑、文昌花园、富贵园、凯运天地、万马滨河城、众恒紫苑等。 该区域内莱茵苑、凯运天地以品牌楼盘做宣传，价格较高，达到3600-3800元/，其他小高层价格在3000-3300元/之间。 南区暂时没有大型小高层楼盘。 扬州市区小高层楼盘以11层为主，这一部分与扬州市的控制规划有关，另一方面也与建筑成本有关。 小高层的面积区间多以120平方米，三室厅为主，这是与扬州的主要消费趋向有关，120平米左右的三室厅最受欢迎。 扬州的楼盘开发中，小区内多以小高层、多层混合开发为主。 同一楼盘，小高层的价格比多层高300元/m2左右。 小高层因为居住人口多，私密性不是很强，通风采光不如多层，但小高层装有电梯，方便老人小孩上下楼；结构上采用框架结构；视眼开阔。 小高层的户型设计上做到合理，市场的接收度还是比较高的。 四.xx年首季度扬州房地产市场概述xx年1月份成交量据不完全统计为782套，因2月份春节期间购房者相对会少，据不完全统计2月份成交量为253套，3月份开始步入购房旺季，但仍未达到旺季，共销售958套。 1-3月份的销售情况（ 一、二月份未完全统计）如下表总量（套）总额（万元）总面积（m2）均价(元/m2)均面积（m2/套）均总价（万元/套）住宅157967443.64208848.63229.31132.2742.71商铺25217959.3330819.845827.xx2.3071.27办公房1313353.2212535.912674.8995.6925.60总量196288756.19252204.333519.22128.5445.23从上表格中可以看出，xx年第1季度成交面积比xx年第4季度都有下降趋势，一方面与扬州市的销售淡、旺季有关，另一方面同政府的调控有关。 在成交均价上，价格处于上升趋势，这也这说明了扬州房地产市场的价格稳中有升。 从成交中还可以看出，xx年1季度住宅（包括别墅）的每套平均面积为132.27平方米，这也说明了扬州的住宅面积需求市场，每套平均总价为42.71万元。 商铺平均总价71.27万元/套，办公房25.60万元/套。 成交量(套)面积(m2)平均价格（元/m2）均面积（m2/套）东区41252627.833438.95127.73南区18924269.432343.57128.41西区1042141245.63759.31135.55北区14216232.253451.84114.31老城区546445.523743.19119.36西区的销售仍占扬州房地产市场的第一位，东区位居第二，南区的势头不减，随着润扬大桥的开通，南区将成为扬州房地产市场的新导向。 从上表中可以看出，老城区及西区的价格偏高，平均价格都达到3700多元/m2；东区与北区的平均价格持平，在3400多元/m2；各区之中，南区的价格最低，为2343.57元/m2。 从销售面积看，扬州市各区的平均面积在120平方米左右，老城区与北区的平均面积小对较低，老城区的土地较为紧张；而西区的平均销售面积达到135.55平方米，是各区中面积最大的，西区仍是扬州房地产市场的领头。 五.xx年扬州房地产市场预测分析扬州xx年房地产的情况，同时根据国家及扬州的政策影响，预计xx年扬州市房地产市场会出现以下趋势?土地投放量会有所减少xx年末，国务院下达了关于深化改革严格土地管理的决定。 国土资源部副部长李元表示，xx年我国将继续实行从严从紧的建设用地供应政策，收紧“地根”。 扬州xx年末大批量推出初看有点突然，尤其在1112月份在前面的土地还没有成交的情况下又推出大量的土地。 但知情人士分析主要是基于在国务院的新规定正式执行前抢先推出。 由于近两年国家的土地控