乌海房地产场分析研究报告

1 19 乌海市 2013 年 1 12 月 房地产市场分析报告 一 房地产市场投资情况一 房地产市场投资情况 房地产开发投资继续减少 2013 年 1 12 月 我市房地 产开发完成投资 31 47 亿元 不含保障性住房 去年同期 为 37 45 亿元 同期减少 5 98 亿元 同比下降 15 97 b5E2R 图1 开发投资情况 单位 亿元 37 45 31 47 20 25 30 35 40 2012年1 12月2013年1 12月 投资额 二 房地产项目建设情况二 房地产项目建设情况 一 开 复工情况 截止 12 月底 由上年结转地 53 个房地产开发项目中 51 个项目复工 复工率 96 2 商品房施工面积 431 29 万 平方米 同比增长 36 32 其中住宅施工面积 282 35 万平 方米 同比增长 22 34 商业及其他施工面积 148 94 万平 方米 同比增长 74 04 p1Ean 2 19 223 37 183 99 320 01 316 38 431 29 0 100 200 300 400 500 2009年2010年2011年2012年2013年 图2 2009 2013年我市商品房施工情况 单位 万平方米 施工面积 二 新开工情况 1 12 月 新开工项目施工面积 95 82 万平方米 去年 同期为 88 96 万平方米 同期增加 6 86 万平方米 同比增 长 7 71 DXDiT 三 竣工情况 1 12 月 商品房竣工面积 35 43 万平方米 去年同期 130 53 万平方米 比去年同期减少 95 1 万平方米 同比下 降 72 86 竣工 2840 套 去年同期为 9711 套 同期减少 6871 套 同比下降 70 75 RTCrp 93 63 56 66 60 01 130 53 35 43 0 50 100 150 2009年2010年2011年2012年2013年 图3 2009 2013年我市商品房竣工情况 单位 万平方米 竣工面积 3 19 三 房地产市场情况三 房地产市场情况 一 市场供给充足 1 12 月 发放 商品房预售许可证 69 个 批准预售 面积 189 31 万平方米 去年同期为 144 26 万平方米 同 期增加 45 05 万平方米 同比增长 31 23 批准预售套数 19149 套 去年同期为 13022 套 同期增加 6127 套 同比 增长 47 05 其中 批准预售住宅面积 132 26 万平方米 去年同期为 106 67 万平方米 同期增加 25 59 万平方米 同比增长 23 99 批准预售套数 12787 套 去年同期为 11165 套 同期增加 1622 套 同比增长 14 53 5PCzV 截止 12 月底 全市共有待销售商品住房面积 257 34 万平方米 25506 余套 扣除已预定未签约 回迁未签约及 团购未签约等因素 目前 全市实际待销售商品住宅面积 近 200 余万平方米 20000 余套 jLBHr 其中 海勃湾区待销售商品住房 12041 套 滨河区待 销售商品住房 5111 套 乌达区待销售商品住房 6401 套 海南区待销售商品住房 1953 套 xHAQX 图4 待售房源情况 单位 套 12041 5111 6401 1953 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 海勃湾区滨河区乌达区海南区 4 19 二 商品房交易量平稳增长 截止 12 月底 全市商品房销售面积 116 99 万平方米 较上年同期增加 18 78 万平方米 同比增长 19 12 销售 9909 套 较上年同期增加 1418 套 同比增长 16 70 其中 住宅销售面积 92 71 万平方米 销售 8547 套 较上年同期 增加 19 27 万平方米和 1619 套 同比增长为 26 24 和 23 37 商业营业用房销售面积 24 28 万平方米 销售 1362 套 较上年同期减少 0 49 万平方米和 201 套 同比下 降 1 98 和 12 86 LDAYt 9909 5054 16831846 1326 0 2000 4000 6000 8000 10000 全市海勃湾区滨河区乌达区海南区 图5 2013年1 12月商品房销售数量 单位 套 销售量 883 460 242 370 1258 338 816 494 834 568 643 531 786 679 795 991 773 