某大型住宅项目的房地产市场调查

鹤壁市某大型住宅项目的房地产市场调查 作者 凯斯莱 文章来源 本站原创 点击数 494 更新时间 2012 4 10 2010 年 8 月 6 日 我们深圳凯斯莱策划 郑州 机构接到一开发商的委托 为鹤壁市某大 型住宅项目进行全程策划 由于本项目规模较大 为使本项目的产品定位和规划设计更加 科学 业态规划进一步切合经营者和终端消费者双方的需求 了解当地的住宅地产开发环 境以及住宅竞争态势 做到科学决策 科学规划 最终实现项目开发的成功 我们凯斯莱 策划机构 组织了 6 的调查团队 对鹤壁市开展了一次为期两周的市场调查 全面深入地 对鹤壁的房地产市场进行了调研 以下为调查报告节选 市场调查的策划与组织 第一部分 市场调查的策划与实施 一 市场研究背景 二 本项目市场调查的必要性 三 本项目市场调查的作用 四 本项目市场调研目的 五 市调内容和考察次序 一 住宅布局及住宅竞争调查分析内容 二 鹤壁当地地产环境调查分析内容 六 市场调研方法 七 市场调研数据分析方法 八 市场调研工具资料准备 九 市场调研的质量控制 十 市场调研的人员组织 十一 市场调查的结果分析与报告撰写 市场调查报告主体部分 第二部分 鹤壁市场宏观经济调查分析 一 鹤壁概况与宏观经济环境分析 二 鹤壁房地产整体发展情况分析 第三部分 鹤壁开发的楼盘情况调查分析 一 鹤壁 2007 2010 年开发过的住宅楼盘项目情况分析 二 鹤壁目前在售住宅楼盘情况调查与竞争个案分析 三 住宅项目调研小结 第四部分 问卷调查与消费者分析部分 一 消费者结构数据分析 二 消费习惯与消费偏好数据分析 三 消费者调查与项目相关的定位分析 第五部分 调研结论与产品定位建议 一 项目 SWOT 分析 一 项目优势分析 二 项目劣势分析 三 项目机会分析 四 项目威胁分析 二 项目发展方向 三 项目定位思路 四 项目定位建议 1 调研背景 本项目规模较大 为使本项目的产品定位和规划设计更加科学 业态规划进一步切合经营 者和终端消费者双方的需求 了解当地的住宅地产开发环境以及住宅竞争态势 做到科学 决策 科学规划 最终实现项目开发的成功 开展一次全面深入的市场调研是非常必要的 二 本住宅项目市场调查的必要性 住宅项目开发 营销推广 经营策划的基础性工作 没有调查就没有发言权 住 宅地产策划所需要的住宅 商圈 物业调查 调查的区域更弹性 更集中 内容更广泛 程度更深入 相应难度会更大一些 因此必段要提高到一个相当重视的高度 应该说 住宅项目的前期市场调研工作是一个相当庞大与复杂的过程 包括住宅理念 的确定 问卷的设计 竞争性住宅的考察分析等等 都有其自成体系的专业性与科学性 市场调查信息采撷的是否准确到位 直接关系到定位的恰当与否 直至最后的住宅运营成 功与否 这是一连串的因果关系 因此住宅项目市场研究是必不可少的 三 本住宅项目市场调查的作用 住宅项目的市场调查的作用主要有以下几个方面 1 全面深入了解当地区域房地产市场情况 判断项目所在地房地产开发市场情势 做到知 彼知已 2 具体深入了解当地住宅经营环境 了解市场供需状况 做到市场把握 3 目前营业的和在建开发的竞争住宅项目的优越点 成功与失败经验 以供自己项目借鉴 4 了解当地消费者的需求偏好 以便有针对性的进行产品设计和营销推广 5 通过市场调查在一定范围内对本项目进行前期宣传和造势 进行市场预热 收集准客户信息 为项目积累客户资源 为后期客户的蓄水和认筹打下良好基础 6 通过市场调查 全面了解市场情况 为产品的规划设计和项目开发推广提供科学性数据 支持 避免失误和争取成功 通过对当地各种住宅项目的考察 结合住宅项目开发的规律 可以创新性地进行产品规划 设计 销售策略 取得项目开发的成功 1 调研目标概述 A 分析目标买家 包括投资者和自用者 的消费心理及承受能力 B 通过调研 明确住宅的规划与消费档次 包括物业具体提供何种服务 组团究竟如何 规划 究竟针对哪个层次的终端消费群体 等等 C 分析目前主要在鹤壁北部住宅定位群体相符的意向客户或有消费能力客户的意向及其 强烈程度 D 通过调研 明确住宅的物业管理内容 E 调研与前期宣传 销售模拟互动 为项目推广积累资料 鹤壁住宅宏观环境研究 宏观经济 住宅物业投资行为与心理 鹤壁宏观经济研究 鹤壁住宅物业发展现状与趋势 住宅物业的格局分布 住宅物业的投资回报率 住宅物业的投资行为 B 江南公馆住宅广场 住宅业态的定位研究 国际国内流行的住宅业态及其发展现状与趋势 江南公馆 业态定位 江南公馆 业态 与鹤壁其它住宅业态的互补性研究 消费者对 江南公馆 业态的认同度与期望值 相关 行业经营者对江南公馆的认同度及倾向值 三 市调内容和考察次序 住宅地产发展 定位 策划 最常见的市调是基础普查 全地段重点考察 其次是专项调 查 分住宅档次 类别 配套 再次是定点考察 类似项目 竞争项目 新兴与特色项目 住宅的基本功能 定位 档次 配套 户型 园林景观设计等 主要通过 面 观察 住宅集聚 档次 气氛 建筑形态及价格 地段 推广理念等 通过 线 观察 具体的针对类似消费群体的楼盘 建筑规模 建筑风格 推广策略等 通过 点 观察 本次市调范围 驻马店市雪松大道以南 