邢台房地产市场调研0402正式（PPT89页).ppt

邢台房地产市场调查报告 2011 04 02 1 政策扫描 2 板块划分 3 楼盘简介 4 分类统计 5 走势预测 目前邢台房地产市场进入了 房管期 所走访的50多楼盘中80 多处于半停售状态 这次市调的主要目的是对整个市场的一个摸底 楼市进入 房管期 市调主要目的是整体摸底 1 政策环境 办公楼等商业地产将唱主角 1 政策环境 国家统计局公布的数据显示 1 2月份 全国商品住宅销售面积增长13 2 办公楼增长26 4 商业营业用房增长8 7 商品房销售额5242亿元 同比增长27 4 其中 住宅销售额增长26 2 办公楼和商业营业用房分别增长46 3 和22 1 住宅受到调控后 近期办公楼和商铺的成交呈现上升的趋势 从长远来看 住宅类产品再要实现以往的物业升值已经很难 未来商业地产的投资价值被不少投资者看好 1 2011年元月国八条出台 二套房提高首付至六成 受国八条影响 全国八大城市 北京 上海 深圳 重庆 杭州 成都 广州 天津 2月份成交量较1月份下跌45 全国地产受控 2 2月份邢台土地供应量为4 38万平 与去年1 93万平相比 同比增加126 94 与上月3 52万平相比 环比增加 24 43 邢台住房刚性需求旺盛 国家调控暂时无太大影响 邢台地产良好稳步 焦点关注 数据统计 1 政策环境 政策扫描 1 政策环境 政策扫描 1 政策环境 政策扫描 1 鼓励 调控 房地产市场的发展带动了国民经济20多个行业的持续繁荣 国家需要地产来拉动经济 但又不能过分依赖地产行业的催生力 2 稳定 引导随着升值潜力的增加 炒房者的存在 房价价格攀升 国民贫富差距表象凸显 为了稳定民心 需要从政策层面引导房地产业进入健康发展轨道 3 保障性 商业性从目前来看 国家调控目的之一是为了稳定民心 2011年新增保障性住房1千万套 似乎是限制商品房的增速 从长远来看 国家调控增加保障性住房达到一定比例后 是要更进一步放开商品房市场 国家政策总结与分析 1 政策环境 1 政策扫描 2 板块划分 3 楼盘简介 4 分类统计 5 走势预测 规划 一城 四区 两心 四轴 邢台市城市总体规划 2005 2020 规划 指出 未来城市将主要向东南和西北方向发展一城 中环路以内的主城区 约70平方公里 构成市区核心 四区 北部新区 高开区 七里河新区和西北部皇寺新区 两心 桥东旧中心 北部新区 龙岗新区 的新城市中心 四轴 纵贯桥西桥东的中兴大街 郭守敬大道 桥西区的钢铁路和桥东区的邢州路 是市区东西向延伸 南北向拓展的主轴线 2 板块划分 新邢台市城市总体规划 2008 2020 在 规定 一主两副三轴 的市域城镇体系 即将城市规划区扩大至周边邢台县 沙河市和任县 南和 内邱局部 总面积3745平方公里 一主 即邢台中心城区 两副 即清河 宁晋 三轴 即京广交通复合城镇发展轴 308城镇发展轴和邢 台 清 河 城镇发展轴 其中中心城区为 一城三区 两心四轴 五星捧月 城区结构 郭守敬大道 百泉大道 滨水路和信都路围合的区域即 一城 构成中心城区的核心部分 三区 指龙岗新区 高新技术产业开发区和七里河新区 两心 指桥东区的旧城市中心和龙岗新区的新城市中心 四轴 指贯穿市区的四条主要街道 是市区东西向延伸 南北向拓展的主轴线 五星 是按照打造邢台城市连绵区的设想 把任县 内邱 沙河 南和 皇寺规划为五个卫星城 新 规划 一主两副三轴 2 板块划分 1 市政规划 2 品质形象 3 资源占有 4 房价高低 板块划分依据 2 板块划分 楼市的七大板块划分 2 板块划分 西北新区板块 城市未来中心和达活泉公园所在 