西安市写字楼市场分析2010-9

地产金融事业部西安分部季度调研报告 2010 年 9 月1 西西 安安 市市 写写 字字 楼楼 市市 场场 分分 析析 目目 录录 第一章第一章 西安市情简介西安市情简介 一 西安市基本情况 一 西安的比较优势 二 城市发展目标 二 西安市城市经济环境 1 西安市近年来经济发展数据 步入快速发展通道 2 关中 天水经济区 发展规划 为西安今后发展注入新的活力 3 西安市2010年经济继续保持高速增长 第二章第二章 西安市写字楼市场分析西安市写字楼市场分析 一 西安市写字楼市场整体状况分析 一 西安写字楼市场尚处于成长期 二 西安写字楼整体市场规模较小 三 西安写字楼市场板块分析 四 空置率分析 高端写字楼使用率接近100 中低端写字楼空置率约 30 五 西安写字楼销售额情况 六 西安写字楼单价变化情况 七 西安写字楼租售及价格情况 八 西安存量甲级写字楼产品分析 九 西安市写字楼近期调研结果 第三章第三章 西安市高新区写字楼市场分析西安市高新区写字楼市场分析 一 西安市高新区经济发展状况 一 区域位置 地产金融事业部西安分部季度调研报告 2010 年 9 月2 二 区域定位 三 四大主导产业 四 经济规模 五 所处地位 六 发展目标 二 西安市高新区的鲜明优势 一 企业数量庞大 经济充满活力 二 总部经济发达 三 金融机构聚集 四 精英人才密集 科技创新活力四射 三 高新区写字楼发展现状 四 高新区写字楼典型案例分析 五 高新区写字楼租售价格分析 六 高新区CBD 未来的中高端写字楼聚集区 一 高新区CBD简介 二 高新区CBD未来写字楼发展趋势分析 第四章第四章 西安市写字楼趋势分析西安市写字楼趋势分析 一 区域分析 二 写字楼市场继续看好 地产金融事业部西安分部季度调研报告 2010 年 9 月3 西西 安安 市市 写写 字字 楼楼 市市 场场 分分 析析 第一章第一章 西安市情简介西安市情简介 一 西安市基本情况 一 西安市基本情况 一 西安的比较优势 一 西安的比较优势 1 1 世界级的旅游观光资源优势世界级的旅游观光资源优势 有 3100 多年的建城史和 1100 多年的建都史 先后有周 秦 汉 唐等 13 个王朝在这里建都 国际上曾有 西方罗马 东方西安 的美誉 被称为中国 古代的天然历史博物馆 2 2 国家级的科研教育和高新技术产业基地优势国家级的科研教育和高新技术产业基地优势 拥有 76 所大学 80 多万在校大学生 3000 多个科研院所 94 个国家重点 实验室 科技进步对西安经济增长的贡献率 2009 年已达 53 西安综合科技实 力居全国第三 3 3 区域级的金融 商贸中心和交通 信息枢纽优势区域级的金融 商贸中心和交通 信息枢纽优势 西安市现辖 9 区 4 县 总面积 9983 平方公里 西安是新欧亚大陆桥中国段 陇海兰新经济带最大的中心城市 是中国西部重要的交通 信息 商贸枢纽 金融中心和资源要素集散地 是西部大开发的桥头堡 关中 天水经济区 的核心城市 二 城市发展目标 二 城市发展目标 根据 2009 年 6 月国家批准实施的 关中 天水经济区发展规划 突出 了西安 咸阳 大都市的核心地位 提出要将西安打造成国际化大都市 2020 年都市区人口发展到 1000 万人以上 主城区面积达到 800 平方公里 将西安市 建设成国家重要的科技研发中心 区域性商贸物流会展中心 区域性金融中心 国际一流旅游目的地以及全国重要的高新技术产业和先进制造业基地 关中 天水经济区 到 2020 年经济总量占西北地区比重超过三分之 一 2007 年占 28 人均地区生产总值翻两番以上 西安市制定主要实施目标 到 2020 年地区生产总值超过万亿元 经济总量占 关中 天水经济区 比重 超过 50 以上 二 西安市城市经济环境二 西安市城市经济环境 1 1 西安市近年来经济发展数据 西安市近年来经济发展数据 步入快速发展通道步入快速发展通道 地产金融事业部西安分部季度调研报告 2010 年 9 月4 近几年来 西安市不断优化区域发展布局 高新技术产业开发区 经济技 术开发区 曲江新区 浐灞生态区 阎良国家航空高技术产业基地 西安韦曲 航天产业基地 国际港务区建设成效显著 形成了 四区一港两基地 的开发 新区格局 近 10 年来 西安的经济增速平均达到 13 7 2009 年虽然受到国际 金融危机的严重冲击 但仍保持了 14 5 的增长 人均收入接近 5000 美元 目 前西安市的 GDP 总量占到全省的 30 人均生产总值 社会消费品零售总额 全社会固定资产投资等指标均可提前两年完成 十一五 规划目标 主要经济 指标增速在副省级城市中处于前列 2004 20092004 2009 西安市主要统计指标西安市主要统计指标 指 标单位2004 年2005 年2006 年2007 年2008 年2009 年 常驻人口 万人 万人 786 83806 81822 52830 54837 52843 46 西安市生产总值亿元 1102 391270 141473 681737 12190 042719 1 GDP 增长率 13 54 13 10 13 00 14 60 15 60 14 50 地方财政收入亿元 86 0683 9796 31125 33145 61181 4 城市居民人均现住房总建筑面积平方米 