中华大道以北的区域 主要调查本区域的房地产 在销项目 分析本区域的房地产市场情况 为开发企业地块开发提供理论依据 该区域是 驻马店的老驻马店商业区 沿风光路分布有温州步行街 美容一条街 北进商场 风光商 贸城 解放路两侧都是中高档的专卖店 乐山商场 北京华联等 商业 温州步行街 是一个中低档市场 分布有服装 鞋 化妆品 精品店 酒吧等 租金价位在 40 80 元 月 转让费在 3 万 7 万 备注 晚上是夜市小吃街 美容一条街 是一个中档市场 主要分布的有鞋 服装 内衣等 租金价位在 140 210 元 月 转让费在 5 万 10 万 风光商贸城 前排主要经营的是童装 中排主要经营大众男女装 后排主要经营杂货 共有店面 260 间 左右 租金价位 前排 120 200 元 月 中排 80 140 元 月 后排 60 100 元 月 驻马店聊宅网 解放路 风光路 乐山大道 骏马路两侧的临街门面房租金在 100 300 元 月 卖价 在 8500 1 万元 月 备注 整个老城区房价多层在 2400 2800 元 高层 2900 3500 元 市区楼盘 新百汇大厦 位于解放大道与乐山大道的交汇处 是一栋 23 层的多功能综合楼 容积率 6 总占地面积 7955 建筑面积 6 万 其中商业面积占 3 3 万 写字楼 1 6 万 SOHO 公寓 1 2 万 有地上车位 500 个 下个月排号 现在不对外销售 项目已经盖到 10 层 2012 年交房 置业顾问估计房子均价 4000 元 左右 临街商铺租金约 170 元 月 名门风光城市广场 位于风光路与解放路交汇处 200 米路东 是在风光市场原址上开发的大型商业综合体 有 精品百货 大型超市 高档公寓 潮流商业街 五星级电影院等多种业态 是集购物 娱 乐 休闲 餐饮为一体的多功能 全业态 综合性 体验式大型商业综合体项目 理念先 进 定位高端 规模宏大 整个建筑由一个六层集中商业 1 栋塔楼和四层商业裙楼组成 占地 4 1 万平方米 建筑面积近 15 万平方米 整个建筑由一条商业街隔成南北两部分 北 侧部分临风光路地下一层为大型超市 地上 1 5 层为高档精品百货 6 层为五星级电影院 南侧部分临风光路为家电大卖场 塔楼为高档公寓 商业街南北两侧分布有商业街区 构 成大型时尚潮流商业体 各种业态分布合理 引领城市消费风尚 现已与丹尼斯达成协议租用 20 年 苏宁电器 奥斯卡影院 家乐福 肯德基正在洽谈中 天龙 幸福里 售楼电话 0396 2859399 开发商 天龙地产 驻马店市天龙工程构件制造有限公司 地理位置 驻马店乐山大道东侧洪河大道北 100 米 占地面积 26 亩 总建筑面积 41760 平方米 绿化率 39 开盘时间 2010 年 12 月达到预售条 件 工程进度 打桩 总体量 351 户 目前推出体量 3 6 7 8 栋 销售均价 2400 元 平 主力总价 23 万 建筑风格 现代高层 层数 2 栋 26 层 3 栋 11 层 容积率 2 71 车位数 126 产权 100 产权 户型 三室二厅 128 平米 二室二厅 99 平米 二室二厅 85 平米 二室二厅 93 平米 户型特点 南北通透 布局合理 观景露台 配套费用 按规定收取 核心卖点 地理位置优越 景观优美 挑空露台 交通情况 6 路 9 路 23 路 城际公交 周边环境 梁祝主题游园 天中广场 市委市政府 绿化娱乐广场 小区配套 会所 蓝球场 室内羽毛球场 康体中心 项目配套 水电 天燃气 地下车库 车库负一层直接入户单元 销售方式 银行按揭 一次性付款 物业公司 天龙地产首创二级物业 天龙大酒店物业服务 备注 有 4 证 2010 年 12 月预售证可以拿到 置地 清河苑 开发商 驻马店置地建设房地产开发有限公司 销售电话 0396 3611999 项目地址 文明路与纬二路交叉口南 100 米 占地面积 13 亩 开盘时间 2010 年 10 月 26 日 工程进度 准现房 总体量 152 户 目前推出体量 1 栋 销售均价 2700 元 平 主力总价 40 万 建筑风格 现代高层 层数 2 栋 19 层 营销代理公司 SIG 深度地产 郑州 产权 100 产权 层差 20 60 元 户型 80 260 平米 销售方式 银行按揭 一次性付款 项目配套 水电 天然气 地下停车场 备注 小区是有 2 栋 19 层的高层主成 一期推出 1 号楼 现在剩 6 套 143 11 平米主要集 中分布在 1 2 3 16 17 18 层 2 期的 1 层对外销售 2 4 层是办公用 一梯两户 二期由停车场 一期有地下停车场和储藏室试 所有临街都有商铺 二期都是错层复式 富华名门花园 开发商 驻马店市远通实业有限公司 销售电话 0396 2681088 项目地址 北平开发区文明路与纬二路交汇处 层差 20 元 总建筑面积 9 万平米 楼间距 40 米 占地面积 40 亩 销售均价 2600 元 平 体量 4 栋 28 层 户型 118 174 平米 楼间距 40 米 项目配套 水电 天然气 地暖 备注 市工商局在本项目团购 现有房源不足 60 户 全都是 1 梯 2 户到 3 户的 项目正在 打桩 新天地 紫金城 