市场调研报告_0

1 / 41市场调研报告市场营销调研(在线)实训报告课程名称 调研课题 成员姓名 专业班级 指导教师*年*月*日实 训 日 志图片已关闭显示，点此查看市场调查报告范文XX 年中国 IT 消费调查研究报告：消费类 DC调查背景：XX 年中国 IT 消费调查研究报告是在“XX年度中国 IT 消费调查”收集的海量数据基础上，由天极网和艾瑞咨询合作分析撰写而成，是反映中国 IT 产品现状和发展趋势的最新市场研究报告。“XX 年中国 IT 消费调查”是由中国计算机用户协会和中国互联网协会主办、天极传媒和中国互联网协会网络营销工作委员会承办，百家中文网媒参与合作的第七届大型 IT 消费调查。是唯一覆盖了 IT 产品市场和消费者的综合性调查活动，在 IT 界拥有广泛的影响力。本次调查采用网上调查、线下调查和行业分析向结合的方法，面向所有互联网用户和 10 大城市 IT 卖场2 / 41与高校学生用户。天极网以本次调查收集的数据为基础，邀请业内知名咨询顾问和专家顾问团做指导，进行深入分析，最终形成XX 年中国 IT 消费调查研究报告 。 XX 年中国 IT 消费调查研究报告针对我国整个 IT 行业做了深入、细致的调查分析，区别于以往的调查报告，本报告按照行业标准进一步细分产品，改改了 9 个大类，包括 PC 整机、办公外设、DIY 配件、数码产品、数字家庭产品、软件、互联网、通讯产品和游戏动漫，本文引用了数码产品中有关消费类数码相机的调研数据与分析，旨在成为国内和国际 IT 企业、消费者了解消费类数码相机产品市场的桥梁。调查方法：采用定量分析和定性分析的研究方法。定量方面：报告数据收集和分析主要采用了通过问卷星网站(/)进行在线问卷调查和通过平面媒体进行线下问卷调查的方法;定性方面：对 IT 市场各环节厂商进行深入访谈和研究。两种调查方法结合最终形成报告。调查样本特征：一、调查时间XX 年 11 月 10 日-XX 年 12 月 15 日二、样本数量共有 352432 位用户参与本次大型网络调查，共收到各产品调查有效问卷 893026 份。3 / 41三、样本分布1.样本性别构成情况图片已关闭显示，点此查看图片已关闭显示，点此查看图片已关闭显示，点此查看2.样本学历分布构成情况3.样本行业分布情况图片已关闭显示，点此查看图片已关闭显示，点此查看图片已关闭显示，点此查看4.样本收入构成情况5.样本年龄构成情况6.样本地区构成情况图片已关闭显示，点此查看图片已关闭显示，点此查看XX 年 数码相机市场现状与特点分析报告1.更换数码相机年限由于数码相机是属于耐用消费品，但随着电子产品更新速度的加快，用户在购买数码相机后一般会在 3年内重新购买，此类用户占此次调研数据的 51%，可以视作消费类数码相机产品最普遍的更新周期;同时，也有近 37%的用户会在一年左右更换数码相机产品，这个数据占整体4 / 41的 37%，究其原因是目前用户除了将数码相机作为拍摄工具外，也将其作为一种时尚消费品。分析：基于此调研数据，我们建议数码相机生产厂商可以根据用户的更新换代时间来调整自身产品的开发与生产周期，从而适应用户更新换代的需求，对于以时尚类数码相机为市场切入点的厂商，可以适当的缩短自身产品的开发与生产周期，借以满足更新产品时间较短的用户需求。2.数码相机类型图片已关闭显示，点此查看图片已关闭显示，点此查看从分析数据来看，家用数码相机在目前数码相机用户中所占比例为 5%;其次是时尚卡片型数码相机，所占比例为 38%;再次是长焦手动消费级数码相机，所占比例为 6%;所占比例最少的是数码单反产品，比例为 5%。分析：价格低廉且操作方便的家用小型数码相机占据了目前数码相机用户的大半，这符合目前数码相机处于大规模普及阶段的现状。占据第二位的时尚类数码相机的购买者集中在年轻用户以及女性用户，此类用户消费能力强，更新换代速度快，值得数码相机生产厂商针对该类用户做出更大的产品研发与市场投入 3.品牌从 XX 年用户使用数码相机品牌的调研数据来看，5 / 41排名前三全部是日本数码相机品牌。其中排名第一的品牌为索尼，所占比例为%，产品类型以家用数码相机和时尚卡片型数码相机为主。