851 812 923 1103 842 964 1339 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 一月二月三月四月五月六月七月八月九月十月十一月 十二月 图6 2012 2013年1 12月商品房销售情况对比 单位 万 2013年 2012年 海勃湾区商品房销售面积 59 18 万平方米 同比增长 45 80 5 19 销售套数 5054 套 同比增长 43 25 滨河区商品房销售面 积 21 69 万平方米 同比下降 22 98 销售套数 1683 套 同比下降 13 65 乌达区商品房销售 22 09 万平方米 同 比增长 65 22 销售套数 1846 套 同比增长 31 11 海 南区商品房销售 14 03 万平方米 同比下降 8 12 销售套 数 1326 套 同比增长 0 38 Zzz6Z 其中 海勃湾区住宅销售面积 45 46 万平方米 同比 增长 63 87 销售套数 4325 套 同比增长 52 07 滨河 区住宅销售面积 18 84 万平方米 同比下降 16 78 销售 套数 1569 套 同比下降 11 56 乌达区住宅销售 17 85 万 平方米 同比增长 42 46 销售套数 1543 套 同比增长 19 98 海南区住宅销售 10 76 万平方米 同比增长 9 68 销售套数 1110 套 同比增长 11 90 dvzfv 三 商品住房销售仍以中等户型为主 1 12 月 在登记销售地 92 71 万平方米商品房 小于 60 平方米地有 6 49 万平方米 826 套 占登记销售地 7 00 和 9 66 60 90 平方米地有 12 07 万平方米 1473 套 占登 记销售地 13 02 和 17 23 90 100 平方米地有 16 26 万平 方米 1716 套 占登记销售地 17 54 和 20 08 100 120 平方米地有 24 73 万平方米 2225 套 占登记销售地 26 68 和 26 03 120 150 平方米地有 25 55 万平方米 1912 套 占登记销售地 27 56 和 22 37 150 180 平方米 地有 4 46 万平方米 280 套 占登记销售地 4 81 和 6 19 3 28 180 平方米以上地有 3 15 万平方米 115 套 占登 记销售地 3 40 和 1 35 rqyn1 60 以下 60 90 90 100 100 120 120 150 150 180 180 以上 销售数量 826 1473 1716 2225 1912 280 115 0 500 1000 1500 2000 2500 销售数量 套型比例 图7 住宅销售不同套型情况 单位 套 60 以下 60 90 90 100 100 120 120 150 150 180 180 以上 销售数量8261473171622251912280115 60 以 下 60 90 90 100 100 120 120 150 150 180 180 以 上 四 销售均价小幅增长 通过对各楼盘每月销售情况地抽样调查和现场了解 剔 除回迁及团购等因素 我市商品住房销售均价为 4684 元 平方 米 与同期相比增加 106 元 平方米 增长 2 32 其中 海勃 湾区住宅均价为 5074 元 平方米 与去年相比增加 8 元 平方 米 增长 0 16 商业用房平均销售价格 9224 元 平方米 每 平方米减少 3470 元 同比下降 27 34 乌达区住宅均价为 3755 元 平方米 与去年相比增加 93 元 平方米 增长 2 54 商 业用房平Emxvx 均销售价格 7948 元 平方米 同比增长 267 81 每平方米 7 19 增加 5787 元 海南区住宅均价为 3126 元 平方米 与去年相 比增加 135 元 平方米 增长 4 51 商业用房平均销售价格 4498 元 平方米 同比下降 4 77 每平方米减少 255 元 SixE2 图8 2013年1 12月商品房销售月均价 单位 元 4514 4720 4697 4671 4753 4702 4711 4726 4697 4708 4667 4641 4684 4350 4400 4450 4500 4550 4600 4650 4700 4750 4800 1月份2月份3月份4月份5月份6月份7月份8月份9月份 10月份 11月份 12月份 月均价 年均水平 五 购房者年龄结构以中年人为主 据统计 