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第6章收益法 收益法是房地产价格评估的基本方法之一 又称收益还原法 投资法 收益现值法 在土地经济理论和土地价格评估中称为地租资本化或地租资本化法 收益法具有充分的理论依据 而且在国内外被广泛使用 受到了众多房地产估价专家及学者的推崇 学习要求 1 了解收益法的概念 理论依据 适用对象 条件 和操作步骤 2 熟悉收益法计算公式 掌握净收益的计算公式和不同类型的房地产净收益的求取方法 3 实际收益和客观收益的概念 4 资本化率的实质 资本化率的求取的方法 6 1收益法的基本原理 1 收益法的概念收益法 是将估价对象房地产未来各期的纯收益通过适当的资本化率折算到估价时点 求其之和作为估价对象房地产价格的一种估价方法 采用收益法求得的价格称为收益价格 r1 r2 r3 rn a1 a2 a3 an a10 a20 a30 an0 估价时点 第1期 第2期 第3期 第n期 a1 a2 a3 an 未来各期的纯收益r1 r2 r3 rn 未来各期的资本化率 折现率 2 收益法的理论依据 是经济学中的预期原理 收益法的预期原理可以表述为 购买一宗一定使用年限 或只有一定年限的收益 的房地产的价格等同于在这个年限期内可以在将来源源不断取得的纯收益 按适当的资本化率 或折现率 折算为现在价值的总和 收益价值 e g 把一宗房地产的价格 评估时点 比作一笔存款 把房地产的纯收益比作利息利息 存款额 利率纯收益 房地产价格 利率 资本化率 还原率 折现率 注意 因为房地产纯收益是按期产生的 每年或每期 每期的资本化率及纯收益可能不同 应按下面的公式计算 推导过程 略 第1年纯收益折现 第2年纯收益折现 先折现到第一年 再从第一年折现到估价时点 r1 r2 r3 rn a2 a3 an a20 估价时点 第1年 第2年 第3年 第n年 a1 a10 收益法的一般计算公式 其中 P 房地产价格 a1 a2 a3 an 未来各期的纯收益r1 r2 r3 rn 未来各期的资本化率 折现率 n 房地产的使用年期 2 收益法的应用情况 收益法常见计算公式 设每年纯收益a一定 资本化率r每期均相同 ai a ri r 情况1使用年期n 情况2使用年期n 情况3资本化率r 0 例1 某房地产每年可得到30万元总收益 同时每年要支出15万元的总费用 如果该类房地产资本化率为12 求其收益价格 纯收益a 总收益 总费用 30 15 15万元 万元 例2 条件同例1 如果n 50年 求收益价格 说明 资本化率越高 接近于无限年期价格速度越快 通过反知 12 n 50时 已基本接近125万元的无限年期价格 8 该公式还有一些其他用途 如可以利用该公式制作一个年期n与资本化率r对照表 说明在不同资本化率下土地使用权年限长到何时 土地使用权价格接近于无限期时的土地价格 如表6 1所示 例3 某一房地产在资本化率为4 时 使用年期40年的单价为120元 m2 另一宗使用年期100年的单价为130元 m2 如果要比较两宗房地产单价的高低 直接用单价去比较是不合理的 因为年期不同不可比 为使可比可引人表中的数字进行修正 第一宗房地产 第二宗房地产 通过比较我们可以看出 名义上第一宗房地产价格低于第二宗房地产的价格 而实际上加上时间因素修正以后 第一宗房地产的价格要高于第二宗房地产的价格 当资本化率也不相同时 同样可以采用此方法进行比较 这里所说的将年期 资本化率不可比时化为可比 对于运用市场比较法估价时进行年限修正特别有用 用途 测定在不同还原利率下 要全部收回土地价格所要求的土地使用年限 预测未来t年后房地产价格 r1 r2 rn a1 a2 at 1 an a10 a20 a30 an0 现在 第1年 第2年 第t年 第n期 第t 1年 at 2 Pt 第t 2年 一般公式 已知n有限ai a ri r 同时可知 如果已知未来房地产价格Pt 则可求出现在的价格P 3 纯收益计算 纯收益 总收益 总费用1 房地产收益 1 实际收益 经营方法能力不同产生的收益 用它来进行资本还原是片面的 2 客观收益 排除土地实际收益中属于个性的偶然因素能得到的一般可能的正常收益 也是收益法中的收益 2 房地产费用 税金 行政事业性收费 折旧费 管理费 维修费 保险费 贷款利息 空置房损失 3 纯收益估算 独立房地产纯收益房地产纯收益 房地产总收益 总费用 单纯土地租赁土地纯收益 土地租金 管理费 维修费 税金 分离房地纯收益计算土地纯收益土地纯收益 房地纯收益 房屋纯收益 房地纯收益 房屋现值 房屋还原率 房地纯收益 房屋重置价 成新度 房屋还原率 成新度 尚可使用年限 已使用年限 尚可使用年限 4 资本化率的确定 1 还原率 资本化率 的概念将期望纯收益转化为现值的一个利率因子 即收益法计算公式中的r 相当于房地产投资风险的投资收益率 投资收益率 银行存款利率 投资风险 高冒险投资收益率 2 还原利率 资本化率 的种类利用收益法评估房地产价格时 聘雇对象不同 所采用的还原利率亦不同 三种应用广泛的还原利率 综合还原利率 r用土地和房屋的总的纯收益计算整总房地产价格时的资本化率 建筑物还原利率 r1求取单纯建筑物价格V1时所用的还原利率 土地还原利率r2求取单纯土地价格V2时所用的还原利率 关系 r V1 V2 r1V1 r2V2 5 收益法运用举例 综合练习 1 估价对象概况新建出租写字楼 土地面积3000m2 建筑面积1500m2 钢混结构15层 土地使用年限为50年 1998年5月起 2 估价要求 评估该写字楼2003年的购买价格 3 估价过程 估价方法 选用收益法 有限年期 公式 收集有关资料 见后页 收集有关资料a 可供出租使用面积为9000m2 占建筑面积60 b 租金每月75元 m2 c 空置率年均10 出租率90 d 建筑物原值为2700万元 e 家具设备原值为200万元 f 经常费用月均5万元 管理人员工资 水电 供暖 维修 保安 g 房税按建筑物原值减扣30 后余值的1 2 缴纳 每年 h 其他税费约为月总费用6 年总收益 9000 75 12 90 729 万元 年总费用计算a 折旧费 用直线法计算 钢混结构耐用年限50年 残值率R 0 使用年限N 50年家具使用年限N 10年 R 4 年折旧费 2700 50 200 1 4 10 73 2万元b 经常费 每年 5 12 60万元c 房产税 每年 2700 1 30 1 2 22 68万元d 其他税费 每年 9000 75 90 6 12 43 74万元e 年总费用 a b c d 199 62万元 计算年纯收益年纯收益a 年总收益 年总费用 729 199 62 529 38万元 确定资本化率 还原利率 r 8 计算房地产价格P 4 确定评估结果 万元 复习思考题 1 什么是收益法 2 收益法的理