位居第二的佳能所占比例为%，产品类型包含消费级与专业产品，较为均衡。分析：汇总的数据中处于第一和第二的索尼与佳能在所占比例上较为接近，品牌优势相比其他品牌更加明显，处于第三与第四的尼康与三星，相比其他品牌的优势宾不明显，预计 2016 年的市场格局不明朗，排名上会产生一定变化。 4.价格图片已关闭显示，点此查看图片已关闭显示，点此查看从不同价格区间所占百分比来看，1000-3000 元价位是目前最为消费者所接受的价格区间，占据了%;其次是5000-10000 元价位的中高端数码相机产品价格，占据了%;由此可见价格适中的中端数码相机产品价格和 5000-10000元价位的中高端数码相机产品价格受到市场的认可，而价格过低或者偏高都无法受到市场欢迎。分析：由于金融风暴和经济危机的影响，消费者的购买力降低，购买产品时对于价格因素更加趋于敏感。各品牌需谨慎推出高端产品，并且在推广上着重突出产品的性价比。 5.国产数码相机产品品牌知名度从数据来看，目前在消费者心目中居于前三位6 / 41的国产数码相机品牌全部为国内主流厂商，其中爱国者的品牌知名度达到%，为目前知名度最高的国产数码相机品牌。分析：XX 年国产数码相机的进步显而易见，除了在质量上有明显提升外，价格上的优势是其发展势头猛烈的一大因素。在 2016 年经济形势欠佳的情况下，各大品牌需巩固目前获得的成绩，切记急攻冒进，在打价格牌的同时需做好关注用户体验与售后服务工作。 6.国外数码相机产品品牌知名度从数据来看，目前在消费者心目中居于前三位的国产数码相机品牌全部为日本数码相机主流厂商，其中索尼的品牌知名度达到 29%，为目前知名度最高的国外数码相机品牌。分析：就知名度而言，日本数码相机品牌已深入人心，这和日系厂商进入中国的时间较早和较大的市场推广力度密切相关。目前国内一级城市的市场格局基本稳定，在 2016 年除了维持原有的策略外，因加强在二、三级城市的品牌影响力塑造工作。市场调研报告包含以下内容：一、 封面二、 目录三、 中文摘要、关键词7 / 41四、 正文1. 引言2. 调研目的3. 调研方法1) 调查设计2) 资料收集的方法3) 抽样方式4. 调查数据统计分析5. 结论6. 营销启示及建议7. 心得体会五、 附录 (市场调查计划书/方案设计，原始调查问卷，数据列表及编码明细表，口头汇报幻灯片)字数在 30005000 字左右调研格式模板与说明：图片已关闭显示，点此查看工程技术学院市场调查与预测结课报告题 目： 成 员：专业班级： 指导教师：黄 璟 老 师 时 间：8 / 41目 录摘要 . 引言 .一、调研目的 .二、调研方法 .调研设计 .资料收集的方法 .抽样方式 .9 / 41.三、调查数据统计分析 .四、结论 .五、营销启示与建议 . 心得体会 . 附录 1 . 附录 2 .10 / 41. 附录 3 . 注：一定要列出二级标题，且一级标题顶格，小四号黑体；二级标题缩进 2 个汉字符，小四号宋体；标题文字与页码之间用点线，页码居右对齐。内容与标注页码对应。摘要 XXX 市场关键词注：一级标题，小二号黑体加粗，顶格；二级标题，三号黑体加粗，顶格；三级标题，小四号黑体加粗，距左边两个汉字符。正文部分，宋体小四号，行间距固定值 22 磅。另：各标题与正文前后间距行或 6 磅。引言一、调研目的二、调研方法调研设计说明所开展的项目是属于探索性调查、描述性调查、因果性调查、还是预测性调查 , 以及为什么适用于11 / 41这一特定类型调查。资料收集的方法所采集的是原始资料还是次级资料。结果的取得是通过调查、观察、还是实验。所用调查问卷或观察记录表应编入附录。抽样方式目标总体是什么，抽样框如何确定，是什么样的样本单位，它们如何被选取出来。三、调查数据统计分析本次调查共有 XX 人参加并且完成了问卷，回收率为 XX%.有效问卷占 XX%。我们主要针对 XXXX，被调查的对象主要 XXXX，针对 XX 问题的 XX 方面进行数据统计和分析并最后给出我们小组的相关建议。