物业管理的市场监管.ppt

物业管理的市场监管陈伟 世界上任何一个政府 无论多么的保守 都不会对经济袖手旁观 每个有效率而且讲人道的社会都会要求混合经济的两面 市场和政府的同时存在 保罗 萨缪尔森 一 政府为什么要监管物业管理市场 一 市场失灵的补救1 不完全竞争2 不完全信息3 外部性 二 公共利益的维护1 改善人居工作环境2 维护社区和谐稳定3 提高城市管理水平4 解决城乡就业难题5 推动国民经济增长 三 社会转型的需求1 私人财产权的确定2 计划向市场的转轨政府主导型物业管理业主主导型物业管理 二 物业管理市场行政监管的目标是什么 一 提高经济效率 二 促进公平交易 三 稳定宏观经济 四 保障公共安全 三 我国物业管理市场行政监管的现状如何 一 物业管理市场主体的监管1 物业服务企业 卖方 的监管 1 企业资质管理制度 物业服务企业资质管理办法 2 物业管理师制度 物业管理师制度暂行规定 2 业主团体 买方 的监管 1 业主大会制度 业主大会和业主委员会指导规则 2 管理规约制度 业主临时公约示范文本 二 物业管理市场客体的监管物业服务产品标准及评价体系 全国物业管理示范住宅小区 普通居住小区物业管理服务等级标准 三 物业管理市场价格的监管1 物业服务收费监管制度 物业服务收费管理办法 2 物业服务定价成本监审制度 物业服务定价成本监审办法 四 物业管理市场竞争的监管前期物业管理招投标制度 前期物业管理招投标暂行办法 五 物业管理市场供求的监管 调节 1 住宅专项维修资金制度 住宅专项维修资金管理办法 2 物业管理保障体系的探索 老旧小区的物业管理 保障性住房的物业管理 六 物业管理市场行为的监管1 物业承接查验制度 物业承接查验办法 2 物业服务合同的监管 前期物业服务合同示范文本 四 当前物业管理市场存在哪些问题 一 企业推动的主动热情与业主自觉的被动冷漠的矛盾1 政府主导 企业推动 业主自觉2 物业管理买方主体的缺位和错位 跛足的市场 二 享受服务的公共性与履行义务的个体性的矛盾1 物业服务消费的 搭便车 现象2 物业服务收费的行业困境 三 服务成本刚性增长与服务价格缺乏弹性的矛盾1 迟钝的价格反映2 保守的价格管控 四 充分开放的市场竞争与显失公平的市场力量的矛盾1 低准入壁垒和低产业集中度2 前期物业管理服务的市场失灵 五 日益增长的服务需求与优质服务的有限供给的矛盾1 低端服务的过度供给2 高端服务的无限需求 六 专业分工的快速发展与要素市场的相对滞后的矛盾1 劳动素质的差强人意2 配套服务的市场发育3 垄断行业的风险转移 五 如何优化和完善物业管理市场监管体系 一 物业管理市场特征的把握1 业主大会公共决策的低效率和非理性2 物业服务产品的无形性和准公共性3 物业服务价格的稳定性和成本决定性4 物业服务需求的固定性和不可替代性5 前期物业服务市场的力量失衡6 人力资源在生产要素中的核心地位 二 物业管理市场监管理念的创新1 命令控制式扶持激励式2 强制禁止型协助指导型3 尊重市场和鼓励竞争的原则4 公权节制与公益优先的原则 三 物业管理市场监管体系的优化1 强化业主大会制度以平衡市场力量2 细化物业服务标准以促进信息对称3 改进服务价格机制以提高经济效率4 完善市场竞争规则以实现公平交易 5 制定产业扶持政策以加快行业发展6 探索物业服务保障以刺激服务需求7 规范前期物业管理以保证公共利益8 提高人力资源素质以增强竞争能力 结论 建立一个内容全