15 5316 3823 1523 6326 32 26 8 在岗职工平均工资元 1547317728204752501229664 29800 2 2 关中关中 天水经济区天水经济区 发展规划 为西安今后发展注入新的活力发展规划 为西安今后发展注入新的活力 2009 年 6 月 25 日 国务院批复颁布的 关中 天水经济区发展规划 标 志着 关中 天水经济区 与上海浦东新区 天津滨海新区 广西北部湾等重要 经济区一起 成为国家级经济区 规划范围包括陕西省西安 铜川 宝鸡 咸阳 渭南 杨凌 商洛 部分 区县 和甘肃省天水所辖行政区域 面积 7 98 万平方公里 2007 年末总人口 为 2842 万人 直接辐射区域包括陕西省陕南的汉中 安康 陕北的延安 榆林 甘肃省的平凉 庆阳和陇南地区 规划 以 一个高地 四个基地 为战略定 位 即将 关中 天水经济区 建成全国内陆经济开发开放战略高地 建成统 筹科技资源改革示范基地 全国先进制造业基地 全国现代农业高技术产业基 地和彰显华夏文明的历史文化基地 以使该区域综合经济实力实现新跨越 创 新能力有新提升 基础设施建设有新突破 城镇化水平有新提高 公共服务达 到新水平 生态环境建设取得新进展 关中 天水经济区发展规划 突出了西安 咸阳 大都市的核心地位 提 出要将西安打造成国际化大都市 到 2020 年 将西安基本建成 国家重要的科技研发中心 区域性商贸物流会展中心 区域性金融中心 国家重要的科技研发中心 区域性商贸物流会展中心 区域性金融中心 国际一流旅游目的地以及全国重要的高新技术产业和先进制造业基地 国际一流旅游目的地以及全国重要的高新技术产业和先进制造业基地 3 3 西安市 西安市 20102010 年经济继续保持高速增长 年经济继续保持高速增长 西安市西安市 20102010 年经济社会发展的主要预期目标是 中共西安市委十一届七次年经济社会发展的主要预期目标是 中共西安市委十一届七次 地产金融事业部西安分部季度调研报告 2010 年 9 月5 全会全会 中共西安市委中共西安市委 20102010 年工作要点年工作要点 GDP 增长 13 8 固定资产投资增长 28 社会消费品零售总额增长 18 5 地方财政一般预算收入增长 16 城镇 居民人均可支配收入和农村居民家庭人均纯收入均增长 15 城镇新增就业 10 万人 城镇登记失业率控制在 4 5 以内 人口自然增长率控制在 5 5 以内 居民消费价格指数涨幅控制在 3 单位 GDP 能耗 二氧化硫和化学需氧量排 放量达到 十一五 规划目标 2010 年上半年 西安经济继续保持平稳较快发展态势 实现生产总值 1372 44 亿元 同比增长 16 8 比上年同期提高 3 5 个百分点 高于全国 5 7 个百分点 与全省持平 其中 第一产业增加值 55 18 亿元 增长 6 1 第二 产业增加值 604 92 亿元 增长 21 9 第三产业增加值 712 34 亿元 增长 13 9 西安上半年经济呈现出 产业发展持续向好 需求结构不断优化 经济活 力显著增强 经济效益稳步提高 的特点 固定资产投资较快增长 固定资产投资较快增长 大力实施项目带动战略 上半年西安完成全社会 固定资产投资 1596 84 亿元 比上年同期增长增长 29 拉动经济增长 17 5 个 百分点 基础设施项目建设力度进一步加大 地铁项目完成投资 20 亿元 二号 线全线长轨贯通 铁路北客站等重点工程加快进行 在促进工业快速增长上 全市实现工业总产值 1447 76 亿元 增长 29 6 实现规模以上工业增加值 401 3 亿元 增长 24 6 工业拉动全市经济增长 6 9 个百分点 消费品市场繁荣活跃 消费品市场繁荣活跃 上半年全市实现社会消费品零售额 781 86 亿元 扣 除价格因素 实际增长 16 2 城镇消费市场旺于乡村 享受型商品依然旺销 居民消费意愿逐步增强 各区县继续保持较快发展势头 完成地方财政一般预 算收入 70 04 亿元 增长 30 5 较上年提高 12 1 个百分点 占全市比重为 57 5 四区一港两基地 在招商引资 产业发展 项目建设等方面积极走在 前列 占全市投资总量 32 5 经济结构和产业结构进一步优化经济结构和产业结构进一步优化 五大主导产业 高新技术产业 装备制 造业 旅游业 文化产业 现代服务业 完成投资 963 92 亿元 增长 45 同 时全力推动金融 物流 服务外包等现代服务业发展 大力发展战略性新兴产 业 电子信息 生物医药保持了 40 以上的增长 外贸出口显著回升外贸出口显著回升 上半年 全市进出口总值 47 43 亿美元 同比增长 37 8 人均可支配收入快速增长 人均可支配收入快速增长 2010 年上半年 西安市城镇居民人均可支配 收入 11078 元 同比增长 15 2 农民人均现金收入 4046 元 同比增长 16 4 上半年 居民消费价格累计同比上涨 2 5 呈温和上涨态势 食品类 地产金融事业部西安分部季度调研报告 2010 年 9 月6 价格上涨仍是推动居民消费价格水平上行的主要原因 第二章第二章 西安市写字楼市场分析西安市写字楼市场分析 写字楼的兴起 与地方经济的活跃密不可分 西安的写字楼始于九十年代 最早的产品无纯写字楼 而是高层住宅楼 商住两用型的公寓型写字楼 自 2000 年后 