中融信托-北京星城置业经营性物业抵押项目.docx

第一信托信托项目简介中融信托-北京星城置业经营性物业抵押贷款集合资金信托计划信托类型集合信托信托规模11亿元，满2.2亿可提前成立，以后各期募集满1亿元可成立。受托人中融国际信托有限公司起购金额100万元预期年收益率A类：100万认购金额300万:8.5% 300万认购金额600万:9% 600万认购金额1500万:9.5% 认购金额1500万:10%B类：300万认购金额600万：10% 600万认购金额1500万：10.5% 认购金额1500万:11%信托期限存续期10年，A类每12个月赎回开放一次；B类每24个月赎回开放一次。资金用途置换星城国际大厦负债性资金以及标的物业装潢、改造等费用支出.收益分配方式按信托年度分配信托目的全体委托人基于对受托人的信任，同意将其合法拥有的人民币资金委托给受托人设立信托计划，受托人依据信托合同的约定以自己的名义将委托人交付的信托资金进行集合运用，信托计划成立时所募集的全部信托资金将用于向星城置业发放首笔经营性物业抵押贷款，信托计划增发期内的申购开放日所募集的信托资金将用于向星城置业发放后续经营性物业抵押贷款，信托计划增发期届满后的申购开放日所募集的信托资金将主要用于解决信托受益权的流动性安排，维持信托计划规模的相对稳定。受托人将以本信托计划项下各受益人的利益最大化为原则管理、运用和处分信托财产，为受益人获取投资收益。风险控制1.经营性商业物业抵押:北京星城置业有限公司将其合法拥有的位于星城国际大厦地下3层-地上4层共62099.87平方米的经营性商业物业抵押给中融信托，评估总值为206004.32万元，抵押率约为53.4%。2.实际控制人连带责任保证:星城置业实际控制人石健平、李世亮先生为本次信托融资提供个人无限连带责任保证担保。3.股权质押担保:当信托计划项下发放的信托贷款达到9亿元后，受托人代表本信托计划与北京润拓投资有限公司签署保证合同，北京润拓投资有限责任公司为星城置业本次信托融资提供连带责任保证担保，并以其持有的郑州通江实业有限责任公司40%股权提供质押担保。4.账户监管:中融信托与星城置业、纯本百货（承租人）共同签署关于标的物业租赁及抵押有关事宜的协议（“三方协议”），协议约定星城置业、纯本百货不得擅自修改任何影响或可能影响租赁收益、租赁物业经济利益实现方式或租赁交易风险及报酬的租赁交易要素条款；纯本百货应将租金以及其他应向星城置业支付的款项按期、足额支付至中融信托与星城置业共同监管的监管账户，有关具体事宜由三方协议约定。融资方简介基本情况介绍星城置业成立于1995年10月11日，注册资本是800万美金。公司经过多次重组后，股东为旭景投资有限公司和雄狮投资私人有限公司，双方各占公司股份51%和449%。2010年3月29日香港通江集团分别收购旭景投资有限公司和雄狮投资私人有限公司100%股权，李世亮先生成为星城置业的实际控制人。财务情况截至2012年7月31日，星城置业资产总额为11.41亿元，负债总额为3.14亿元，资产负债率27.52%，资产负债率处于较低水平，企业偿债能力强。2011年实现营业收入1.86亿元，净利润为0.99亿，净利润率为53.22%22%，盈利能力较强，经营状况良好。自2010年至2012年7月31日，星城置业流动比率始终保持在1 6以上的合理范围以内，资金流动性良好，短期偿债能力较强。抵押物介绍抵押物基本情况介绍星城国际大厦坐落于北京市朝阳区酒仙桥路甲10号，大厦北面紧邻北京市政府重点规划区域“电子城国际电子总部”，北京电信、奇虎360科技、台湾联发科技等知名电子企业总部即将入住。大厦东边紧邻著名的“798”艺术区，798艺术区已成为中国甚至是亚洲最重要的当代艺术中心。北京市规划建设当中的地铁14号线预计2014年3月份开通，将在星城国际大厦西北角设站，并在大厦北广场设出口站。临近燕沙商圈、丽都商圈，商业氛围浓厚，交通十分便捷。此外，因区域内居住环境较好，消费人群达到较大规模，白领居住区共有20多个新入住中高档住宅区及公寓，居住白领人口约为10万。而与酒仙桥毗邻的望京地区中高档住宅及公寓内的居住白领人口约为40万。庞大的客户群体极具消费潜力。抵押物价值2012年9月，经北京天健兴业资产评估有限公司进行评估，星城置业所持62099.87平米经营性物业评估总值约206004.32万元。星城置业为星城国际大厦办理了商业保险，总保险金额24亿元。还款来源租金收入根据纯本百货与星城置业签订的商场租赁合同和商场租赁合同补充协议，星城置业同意纯本百货调整商场经营业态，并同意纯本百货与第三方联合成立新公司经营商场，租赁期限终止日为2022年10月7日。双方约定，商场租金按商场实际建筑面积42783.79平米计算，10年租金总收入为23.17亿。足以覆盖本金及利息。股东其他收入星城置业实际控制人李世亮在贵州毕节地区实际控制3个煤矿，煤炭资源总储量约1.5亿吨，均已取得采矿许可证。投产后预期年化净利润不低于6亿元。项目亮点地理位置优越星城国际大厦位于北京酒仙桥商圈，一线城市、繁华区域、紧邻望京商圈、燕莎商圈，客流量大，地理位置优越。外部配套设施完善，目前已入住浩沙等多个品牌，经营稳定，周边物业增值迅速，市场价值呈上升状态。担保方实力雄厚实际控制人李世亮先生除拥有星城置业外，同时还是香港通江集团、旭景投资有限公司和雄狮投资私人有限公司的大股东，另有三个煤矿，已产生稳定的现金流收入。还款来源可靠纯本百货已与星城置业签订长期租赁合同，并将租金以及其他应向星城置业支付的款项按期、足额支付至中融信托与星城置业共同监管的监管账