四、结论五、营销启示与建议 心得体会附录 1 市场调查计划书 附录 2 原始调查问卷附录 3 数据列表及编码明细表 附录 4 口头汇报幻灯片市场调查报告格式及范文12 / 41市场调查报告是在对目标市场了解、分析及研究的基础上做出的，一般是为企业的经营管理者或者是相关机构负责人阅读的，因此，在写市场调查报告时，一定要要言简意赅、条理清晰。调查报告是方法、手段，一定要通过这些资料为决策提供依据。一、市场调查报告格式市场调查报告的格式一般由：标题、目录、概述、正文、结论与建议、附件等几部分组成。(一)标题标题和报告日期、委托方、调查方，一般应打印在扉页上。关于标题，一般要在与标题同一页，把被调查单位、调查内容明确而具体地表示出来，如关于哈尔滨市家电市场调查报告 。有的调查报告还采用正、副标题形式，一般正标题表达调查的主题，副标题则具体表明调查的单位和问题。(二)目录如果调查报告的内容、页数较多，为了方便读者阅读，应当使用目录或索引形式列出报告所分的主要章节和附录，并注明标题、有关章节号码及页码，一般来说，目录的篇幅不宜超过一页。例如;目 录13 / 411、调查设计与组织实施2、调查对象构成情况简介3、调查的主要统计结果简介4、综合分析5、数据资料汇总表6、附录(三)概述概述主要阐述课题的基本情况，它是按照市场调查课题的顺序将问题展开，并阐述对调查的原始资料进行选择、评价、作出结论、提出建议的原则等。主要包括三方面内容：第一，简要说明调查目的。即简要地说明调查的由来和委托调查的原因。第二，简要介绍调查对象和调查内容，包括调查时间、地点、对象、范围、调查要点及所要解答的问题。第三，简要介绍调查研究的方法。介绍调查研究的方法，有助于使人确信调查结果的可靠性，因此对所用方法要进行简短叙述，并说明选用方法的原因。例如，是用抽样调查法还是用典型调查法，是用实地调查法还是文案调查法，这些一般是在调查过程中使用的方法。另外，在分析中使用的方法，如指数平滑分析、回归分析、聚类分14 / 41析等方法都应作简要说明。如果部分内容很多，应有详细的工作技术报告加以说明补充，附在市场调查报告的最后部分的附件中。(四)正文正文是市场调查分析报告主体部分。这部分必须准确阐明全部有关论据，包括问题的提出到引出的结论，论证的全部过程，分析研究问题的方法，还应有可供市场活动的决策者进行独立思考的全部调查结果和必要的市场信息，以及对这些情况和内容的分析评论。(五)结论与建议结论与建议是撰写综合分析报告的主要目的。这部分包括对引言和正文部分所提出的主要内容的总结，提出如何利用已证明为有效的措施和解决某一具体问题可供选择的方案与建议。结论和建议与正文部分的论述要紧密对应，不可以提出无证据的结论，也不要没有结论性意见的论证。(六)附件附件是指调查报告正文包含不了或没有提及，但与正文有关必须附加说明的部分。它是对正文报告的补充或更祥尽说明。包括数据汇总表及原始资料背景材料和必要的工作技术报告，例如为调查选定样本的有关细节资料及调查期间所使用的文件副本等。15 / 41二、市场调查报告的内容市场调查报告的主要内容有;第一，说明调查目的及所要解决的问题。第二，介绍市场背景资料。第三，分析的方法。如样本的抽取，资料的收集、整理、分析技术等。第四，调研数据及其分析。第五，提出论点。即摆出自己的观点和看法。第六，论证所提观点的基本理由。第七，提出解决问题可供选择的建议、方案和步骤。第八，预测可能遇到的风险、对策。市场调查报告写作范文例文 市居民家庭饮食消费状况调查报告为了深入了解本市居民家庭在酒类市场及餐饮类市场的消费情况，特进行此次调查。调查由本市某大学承担，调查时间是 2001 年 7 月至 8 月，调查方式为问卷式访问调查，本次调查选取的样本总数是 2000 户。各项调查工作结束后，该大学将调查内容予以总结，其调查报告如下：一、调查对象的基本情况(一)样品类属情况。在有效样本户中，工人 32016 / 41户，占总数比例%;农民 130 户，占总数比例%;教师 200 户，占总数比例%;机关干部 190 户，占总数比例%;个体户 220户，占总数比例%;经理 150 户，占总数比例%;科研人员 50户，占总数比例%;待业户 90 户，占总数比例%;医生 20 户，占总数比例%;其他 260 户，占总数比例%。