未来的高教区 城市未来发展趋势 豪宅区 区域房地产产品均价在4000 4200元 平米 集合了城市较多的高端 中高端产品 桥西板块 生活配套完善 居住热点区 高端项目聚集地 城市中心意向较好板块 区域内房地产价格在3600 3800元 平米 城市代表项目现代城 阳光巴厘岛 燕云台均位于桥西板块 房地产产品价格和品质居于城市前列 桥东板块 旧城中心 刚性需求大 中端改善型 城中村改建 布局较多的商业配套 医疗配套 区域内房地产价格在3300 3500元 平米 板块内部天一城 新华里188号 价格与桥西相当 七里河板块 七里河生态整治区域 高性价比 生态优势 房地产市场处于低价策略时期 均价在2700 2900元 平米 板块之间的比较简析 2 板块划分 1 政策扫描 2 板块划分 3 楼盘简介 4 分类统计 5 走势预测 邢台待售项目57个 3 楼盘简介 楼盘所在板块分布详表 备注 标注红色的项目 是没有去亲自走访的项目 其中 东方明珠 东城国际 天域观邸 金源商业广场售楼处已经弃用或拆除 阳光印象 盛世爱琴海售罄 3 楼盘简介 达活泉公园区 3 楼盘简介 金域首府河北万峰地产钢铁北路与郭守敬大道东北角占地233亩 建筑面积40万平米 共计1900套 容积率2 4 绿化率42 由6栋小高层与20栋28层2梯4户的高层建筑组成 1期 2期准售罄 3期5 1开盘 共6栋楼 在售为高层 户型面积87 168平米 均价4230元 最高价4500元 溪景HOUSE为其主力产品 其与央座宽景楼王 伴岛艺墅相结合共同构成该项目 由于社区景观以水为脉络贯穿整个组团 项目的整个建设不是在楼体间配置景观 而是先做了一个大的水景公园 再将楼体融入到这个大公园中间 所以 窗窗有景 户户有绿地 项目已通过抗裂七度安全试验 并采用 同层排水 技术 解决了当前卫生间的 漏 臭 噪音 等污染问题 节约全部冲厕自来水 节水减污量达生活用水总量的30 以上 具有舒适 节水 单户排水可控 可选择 可独立维修等优点 凸出人性化设计是中国住宅排水新趋势 风情商业街 全地下停车位 配有五星级酒店国际双语幼儿园 金域首府毗邻襄泽公园内有图书馆 关键词 新风置换系统 户户观景 3 楼盘简介 达活泉公园区 盛世公馆钢铁北路北端 占地100亩 建筑面积23万平米 准售罄 绿化率45 在售户型为独栋别墅445平米 价格6000元 高层17层 一梯两户 3室130 160平米 复式258平米 价格3530元邢台的和谐住区 西北新区的国际样板 纯粹观景公寓 以高超的建筑艺术与高贵的社区文明 解读一个阶层的生活信仰 观景公寓 入户花园 一梯两户 南北通透 大开间起居室划分有序 全新 横厅 设计 开间大于进深 将景观资源优势完美展现 视觉感受非比寻常 楼间侧向大间距 建筑体的秩序理性与景观的灵动柔美彼此有机结合 疏密有致 观景品牌电梯西子奥的斯 让您在上上下下里感受身在百亩公园的碧绿之中 叠拼别墅上层赠露台 下层赠私家花园上下均赠太阳能热水器 中央空调入户 关键词 中央空调入户 别墅 3 楼盘简介 达活泉公园区 永辉巴黎达活泉北行360米 占地165亩 建筑面积25万平米 住宅23平方米 容积率2 25 多层小高层组成 准售罄 在售高层80平2居 150平三居 价格4500元 项目坐落在达活泉公园北邻 公园东街西侧 大景观 大户型 大豪宅 更能满足消费者的选择 面积从105 400多平米不等 客厅 卧室南北通透 动静分区 布局合理 错层复式 富有情趣生活空间 人防 消防无障碍设计 水 暖 电设计更是考虑周全 面面俱到 精心细致 关键词 亲水 生态 巴黎 1 1户型 3 楼盘简介 达活泉公园区 