开发商 驻马店市新天地房地产开发有限公司 销售电话 0396 2988111 2988222 项目地址 乐山路与纬二路交叉口西 100 米 营销代理公司 郑州瑞富联行 占地面积 40 亩 目前推出体量 3 栋 16 层 19 层 27 层 户型 85 m2 两房 118m2 126m2 128m2 131m2 三房 141m2 四室两厅 楼间距 1 2 之间 60 米 2 3 之间 70 米 销售均价 2900 元 平 层差 30 元 项目配套 水电 暖气 天然气 项目周边配套 双语幼儿园 实验小学 实验中学 黄淮学院等 会展中心 科技馆 气 象塔等 备注 采用 2 梯 3 户到 4 户设计 1 19 层 10 平米入户花园免费送 驻马店首创观光电梯 入户 全开阔地下停车场 人车分流 目前已经销售了有五分之四 他是 2009 年 8 月 16 日开始排号的 前 50 名排号客户 10000 元抵 20000 元 51 至 100 名 10000 元抵 18000 元 100 名以后 10000 元抵 15000 元 另外 凡排号客户均可得到豆浆机或多功能压力锅一部 当时到售楼部咨询的客户均可免费领取抽奖券 参加 一元送家电大型抽奖活动 赢得家 电大奖 天地惠城 开发商 河南壹柒置业公司 销售电话 0396 3571777 项目地址 开源大道与乐山大道交汇处向北 200 米 占地面积 130 亩 总建筑面积 37 万平米 目前推出体量 4 栋 16 层 4 栋 24 层 7 栋 33 层 销售均价 2920 元 平 差价 60 元 项目配套 水电 暖气 天然气 五证齐全 备注 该小区主要是被公务员团购 采用的是 1 梯 3 户到 4 户的设计 最高差价达 3400 元 3500 元 有地下停车场 顺景国际广场 开发商 驻马店市顺景林房地产开发有限公司 销售电话 0396 2679666 项目地址 纬二路与乐山大道交汇处路东 占地面积 25 亩 楼间距 65 米 销售均价 2500 元 平 推出体量 1 栋 19 层 层差 20 元 五证齐全 户型 两房两厅两卫到四房两厅两卫 项目配套 水电 天然气 暖气选装 1 万多 备注 现房所剩房源不多 主要剩 130 多大面积的 春泰 清华园 开发商 河南春泰置业有限公司 销售电话 0396 210111 3328888 项目位置 纬二路与乐山大道交叉口路西 占地面积 60 亩 总建筑面积 9 8 万平方米 绿化率 36 7 容积率 4 43 销售均价 2430 元 平 上下层差 20 100 元 东西户差价 20 元 内部配套 水电 地温中央空调 天然气 户型 36 42 平米 89 平米 2 房 122 135 平米 3 房 142 平米 4 房 体量 1 栋 6 层 5 栋 26 层 1 栋 23 层的写字楼 销售方式 银行按揭 一次性付款 智能配套 现代标配高速电梯 地下停车场 地温中央空调 全套安防系统与 360 度全封 闭式物业管理 区位配套 市委市政府 天中广场 会展中心 军分区 市公安局 市法院 市水利局 规划市卫生局 计生委等 交通配套 乐山大道 开源大道 置地大道 文明大道 交通便利 教育配套 黄淮学院 新地高 新二中 开发区三小 市中心幼儿园等 备注 小区内是 1 梯 3 户 一梯 4 户 一梯 5 户 有地下车库和 2500 平方米的地上停车场 2010 年底交房 现在在打桩 只针对教师 有教师资格证得每户优惠 5 千 无证不卖 小 区内规划有幼儿园 置地百盛园 开发商 驻马店市百宸房地产有限公司 电话 0396 2663666 2663999 投资商 河南省置地房地产集团有限公司 策划顾问 SIG 深度地产 项目地址 驻马店市文明大道与开源大道交汇处 总体量 7 栋高层 层高 26 层 一期 1 3 7 号楼已经封顶 二期未动工 现推出 1 3 7 号楼三栋 交房时间 2012 年 4 30 日前入住 车库 地下车库 现在没出价格 可租可售 户型 二室二厅 97 三室二厅 147 134 137 5 142 5 价格 一房一价 均价 2900 元 3 2 23 层 134 单价 3240 元 142 5 3 层 2670 元 四层错 40 元 3 2 5 层 147 单价 2960 元 总价 425120 元 总价区间 38 万 45 万元 优惠政策 现在订房优惠 8000 三天之内签合同在优惠 1000 元 另外有个通行证在优惠 1000 元 共一万元 通行证市免费向意向客户发放的 购房送品牌小电器 销售情况 3 号楼 10 月份开盘 现在剩下 20 多套 7 号楼 8 月份开盘 剩余的还多 商铺 2 层底商 没出价格 最低 8000 元以上 配套费用 天然气初装费 3200 元 暖气初装费 100 元 其他按市政标准 弘佳花园 电话 0396 2870666 2870066 项目地址 文明大道北段市检察院北侧 项目定位 市银检局小区 总体量 三栋高层 18 层 两梯三户 12 栋多层 6 层 证件 五证齐全 交房时间 2010 年年底 工程进度 高层封顶 多层之差水电不通 启动时间 08 年启动的 09 年开始卖 现在是尾盘 车库 地上车位 5 万左右 户型 