纯写字楼快速发展 目前也出现了多个 5A 智能型甲级写字楼 但 总体而言 西安的写字楼产品与市场较北京 上海 广州等经济中心城市 约 有 10 年的差距 一 西安市写字楼市场整体状况分析 一 西安写字楼市场尚处于成长期 西安市的写字楼市场处于成长阶段 近 10 年来呈现以下三个阶段 1 2000 2003 年 市场起步 发展快速 供需尚处于合理范围 年 市场起步 发展快速 供需尚处于合理范围 2 2004 2005 年 因开发量过大 出现严重的供大于求 市场陷入低年 因开发量过大 出现严重的供大于求 市场陷入低 谷 谷 3 2006 年以后 市场需求量大幅增加 中高端写字楼供不应求 年以后 市场需求量大幅增加 中高端写字楼供不应求 回望 2000 年以来的西安写字楼市场 可以用三个关键词概括 大跃进 胶 着 稳中有升 2000 年前后 随着经济的快速发展 市场有了较大的办公用地 需求 让西安的写字楼市场有了突飞猛进的发展 但急功近利的直接产物是 市场上的写字楼远远大于市场需求 造成大量写字楼的空置 这样的胶着状态 持续了很长时间 而近年 随着国家西部大开发战略的稳步推进 西安西部桥 头堡的作用表现越来越明显 加之西安本身经济的快速发展 周边交通 市政 配套的不断完善 越来越多的国际国内大企业开始抢滩西安 让写字楼市场又 有了较强的市场需求 渐渐呈现出 乐观长牛 的发展态势 地产金融事业部西安分部季度调研报告 2010 年 9 月7 2000年 2008年西安写字楼销售供给比较图 7 3 20 0 14 6 17 7 36 6 23 6 18 9 11 0 22 7 14 9 9 2 13 9 11 4 5 7 11 2 21 8 24 8 6 9 0 96 0 75 0 63 0 78 0 31 0 24 0 59 1 99 1 09 0 5 10 15 20 25 30 35 40 200020012002200320042005200620072008 万平方米 0 1 1 2 2 3 竣工面积销售面积销售比 从总体上看西安写字楼市场供过于求的现象比较显著 2001 2003 年销供 比在 0 7 左右变动 尚属于合理范围 2004 年和 2005 年销供比仅为 0 31 0 24 销售量远比不上开发量的速度 需求市场过于冷淡 2006 年销供 比上升到 0 59 供求矛盾在一定程度上得到了缓解 2007 年销供比为 1 99 出现严重供不应求 2008 年继续供不应求 供需有缺口 二 西安写字楼整体市场规模较小 西安市的写字楼市场整体发展相对落后 在西安商品房市场中所占规模极 小 以 2009 年为例 全年商品房成交总面积 1336 97 万平方米 其中写字楼年 供应量 31 万平方米 成交面积 34 万平方米 仅占全年商品房成交面积的 2 55 因总体市场份额较小 写字楼的供求关系 成交均价往往受项目个案影响 极大 近年来西安写字楼销售面积变化情况 地产金融事业部西安分部季度调研报告 2010 年 9 月8 2000 2008年西安写字楼销售面积变化图 6 9 14 9 9 2 13 9 11 4 5 7 11 2 21 8 24 8 115 38 51 18 50 94 14 96 0 0 10 0 20 0 30 0 200020012002200320042005200620072008 单位 万平方米 1 0 5 0 0 5 1 1 5 销售面积增长率 数据来源 国家统计局 中国房地产指数系统 CREIS 近几年来 西安写字楼市场销售情况波动很大 2000年写字楼仅为市场销 售6 9万平方米 2001年销售面积达到峰值为14 9万平方米 增长率高达 115 2002年便又下降到9 2万平方米 2005年同比降幅达到50 从2006年开 始市场继续回暖 每年至少10 以上的速度增长 2008年销售面积和增幅同比又 创历史新高 分别为24 8万平方米和14 2009年 西安写字楼销量34万平方米 比2008年西安写字楼销量高出46 87 再创新高 进入2010年西安市写字楼销量继续呈快速增长态势 1 6月销量27万 平方米 其中一季度销量平方米 二季度销量平方米 三 西安写字楼市场板块分析 从发展区域来看 高新区 城内 经开区 南二环 长安路是西安目前写 地产金融事业部西安分部季度调研报告 2010 年 9 月9 字楼聚集的地方 约占西安80 以上的写字楼项目 西安写字楼已经逐渐形成了 城内 南二环和西高新 城北经开区三大圈子 1 1 城内板块 城内板块 城墙以内是毫无争议的西安城市中心区 西安最早的写字楼就始于此 城 内写字楼以南大街 北大街 和平路 解放路为主 南北大街具有代表性的写 字楼有中大国际 中天广场 时代广场 宏府大厦等 解放路 和平路具有代 表性的物业有盛唐国际 金鑫国际 都市创展中心等 城内作为西安市的中心 其日益改观的城市面貌和交通状况 为其奠定了良好基础 具有很好的商业价 值和发展潜力 但受土地的限制和旧城改造的压力 其发展的空间受到一定的 阻碍 2 2 城北板块 城北板块 城北是西安写字楼的新兴区域 随着西安城市新中心的北移 市政府的北 迁 让未央大道两旁也成为新兴的热点 目前城北的写字楼项目的主要分布在 未央大道沿线 有经发国际大厦 天乙大厦 航天新都 第五国际 凯鑫国际 大厦 赛高街区 赛高国际街区 