百合小筑泉北大街上邢台技校路北占地67亩 建筑面积10万平米 容积率2 03 绿化率36 销售率65 由4栋17层高层 2梯5户 4栋11层 1梯2户 户型面积83 173平米 均价3300元 高层85 95 104 117 121 159 169平米 准售罄 小高层将面世 遵循以人为本的设计理念 强调舒适性 时尚简约的设计理念 8栋现代住宅 纯板楼 3D立体园林 关键词 现代 阳光 板式 品质 3D园林 3 楼盘简介 达活泉公园区 三奕润城北小旺旧城改造占地372亩 建筑面积64万平米 总套数超过2000户 容积率1期1 8 绿化率1期38 销售率10 由高层 多层 公寓 酒店 商业组成 多层回迁房 高层有18 23层 2梯2 3 4户 1室56平米 2室90平米 3室130平米 4室165平米 以高层2室3室为主力 占总房源的85 现价格3580元 关键词 电梯洋房 大体量 综合城 3 楼盘简介 达活泉公园区 上品家园泉南大街与地道桥交汇路南占地63亩 建筑面积11万平米 总套数超过1000户 容积率2 0 绿化率40 销售率60 由高层 商业组成 高层有18 23层 2梯4户 1室56平米 1室67平米 2室87平米 价格3790元 关键词 滨河 大面积赠送 3 楼盘简介 达活泉公园区 桥西区 3 楼盘简介 现代城钢铁路与建设路交汇处地处桥西中央商务区核心地段 CBD之心 力邀北京三里屯设计团队 中外建设等国际品牌 为邢台擎起国际风尚标 五合一 30万平米时尚生活城 邢钢 冶金 冀中能源三大邢台支柱企业的高尚生活围合中心 规划16栋建筑高层 小高层现代美学建筑 集SOHO公寓 私权酒店 高尚住宅 精品写字楼 沿街底商 Village式商街等五大都市业态于一体 邢台的中心在桥西 桥西的中心在现代城 邢台人的面子 关键词 CBD中心 城市面子 五合一 综合体 时尚生活城 3 楼盘简介 桥西区 麒麟湾团结大街泉 南大街交汇处项目占地1000余亩 总建筑面积超过100万平米 集高层 6 1电梯洋房 公园 24万平米商业中心 酒店 写字楼 公寓于一体 是邢台的第一大盘 15万平米园林景观 600米水岸生活 100米超大楼间距 24小时管家式物业服务 中央居住区 一站式全方位生活 从80 280平米 30多种户型的尺度 南北通透 动静分区 保障生活私密性等需求 关键词 百万平米 全方位 水岸 气质 3 楼盘简介 桥西区 麒麟郡项目位于桥西区钢铁北路与中华大街交叉口的西北角 销售率90 一期建筑面积18万平米 包括住宅和酒店式公寓 商铺等 共计22种经典户型 1300多套住宅 每户面积介于48 140 之间 以传统二居 三居为主 中央景观区达到了32亩 物业管理 精选建筑材料 关键词 教育资源 中央景观 交通 材料 3 楼盘简介 桥西区 华源爱上城钢铁路上省地质队 占地60亩 建筑18万平米 3栋高层建筑 绿化率35 23 26层 2梯3户 4户 面积区间80 130平米 共计505套 价格3800元 包括住宅 商铺等 关键词 性价比 3 楼盘简介 桥西区 燕云台钢铁路与团结路 占地262亩 建筑50万平米 绿化率40 销售率75 洋房类别墅 高层4栋27层2梯4户 5500元 准售罄 小高层5栋18层 写字楼1栋单层面积900平米 5000元 商业底2层 2万元 将阳光板楼 情景花园洋房 时尚loft等多元建筑完美容纳 萃取中式古典园林布局之精髓 在 琴 棋 书 画 四大景区交汇处 由独具汉唐风格的燕云亭驻守坐镇 形成极具中国传统特色的十字景观园林 眉宇间展露出的 尊 贵 雅 美 的气质 卓而不群 关键词 主题园林 洋房 传统文韵 万科级物业 3 