房屋租赁合同,搬出,代理词

1/9房屋租赁合同,搬出,代理词代理词尊敬的审判长、审判员：西安XXXX有限公司与XXX、XXX房屋租赁合同纠纷一案，我们接受西安滨成商贸有限公司的委托并受陕西XX律师事务所指派，作为本案原告西安XXXX有限公司的代理人参加今天的庭审，根据本案的基本事实，结合庭审情况，依据相关法律规定，现就本案发表如下代理意见：一、本案事实清楚、法律关系明确，二被告已明显违反合同约定，应属根本违约。XX年2月5日原、被告双方签订了房屋租赁合同，合同明确约定“原告承租被告位于西安市XX大道XXX号XXX物流园的库区B1库房共计1340，租期4年，从XX年2月28日起至2016年2月27日止，押金为5000元，第一年库房租金为XX00元，合计金额共计206000元。合同签订之日向被告支付第一年租金，以后每年提前一个月交下一年度承包费。租期内原告违约或中途退出，所余租金不退，并按承租期租金10计收违约金。遇有被告统盘规划改造须提前三个月通知原告。被告违约退还原告剩余租金，并按承租期租金10计付违约金”。合同签订2/9后原告分别于XX年2月9日、XX年2月15日向被告支付了租房押金和第一年的房屋租赁款共计206000元，并于XX年2月15日、XX年2月28日向被告支付了房屋维修费用款22000元，维修工程款15000元，上述事实有XXX本人出具的四张收条为证。但在XX年5月4日在原告所租赁的库房仅仅使用了67天之后就被XX市国土资源局XXXX分局强制拆除了，被告并没有按照合同约定“遇有被告统盘规划改造须提前三个月通知原告”，也未提前告知原告拆除的原因，导致租赁合同不能履行并给原告造成了巨大的经济损失，我们认为被告的行为已明显违反合同约定，违背了诚实信用原则，已属根本违约，应按照合同法第一百零七条和其他法律法规的规定承担违约责任。二、二被告应按照合同约定和相关法律规定退还原告房屋租赁款、租房押金和房屋修缮款，支付原告违约金，并赔偿原告的直接经济损失。如前所述二被告的行为已明显违反了合同约定和相关法律、法规的规定，给原告造成了巨大的经济损失，应当承担相应的法律责任。原、被告之间的房屋租赁合同明确约定“遇有被告统盘规划改造须提前三个月通知原告。被告违约退还原告剩余租金，并按承租期租金10计付违约金”，据此被告应按照合同法第一百一十四条的规定3/9支付原告违约金XX0元。由于被告的违约行为导致合同不能正常履行，依据合同法第一百零七条的规定和房租租赁合同的约定被告应退还原告房屋租赁款、租房押金、房屋装修款和工程款共计206205元。由于被告的违约行为导致原告不得不另行选择库房，给原告造成了巨大的直接经济损失，被告应按照合同法一百零七条、第一百一十三条的规定赔偿原告的直接经济损失，原告为此另行选择库房给原告造成直接经济损失为=32400元，对此被告应足额赔偿原告。三、XX市国土资源局XXXX分局关于依法查处清理违法违规建设的通告已明确将原告租赁被告位于XX大道XXX号XXX物流园B1号库房列入强制拆除范围内，由于原告在所租赁库房中存有价值上千万元的轮胎，XX市国土资源局XXXX分局才做出责令限期搬出通知，被告主张租赁库房不在拆迁范围内无事实依据，并且经过现场勘验该处库房破损已是事实，两旁道路已不通畅，水电已不能正常使用，所租赁库房处在一片废墟之中，没有任何安全可言，根本不能正常使用。四、退一步讲，就算原、被告之间的房屋租赁合同无效，被告也应按照法律规定退还原告剩余房租和租房押金，并支付原告房屋装修款和工程款，赔偿原告的直4/9接经济损失。按照XX市国土资源局XXXX分局等相关部门关于依法查处清理违法违规建设的通告的规定，原告所租赁被告位于XX大道XXX号XXX物流园B1号库房极有可能是违章建筑，在政府强制拆除范围内，并最终导致租赁合同无效，但并不影响被告退还原告剩余房租、租房押金，支付原告房屋装修款和工程款，赔偿原告直接经济损失。依据合同法第五十八条、最高人民法院关于审理城镇房租租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第五条第二款、第十四条的规定，由于被告存在过错，事先没有告知原告租赁库房在政府拆除范围内，存在欺诈嫌疑，并最终导致房屋租赁合同的无效，理应按照法律和司法解释的规定退还原告剩余房租和租房押金共计169205元，并支付原告房屋装修款和工程款共计37000元。并依据合同法第五十八条的规定，由于在订立房租租赁合同过程中被告存在恶意并未尽并要的注意义务，明显存在过错，最终导致租赁合同无效并使原告遭受巨大的经济损失，应当按照法律规定承担缔约过失责任，赔偿原告的直接经济损失32400元。