拿地的十六种模式问题研究

拿地的十六种模式问题研究拿地的十六种模式问题研究 一 一 招拍挂招拍挂 土地闲置费问题土地闲置费问题 国税发 2009 31 号第二十七条规定 土地闲置费计入开发产品计税成本支出 国税函 2010 220 号规定 土地增值税清算时 逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣 除 契税问题契税问题 财税 2004 134 号规定 计税价格为承受人取得该土地使用权而支付的全部经济利 益 国税函 2009 603 号规定 对通过 招 拍 挂 等竞价方式承受国有土地使用权的 应按照土地成交总价款计征契税 其中前期土地开发成本不得扣除 解读为 前期拆迁安置等一级开发费用属于计税依据 即凡是与取得土地使用权有关 的支出都属于契税的计税依据 拿地主体问题拿地主体问题 签订框架协议的可以是母公司 但是签订最后协议一定要是项目公司 否则土地再转 到项目公司 税费很严重 返还的土地出让金问题返还的土地出让金问题 计企业所得税时 企业取得的专项用途财政性资金需同时符合以下条件在计算所得额 时可从总额中扣除 一 企业能够提供规定资金专项用途的资金拨付文件 二 财政部门或其他拨付资金的政府部门对该资金有专门的资金管理办法或具体管 理要求 三 企业对该资金以及以该资金发生的支出单独进行核算 财税 2009 87 号 财税 2011 70 号 财税 2009 151 号文 补充财税 2009 87 号文中 拨付文件中的 专项用途 必须是 国务院财政 税务主管部门规定并经国务院批准的 地方政府规定专项用途的财政性 资金不能适用该文 以地补路问题以地补路问题 二 二 不是招拍挂创造招拍挂不是招拍挂创造招拍挂 第一步第一步 国家将土地收储国家将土地收储 国税发 1993 149 号规定 土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权 归还给土地所有者的行为 不征收营业税 国税函 2008 277 号规定 只要出具县级 含 以上地方人民政府收回土地使用权 的正式文件 无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金 该行为均属于土 地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为 不征收营业税 国税函 2009 520 号规定 纳税人受托进行建筑物拆除 平整土地并代委托方向原 土地使用权人支付拆迁补偿费的过程中 其提供建筑物拆除 平整土地劳务取得的收 入应按照 建筑业 税目缴纳营业税 其代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费 的行为属于 服务业 代理业 行为 应以提供代理劳务取得的全部收入减去其代委 托方支付的拆迁补偿费后的余额为营业额计算缴纳营业税 国税函 2009 118 号规定 第二步第二步 国家二次招拍挂国家二次招拍挂 支付给国有企业的拆迁补偿费在招拍挂中支付 招拍挂方式出让土地 可以争取定向挂牌 但政府不会承诺企业一定可取的土地 第三步第三步 如果该国有企业要房子 不要地 则地产企业保留分给国有企业的房子不卖 将利润分走后将企业股权留给国有企业 用建造的本项目房地产安置回迁户的 安置房视同销售处理 按 国家税务总局关于 房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知 国税发 2006 187 号 第三 条第 一 款规定确认收入 同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费 房地产 开发企业支付给回迁户的补差价款 计入拆迁补偿费 回迁户支付给房地产开发企业 的补差价款 应抵减本项目拆迁补偿费 安置的房屋属于购入的 以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费 三 三 购买转让土地购买转让土地 一 营业税差额征税 一 营业税差额征税 财税 2003 16 号第三条第 二十 项规定 单位和个人销售或转让其购置的不动产或受 让的土地使用权 以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额 1 转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发 但尚未进入施工阶段的在建项目 按 转 让无形资产 税目中 转让土地使用权 项目征收营业税 2 转让已进入建筑物施工阶段的在建项目 按 销售不动产 税目征收营业税 国税函 2005 83 号第三条规定 单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权 无论该不动产或土地使用权上一环节是否已缴纳营业税 均应按照财税 2003 16 号文件第三条第 二十 项的有关规定 以全部收入减去该不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为计税 营业额 同时 在营业额减除项目凭证的管理上 应严格按照财税 2003 16 号文件第四条的有关 规定执行 二 卖地的土地增值税 二 卖地的土地增值税 1 1 直接卖地 直接卖地 国税函发 1995 110 号第六条第 一 项规定 对取得土地或房地产使用权后 未进行开 发即转让的 计算其增值额时 只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款 交纳的有关费用 以及在转让环节缴纳的税金 2 2 生地变熟地转让 生地变熟地转让 国税函发 1995 110 号第六条第 二 项规定 对取得土地使用权后投入资金 将生地变 为熟地转让的 计算其增值额时 允许扣除取得土地使用权时支付的地价款 交纳的有关费用 和开发土地所需成本再加计开发成本的 20 以及在转让环节缴纳的税金 3 3 卖在建项目 卖在建项目 4 不更名 实际卖项目 不更名 实际卖项目 国税函 2007 645 号规定 土地使用者转让 抵押或置换土地 无论其是否取得了该土地的 使用权属证书 无论其在转让 抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证 书变更登记手续 只要土地使用者享有占有 使用 收益或处分该土地的权利 且有合同等证据 表明其实质转让 抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益 土地使用者及其对方当事人应当 依照税法规定缴纳营业税 土地增值税和契税等相关税收 三 拆迁补偿费的税务处理 三 拆迁补偿费的税务处理 1 营业税 国税函发 1995 549 号规定 对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分 由当地税务机关按同 类住宅房屋的成本价核定计征营业税 对最终转让时未作价结算的住宅区配套公共设施 如居委 会用房 车棚 托儿所等 凡转让收入已包含在住宅房屋转让价格中并已征收营业税的 不再征 收营业税 2 土地增值税 一 房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的 安置用房视同销售处理 按 国家税务 总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知 国税发 2006 187 号 第三条第 一 款规定确认收入 同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费 房地产开发企业支付给 回迁户的补差价款 计入拆迁补偿费 回迁户支付给房地产开发企业的补差价款 应抵减本项目 拆迁补偿费 二 开发企业采取异地安置 异地安置的房屋属于自行开发建造的 房屋价值按国税发 2006 187 号第三条第 一 款的规定计算 计入本项目的拆迁补偿费 异地安置的房屋属于购入的 以 实际支付的购房支出计入拆迁补偿费 三 货币安置拆迁的 房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费 3