(二)家庭收入情况。本次调查结果显示，从本市总的消费水平来看，相当一部分居民还达不到小康水平，大部分的人均收入在 1000 元左右，样本中只有约%的消费者收入在 2000 元以上。因此，可以初步得出结论，本市总的消费水平较低，商家在定价的时候要特别慎重。二、专门调查部分(一)酒类产品的消费情况1、白酒比红酒消费量大。分析其原因，一是白酒除了顾客自己消费以外，用于送礼的较多，而红酒主要用于自己消费;二是商家做广告也多数是白酒广告，红酒的广告很少。这直接导致白酒的市场大于红酒的市场。2、白酒消费多元化。(1)从买白酒的用途来看，约%的消费者用来自己消费，约%的消费者用来送礼，其余的是随机性很大的消费者。买酒用于自己消费的消费者，其价格大部分在20 元以下，其中 10 元以下的约占%，1020 元的占%，从17 / 41品牌上来说，稻花香、洋河、汤沟酒相对看好，尤其是汤沟酒，约占%，这也许跟消费者的地方情结有关。从红酒的消费情况来看，大部分价格也都集中在 1020 元之间，其中，10 元以下的占%，价格档次越高，购买力相对越低。从品牌上来说，以花果山、张裕、山楂酒为主。送礼者所购买的白酒其价格大部分选择在80150 元之间(约%)，约有%的消费者选择 150 元以上。这样，生产厂商的定价和包装策略就有了依据，定价要合理，又要有好的包装，才能增大销售量。从品牌的选择来看，约有%的消费者选择五粮液，%的消费者选择茅台,另外对红酒的调查显示，约有%的消费者选择 4080 元的价位，选择 80 元以上的约%。总之，从以上的消费情况来看，消费者的消费水平基本上决定了酒类市场的规模。(2)购买因素比较鲜明，调查资料显示，消费者关注的因素依次为价格、品牌、质量、包装、广告、酒精度，这样就可以得出结论，生产厂商的合理定价是十分重要的，创名牌、求质量、巧包装、做好广告也很重要。(3)顾客忠诚度调查表明，经常换品牌的消费者占样本总数的%，偶尔换的占%，对新品牌的酒持喜欢态度的占样本总数的%，持无所谓态度的占%，明确表示不喜欢的占%。可以看出，18 / 41一旦某个品牌在消费者心目中形成，是很难改变的，因此，厂商应在树立企业形象、争创名牌上狠下功夫，这对企业的发展十分重要。(4)动因分析。主要在于消费者自己的选择，其次是广告宣传，然后是亲友介绍，最后才是营业员推荐。不难发现，怎样吸引消费者的注意力，对于企业来说是关键，怎样做好广告宣传，消费者的口碑如何建立，将直接影响酒类市场的规模。而对于商家来说，营业员的素质也应重视，因为其对酒类产品的销售有着一定的影响作用。(二)饮食类产品的消费情况。本次调查主要针对一些饮食消费场所和消费者比较喜欢的饮食进行，调查表明，消费有以下几个重要特点：1、消费者认为最好的酒店不是最佳选择，而最常去的酒店往往又不是最好的酒店，消费者最常去的酒店大部分是中档的，这与本市居民的消费水平是相适应的，现将几个主要酒店比较如下：泰福大酒店是大家最看好的，约有%的消费者选择它，其次是望海楼和明珠大酒店，都是%，然后是锦花宾馆。调查中我们发现，云天宾馆虽然说是比较好的，但由于这个宾馆的特殊性，只有举办大型会议时使用，或者是贵宾、政府政要才可以进入，所以调查中作为普通消费者19 / 41的调查对象很少会选择云天宾馆。2、消费者大多选择在自己工作或住所的周围，有一定的区域性。虽然在酒店的选择上有很大的随机性，但也并非绝对如此，例如，长城酒楼、淮扬酒楼，也有一定的远距离消费者惠顾。、消费者追求时尚消费，如对手抓龙虾、糖醋排骨、糖醋里脊、宫爆鸡丁的消费比较多，特别是手抓龙虾，在调查样本总数中约占%，以绝对优势占领餐饮类市场。4、近年来，海鲜与火锅成为市民饮食市场的两个亮点，市场潜力很大，目前的消费量也很大。调查显示，表示喜欢海鲜的占样本总数的%，喜欢火锅的约占%，在对季节的调查中，喜欢在夏季吃火锅的约有%，在冬天的约为%，火锅不但在冬季有很大的市场，在夏季也有较大的市场潜力。目前，本市的火锅店和海鲜馆遍布街头，形成居民消费的一大景观和特色。