三室二厅 90 123 86 89 111 78 价格 123 19 16 层单价 2886 元 90 16 层单价 2480 元 销售情况 多层已售完 高层已售 90 项目配套 天然气开口费 2780 元 暖气一季度 3000 元 商业 07 年的土地证 70 年产权 5500 元 首付 50 最小面积 190 驻马店聊宅网 建业森林半岛月亮湖 开发商 驻马店市建业住宅建设有限公司 电话 0396 2678888 9999 项目地址 驻马店市乐山大道与置地大道交叉口东 400 米 总体量 体量大 前三四期已经售完 现推出 两栋高层 78 19 层 79 26 层 两梯三户 证件 现在五证已经齐全 交房时间 2011 年年底 车库 地下车位 只租 40 元 价格 一房一价 11 层的高层已经售完 余下 4 5 套大户型 26 层的高层 125 51 12 层单价 3638 元 销售情况 小高层已售完 高层售 40 优惠政策 一次性付款优惠 2 按揭优惠 1 项目配套 送天然气初装费 物业 1 元 商铺 2 层底商 在前几期已经全部售完 项目优势 项目规模大 景观好 户型舒适 项目劣势 价位高 小户型少 清河园 开发商 驻马店市置地建设房地产开发有限公司 电话 0396 3611999 建筑商 河南省置地建设工程集团有限公司 规划设计 深圳国际印象建筑设计研究院 策略推广 SIG 深度地产 郑州 项目地址 驻马店市文明大道与纬二路交叉口南 100 米 总体量 2 栋 19 层的高层 两梯 4 户 现推出 全推 10 月 26 日开盘 前期只针对移动公司宣传 证件 五证齐全 交房时间 2010 年 12 月交房 工程进度 基本快交房 车库 地下出库 暂时无价格 户型 三室二厅 143 156 136 64 优惠政策 一次性优惠 3 按揭优惠 1 销售情况 已售 80 143 5 层单价 2540 元 12 层单价 2760 元 90 的 12 层单 价 2770 元 项目配套 天然气开口费 3050 元 物业一费制 0 95 元 驻马店聊宅网 天基城中心花园 开发商 驻马店市天基置业 电话 0396 2180999 2190666 项目地址 驻马店市纬一路与骏马路交汇处 市政府北门 总体量 7 栋高层 28 层 现推出 一期 1 7 5 三栋 5 号楼 19F 11F 证件 前三证办理 交房时间 2012 年上半年 工程进度 出地面 10 多层 车库 地下出库 暂时无价格 均价 3200 元 车库 地下车库 户型 二室二厅 103 三室二厅 110 140 7 167 21 四室二厅 176 89 优惠政策 交一万抵二万排号 交三万抵五万 确定一次性付款的可确定房源 项目配套 地暖 120 元 双气 自己的物业公司 商铺 2 层底商 未售 项目优势 城市中心 紧邻市政府 小区腹地有教育机构 三小和二中 项目劣势 价位高 证件不齐全驻马店聊宅网 置地天中第一城 开发商 驻马店市置地房地产集团有限公司 电话 0396 2638888 2639999 景观规划 澳大利亚迪恩兹景观国际集团 规划设计 清华大学建筑设计研究院 整合传播 SIG 深度地产 项目地址 驻马店市文明大道与纬一路交汇处 总体量 共三期 一期已经交房 二期正在推出 三期未建 现推出 二栋高层 22 层的高层 19 栋 6 层的多层 以及一期高层剩余的几套 证件 现在五证已经齐全 交房时间 2011 年 6 月交房 车库 地下车库 25 售价 7 8 万元 地下室储物间 7 8 售价 1 万多 价格 一房一价 一期剩余高层 高层 B 栋 3 单元东户 127 16 2 层 2800 元 16 层 16 层单价 2930 元 16 层 17 层 3000 元 16 层 二期高层价格 127 16 单价 2890 元 年 底可交房 销售情况 一期多层已售完 高层剩余几套 二期刚开始销售 现售 30 优惠政策 一次性付款优惠 2 按揭优惠 1 醒目配套 送天然气 封阳台 送有线电视开户 可视电话 配套费用 暖气初装费约 100 元左右 明年底交 公证费 100 元 房管局收费 438 元 物业费 0 9 1 元左右 商铺 2 层底商 一层 7500 元 二层 4500 元 最小的 35 项目优势 置地集团开发的房子 工程快 质量好 证件齐全 价格适中 周边教育配套好 有市二中 三小和大学 项目劣势 位置有点偏 项目无生活配套 瀚宇 天中豪园二期 开发商 驻马店市瀚宇置业有限公司 电话 0396 2675555 2676555 营销策划 河南正邦地产营销顾问机构 规划设计 上海环拓建筑设计 项目地址 驻马店市通达路与骏马路交汇处 天中广场 会展中心西侧 建筑风格 英伦风情 极致奢景观公园住宅 总体量 7 栋高层 33 层 1000 多户 现推出 一期 1 4 已售完 均价 3200 元 单气 典式楼 二期 5 6 号楼 均价 3300 元 双气 板式楼 排号中 7 号楼是办公楼 现不对外销售 产权 100 产权 现推的 5 6 号楼预售证明年下来 前三个证已经拿到 车库 地下车库 现在没出价格 工程进度 一期已经交房 二期正在打地基 户型 5 四个单云 东西单元两梯三户 