利君V时代等 但高端写字楼较少 主要为商 住两用的公寓式写字楼 3 3 南二环板块南二环板块 城南写字楼以长安路和南二环沿线为主 具有代表性的写字楼有老三届世 纪星大厦 华融国际商务大厦 志诚大厦 泛美大厦 中信大厦等 城南是各 城郊中最为繁华的区域之一 是有名的文化区 高校云集 商业气氛浓厚 办 地产金融事业部西安分部季度调研报告 2010 年 9 月10 西安市06 09年分季度写字楼物业开发情况 0 20000 40000 60000 80000 100000 120000 140000 6 1 6 2 6 3 6 4 7 1 7 2 7 3 7 4 8 1 8 2 8 3 8 4 9 1 9 2 季度 平方米 施工面积竣工面积新开工面积 公环境好 是商家必争之地 南二环作为西安目前最为成熟的交通命脉 聚集 了众多高档写字楼 高尚社区 娱乐业 餐饮业 金融业 商业 形成了浓厚 的商务氛围和高素质的人文环境 成为西安新经济的金腰带 南二环全线开通 后 从长远来看 对于改善这一区域的交通情况将是受用无穷 让这一地段再 次成为热点区域 不少商家和投资者纷纷看好这一区域内的房地产项目 尤其 是写字楼的投资价值 4 4 西高新板块 西高新板块 以高新科技为定位的高新区的迅速发展 可以说带动了西安经济的首次腾 飞 如今高新的写字楼基本已经可以概括西安各个层次的写字楼 可以满足不 同企业办公需求 西高新区内房地产开发量不断加大 对西安市房地产发展具 有深远的影响 日益形成西安市的CBD 中央商务中心区 代表性楼盘有高新 国际商务中心 高科广场 E阳国际 华晶商务广场 正信财富广场 创业大厦 等 具有很好的发展空间 品牌实力企业均看好此区域 高新区写字楼主要分布在高新路 科技路 唐延路 南二环西段沿线 高 新路 科技路 分布为甲级写字间 此外近年新建成的综合体写字间 高新国 际商务中心 海星城市广场提升了高新区的整体商务形象 唐延路2005年后涌 现了部分写字间 成为高新区小商务办公的集中区 南二环西段沿线 也分布 了些高新区写字间 其中218米的西港国际大厦作为高新区最高的建筑物 成为 高新区商务形象的代表作 由于针对入住高新区的分业有着更优惠的政策机制 使得高新区的写字楼发展相对更加迅速 四 空置率分析 高端写字楼使用率接近100 中低端写字楼空置率约30 西安写字楼竣工面积在2003年以前持续增长 04年出现大幅度的下滑 05 年恢复供给量 2005年 2008年始终保持较大的供应量 竣工面积保持在2 5 3 万平方米左右 经过多年余量累计 09年西安写字楼空置面积约50万平方米 其中截止 地产金融事业部西安分部季度调研报告 2010 年 9 月11 2010年6月末待销售面积26 29万平方米 其占同期商品房待售面积的16 21 售后空置面积约25万平方米 主要为配置较低的中低端写字楼 2009年西安甲级写字楼市场的总存量依然保持在48 92万平方米 随着前期 积累的客户成交 而高端写字楼市场现存项目的有限 空置率明显下降 现将2009年底部分典型写字楼出租率情况统计如下 单位 平方米 元 平方米 月 西安典型写字楼出租率西安典型写字楼出租率 类别 平均 出租 率 项目 区域 总建筑面 积 租金 元 月 出租率 中大国际城内8000205100 长安国际城内48000110100 高新商务中心高新780008595 创业广场高新8500075100 高科广场高新570007095 西港国际大厦高新64600 100 甲级 98 经发大厦城北380004590 火炬大厦高新120003060 70 城建大厦高新67802560 70 亚美大厦高新350004070 80 E 阳国际高新1500055100 骊华大厦高新210003050 60 中档 70 高科大厦高新579446060 地产金融事业部西安分部季度调研报告 2010 年 9 月12 南洋国际高新180005365 70 杰座广场高新320003060 70 创业广场高新856015590 旺座现代城高新4099 华晶商务高新420005060 五 西安写字楼销售额情况 2000 2008年西安写字楼销售额变化图 1 27 5 82 4 18 6 36 5 07 2 46 5 38 11 03 12 61 358 28 52 20 51 105 14 119 0 2 4 6 8 10 12 14 200020012002200320042005200620072008 单位 亿元 1 0 1 2 3 4 销售额增长率 数据来源 国家统计局 中国房地产指数系统 CREIS 近年来 写字楼销售额的波动较大 但与销售面积的变化特征基本一致 2001 年有最大增幅 为358 7 2005 年有最大降幅 为51 5 2008年 西安 写字楼销售额随销售面积的迅速增长而增长到12 08 亿元 同比增幅达到 14 2009年度1 11月份写字楼类物业销售量同比上年增长15 71 成交金额方 面增长35 74 因总体市场份额较小 写字楼的供求关系 成交均价往往受项目个案影响 极大 以 2009 年为例 全年写字楼销售面积 34 万平方米 其中 10 个销量最大 写字楼就达 28 万平方米 市场占比 82 而高新区的 旺座国际城 销量基本 占到了 1 3 20092009 