三、结论和建议(一)结论1、本市的居民消费水平还不算太高，属于中等消费水平，平均收入在 1000 元左右，相当一部分居民还没有达到小康水平。2、居民在酒类产品消费上主要是用于自己消费，并20 / 41且以白酒居多，红酒的消费比较少，用于个人消费的酒品，无论是白酒还是红酒，其品牌以家乡酒为主。3、消费者在买酒时多注重酒的价格、质量、包装和宣传，也有相当一部分消费者持无所谓的态度。对新牌子的酒认知度较高。4、对酒店的消费，主要集中在中档消费水平上，火锅和海鲜的消费潜力较大，并且已经有相当大的消费市场。(二)建议1、商家在组织货品时要根据市场的变化制定相应的营销策略。2、对消费者较多选择本地酒的情况，政府和商家应采取积极措施引导消费者的消费，实现城市消费的良性循环。一、市场调查定义：一种借助于信息把消费者、顾客以及公关部门和市场联系起来的特定活动，这些信息用以识别和界定市场营销的机会和问题，产生、改进和评价营销活动，监控营销绩效，增进对营销过程的理解。二、市场调查的内容：市场环境调查市场需求调查21 / 41竞争对手调查产品调查销售调查广告效果调查1. 市场环境调查指作用于企业生产与经营的一切外界力量的总和，包括：政治法律环境调查经济环境调查社会文化环境调查科学技术环境调查地理气候环境调查2. 市场需求调查指在一定的支付能力下市场上对生产出来的供应最终消费与使用的物质产品和劳务的总和，包括：社会购买力调查市场商品需求结构调查消费人口结构调查消费者购买动机调查消费者购买行为调查3. 竞争对手调查竞争对手的数量与经营实力22 / 41竞争对手的市场占有率竞争对手的竞争策略与手段竞争对手的产品竞争对手的技术发展4. 产品调查产品实体的调查产品包装的调查产品品牌的调查产品服务的调查产品市场占有率的调查产品价格的调查5. 销售调查销售渠道调查销售渠道：商品从生产者到消费者所经过的流通途径或路线销售渠道调查：对商品销售过程中的通路进行的调查促销调查指对企业各种促销方式的效果进行调查。包括人员促销、营业推广和公共关系等。6. 广告效果调查广告受众的界定23 / 41关于广告送达率广告媒体调查广告记忆广告与销售业绩的关系三、市场调查的分类按照市场调查的目的按照调查对象包括的范围按照调查的连续性与否按照调查的地域范围1. 按照市场调查的目的探测性调查概述通常是最无结构和最不正式的调查，通常是在项目开始的阶段进行。目的为了获得有关调研问题大体性质的背景资料用途获取背景资料定义术语与概念阐明问题和假设确定调研的优先次序方法24 / 41第二手资料的分析：通过各种途径收集有关的二手资料经验调查：从经验丰富的人员处获得有用信息案例分析：回顾分析问题相似的可用信息焦点访谈：座谈会、头脑风暴投射技术：要求参加者投射于特定环境回答问题描述性调查概述当调查的目的只是要了解现状时可以实施描述性调查。一般通过对谁、什么、哪里、何时、怎样等问题的回答来进行。分类横向研究与纵向研究横向研究指仅在一个时间点上对研究总体进行测定纵向研究则通过对相同样本的重复测定来完成因果关系调查是为了了解市场出现的有关现象之间的因果关系而进行的。主要目的是解决“为什么” 。目的是在两个以上的变量中寻找原因与结果关系，确定自变量与因变量，明确变化方向并建立变化函数。25 / 41预测性调查为了预测未来市场的变化趋势而进行的调查，着眼于对未来市场状况的调查研究。 是预测的一个重要步骤，并建立在描述性调查、因果关系调查的基础之上。2. 按照调查对象包括的范围全面调查概述是对调查中所有单位全部进行调查的一种，目的在于要获得总体的全面、系统的总量资料。全面调查一般而言仅限于对象有限的情况下使用，当调查对象太多时，全面调查要花费大量的调研费用。非全面调查是对调查对象中的一部分样本所进行的调查，一般按照代表性原则以抽样的方式挑选出被调查单位。常见的市场调查多为非全面调查。特点是容易实施、费用低廉3. 按照按照调查的连续性与否经常性调查在选定市场调查的样本之后，组织长时间的不间断调查，以收集有时间序列的信息资料。经常性调查用于对销售网点产品销售量的调查。26 / 41定期性调查定期调查是在去顶市场调查的内容后，每隔一定的时期进行一次调查，每次调查间隔的时间大致相等。