135 87 7 132 2 中间两个单元两梯两户 137 137 6 三个单元 同 5 一样 户型特点 南北通透 全明设计 大户型多 同我们的户型差不多 双入户门 销售政策 5 6 号楼现开始排号 交一万抵 2 万 可退 开盘选房后 一礼拜之内办理完 退款 商业 两层底商 未销售 等住宅卖完后 在开始销售 估计在 1 万 1 5 万元之间 配套费用 天然气 暖气开口费按市政标准 物业费 0 9 1 元 客户特征 中高端人群 投资者 周边配套 北临天中广场 东临会展中心广场 绿化环境好 视野好 交通便利 项目优势 市政配套齐全 高档生活区 景观绿化好 紧邻公园广场 居住舒适度高 买 的不是房子 是生活 项目劣势 价格高 公摊大 小户型少 大户型多 物华领馆 开发商 驻马店市广安置业有限公司 电话 0396 3802666 3803999 投资商 驻马店市物华置业有限公司 营销代理 名城 北京 策略推广 挑灯非常言道 项目地址 驻马店市纬一路与文明大道交汇处东 200 米路南 总体量 2 栋 27 层的高层 两梯 7 户 北四户小户型 南三套大户型 现推出 全推 证件 五证齐全 交房 180 个工作日办理房产证 交房时间 2011 年 10 月交房 工程进度 已经封顶 车库 地下出库 暂时无价格 户型 二室二厅 55 98 89 76 三室二厅 118 128 117 优惠政策 交一千抵一万 项目配套 市政标准 双气 物业未定 销售价格 128 17 15 层东户 单价 2886 元 销售情况 已售 50 项目优势 价格适中 项目劣势 户型设计差 一梯多户 居住舒适度低 置地 御锦花园 开发商 驻马店市中地置业有限公司 电话 0396 2689222 2689333 投资商 北京市山水连建筑技术有限公司 项目地址 驻马店市文明路与天中山大道交叉口西侧 总体量 4 栋高层 3 栋 26 层 1 栋 19 层 两梯 3 户 户型分布 110 130 150 现推出 全部退出排号中 产权 100 产权 前三个证已经拿到 车库 地下车库 现在没出价格 工程进度 现已出地面 10 层 户型 两室二厅 89 36 108 5 三室两厅 125 137 142 四室两厅 163 户型特点 南北通透 全明设计 个性时尚的步入式衣柜 全景飘窗设计 销售政策 交一千抵 6600 元 可退 商业 两层底商 未销售 配套费用 天然气 暖气开口费按市政标准 周边配套 西邻黄淮学院家属院 学府花园 目前已入住 生活配套成熟 东行 800 米 畅 游天中广场 西行 1000 米及至新高铁 绿化率高 人车分流 24 小时管家式服务 附近 有市幼儿园 市一中 黄淮学院等教育配套齐全 CBD 首府 国际金融贸易中心 开发商 河南省爱克实业发展有限公司 电话 0396 2666669 投资商 匈牙利犹太人基金会 SIS BRO SPIN BRANCH S L 公司 项目地址 驻马店市乐山大道与置地大道交汇处 建筑设计 艾麦欧 上海 建筑设计咨询有限公司 景观设计 日本 M A O 一级建筑士事务所 策划公司 郑州凸凹机构 项目总占地 345 亩 总体量 11 栋多层 8 层 带电梯一梯三户 12 栋小高层 11 层 两梯二户 产权 100 产权 五证已全 预售证号 2009 预售证第 0128 号 建筑风格 纯欧式风情建筑 车库 地下车库 现推出 花园洋房 1 2 两栋 12 栋高层排号中 工程进度 花园洋房 2012 年 2 月份交房 现在正在做墙体 管道 高层现在已经封顶 12 月 25 号选房 销售均价 花园洋房均价 3600 元 小高层 3200 元 户 型 二室一厅 92 三室两厅 112 9 126 9 138 43 122 58 四室两厅 156 38 152 5 户型特点 南北通透 全明设计 大户型多 销售政策 小高层现在没有预售证 在排号中 交 2 万抵 3 万 花园洋房一期已售完 现 在推出 1 2 号楼 所剩不多 一房一价 7 层东单元售价 3112 元 靠近小区大门 3200 元 东侧 2993 元 其他配套费用 天然气开口费 3270 元 暖气开口费 13274 元 维修基金 6816 元 其它 项 420 元 物业费 0 9 毛 商业 门口一条商业街 三层 小区外侧周圈二层底商 没有开始销售 估计售价在 1 5 2 万元左右 客户特征 中高端人群 投资者 周边配套 银行 国际金融贸易中心 丹尼斯 正在筹集中 大酒店等休闲会所 项目优势 地理位置好 交通便利 好几路公交车均途径于此 小区占地面积大 规模大 商业配套齐全 一梯两户户型设计合理 工期快 证件齐全 投资价值高 项目劣势 价格高 公摊大 小户型少 大户型多 天中第五大道 开发商 驻马店市吉安地房地产开发有限公司 电话 0396 3809999 3837666 地理位置 驻马店乐山大道与置地大道交汇处 开盘时间 2010 10 23 工程进度 主体封顶 总体量 七栋高层 目前推出 除商业外 住宅全部推出 销售均价 3200 元 平方米 层数 1 栋 26 层 3 栋 20 层 3 栋 16 层 占地面积 60 亩 总建筑面积 130000 绿化率 百分之三十 车位数 地下车位 