楼盘简介 桥西区 关键词 综合体 TOP商业终极模式 万隆广场项目地址 中兴西大街辰光大酒店西行300米项目定位 百变空间城市综合体人群定位 隶属于贵智阶层的精神不动产占地面积 27563 建筑面积 约12万平米项目简介 住宅 商业 写字楼 公寓综合体 打造区域经济圈内TOP商业的终极模式 将商务服务 文化娱乐 购物 休闲 特色美食 品牌展示等多种业态的一站式消费住宅部分 4栋18层 板式高层 绿化率35 48米大幅楼间距 总计428户 89 135 全明户型 空中花园 景观入户 外飘窗 2梯2户价格预计 住宅4200 4300元 平米 商业3 4万 平米产权式商铺 统一经营开盘时间 预计4月底开住宅 7月底8月初开商业 3 楼盘简介 桥西区 关键词 考工 师部文化 洋房 别墅 79号院项目地址 邢台新八一大街原师部 二十五中正对面 项目定位 纯高档居住 显赫基址 深邃大院人群定位 财富精英阶层的聚集区项目简介 460亩 规划容积率为2 2 总建筑面积约44万平方米 别墅 空中别墅 花园洋房 高层洋房等物业形态构成 最小面积125平米 最大面积达760平米 全部采用南北通透 大开间 短进深的全明户型设计 别墅 空中别墅 花园洋房 高层洋房等物业形态构成 最小面积125平米 最大面积达760平米 全部采用南北通透 大开间 短进深的全明户型设计 3 楼盘简介 桥西区 关键词 德国 生态城 安联德国印象项目地址 邢台八一大街与太行路往西500米项目定位 首席邢台德式性格社区 一个城市 两种生活项目简介 占地111亩 建筑面积17 5万平米 建筑风格着力打造主题生态城 户型设计从一居到四室一应俱全 空间错落布局 板式高层和小高层集合超大间距 20余个主题景观组团 绿化率达到40 整体围合的规划 周边动态水系和绿化生态景观带 充分考虑邢台气候的特征 四季的日照 风向 气温 降水 湿度等多方面因素 以空间错落布局 板式高层和小高层集合超大间距 使每一个家庭拥有足够多的阳光和景观 20余个主题景观组团 包含水系 花园 小林 亭台 健身器材 儿童游玩 运动广场等元素汇集其中 以人性化 互动性为设计理念 设置休憩 观花 戏水 游戏 健身等等环节 适合各类型人群的生活喜好 3 楼盘简介 桥西区 关键词 别墅 高层 东南亚 阳光巴厘岛八一路与太行路交叉口占地面积97亩 建筑面积20多万平方米 别墅面积400平 挑高6米 价格1万 高层面积90 180平方米 销售率60 邢台的高端住宅项目 东南亚热带异域风情 中心主题景观轴 佛文化 压抑 3 楼盘简介 桥西区 关键词 纯高层 密度大 学校 秀兰水榭翰城郭守敬南路和建设大街交汇处占地126亩 建筑面积31万 容积率2 68 绿化35 销售率95 以上 价格4390 首席中央文化花园城 以自然流域围寨河为起点 19栋26层改良换代板式高层产品 抗震 保温隔热 高使用率 以明厅 明室 明厨 明卫即 四明 的短进深大开间户型50 180平米 中式文化 全程贯穿绿色节能系统 通过园区智能化系统以及星级亲情化物管系统 全面吸取翰墨文化之精华 通过南北两条人工水系 与独辟蹊径的 翰林风情谷 翰林 观星 广场等融合在一起 引入国际健康理念 与住区内外交通步行线 社区文化广场 林间健身场馆等特设健康设施相结合 3 楼盘简介 桥西区 万和城建设大街与育才路交汇处占地160亩 集中式商业 步行商业街 休闲广场 酒店式公寓 高端写字楼等 绿化率40 生态社区 7万平绿地 户型面积80 130平米 9栋18层高层 4栋是1梯2户 5栋2梯4户 4栋26层1梯2户高层 2栋2梯4户高层 价格3890元 3 楼盘简介 桥西区 关键词 地中海 