2013 年销售地 9909 套商品房中 剔除以单位 名义购房地 124 套商品房以及 1313 套其他用途商品房外 18 岁公民以下购房 55 套 占 0 65 18 30 岁公民购房 3115 套 占 36 77 30 50 岁购房 4416 套 占 52 12 50 岁以上公民购房 886 套 占 10 46 其中 我 市公民购房 4541 套 占 65 35 自治区内外地公民购房 1727 套 占 24 85 外省公民购房 681 套 占 9 80 6ewMy 其中 我市 18 岁以下公民购房 49 套 占 0 58 自治 区内外地公民购房 2 套 占 0 02 外省公民购房 4 套 占 0 05 我市 18 30 岁公民购房 1717 套 占 20 27 自治 区内外地公民购房 967 套 占 11 41 外省公民购房 431 8 19 套 占 5 09 我市 30 50 岁公民购房 3019 套 占 35 64 自治区内外地公民购房 1002 套 占 11 83 外省 公民购房 395 套 占 4 66 我市 50 岁以上公民购房 741 套 占 8 75 图9 购房年龄结构 单位 套 4416 52 886 10 55 1 3115 37 18岁以下 18 30岁 30 50岁 50岁以上 自治区内外地公民购房 111 套 占 1 31 外省公民购房 kavU4 34 套 占 0 4 图10 我市商品房购房对象情况 单位 套 5526 65 864 10 2082 25 我市公民 省内公民 外省公民 六 二手房成交量及成交金额成倍增长 1 12 月 全市二手房交易成交面积 22 61 万平方米 9 19 较上年同期增加成交面积 14 18 万平方米 同比增长 168 21 成交套数 2347 套 较上年同期增加成交套数 1480 套 同比增长 170 70 成交金额 26222 1 万元 较 上年同期增加成交金额 11121 2 万元 同比增长 73 65 y6v3A 图11 2013年1 12月二手房成交量 单位 套 74 33 591 223 94 77 118 96 79 152157 653 0 100 200 300 400 500 600 700 东部743365359122394771189679152157 一月份二月份三月份四月份五月份六月份七月份八月份九月份十月份 十一月 份 十二月 份 七 房地产税值及对地区税收地贡献 1 12 月 房地产税值对地区税收地贡献率 10 19 乌海市 2013 年 1 12 月房地产税值及其对地区税收地贡献率 单位 万元 税种 区域 地税税收 房地产 业税收 营业 税 企业所 得税 个人所 得税 城市维护 建设税 房产税印花税 城镇土地使 用税 土地增 值税 契税 其他税 种 海勃湾区 934772721510666269611213952562891419675936140 乌达区 221827051387115095287495591013692650 海南区 40353671638552669270395245411537980 直属征管局 816791823901474863095231600 西来峰工业园 区 1277800000000000 乌达工业园区 1044400000000000 经济开发区 439211031839950282848877922198329410 乌海市 304834531232328833461321129943248237571158076180 税值贡献率 10017 437 641 10 430 430 140 161 233 82 50 个人收集整理 仅供参考 11 19 四 四 20132013 年度我市房地产市场情况分析年度我市房地产市场情况分析 一 政策收紧 投资预冷 2013 年 2 月 20 日 新出台地 国五条 基本上是对原 有政策地重申 3 月 1 日 国务院办公厅出台房地产调控 国五条 细则 可以算作本轮房地产调控自 2010 年开始 2011 年升级之后地又一次政策加码 内容上主要包括限购 升级 叫停区域限购 建议三四线城市视情况限购 建议 一二线城市视情况在原有基础进一步从严调整 限贷 提升二套房贷首付及利率 财税 存量房个税差额 20 征收 房价控制目标 继续推进房产税等 M2ub6 此次调控政策地出台 对我市新建商品房和二手房市 场带来了极大影响 对二手房征收重税 卖房者把税负转 嫁给购房者 因此部分购房者舍弃二手房转向一手房 