物业公司 自己的公司 物业费 0 8 元 0 9 元 户型 三室两厅一卫 127 98 平方米 三室两厅两卫 137 17 平方米 三室两厅两卫 132 35 平方米 公寓 86 77 平方米 79 91 平方米 48 30 平方米 销售政策 一次性付款优惠百分之四 按揭公积金优惠百分之一 开盘当天选房直降 100 元每平方 现在是五人组团每平方优惠 50 元 公寓 3 万订房 住宅 5 万订房 商业 未推出 可能考虑出租 交通情况 6 15 23 24 路公交车均可到达 周边环境 天中广场 丹尼斯商场 开发区一小 二中 五星级酒店 银行等 项目配套 水电气齐全 商业街 超市 酒店 项目优势 一 地理位置优越 位于乐山大道和置地大道交叉口 二 项目配套齐全 三 周边配套齐全 四 发展前景号 升值空间大 周边全部是新开发的项目 位于小老城区中心位 置 项目劣势 紧邻置地大道 污染严重 金桂圆 开发商 金桂置业 电话 0396 2896666 地理位置 乐山大道北段原地质八队 总体量 10 栋 12 层小高层 规划设计 北京中华建 策划公司 地产前沿 目前推出 未推出 启动时间 未定 开盘时间 未定 均价 未定 户型 A 户型 三室两厅一卫 107 平方米 两室两厅一卫 77 7 平方米 B 户型 三室两厅两卫 124 7 平方米 三室两厅两卫 11 5 平方米 C 户型 两室两厅一卫 74 3 平方米 三室两厅两卫 111 2 平方米 驻马店聊宅网 鹏宇天下城 项目位置 乐山大道和质地大道交叉口南 100 米 开发商 驻马店鹏宇房地产开发有限公司 电话 0396 2606666 占地面积 88 亩 绿化率 百分之四十 总体量 10 栋 目前推出 4 栋 开盘时间 一期尾盘 二期为推出 层数 4 栋 25 层 6 栋 30 层 均价 一 二号楼 2580 元每平方 五六号楼 2800 元每平方 工程进度 主体封顶 交房时间 2011 年底 物业公司 鑫苑物业 物业费 0 9 元左右 车位数 地下车位 交通 6 路公交车 户型 二室二厅一卫 91 57 89 26 平方米 三室二厅一万 117 96 123 59 118 40 106 27 平方米 三室二厅二位 129 84 131 79 129 54 平方米 四室两厅二卫 169 69 平方米 商业 未推出 销售政策 一期剩下一套住房 无任何活动 项目配套 水电气 地温式空调 8 重高科技安全设施 内部幼儿园 高级会所 周边配套 博览中心 妇女活动中心 田中广场 行政中心 商业中心等 安融领秀城 项目位置 正阳路与置地大道交汇处 开发商 驻马店市安融房地产开发有限公司 电话 0396 2686877 户型 三室两厅两卫 125 48 135 28 129 2 平方米 三室二厅一卫 105 2 平方米 工程进度 主体快封顶 总体量 3 栋 26 层高层 均价 2900 元每平方 开盘时间 未开盘 销售政策 VIP 预约交一万抵二万 周边配套 商业街 丹尼斯商场 黄淮学校 二高分校 新二中 八中 市行署幼儿园 建业小哈弗双语幼儿园 市委 天中广场 梁祝游园 银行超市等配套齐全 项目配套 水电气暖齐全 闭路电视报警系统 可视对讲 电子巡更 停车管理系统 天中都会 项目位置 文祥路和丰泽路交叉口 电话 0396 296666 开发商 河南诚裕置业 全程营销 睿思远地产 总体量 2 栋高层和 2 栋多层 层数 20 层和 7 层电梯洋房 工程进度 机械入场 目前推出 未推出 开盘时间 未定 销售均价 未定 户型 花园洋房 三室两厅两卫 139 39 平方米 两室两厅一卫 90 2 平方米 观景高层 三室二厅一万 125 84 和 136 67 平方米 两室两厅一卫 100 3 和 98 97 平方米 销售政策 没有 优势分析 一 周为配套齐全 交通便利 二 户型设计好 多层也带电梯驻马店聊宅网 新华苑 项目位置 驻马店置地大道于是三香路交汇处 电话 0396 3820111 开发商 驻马店市新华房地产开发有限公司 总体规划 3 栋 26 层高层和 15 栋多层 均价 2800 元每平方 差价 20 40 元 绿化率 45 户型 三房两厅两卫 121 87 135 57 平方米 五房三厅四卫 259 57 平方米 工程进度 高层出地面 多层为施工 销售政策 交 11000 订房 其中 1000 元是活动金可抵 12000 元房款 交 20000 定车库 贷 款首付百分之四十 周边配套 天中广场 主题城市广场 大商新玛特 丹尼斯 柏林国际酒店 一小 二中 八中 交通 6 24 路公交车驻马店聊宅网 商业 爱家会展国际公寓 开发商 驻马店市欢乐爱家置业有限公司 电话 0396 2862222 建筑商 河南华创建筑设计有限公司 推广公司 汇能咨询 项目地址 驻马店市乐山路与通达路交汇处西 100 米 总体量 共 5 栋 临会展中心 2 栋 下三层底商 层高 3 3 米 后面 3 栋 28 层高层 两层 底商 层高 6 米 后三栋高层中间加有两层商铺 层高 6 米 现推出 形象展示中 交房时间 2012 年年底交房 产权 70 年产权 前 2 个证已经拿到 车库 地下车库 现在没出价格 可租可售 