通过定期调查可以掌握调查对象的发展变化规律和在不同环境下的具体状况。常见定期调查有月度调查、季度调查与年度调查。一次性调查为了某一特定目的，只对调查对象作一次临时性的了解而进行的调查。4. 按照按照调查地域范围地预性市场调查全国性市场调查国际市场调查农村市场调查城市市场调查四、市场调查的资料收集1. 资料收集的原则全面性、针对性、时效性、计划性2. 二手资料的收集经过整理加工的书面资料种类包括内部资料与外部资料，外部资料中的27 / 41二手资料主要来自于统计资料、业务资料、财务资料和其他资料优点有：获得速度快、所费少、荣誉获得、可有效补充并丰富原始资料缺点有：度量标准可能与研究者的不相符、失去时效性3. 原始资料的收集直接从市场环境中获得的、未经加工整理的资料。营销人员就当前研究的项目而收集整理的资料。来源：消费者、零售商、批发商、企业五、市场调查的功能及意义市场调查是市场预测的基础市场调查是企业正确进行决策的前提 市场调查是市场机制发挥作用的重要途径 市场调查是政府宏观调控的基本依据六、市场调查的程序与步骤预调查阶段的工作提出问题初步调查正式调查的实施制定调查实施计划准备所需调查表格并进行抽样设计28 / 41收集调查资料调查结果的处理阶段工作调查资料的整理分析提交调查报告并对调查结果进行追踪确定调研的必要性定义所需要解决的问题确定调研目标确定调研设计方案确定信息的类型与获取渠道确定收集资料的方法问卷设计确定抽样方案与样本容量收集资料资料整理与分析撰写调研报告七、市场调查报告的格式要求本次委托的课题名称(标题、委托方、日期) 调查报告的目录调查报告概要调查报告的正文 本次调查的结论与建议必要附件概要：29 / 41列明本次调查的委托人说明本次调查目的说明本次调查的范围说明本次调查的对象简要介绍本次调查的内容介绍本次调查所使用的样本确定方法 介绍本次调查的数据处理方法 表明调查人员对本次调查的态度 内容：调查结果摘要调查目的调查方法统计分析 附录地块开发与经营环境的调研报告项目概况：土地坐落：南京市栖霞区仙林大学城仙霞路北，学子路东地块；用地面积：用地总面积为平方米，其中市政配套用地面积平方米，实际出让面积为平方米；规划用地性质：二类居住用地；容积率：；建筑密度：25%；建筑高度：35 米；绿地率：35%市场调研的内容：1、市场分析的目的和目标。便于更快的找准市场，避免走弯路。以及更准30 / 41确的确定市场目标2、中国经济的跌宕起伏让各大投行的中国经济研究者忙得不亦乐乎，前期看空中国经济的大合唱余音尚在，近期看多中国经济的观点又此起彼伏。一位国际投行的中国区首席经济学家近日表示，中国经济的短期下行风险得以缓解，并将三季度经济增速预测从%上调至%，全年预测从%上调至%。仅仅两个多月前，同样是这家机构，却是将 2016 年中国经济增长预期从%下调至%，2016 年增长预期从%下调至%。市民收入：1、2103 年前三季度南京城市居民人均可支配收入和农民人均现金收入分别达到 30625 元和14737 元，同比增长了%和%。他预计全年农民人均纯收入万左右，增幅 11%左右。在前三季度中，南京的城乡居民收入分别高于全省平均水平和个百分点。在 13 个省辖市中，城市居民收入绝对值第二，增幅排第四。2 目前，南京达到收入指标人口比例不到 40%，直接导致居民感觉收入“被增长”。南京全市城镇非私营单位中，最高行业工资收入和最低行业工资收入差距近 11 万元，有%的单位、%的从业人员低于南京全市在岗工资水平。%单位、%的从业人数，由于经济效益很差等原因，人均在岗工资没有达到南京全市企业最低工资标准。加上不同收入阶层所享受的社会养老保险、公积金存储等各项保障水平存在很大差距，进一步加大了31 / 41实际收入的差距。资金市场发展形势：目前 42%的银行首套房房贷维持基准利率，34%出现上浮 5%至 20%不等。针对利润较高的二套房业务，利率为基准利率上浮 10%至 40%不等，且贷款审批难度持续加大，部分银行审批的时间延长至两个月。房贷报告是在全面分析了全国 86 个城市房贷市场数据后，选取了全国 27 个重点城市、近 500 家银行的房贷数据以及大量用户在线搜索行为进行的分析研究。 