洋房 田园度假 永康水印城郭守敬南路与龙泉大街交汇占地210亩 建筑面积45万平方米 销售率85 绿化率40 其中 住宅面积32万平方米 2万平米地中海式中心花园 商业街8万平方米 欧式风情社区 规划有花园洋房 电梯洋房 精品LOFT公寓 田园体验休闲度假 南距七里河景观区3公里 北距邢台市中心区3里 守敬南路上的 新城市 户型在83 125平米之间 价格3600元 3 楼盘简介 桥西区 桥东区 3 楼盘简介 关键词 精装修 运动主题 永康城市花园车站北路东 泉南东大街占地150亩 建筑面积30万平米 容积率2 绿化率40 销售率85 共1700户 以 科学运动 健康生活 为设计理念的健康居住社区 规划分为南北两区 8栋多层和10栋26 27层住宅 社区30000 的运动主题园林 1000米塑胶跑道与3000米蜿蜒水系贯穿其中 2个篮球场 2个网球场 2个羽毛球场 1个标准足球场 一个高尔夫果岭 儿童沙坑 夕阳红广场 户型面积50 160平米 价格3800 4000元 精装修房5500元 共200套 3 楼盘简介 桥东区 关键词 塞纳风情 中心水系 左岸春天团结东大街与顺德路交汇占地面积186亩 建筑面积27万平米 属于高新三期中心居住区域 周边生活配套齐全 南侧300亩的鱼化公园 规划有17 27层高层 小高层 多层 17层写字楼 商业社区为两栋L型的高层建筑围合而成 时尚现代外立面 5000平米中心景观加之水系景观带 在售产品为高层共8栋楼 60平1居68套剩余34套 90平2居300套大部分待售 100 125平三居四居400套剩余少量 均价3700元 中小户型为主 客群以青年置业居多 3 楼盘简介 桥东区 关键词 水岸 水岸蓝庭团结东大街327号3栋高层25层 2梯4户 2室120平 3室130平 均价3800元 部分多层 3 楼盘简介 桥东区 关键词 商务办公 5A智能 海大商务广场邢州路和团结路交叉口建筑面积3万平米 容积率2 3 写字楼24层 面积40 1200平米空间自由组合 5A智能数字神经系统 国际化标准 公共区域装修 内部毛坯 3 楼盘简介 桥东区 关键词 低碳 3G物业 尚品国际市政景观大道邢州路和团结大街交口项目占地约140亩 总建面约23万平米 容积率2 5左右 绿化率37 4 由保隆德地产投资开发建设 规划设计由河北省建筑设计研究院担纲 整个社区采用国际都市流行建筑立面和色彩 大量运用刚性材料 设计上采用了诸多的居住科技 尚品国际致力于在邢州路打造一个国际化低碳宜居社区 社区围合设计 户型面积90 140平米 少量复式105平 均价3300元 1期销售率90 2期3月底推出 8栋高层准售罄 3 楼盘简介 桥东区 关键词 徽派 中国水墨 中心景观 自然城西临平安路 南临团结路 东临襄都路 总占地面积155 74亩 10 38公顷 总建筑面积23万 住宅楼共计33栋 销售率80 2梯5户18层高层 1梯2户12层小高层 写字楼2栋 商业配套齐全 内设幼儿园 会所 物业用房 休闲健身场所及大型地下停车场等 距三中 二十一中 眼科医院 地区医院 市医院都很近 东邻邢台唯一的百亩生态园 拥有珍贵植物 闲暇休憩 自然天成 社区后花园 以新城市 大社区作为设计打造的目标 区片统领 景观设计以中心大景观与宅前小景观相结合 建筑设计采用新中式徽派风格 外观颜色主要以徽派灰白色调为主 建筑主张 天人合一 浑然一体 居住讲究 静 和 净 及环境的平和与建筑的含蓄 强调中国水墨山水画般的淡丽清雅 3 楼盘简介 桥东区 关键词 法式 位置 景观 物业 新华里188新华北路与转运街交汇占地162亩 建筑面积25万 容积率2 2 