年西安市写字楼销售前年西安市写字楼销售前 1010 名名 排行项目名称套数 面积 平方米 均价 元 平 方米 总金额 面积占前 10 合计比 例 金额占前 10 合计比 例 区域 1 旺座国际城 46198478 0965386438434 7 38 1 高新 2 汇鑫 IBC 26844698 5359192645615 8 15 7 高新 3 绿地世纪城 18030324 2953541623710 7 9 6 高新 4 长安国际广场 2129101 1849761448110 3 8 6 城内 地产金融事业部西安分部季度调研报告 2010 年 9 月13 5 都市之门 5212948 39750297144 6 5 8 高新 6 金桥国际广场 10014529 26618289835 1 5 3 高新 7 天地时代广场 10514455 59544778735 1 4 7 城北 8 嘉天广场 10613686 16513270244 8 4 2 高新 9 望庭国际 11613718 72511270134 8 4 2 高新 10 利君 V 时代 6611856 25560766484 2 3 9 城北 合计 1475 465948 100 0 100 0 2010年西安市写字楼1 6月销售金额18 41亿元 其中一季度10 68亿元 二 季度7 72亿元 已超过2009年全年销售额 六 西安写字楼单价变化情况 2000 2009年西安写字楼单价变化图 1831 3907 45494584 4430 4304 4791 4628 5088 6625 113 16 1 3 3 3 10 30 11 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 2000200120022003200420052006200720082009 单位 元 0 2 0 0 2 0 4 0 6 0 8 1 1 2 单价增长率 数据来源 国家统计局 中国房地产指数系统 CREIS 从西安写字楼销售价格来看 可以把近几年写字楼市场分为三个阶段 2000 2003年 价格飞速上涨 从2000 年的1831 元 平方米上升至2003 年的 4549 元 平方米 两年增加了一倍多 平均增长率高达64 91 2003 2007 年 销售价格相对平稳 曾出现小幅下降 2007 年为4628 元 平方米 降幅为 3 4 2008年 2009年又开始价格飞涨 从2008年的5088元 平方米上升至2009 年的6625元 平方米 2010年 西安市的写字楼成交均价继续走高 截止截止7 7月末 市场均价为月末 市场均价为75067506 元元 平方米 较年初增长平方米 较年初增长13 3 13 3 地产金融事业部西安分部季度调研报告 2010 年 9 月14 七 西安写字楼租售及价格情况 相比同级城市成都 重庆等甲级写字楼租金及售价 西安写字楼售价 租 金较低 一般市场租售价格如下 目前售价 元 租金水平特点代表物业 10000 15000 70 元 月以上 高新区 CBD 核心 或城内的 5A 甲 级写字楼 中大国际 高新商务中 心 西港国际大厦 都 市之门 C D 座 7000 1000060 70 元 月 主要位于高新区中心 硬件 配套 物业等水平较高 具备一定标志型 形象的综合型写字楼 高科大厦 经发国际大 厦 旺座国际城 6000 7000 40 60 元 月 分布比较分散 具备专业外型和产 品硬件设施 强调产品性价比和运 营低成本 旺座现代城 南洋国际 5000 600020 40 元 月 建成时间较早 硬件和服务相对落 后 亚美大厦 骊华大厦 城建大厦 火炬大厦 八 西安存量甲级写字楼产品分析 目前甲级存量写字楼情况如下表 地产金融事业部西安分部季度调研报告 2010 年 9 月15 1 项目规模对比 样本写字楼规模统计表样本写字楼规模统计表 物业名称物业名称总建筑面积总建筑面积写字楼建筑面积写字楼建筑面积层层 数数建成时间建成时间 中大国际250008000地上 7 层 地下两层1998 长安国际4800022 层2005 经发大厦51489 5438000 地上 26 层 地下 1 层 2006 高新商务中心78000 40 层 2005 创业广场8560185000 地上 27 层 地下 2 层 2008 高科广场8744057000 主体地上 25 层 地下 2 层 2004 西港国际大厦7000064600 地上 48 层 地下 2 层 2007 迈科国际3500023400 地上 24 层 地下 1 层 2007 唐延国际7100025200 地上 25 层 地下 1 层 2007 从规模来看 高级写字楼规模在30000平方米以上占67 20000 30000平方 米占22 20000平方米以下占11 故可以看出 市场内现阶段高级写字楼在规 模上大都在30000平方米以上 而且有逐渐扩大趋势 2 外观形象对比 现阶段主要的外立面装修多数是采用玻璃幕墙与石料 金属等其他材料相 组合的表现形式 例如进入西安夜景照明实践建筑物的 迈科国际 及南门的 地标性建筑 长安国际 都是这类案例 样本写字楼外观形象对比表样本写字楼外观形象对比表 物业名称物业名称外立面装修外立面装修 中大国际玻璃幕墙和石材相结合 长安国际 