今年 2 月以来，全国利率优惠逐步消失，首套房贷利率“零优惠”渐成主流。数据显示：首套房还可执行折利率优惠的城市仅剩北京、天津、南京、哈尔滨 4 城；执行 9 折利率优惠的有 9 城；执行折利率优惠的有 5 城，其他城市基本提至基准利率或更高。其中，南京执行折优惠的银行仅有民生银行一家。 调查还显示，中小银行在房贷发放上更缺乏积极性，有些中小银行干脆直接停止房贷业务或部分停止二套房贷业务。数据显示，在调查的 27 个城市中有 21 个城市有停贷现象。此外，由于银行近来放款额度持续地趋紧，银行房贷捆绑搭售理财产品、强制存款又“卷土重来” 。房地产市场发展态势：当前房地产业的发展态势成为社会各界关注的焦点，正确认识当前房地产业发展形势，准确把握未来房地产业发展趋势，有利于引导各方端正认识，正确投资与决策，更有利于促进中国房地产业持续健康发32 / 41展。同时，随着房地产业的快速发展以及城市化进程的加快，当前在住房保障方面又出现了许多亟待解决的新问题，如城镇居民家庭夹心层的住房保障问题、流动人口的住房问题等，迫切需要进行实践探索和政策制度创新，并为下一步提出具有中国特色的完善的住房保障体系提供理论储备和经验总结。3、目标地块所在特定开发地段的市场分析南京市房地产开发业规模情况分析南京市房地产开发业发展速度较快，截至 2016年，共有房地产开发企业 599 个，从业人数 16028 人，其中不乏国内外知名的房地产大颚。但是，和我国房地产行业情况相似，南京市房地产行业具有大小规模房地产公司混杂的局面。全市房地产企业资产总额共计亿元，2016 年主营业务收入为亿元。从资金来源统计来看，利用外资非常有限，仅亿元，占本年资金来源的。南京市房地产开发业销售情况分析从销售营业情况来看，2016 年南京市全年实际销售面积合计万平方米，实际销售额合计 267 万元，出租房屋面积合计 9 万平方米，空置面积合计万平方米。从上述各指标在不同物业类型的分配情况可以看出，南京市房地产市场是以住宅型的房地产市场为主，与住宅空置比例33 / 41较全国来看较低相比，办公用房空置比例较高。衡量房地产企业另一重要指标是其经营销售情况。2016 年全年，共完成房地产销售面积万平方米，实现销售金额亿元。其中占房地产企业总数的一级资质企业完成销售面积万平方米，占总销售面积的；94 家二级资质企业完成销售面积万平方米，占总销售面积的；占全市企业数量最多的三级资质企业完成销售面积万平方米，占总销售面积的；分别占全市企业数量、和的四级、暂定和其它资质的房地产企业分别完成销售面积万平方米、万平方米和万平方米，占全市销售面积的。总体看来，各资质企业开发完成销售量较平衡。在全国空置率居高不下的情况下，南京市商品房空置率远低于全国水平，但从不同资质企业开发项目的空置面积情况与开发投资量的比例来看，一级资质房地产企业空置率较高。分析其原因有两点：一是一级资质房地产企业开发项目定位档次较高，以大户型、花园洋房、别墅类中高档社区为主，而根据南京市房地产管理局对全市房地产需求调查得出的数据看来，需求量最大的户型面积集中在 81100 平方米范围内，而 145 平方米以上的户型需求很少，只占总需求量的不到 5；其二，一级资质房地产企业较具有品牌效应，大多是国内一流房地产企业，项目品质较有保证，升职潜力较高，是房地产投资者的首选，34 / 41从而造成了一级资质房地产企业开发项目较高的空置率。3） 、20162016 年南京市商品房施工、竣工面积情况近年来，南京市商品房施工面积和竣工面积稳步上升， XX 年施工面积为 2708 万平方米，其中新开工万平方米，较之前三年增长幅度有所减缓。XX 年竣工面积为646 万平方米，比上年只增长%，新开工面积出现负增长，为-。预计 XX 年中低价商品房新开工面积和竣工面积为35 万平方米和 25 万平方米，经济适用房新开工面积和竣工面积为 120 万平方米和 120 万平方米。4） 、20162016 年南京市商品房空置面积情况南京市商品房销售供需两旺的态势，使空置商品房得到逐年消化。