绿化率35 规划10栋高层26层 3栋小高层17层 商业街 商务公寓 2梯2户 3户 销售率80 2梯5户18层高层 1梯2户12层小高层 写字楼2面积80 130平米 三居居多 现价4500元 法式自然风格 欧式新古典主义 3 楼盘简介 桥东区 关键词 HOPSCA 位置 沃尔玛 世贸天街车站南路与中兴大街交汇处占地71亩 建筑面积26万 容积率3 7 绿化率37 2栋高层24层酒店式公寓 2栋18层SOHO公寓 2栋16层写字楼 底4层为商业街 销售率90 写字楼单层800平 准售罄 价格4800元 层高3 3米公共部分装修商业13万平 5 200平 95 售罄 价格3万元 返租5年 7 11 沃尔玛入驻 1层带2层 3 4标准层独立 3 楼盘简介 桥东区 关键词 低密度 绝版多层 龙腾郡邢州南路五里铺改建占地200亩 建筑面积26万 容积率1 9 绿化率37 销售率20 高层 9层1梯2户小高层 多层 商业 小高层面积2居室90 139平米四居室 未售 3 楼盘简介 桥东区 新港湾公寓楼下道改建6栋23层高层 面积67 101平米 共计690套 1栋公寓 共计200套 多层 44套商业2层内部认购 3 楼盘简介 桥东区 七里河区 3 楼盘简介 关键词 亲水 金牌物业 江南水乡 阳光水岸七里河南北两岸 郭守敬大街东侧占地420亩 建筑面积25万平方米 北岸10栋高层 南岸50栋多层住宅 10栋高层 11万平米大型滨水商业 户型面积70 200平米 准售罄 价格2900元 3 楼盘简介 七里河区 关键词 低密度 国学徽派 江南园林 尚林苑龙泉大街与邢州南路交汇处占地160亩 建筑面积23万 总户数1200户 容积率1 89 绿化率40 销售率95 10栋17层高层1梯2 3户 价格2988元 准售罄 小高层剩余101套 多层5 6层 有7栋楼待售 3 楼盘简介 七里河区 关键词 亲水 金牌物业 江南水乡 锦江不夜城七里河南北两岸 郭守敬大街东侧12万平米 100 1000平米 时尚 高端 休闲 商务综合业态 价格6500元 欧式地中海风情 3 楼盘简介 七里河区 高开区 3 楼盘简介 关键词 欧式 开发区 高铁站 盛世春天项目地址 邢台市中兴东大街与107国道交叉口西南角项目定位 牛城百亩品质大盘人群定位 隶属于贵智阶层的精神不动产占地面积 102亩建筑面积 约15万平米项目简介 欧式园林 主题商业街 80 130 共18栋 在售 9栋1梯2户多层洋房 2栋2梯3户板式高层 价格预计 高层3200元 平米 销售率30 多层3500元 平米 销售率10 有6栋未出售 3 楼盘简介 高开区 关键词 国际人居样板 国际新城占地202亩 35万平米城市大盘 容积率2 2 绿化率40 销售率90 40栋建筑 12大品牌配套 8万平米城市绿岛 1万平米中心庭院 规划有住宅 商业和SOHO公寓等多种物业形态 打造国际化的双公园生活样板区 在售3期为景观住宅 高层17层 2梯2户 面积80平两居 200平4居 起价3000 最高4000 性价比高 项目周边分布着邢台海关 高铁 京珠高速中兴大街站 邢东车站 五星级酒店 公园 学校等诸多生活配套 3 楼盘简介 高开区 1 政策扫描 2 板块划分 3 楼盘简介 4 分类统计 5 走势预测 4 分类统计 统计结果 1 16个项目经过统计共计11437套剩余 2 其中城市珺景和德国印象均是预估套数 左岸南区和作品2期未计入内 总数可能略有出入 地道桥西项目房源合计11427套 4 分类统计 统计结果 1 16个项目经过统计共计17304套剩余 2 其中水印城和麒麟湾均是预估套数 可能略有出入 3 两页共计28741套房源 