工程进度 现已正挖地基 户型 35 44 5 两梯 20 多套 79 85 赔给坐地户 不对外卖 价格 公寓 2000 多套 交一千抵 5 千排号中 商铺 1 5 万左右 交 2 万抵 3 万排号中 配套费用 未定 按市政标准 购买人群 公务员 城市白领 房产投资者 周边配套 北临市政府会展中心 有大型酒店宾馆 项目优势 交通便利 临会展中心 市政配套齐全 创 15 万平方米业态商业联邦体 是市 中心商务行政圈 财富生活圈 会展经济圈 万基城市广场 开发商 驻马店市万基房地产开发有限公司施工单位 广东电白建设公司 项目地址 北开发区通达路中段 咨询电话 2611311 体量 前四层商铺 后五层商铺 地下一层商铺 工程状态 现正在挖地基 价格 价格没出来 大概价格在 1 万左右 2010 年年底开盘 销售政策 金卡交 2 万可冲抵铺款 5 万元 银卡交 1 万可冲抵铺款 2 万元 商业业态 定格为天中之城休闲区源生地 城市休闲人性空间的价值 电子 手机 休闲 美食 服饰等 2 3 层商铺定位于妇幼活动中心 全市一百多万儿童妇女的好去向 作为一家致力于专业化 专注化的智囊型咨询机构 自 2004 年进驻河南并以郑州为基地展 开中原地区的地产顾问业务以来 便依托其独特的信息收集和分析能力 持续为我们的客 户提供及时 有效和具有增值潜力的解决方案 经过多年本土化的实战积累 如今的凯斯 莱不但在顾问体系方面更加完善 而且凭借着众多成功的经典顾问案例 而在业界树立了 良好稳固的声誉 作为较早在中原地产界开展业务的地产顾问机构之一 郑州凯斯莱至今为止服务过的项目 遍布郑州 平顶山 焦作 新乡 济源 安阳 新密等多个地级 县级城市 所提供服务 的项目涉及商业 公寓 住宅 别墅等各类物业 公司充分运用特有的专业方法体系对中原地区地产市场进行了持续性的 深入系统的观察 和研究 从而总结出了中原市场在宏观 中观 微观层次的运行特征及内在规律 并在此 基础上 结合本土化的情况 最终形成了切实有效的适应于中原市场特性的顾问工具箱 其高度有效性在以往的项目顾问服务中得到实际的检验 2012 年 1 月许昌房地产市场调研报告 作者 admin 文章来源 本站原创 点击数 707 更新时间 2012 4 10 2012 年 1 月许昌房地产市场调研报告 由于许昌项目的前期洽谈介入 我们 2012 年 1 月组成了 5 人小组 对许昌房地产市场进行 了为期三天的简略调查 以下是简略调查内容的节选 一 许昌市房地产市场情况 二 重点个案研究 健发 御园 开 发 商 健发置业 许昌 有限公司 项目地址 建安大道与魏文路交汇处 许都公园东 占地面积 140 亩 建筑面积 309619 建筑形态 高层 物业类型 住宅 商铺 步行街 容 积 率 3 0 绿 化 率 35 主力户型 60 260 均价 4800 5000 优 惠 一次性 3 按揭 1 5 健发 御园由 1 栋商务大厦及 14 栋高层建筑组成 总建筑面积约 30 万 被纬三路一分 为二 目前在售三期为绿色区域 其中 11 12 楼有小户型 60 90 3 个单元 由西至 东分别为 20 层 22 层 26 层 13 14 15 目 前未建 2013 年 10 月交房 府西 雅园 开 发 商 河南三达置业有限公司 项目地址 八龙路以东 八一路以南 占地面积 85 亩 建筑面积 150000 建筑形态 7 10F 小高层 15 20F 高层 物业类型 住宅 精装公寓 容 积 率 2 49 绿 化 率 36 精装小户型 30 80 其他户型 122 188 均 价 5300 元 优 惠 一次性付款 4 个点优惠 按揭 60 享受 3 个点优惠 按揭 40 享受 2 5 个点 按揭 30 享受 2 个点 2011 年 8 月 6 日对外开放 总共 13 栋楼 1 为 18 层精装公寓 暂未销售 3 4 为 内部团购房 5 6 7 为在售房源 12 19 日首次开盘以来 截止目前销售 40 套左右 全部房源 2012 年 10 月份交房 未来 东岸华城 开 发 商 许昌未来房地产开发有限公司 地理位置 许昌市建安大道清潩河畔 总建面积 128 亩 总建筑面积 280000 平方米 容 积 率 3 28 绿 化 率 35 建筑风格 Art Deco 产品类型 别墅 小高层 高层 物 业 浙江绿城物业管理有限公司 户 型 住宅 120 190 别墅 230 270 均 价 别墅 9800 元 住宅 5300 元 优 惠 住宅一次性 2 按揭 1 别墅只能一次性 1 优惠 物业费 1 6 元 m2 项目 2011 年 9 月 10 日开盘 10 月 26 日售楼部正式对外开放 包括 12 栋 4 层叠加别 墅 6 栋 9 层小高层 10 栋 33 层高层 分三期开发完成 一期为 4 栋叠加别墅 17 18 19 20 4 栋 9 层小高层 11 12 13 14 两栋高层 1 2 2 个单元 东一 1 梯 3 户 28 层 东 2 一梯 2 户 31 层 均价比例 顶层 5100 元 21F 22F 5500 元 层差价 30 元 2013 年 9 月底交房 名门尚居 开 发 商 许昌恒达集团 许昌宋基大地置业有限公司 