商 品房市场呈现出一波一手房 二手房双双上扬地成交高潮 0YujC 与年初相呼应地 2013 年 11 月份十八届三中全会要求 完善税收制度 加快房产税改革 建立全社会房产 信用 数据统一平台以及提高保障房力度 对我市购房者产生一定 程度地心理影响 消费者观望情绪增强 成交量和销售均 价均出现一定地下降 eUts8 在宏观政策地引导下 今年我市房地产市场地在建规 模为近几年地峰值 但也难掩总体经济形势下滑 房地产 开发投资下跌 降幅为 15 97 sQsAE 个人收集整理 仅供参考 12 19 二 数据解读 1 市场投资情况 我市 2013 年房地产投资一直徘徊于低位 第一季度与 去年同期相比降幅 22 56 上半年同比降幅达到 29 51 前三季度同比降幅放缓至 5 25 全年投资同比降幅 15 97 从这些数据不难发现 受全国房地产笼罩在 观望 情绪 地影响下 加之 6 月份银行地 钱荒 地余波一直影响到 年底 反映出开发企业对市场信心不足 在这些因素地作用 下 2013 年我市房地产市场部分项目资金紧张 资金压力 较大 施工单位垫资严重 项目进展缓慢等地例子不在少 数 诸如鄂尔多斯市兴泰房地产开发地 滨河领域 内蒙 古景瑞隆房地产开发地 澳林花园 乌海市新锐房地产开 发地 海北广厦 暂定 等等 在经历了 2013 年地 遇冷 之后 2014 年 我市房地产市场开发投资预计将有小幅回 升 GMsIa 2 开工规模较大 后期市场供给充足 进入 2013 年度 我市房地产开发项目进入了大规模施 工建设阶段 新开工情况 本年度我市新开工项目施工面积 94 40 万平方米 同比增长 9 52 其中内蒙古维多利置业有限公 司开发地维多利财富广场和乌海万达广场投资有限公司开 发地乌海万达广场项目作为我市在本年度引进地优质项目 个人收集整理 仅供参考 13 19 已投入开发建设并已进行到办理 商品房预销售许可 地 进程中 相信 2014 年也将引发一场群众购房置业地高潮 TIrRG 竣工情况 本年度我市商品房施工面积 431 29 万平方 米 同比增长 36 32 商品房竣工面积 35 43 万平方米 同 比下降 72 86 竣工 2840 套 同比下降 70 75 对比近五 年 2009 年 2013 年 数据可以看出 今年我市在建工程 地施工面积为近五年地最高点 与之相对应地 竣工面积 则有大幅度缩水 一方面是由于部分处于内外装饰 装修 地开发项目均已在 2012 年度完成收尾工作 其余尚在开发 过程中地项目到目前还处于建设阶段 另一方面根据图 3 可以看出 竣工情况有一定地周期性 经历了 2012 年地峰 值 到了 2013 年迅速回落 预计 2014 年将会有较多项目 交付使用 7EqZc 3 房价 购房群体结构情况 虽然房地产开发投资出现下滑 但全年销售量较去年 同期有接近于 20 增长 第四季度商品房供应量更是猛增到 66 万平方米 占到全年供应量地三分之一 房价方面 一方 面 根据各项目销售反馈回来地信息 今年我市三区房价 均有小幅上涨 这反映出虽然政策收紧 但群众还是有一 定地消费潜力尚待挖掘 另一方面 根据网签数据显示 细分到不同结构地商品住房 我市下辖三个区和滨河新区 地商品房均价较去年同期有升有降 海勃湾区多层住宅由于 个人收集整理 仅供参考 14 19 存量进一步减少 价格也 物以稀为贵 而近两年投入 市场地商品住宅大都是高层住宅 行业竞争激烈 开发企 业纷纷推出优惠措施吸引消费者 导致价格小幅下降 而 海勃湾区商业住房价格则出现较大跌幅 这主要是因为我 市今年地商业签约主要集中于美林国际 中山大厦等小型 商业占了销售总量地近三分之一 而此类商业主要以公寓 型商业为主 售价较低 拉低了整体价格 滨河新区中随着 满世水云轩三期地加入 高层住宅仍是滨河新区地销售主 要产品 购房群众结构方面 三类人群地购房结构与前三个 季度地没有变化 我市仍以中年群体自购改善性住房为主 90 120 平米地商品住宅普遍受消费者地青睐更是印证了这 一点 lzq7I 4 二手房成交量回归平稳 2013 年我市二手房市场先扬后抑 2 月受春节假日效 应影响成交低迷 但自 2 月下旬起 每日签约量呈逐渐递 增式 供需双双上扬 3 月 1 日 国五条 细则发布后 对 于征收自有住房转让所得差价 20 地个税 在市场上掀起了 轩然大波 二手房市场反应非常迅速 出现 突击抢房 现象 在赶政策末班车效应地带动下 3 月二手房日签约量 历史纪录多次被刷新 市场出现一波激增行情 整个 3 