1 该项统计中未包含李演庄改建 曹演庄改建 领世城邦 万隆广场 秀水湾 开元御园 向阳雅园等项目 2 2011年3月后邢台楼市房源存量将超过28741套 地道桥西项目房源合计17304套 2011年3月统计约总计28741套 4 分类统计 房源统计结果的分析 1 整个桥西区明显比桥东房源供应充分 项目销售压力增大 2 国家调控限制了部分商品宣传和销售 既是机遇 又是风险 3 房管期限内 各个项目必然不会坐失良机 不广告 也宣传 4 一旦五证齐全 或者房管放松 楼市必然出现一个刚性释放期 5 释放期内 市场竞争激励 是否降价 不降价的促销必须及时 邢台楼市产品形态分类 4 分类统计 简析 1 五星级酒店必然成为邢台的城市名片 同时也会将整个邢台城市形象和生活品质提升到一个国际化的方向上来 2 五星级酒店将带动所属区域土地住房价值的攀升 作为城市配套 在以后的项目规划中 可以适当考虑引入国际化品牌酒店 4 分类统计 1 别墅类 风格 东南亚面积 400 单价 1万元 平去化 1套 月印象 别墅颇感压抑 园林小品雕琢精致 颇下功夫 深得市面好评 1 巴厘岛 4 分类统计 1 别墅类 风格 运动健康面积 200 400 单价 1万元 平去化 1套 月印象 尺度舒适 园林塑造手法一般 无社区别墅私属配套 风格欠缺系统雕琢 2 燕云台 积 200 400 4 分类统计 1 别墅类市场分析 1 目前市场上仍未出现别墅集中供应区 2 别墅自身价值实现较差 但对项目提升极大 3 去化速度较慢 月去化2 3套为平均速度 4 别墅产品为追求特色 风格化比较明显 5 别墅面积多在300平以下 经济型别墅为主 据统计 盛世公馆4套 月 巴厘岛1套 月 淼岳林3套 月 维也纳花园2套 月 作品别墅3套 月 盛世公馆200 400平 巴厘岛220 370平 淼岳林220 380平 作品190 260平 79号院200 330平 结论 1 做高端产品 定位要准 要做好充分的购买群调研 2 把高端配套完善好 园林 物业 细节 会所 酒店等 3 以别墅来带动项目形象与价值 把洋房价位拔高到别墅层次 4 分类统计 2 洋房类 风格 徽派中式面积 80 130 单价 3300元 平去化 40套 月左右印象 中式特色 品质欠缺 洋房价值未能带动项目 1 自然城 4 分类统计 2 洋房类 风格 国际现代面积 80 130 单价 4500元 平印象 四周高层包围拥挤 没进一步挖掘洋房价值 2 盛世公馆 4 分类统计 2 洋房类 风格 简欧式面积 120 200 单价 3000起元 平印象 景观较好 所在区域不成熟 加上区域对多层认知巨献 只好做景观房 3 国际新城 4 分类统计 2 洋房类市场分析 积 200 400 1 作为介于别墅和住宅之间的高品质符号 洋房必然引领市场 2 面积集中在110 130之间 特别是小三居 非常利于去化 3 市场上对洋房认知还不够 没有充分体现出品质和价值 4 对区域价值的提升也没有太多影响 不成规模 洋房类产品 盛世公馆90 200平 永辉巴黎100 200平 国际新城80 140平 作品140 160平 自然城80 130平 天一城100 140平 三奕润城90 140平 结论 1 洋房才真正是城市品质形象的标签 做好产品细分 2 以园林配合洋房 可以达到别墅特有的效果 比较实用 3 多层未来审批困难 可借机将市面上多层产品包装真洋房 4 分类统计 3 精装修 风格 运动健康面积 110 160 单价 5千5元 平去化 45套 月左右标准 1千5元 平印象 不值这个价钱 对装修不放心 1 永康城市花园 4 分类统计 3 精装修 风格 