Low 铝合金玻璃幕墙 经发大厦 中空玻璃幕墙和石材相结合 高新商务中心 干挂花岗岩铝合金玻璃幕墙 创业广场 铝板幕墙中空 low 玻璃幕墙 高科广场 玻璃幕墙及干挂石材 西港国际大厦 铝板幕墙及干挂石材相结合 迈科国际 玻璃幕墙 唐延国际 高级干挂石材部分采用镀膜中空玻璃幕墙 地产金融事业部西安分部季度调研报告 2010 年 9 月16 3 车位情况对比 车位数量能不能满足需要也是成为企业衡量写字楼的重要标准之一 现在 国内比较顶级的写字楼车位配比都在150平方米 个左右 而西安高级写字楼的 情况比较多的是250平方米 个左右 也有像中大国际 西港国际这样155 5平方 米 个达到标准的情况 见下表 物业名称物业名称总建筑面积总建筑面积车位数车位数面积面积 拥有车位 平方米 拥有车位 平方米 中大国际25000125 长安国际1018 含商业部分 261 1 经发大厦51489 54地下 116 个 495 6 高新商务中心420 333 3 创业广场85601160 535 高科广场87446362 241 6 西港国际大厦70303452 155 5 迈科国际3500090 388 9 唐延国际71000300 236 7 4 装饰装修分析 1 大堂 多数项目的大堂面积和挑空高度都是随着样本项目的档次的提升而增高的 这也表明个趋势 大堂作为写字楼的门面 受到越来越多的重视 一般大堂装修采用浅色或干净的对比色 如黑白对比色 大理石或花岗岩 装饰地面 墙面 再配合柔和的灯光 绿植 水景 制造一种宽敞 通透的视 觉感觉 2 公共通道 装修标准比大堂的装修水平稍低一点 地面多数采用地砖 地毯和大理石 3 写字间 一般客户的要求不是很高 它们多数喜欢自己装修 以此来表现公司独特 的办公个性 4 电梯间 通过市场调研 电梯间的装修一般介于大堂与公共通道的装修档次之间 地产金融事业部西安分部季度调研报告 2010 年 9 月17 多装修为石材或地砖地面和墙面 以及吊顶 并配以相应的灯饰 以提高照明 度 5 硬件系统 电梯 各项目使用的电梯品牌主要有三菱 日立 蒂森等合资产品 选用的品牌 都是普通民众认同度比较高的品牌 电梯的配置对于写字楼的档次和品质有着 重要的影响 样本写字楼电梯情况样本写字楼电梯情况 物业名称物业名称写字楼写字楼 建筑面积建筑面积 电梯品牌电梯品牌电梯部数电梯部数建筑面积建筑面积 电梯电梯 中大国际8000LG写字间配备 3 部观光电梯 2 部货梯1600 长安国际48000蒂森克虏伯单栋 3 部4000 经发大厦38000日立 10 部 其中 消防 1 部 主楼 5 部课 梯 裙房 4 部 3800 高新商务中心78000三菱客梯 8 部9750 创业广场85601日立高速电梯 13 部 主楼 7 部 裙楼 6 部6538 高科广场57000三菱电梯 78142 西港国际大厦64600日立 125383 迈科国际20400上海永大 72912 唐延国际25200蒂森克虏伯 64200 6 空调及供电系统 空调档次不一 国内国外品牌都有 但是双管制中央空调比较普遍 考虑 到综合性价比 比较多的项目选用了远大空调品牌 样本写字楼空调情况样本写字楼空调情况 物业名称物业名称空调品牌空调品牌 中大国际日本新晃中央空调 长安国际 远大中央空调 经发大厦 美国约克空调系统 采用双管式风机盘管加封系统 高新商务中心 大连三洋中央空调 创业广场 中央空调 三洋新型吸叫式制冷机 高科广场 远大中央空调 西港国际大厦 麦克维尔离心式水冷高效节能中央空调系统 迈科国际 远大织染机组中央空调 唐延国际 以色列以来特水环热泵空调 地产金融事业部西安分部季度调研报告 2010 年 9 月18 7 消防系统 据统计多数项目均在大堂 公共通道 写字间 电梯间等位置设有烟感 温感喷淋系统 都安装了消防自动化系统 8 保安系统 所有的样本项目部有保安人员实行24小时保安 而且项目设有保安监控系 统 几乎所有的项目都设有数字硬盘闭路监控系统 每台电梯和楼梯出入口 各楼层通道 停车场出入口 商务中心周界 大厅等公共场所均安装监控摄像 机 9 通讯及智能化系统 多数项目电话管线到户 1000M光缆人楼 各户设信息接口可见智能化系统 能满足办公需要即可 九 西安市写字楼近期调研结果 西安金汇房地产营销公司是一家成立有 10 余年的房地产代理销售公司 以 为客户挖掘物业价值 降低交易成本 解决房地产问题 作为经营之本 成 立以来共协议代理销售房地产项目 18 个 其中 代理写字楼项目 15 个 代理 销售面积 50 万平方米 代理销售金额达 25 亿元 已成为西安地区写字楼市场 最有话语权公司之一 1 1 主要代理业绩 主要代理业绩 旺座现代城旺座现代城 写字楼项目写字楼项目 该项目位于西安高新区唐延路创意产业带核心 占地面积 60 亩 建筑面积 18 万平米 2008 年 10 月全面交付使用 由 8 座 18 29 层高层组成 两层约 1 7 万 商业裙楼 地下一层为车库 八栋高层围合中央景观 形成半开放商 务空间 是西安目前投入使用的最大规模商务综合体 项目建设初期 该公司协助开发商对项目进行准确定位 产品定位直击目 标客户 西安中小规模企业的成长摇篮 从办公商务企业需求出发 定制与 其相投味的商务环境 首次在西安运用 外框内剪 建筑结构 通过外围坚实 