月 我市二手房共签约 653 套 为历史月交易最高值 数据显示 经过 3 月 4 月地 离奇 放量 二手房市场 5 月交易量环 个人收集整理 仅供参考 15 19 比大幅下滑 但由于受到交易惯性地影响以及自治区尚未出 台地方细则 交易量并未跌至冰点 只是恢复市场地正常 温度 之后地每月二手房月签约量回归到历年平均水平 zvpge 5 房价收入比情况 本年度我市城镇人均住房面积达到 33 46 人 略高 于 2012 年全国平均水平 32 9 人 按照最新公布地数 据 城镇居民人均可支配收入 27991 元计算 我市房价收 入比为 5 60 合理区间为 4 6 之间 这个结果也反映出 我市居民购房能力和房价在一个合理区间 NrpoJ 综上所述 我市房地产市场是健康 理性地 五 五 20142014 年乌海房地产行业预测年乌海房地产行业预测 一 房地产税开征将在全国铺开1nowf 十八届三中全会通过地 中共中央关于全面深化改革 若干重大问题地决定 中提到 加快房地产税立法并适时 推进改革 中央地改革大纲将 房产税 变成了 房地产税 而且 升级 到了立法层面 房地产税即为以房屋为征税 对象 按房屋地计税余值或租金收入为计税依据 向产权 所有人征收地一种财产税 fjnFL 基于一 二线城市连续 3 个月 20 地房价涨幅以及全国 房价地普遍上涨 三中全会关于财税改革地表述 以及近 期国务院决定整合不动产登记职责 多种迹象表明 房地 产税开征近在咫尺 如若房地产税开征 势必遏制大部分地 个人收集整理 仅供参考 16 19 投机者转战二 三线城市地炒房热情 从而留出更多地商 品住房安置刚需人群 tfnNh 对于我市 从这几年来对我市房地产市场地反映来看 主要是以刚性和改善型需求为主 以房地产为投资地不多 见 所以我们预测 房地产税对我市房地产市场地运行影 响有限 HbmVN 二 调控政策不会放宽 形式将更为灵活 一再被强调地 坚持房地产调控不放松 并未出现在 今年中央经济工作会地通报中 有人猜想国家对于调控无 明显效果打起了退堂鼓 然而我们不难发现会议中释放出 地 努力解决好住房问题 探索适合国情 符合发展阶段 性特征地住房模式 加大廉租住房 公共租赁住房等保障 性住房建设和供给 做好棚户区改造 地双轨制住房供应 体系等信息号 足以表明以后政府行政手段地淡出和对市 场思维地重视 V7l4j 在宏观层面地政策引导下 经过了 2013 年地以 建 为主 供销两旺地背景下 预计今年我市房地产地供应 销售等涨幅都将会持续放缓 83lcP 三 滨河二期 成为热土 随着中央城镇化工作会议于 2013 年 12 月召开 推进 城镇化地指导思想 主要目标 基本原则 主要任务渐趋 明朗 mZkkl 个人收集整理 仅供参考 17 19 为贯彻落实自治区 8337 战略思想和我市 1235 发展路线地逐步深入 我市 滨河二期 地开发进入前期 招商阶段 而 2013 年是我市住宅产业现代化发展地萌芽期 发展住宅产业现代化有助于调整产业结构 促进经济发展 提 高科技创新能力 建设生态宜居城市 提高房屋品质和性能 形成产城融合地绿色循环发展模式 而这和我市 滨河二期 地 建设理念不谋而合 调整产业结构 进一步促进经济发展 可 持续发展 绿色循环发展模式这些都高度符合于自治区 8337 战略思想和我市 1235 发展路线地要求 所以 滨河二期 将带动我市在未来地 1 3 年进入一个城市发 展地黄金期 AVktR 四 提高住宅品质 实现住宅产业现代化地起步之 年 2013 年 住房与城乡部科技与产业化促进中心 以下 简称住建部 和自治区住房与城乡建设厅住宅产业化促进 中心 以下简称住建厅 4 次来我市调研住宅产业化试点城 市在我市设立地可行性 我市已成立了由市长任组长地乌海 市住宅产业化领导小组 并正在审议我委提交地 关于加 快转型升级 推进住宅产业现代化发展地指导意见 这将 是我市提高住宅品质 实现住宅产业现代化发展地新突破 ORjBn 综上所述 2014 年是我市房地产市场机遇与挑战共存 地一年 乌海房地产行业将为人民群众地安居乐业 为我 个人收集整理 仅供参考 18 19 市地经济发展贡献一份力量 2MiJT 版权申明 本文部分内容 包括文字 图片 以及设计等在网上搜集整理 版权为个人所有 This article includes some parts including text pictures and design Copyright is personal ownership gIiSp 用户