简约现代面积 35 80平单价 去化 90 标准 精装修 酒店管理 拎包入住 2 世贸天街 4 分类统计 3 精装修市场分析 积 200 400 1 精装修是城市发展水平的必然要求 2 装修成本控制不理想 市场认可度不够 3 对项目带动性不大 价值没有因此提升 世贸天街 市内第一个精装酒店式公寓 永康城市花园 市内第一个精装修住宅 4 分类统计 4 写字楼 风格 简约现代面积 单价 去化 标准 1 尚品国际 风格 现代面积 100 900平单价 5000元去化 90 公共部分装修 内部毛坯 3 燕云台 4 分类统计 4 写字楼 风格 现代面积 40 140平单价 4100元去化 将商铺 写字楼 公寓等整合为一体 负一层地下停车场 1 2层大型配套性商业 3 4层服务大厅 5 24层酒店式公寓 带来商务办公休闲一站式的全新体验 2 海大商务广场 1 玻璃幕墙 现代写字楼外观 国际风范 2 国际知名物业担纲 24小时办公保障 3 6 8米挑高大堂 标准层高3 3米 4 100个车位 4部电梯 5 公共部分豪华装修 6 全环保节能设计 7 5A智能数字系统 4 分类统计 4 写字楼市场分析 积 200 400 1 国家加强调控后 大量资金涌入了写字楼和商业 商业地产必然火爆 2 目前邢台市场上写字楼配套不完善 没有形成特定商务区域 3 将酒店式公寓与写字楼同时推向市场 避免调控影响 国际新城 海大商务广场 24层 3万平米 40 140平 公共部分装修 内部毛坯尚品国际 4000 4500之间世贸天街 单层800平 4800元 3 3米 公共部分装修 内部毛坯新港湾公寓 燕云台 100 900平 5000元 公共部分装修 内部毛坯自然城 暂定2栋左岸春天 17层写字楼 结论 1 在商业竞争压力大时 将写字楼借助商业街一起推出 2 目前写字楼尚属于珍惜产品 要热炒 慢推 高卖 3 做好写字楼的差别化定位 一举抢占投资市场 4 分类统计 5 商业 负1层2万 1层4万 2层2万 3万 3 4层不售 1 2千平 超市1层6米 2层4 5米 规划有影院 5个厅 座位200 260位 厅 号称80 自持 返租3年8 规划有院线 精品中心 超市 美食娱乐中心 家居 康体 数码 1 天一城 4 分类统计 5 商业 规划13万平米商业 面积50 200平 单价3万 销售95 反租8年 7 11 沃尔玛入驻 1带2层 3 4层标准层 2 世贸天街 4 分类统计 5 商业 高端富人街八一路19间81 88平米单层太行路25间50 106平双层小区主入口22间104 196 3 凰家红街 4 分类统计 5 商业 12万平米体量100 1000平水上休闲商业6500元 平米层高底层4 5米出售或自持不返租 4 锦江不夜城 据了解 该项目属于市政形象工程 但区域不成熟 氛围难以凝聚较强人气 而且邢台人对此处认知都停留在郊外偏远的印象中 所以短时间 这个项目难以成就规划中的景象 4 分类统计 5 商业市场分析 积 200 400 1 大规模的商业中心接连涌现 商业地产的竞争十分激励 一定要走准定位 2 大型旗舰品牌开始入驻邢台 可能这将正式将邢台推向国际化 3 小规模出售 大规模返租 无论租与售 必须统一管理 避免出现脏乱差 4 多数为先规划 后招商出售 这样就造成了是项目被动去筛选客群的局面 5 缺乏对市场充分调研与考察 特别是品牌认知 购买力 消费习惯等因素 6 没有商业地产操作的完整经验 出现一些凭主观臆断来做商业的项目 天一城 21万平商业世贸天街 13万平商业锦江不夜城 12万水上商业城凰家广场 红街其他项目的沿街底商 4 分类统计 5 商业市场结论 积 200