的钢筋混凝土术与电梯核心筒 超强厚度的钢筋混凝土现浇楼板与从核心筒延 伸出来的现浇剪力墙 共同构成坚实的结构 形成无梁结构 可自由分割的 800 平方米标准层产品 使商务空间功能最优化 优点 地产金融事业部西安分部季度调研报告 2010 年 9 月19 实现在空间格局中可根据用途自由分隔区域 装修装饰更显个性化 每个标准层可以整层销售 800 平方米 3 4 层销售 600 平方米 半 层销售 400 平方米 1 4 层销售 200 平方米 有效提高销售的产品覆盖率 800800 平方米标准层示意图平方米标准层示意图 提高空间实用率 超低公摊 公摊系数仅 16 相当于普通住宅 明显低 于传统办公楼 30 以上的公摊系数 以 800 平方米整层为例 800 30 16 112 平 即为老板多出一套豪华套房面积 5 米超大柱间距 空间通畅 室内空间无阻碍 大面积落地窗 保证办 公空间最长时间享受自然光线 使阳光无处不再 终结办公暗室时代 节能生 态 经过 2 年销售 项目成交均价 5400 元 平米 最高价 6800 元 平米 销售期 市场同类产品均价 4500 元 平米 目前出租率 99 二手房均价 7500 元 平方 米 成为西安商业地产的标竿项目 嘉天国际嘉天国际 写字楼项目写字楼项目 B 户 200 平方米 A 户 200 平方米 C 户 200 平方米 D 户 200 平方米 地产金融事业部西安分部季度调研报告 2010 年 9 月20 项目规模 5 万平米 位于太白南路与科创路十字 由两栋住宅与一栋商务写 字楼组成 建设时周边无商务环境 销售不畅 该公司于 2007 年代理 协助开 发商对以 高办公配套 低使用成本 定位 以高性价比优势吸引西安市场中 小企业的入驻 并采取赠送户式中央空调 精装修套餐 豪华入户大堂 地辐 射暖 1 年全盘售罄 成交均价 5600 元 平米 目前二手房均价 7000 元 平方 米 打破了太白南路沿线商务销售瓶颈 为开发商成功收回投资 旺座国际城旺座国际城 写字楼项目写字楼项目 项目位于西安高新区唐延路与科技路交汇处 占地面积约 50 亩 建筑面积 15 万平米 地上 3 30 层 地下 2 层 由五栋塔楼和群房组成 配套有商业服 务空间及设施 2009 年 10 月至 2010 年 6 月各楼座陆续交付使用 该公司从项目设计 定位 策划阶段予以介入 建议开发商采用 国际风 中国情 的设计理念 在建筑整体表现上着重体现国际风情 在规划空间中加 入了中国空间手法 通过简约的线面处理 实现了立面的完整统一 同时延续 了 旺座现代城 标准层的产品理念 标准层面积升级为 900 平方米 该项目 的落成将为都市构筑新的地标性建筑群 同时为高新区乃至西安市添置新的亮 点 停车采取双层地下车位 架空层车位完美解决停车难题 高速电梯 超低公 摊 全通透无梁超强坚固 阳光泳池 员工餐厅 空中花园 景观商务等超值 配套 以及地辐射采暖 超低物业费等保证了项目的旺销 该项目自 2008 年下半年销售 目前销售完毕 销售周期 2 年 开盘当日即 狂销 2 亿 尤其是 2009 年金汇公司代理销售的 旺座国际城 写字楼 占据当 年西安市销量的 1 3 创西安写字楼销售颠峰 一举奠定了金汇公司作为西安 商务楼营销的领袖地位 该项目销售期均价 7000 元 平方米 入住率 95 现二手房价格 14000 元 平米 2 2 业内优势 业内优势 多年的写字楼营销经验 使得金汇公司深度把握西安写字楼市场脉搏 多年的写字楼营销经验 使得金汇公司深度把握西安写字楼市场脉搏 从写字楼项目的前期市场定位 策划 设计环节介入 为开发商提供产从写字楼项目的前期市场定位 策划 设计环节介入 为开发商提供产 品建议 做到定位精确 满足市场需求 从根本上保证销售顺利 品建议 做到定位精确 满足市场需求 从根本上保证销售顺利 10 10 年代理销售 形成一批客户资源 享有极高市场口碑 年代理销售 形成一批客户资源 享有极高市场口碑 地产金融事业部西安分部季度调研报告 2010 年 9 月21 西安金汇房地产营销公司团队人员多年致力于销售一线 对投资客户关注 点深度洞悉 超强专业知识为客户提供置业向导 曾成功洽谈兴业银行西安分 行 省级行 万向集团西北公司 上市公司 长安信息 上市公司 西蓝天 然气 纳期达克上市公司 幸福航空 国内知名民航企业 中国石油天然气运 输公司陕西分公司 中央直属企业 中铁置业西安分公司等大型企业总部 并 成功引入建设银行 中国银行 工商银行 光大银行 商业银行 交通银行营 业部入住代理楼盘 其代理销售的 旺座国际城 项目 约 15 客户为原代理 旺座现代城 项目的业主 随着企业的成长而升级换代购置 销售结束后 为投资客提供代租代售的销售结束后 为投资客提供代租代售的 增值理财增值理财 服务 网络一批具服务 网络一批具 有实力的投机客有实力的投机客 高出租率的写字楼 其投资回报率远高于住宅投资 金汇公司经过 10 年的 客户资源平台沉淀 同时通过后期的物业管理 旗下的 西安怡人物业管理公 司 形成了 前期销售 后期物业代理出租理财 的服务链条 基于对 旺座 系列投资的实践认可 对团队运营达成共识 追随型投资客户网络初 步建成 其代理销售的 旺座国际城 项目 约 15 的购买者为追随型投资客 3 3 