以上是我们的代理意见，望合议庭酌情予以采纳。陕西XX律师事务所5/9年月日房屋租赁合同纠纷代理词本律师依法发表如下代理意见：一、事实。XX年3月12日，原告与被告签订一份房屋租赁合同。该合同约定：原告将位于市号的一套房屋租赁给被告使用，月租金为元，租赁期限至XX年1月1日止。XX年1月2日房屋租赁合同到期后，被告既不与原告续签房屋租赁合同，也不归还所租赁的房屋。经原告多次催促，至今被告仍然拒不移交所租赁的房屋，也不缴纳房屋租金。二、法律依据合同法第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”。被告作为承租人依法应当在租赁期间届满后返还所租赁的房屋。被告拖延至今仍拒不返还所租赁的房屋，依法应当立即返回房屋并据实支付所欠房租。三、依据以上事实和法律依据，应判如所请。代理词尊敬的审判长、人民陪审员：原告xx诉被告xx租赁合同纠纷一案，xx律师事务所接受xx的委托，指派律师xx担任本案原告的诉讼代理人。接受委托后，代理人收集、查阅、研究了本案有关材6/9料，向证人了解情况，并经过本案的开庭审理，对本案的事实、证据作了全面了解，现发表如下代理意见，请合议庭予以考虑。一、本案原告是适格的诉讼主体。我国合同法第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。中华人民共和国民法通则若干问题的意见第119条第二款规定：“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原合同对租赁人和新房主继续有效”。被告以“买卖不破租赁”的原则来否认原告的主体资格是错误的。所谓“买卖不破租赁”，即在租赁关系存续期间，出租人将租赁物让与他人，对租赁关系不产生任何影响，原租赁合同在买受人和承租人之间继续有效，双方无须重新签订租赁合同，承租人可依据原租赁合同继续占有使用该租赁物，并按照原租赁合同向新的所有权人交纳租金、承担原租赁合同中的义务。原告在获得xx转让的房屋所有权后，当然地取得了该房屋的收益权，在本案中，原告依据xx租赁合同向被告主张房屋租金，既有前述法律依据，也有被告一直以该房屋为经营地而办理工商登记的事实依据。所以，原告是适格的诉讼主体。二、原告的诉讼请求并不存在超过诉讼时效的问题。7/91、本案的客观事实表明原告的诉讼请求并未超过诉讼时效原告自xx年取得房屋产权以来，一直委托xx到房屋催收租金，并且还通过书面的催收函催收租金，原告所提供的一系列证据已经形成一个完整的证据链条，足以证明原告一直在催收租金的事实。2、原告针对诉讼时效的证据依法应予以采信根据中华人民共和国民事诉讼法第七十条的规定：“凡是知道案件情况的单位和个人，都有义务出庭作证?”。本案中由于证人皆是受原告的委托到房屋向被告催收过租金，了解案件真实情况，因此，他们有义务出庭作证。3、根据司法解释的规定原告的诉讼请求并未超过诉讼时效本案中原、被告在租赁合同中所约定的租金是一个整体债务，分XX期履行，这些义务的设定是依据同一份租赁合同，其义务内容的总和作为一个整体构成了权利人的权利内容，权利人依据该租赁合同所享有的权利也是一个整体的合同权利，其主张合同权利也是对合同整体权利的主张，所以权利人可以在该项作为整体的权利最终到期而未能实现时就该项权利提出主张。根据最高人8/9民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定第五条规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”。所以，本案应从最后一期债务履行期限届满之日起计算诉讼时效。原告在XX年XX月XX日向法院提起诉讼，原告的诉讼请求并未超过诉讼时效。4、原告的诉讼请求并未超过诉讼时效有最高人民法院和地方高级人民法院的判例及指导意见佐证。最高人民法院民二终字第147号判决书。江苏省高级人民法院关于民商事审判适用诉讼时效制度若干问题的讨论纪要苏高法审委XX17号第四条规定：“当事人在合同中约定债务人以分期履行的方式履行债务的，诉讼时效期间自最后履行期届满的次日起计算。”三、被告以优先购买权受到侵害为由拒付租金的辩解不成立。首先，被告主张的优先购买权与原告主张的租金请求，属于两个不同的法律关系，理应另案处理。其次，依据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第二十一