从图 11 显示的南京市商品房空置面积变化情况可看出，2001 年以来，南京房地产市场的空置率逐年下降。XX 年全市空置房面积仅为万平方米，其中空置住宅为万平方米。商品房空置率不足 5，远低于全国平均水平。5） 、2016-2016 年南京市商品房供销情况除土地市场以外，房地产市场整体的供需格局也是影响南京市未来产品市场的重要方面。XX 年以前，房地产市场基本是卖方市场，房地产企业所要做的只是建好房子卖出去而已，而到了 XX 年以后，地产供给需求渐渐平35 / 41衡，房地产买方市场格局已经形成。在需求总量预期变化不大的情况下，地产产品的供给对市场的影响显得尤为重要。4、SWOT 分析优势：1政策优势：作为省市在南京地区工件的唯一一所大学城，仙林大学城得到了省市政府给予的极大的关注和支持，并在建设发长过程中享受省市政府制定的一系列优惠政策。如规费扶持政策，仙林大学城 47 平方公里规划范围的各项见者规费，由管委会收取，作为是政府对管委会的扶持投入，全部留管委会统一使用。2地理优势：项目地处仙林大学城，位于城市规划确定的仙林新市区西北部，北靠栖霞区和国家级南京经济技术开发区，南依灵山山脉，西置上城头路，东临规划城市二环。大学城内有近十多所高校，且就项目而言，与南邮，南紫荆，南工院等多所高等院校相界，浓郁的文化气息与本楼盘销售理念想应，必将成为部分购房者的居家选择。劣势：1公交路线相对较少。目前在本楼盘南面的仙霞路上，只有 324 路公交车，即使向东南再延伸一点，也只有 310 路和 108 路。况且公交36 / 41车次较为缓慢。在节假日期间， 成为公交紧张状况。车次无法满足人们的需求，此处对于乘公交出行较为不便。2响应配套缺乏。目前在仙林大学城内只有一家大型综合商业中心。当仙林大学城学生入住高答 8 万人之多时，仙林一度出现商业匮乏的现象。消费者在选择居住时，商业配套也必将成为主要考虑因素之一。总之相应的生活配套设施不太完善，这会使之成为本楼盘的销售缺陷。机遇：1.新规划称，地铁 2 好线在仙鹤片区工设 4 个站，分别是仙鹤门站，和亚东城站。本次项目也完工。地铁线的开通，将会“拉近”仙林也市区的距离。使得本楼盘的住户出行摆脱公交路线少的干扰。2.区域机会分析。当前，市区和河西等区段房价较高，且城中用地紧俏。离仙林较近的马群一带，由于邻近紫荆山，市场供应一直非常稀缺。但为了保护紫荆山，南京目前已经不在供应紫荆山片区土地，因此不排除人们会将目标东移，着眼于仙林大学城。风险：1.当仙林这个片区成为新的居住地区是，许多开发赏将目标投向这里，一系列的楼盘相继推出，本盘位于仙林大学城西北部，较其他楼盘与大学城中心地带远，37 / 41所以，搞好本盘的会所以及商业中心是此盘的一大重点。5、市场预测2016 年南京房地产市场将呈现总量稳中有升、需求真实旺盛、价格基本稳定的态势。2016 年将是南京房地产业的宏观调控成果巩固年，乐观分析预计 2016 年二季度将基本回暖，保守分析最迟 2016 年底将会回升。1） 、市场供给预测近几年我市商品房建设力度稳步加大，市场供应充足，基本形成了供略大于求的态势。在省政府“继续重点支持南京城市建设，充分发挥省会城市的作用”的指引下，预计 2016 年全市商品房供应会保持稳步增长，商品房可售面积预计达到 14001500 万平米，其中河西、江宁、江北仍旧是主要供应板块。同时，由于政策导向以及企业的主动调整，供应结构将会得到进一步改善，中小户型和节能省地型的产品份额将得到提升。2） 、市场需求预测从自主性需求方面，南京市经济的快速发展，人均收入水平的不断提高，城市化进程的加快，以及居民改善居住条件的迫切愿望从根本上保证了房地产业发展的动力，2016 年南京房地产需求必然呈现稳步增长的态势。在被动性需求方面，受十运会召开的影响，南京 2016 年的拆迁规模有限，预计 2016 年全年拆迁力度可38 / 41能加大，被动需求将有所增加，因而 2016 年房地产市场需求可能比 2016 年有所增加，预计市场需求将在 850950万平方米左右，基本保持稳中有升的态势。3） 、二手房供需预测政策因素对二手房的影响将