近期对西安市写字楼需求的调查结果近期对西安市写字楼需求的调查结果 西安金汇房地产营销公司于2010年一季度 对写字楼市场需求进行了一次 全面调研 针对区域选择 何时更换办公地点 选择办公地点时所考虑的主要 因素 租金以及售价承受力和需求面积等问题作了深入调查 具体调查结果如 下 客户对办公地点的选择 36 的调查者选择城内作为自己的办公地点 同时还有35 的人认为高新区 为首选 还有17 的人选城南区域 同时还有6 和6 的人认为城北和其他区域 通过对消费者对对办公地点选择的调研可以发现目前消费者所青睐的办公区域 为城内和高新区 尽管城内地区对于大部分客户依然保持着较强的吸引力 但 依然有三分之一以上的客户选择了高新区 选择城北板块的客户较少 具体分析如下图 地产金融事业部西安分部季度调研报告 2010 年 9 月22 办公地点选择 35 36 17 6 6 高新 城内 城南 城北 其他 何时更换办公地点的选择 通过对消费者何时更换办公地点的调研发现 32 的消费者不打算更换办公 地点 1 3年内租用新址写字楼占19 5 有33 2 的人认为3年以后租用新址写 字楼 还有5 9 的人认为3年以后购买新址写字楼 通过对消费者对何时更换办 公地点的选择的调研可以发现目前消费者购买办公场所的占12 租房占 52 7 这就要求在考虑租售比例时进行妥善安排 具体如下图 何时更换办公地点的选择 19 5 33 2 6 0 5 9 32 1 3 3 1 3年内租用新址写 字楼 3年以后租用新址写字 楼 1 3年以内购买新址 写字楼 3年以后购买新址写字 楼 不打算更换办公地点 其他 更换办公场所首要考虑问题 通过对更换办公场所首要考虑问题的调研发现 该表可以看出有90 的消费 者首先考虑位置及交通 有33 的消费者首先考虑到物业档次 有6 的消费者首 先考虑使用率 可见 大部分消费者首先考虑的问题是位置和交通 所以在住 宅的空间形式选择上应当多考虑这两方面 具体如下图 地产金融事业部西安分部季度调研报告 2010 年 9 月23 更换办公地点首先考虑因素 90 6 33 2 0 20 40 60 80 100 位置及交通使用率物业档次其他 占比 选择物业时考虑的因素 在对消费者所进行的选择物业时考虑的因素调研发现 可以看出有81 5 的 消费者喜欢考虑物业管理 有65 1 的消费者考虑硬件设备 有4 92 的消费者 考虑格局和车位及配套 有24 3 的消费者考虑外立面 有16 9 的消费者考虑 到发展商信誉 可见 大部分物业管理和硬件设备是消费者选择物业考虑的最 关键因素 所以在住宅选择物业管理者的选择上应当多考虑 具体如下图 选择物业时考虑因素 49 20 24 30 65 10 81 50 16 90 49 20 8 30 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 格局 外立面 硬件设备 物业管理 发展商信誉 车位及商务配套 其他 面积的需求 在被调查者中有 0 1 的消费者希望购买 50 平米以下的房子 有 9 5 的消 费者希望购买 50 100 平米以的房子 有 29 6 的消费者希望自己的商业面积是 100 200 平米 有 25 9 的消费者希望自己的面积是 200 400 平米的 有 15 的消费者希望自己的面积是 400 600 平米 有 5 6 的消费者希望自己的面积 是 600 800 平米 同时还有 14 3 的消费者希望自己的面积是 800 平米以上的 通过这些数据发现大多数消费者理想的需求面积仍然是以 100 400 平方米为主 的 所以在设计中不仅要考虑到消费者的实际需求愿望 未来市场上各公司需 要的面积多在 100 400 平方米之间 部分小型私营企业其需求面积 100 平方米 地产金融事业部西安分部季度调研报告 2010 年 9 月24 以内 而一些大型合资及中资企业其所需面积在 800 平米以上 具体如下表 需求面积 0 1 9 5 29 6 25 9 15 0 5 6 14 3 50平方米以下 50 100平方米 100 200平方米 200 400平方米 400 600平方米 600 800平方米 800平方米以上 可接受的售价水平 被调查者中能接受的价位在 10000 元以内的占了 77 2 单价在 10000 14000 元房子有 16 2 的消费者能够接受 单价在 14000 20000 元有 5 8 的消 费者认为自己能够接受 单价在 20000 元以上的住宅分别有 0 8 的消费者能够 接受 由此可见在制定销售价格时不能把价格定得太高 以 10000 以内为好 这样更能让消费者接受 从而有利销售工作的进展 而接受 20000 元 平米以 上的客户寥寥无几 证明目前市场中客户的购买能力和价格认可度并不是很高 具体如下图 可接受的售价水平 16 2 5 8 0 8 77 2 10000 14000元 平方 米 14000 20000元 平方 米 20000元 平方米以上 10000元 平方米以内 可接受的租金水平 通过对消费者的可接受的租金水平的调查可以发现 能接受租金在 120 元 月 平方米以内的消费者占多数 为 68 3 能接受 120 180 元 月 平方米的消 费者占 22 0 180 250 元 月 平方米的占了 7 3 250 元 月 平方米以上的占