地理位置 智慧大道与莲城大道交汇处 总建面积 86 亩 总建筑面积 20 万 容 积 率 3 0 绿 化 率 36 建筑形态 高层 主力面积 85 两房 108 270 三房 均 价 4600 4800 元 优 惠 一次性 2 按揭 1 项目共有 13 栋楼分三期开发 1 2 4 6 9 为 5 栋 33 层高层 其余为 18 层 高层 2 个单元 1 梯 3 户 一期 二期为 3 5 13 目前剩余房源不多 仅 3 还有较多剩余 其他基本只剩余顶 层 三期为 1 2 4 目前未销售 2013 年 10 月交房 建业 森林半岛 开 发 商 建业住宅集团 地理位置 许昌市新东街与紫云路交汇处 占地面积 122 亩 建筑面积 243637 建筑形态 22 栋小高层 高层 物业类型 住宅 商铺 户 数 一期共 342 户 容 积 率 3 0 绿 化 率 35 户 型 一室两厅一卫 48 17 86 39 两室两厅一卫 83 98 三室两厅两卫 106 91 140 四室两厅两卫 155 80 花园三房 232 4 均 价 4800 左右 优 惠 一次性 4 按揭 2 项目分三期开发 一期为 8 栋 11 层小高层 1 2 48 98m2 小户型居多 1 2 5 7 9 2 个单元 1 梯 3 户 3 6 8 1 单元 1 梯 2 户 2011 年 5 月 28 日开盘 4800 成交价 4400 开盘当天老客户额外优惠 1 个点 开 盘当天销售 140 余套 随着后期消化 目前一期仅 有少量剩余房源 小区有 1040 个停车位 地上 109 个 地下 931 个 停车率达到 60 2011 年 11 月 26 日一期车位正式销售 一期车位位于 1 9 地下 车位划分为 327 个 实际可用车位 221 个 目前剩余 100 个左右 开盘 3 天期间价位 8 5 万 开盘后价位 9 5 万 个别车位 9 万 2012 年 12 月交房 空港新城 开 发 商 许昌空港新城置业 地理位置 许昌市天宝路与魏武大道交汇处 总建面积 1048 亩 总建筑面积 1800000 绿 化 率 40 容 积 率 2 58 产品类型 小高层 高层 别墅 写字楼 均 价 住宅 4300 元 精装公寓 4700 5100 元 复式 6300 元 花园洋房 5300 元 优 惠 一次性 3 按揭 2 精装公寓一次性 2 按揭 1 物业费 暂定为高层 1 2 元 m2 多层 1 元 m2 项目分四期开发 2011 年 5 月 8 日售楼中心开放 5 月 28 日一期首次开盘 一期由 11 栋多层 3 4 5 6 8 9 10 12 13 14 17 1 栋小高层 2 7 栋高层 1 7 11 15 16 18 19 组成目 前在售 6 9 11 15 16 18 5 月 28 日一期首批推出 2 3 4 5 8 12 15 16 61 138 两房 三房 四房 7 月加推 15 19 9 月 17 日二批 11 35 68 精装公寓共 308 套 开盘当天销售 160 套左右 12 月 10 日三批 18 6 9 87 214 共 160 套 当天销售 40 套左右 多层 2012 年 5 月交房 高层 2012 年 12 月 交房 目前所售房源为 18 楼 共 26 层 2 个单元 2 梯三户 南户 87m2 东一单元东西户为 127m2 东二单元东西户为 143m2 在售为 1 16 层 均价 4300 元 1 层带花园价位比 2 层高出 200 300 元 m2 东西差价为 100 元 m2 层差价为 30 元 m2 项目目前无团购房源 阳光花墅 开 发 商 河南正诚置业有限公司 地理位置 许昌市魏武大道与前进路交汇处 总建面积 29 万 容 积 率 2 9 园林风格 简欧风格 产品类型 洋房 小高层 高层 主力面积 130 160 三房 270 310 五房 阳光花墅由 7 栋多层洋房 3 栋小高层 15 栋高层组成 共分三期 当前推出第一期 包括 3 栋洋房 6 11 13 2 栋小高层 10 15 5 栋高层 5 12 19 24 25 目前主推 5 12 26 层 2 梯 4 户 东西两户 138 南户 94 均价 4200 左右 7 楼以 下 3900 7 层 10 层 4100 10 层 20 层 4200 20 层 25 层 4400 顶层 3900 层差价 30 元 22 为团购房源 2 梯 4 户 中间 2 户 96 西户 123 东户 133 2010 年推出 均价 2300 两房定金 8 万 三房定金 10 万 2013 年交房 价格分析 3 月份排卡数量 700 多 3 月 26 号开盘前解筹 200 多套 多层占多数 本项目共分三期 第一期于 2011 年 3 月 26 日开盘 开盘当天共推出房源 408 套 选 房签约客户近 300 个 销售均价 小高层均价 4200 左右 优惠后 3900 4000 元左右 多层洋房成交均价 5000 元左右 最高价 6200 元 优惠 前 个号优惠一万二 到 优惠八千 焦作市住宅项目的房地产市场调查 作者 晓涛 文章来源 本站原创 点击数 656 更新时间 2006 10 27 凯斯莱