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酒店项目分析报告 目录 第一部分新乡旅游市场分析 3第二部分新乡酒店市场分析 6第三部分酒店公司洽谈分析 14第四部分酒店项目投资分析 21第五部分酒店公司选择分析 27 第一部分新乡旅游市场分析 一 新乡市旅游发展情况 一 旅游业情况新乡是一座绿色的生态城市 南太行在新乡绵延上千平方公里 新乡的自然景观以山水峡谷为多 峡谷深山农家是新乡地区旅游的一大特色 全市现有国家级文物保护单位2处 省级文物保护单位42处 有国家级名胜风景区比干庙 潞王陵 国家森林公园白云寺 国家湿地鸟类自然保护区4处 省级名胜风景区百泉 万仙山 八里沟 京华园等54处 年末共有A级旅游景区9处 其中 4A级以上景区3处 星级酒店21个 旅行社55家 二 旅游产业发展现状和趋势分析 1 旅游产业体系还需不断完善 综合实力有待提高 2007年共接待国内游客764 6万人次 增长20 3 国内旅游收入24 0亿元 增长29 8 共接待海外游客0 73万人次 增长20 0 外汇收入215万美元 增长30 3 以旅游产品开发为核心 旅游配套产业 关联产业 旅游产品还有待进一步发展 2 客源组成主要以省内 市区及周边短途游客为主 3 旅游资源开发需朝着综合化 多样化 精品化方向发展 4 旅游基础设施还需日趋完善 接待服务能力有待增强 5 优势景区景点资源整合不够 整体竞争力和吸引力有待提高 6 旅游产业链条上还存在瓶颈和薄弱环节 综合配套不够完善 7 旅游外向度低 入境游在全国处于落后位置 第二部分新乡酒店市场分析 一 中国酒店业分析 2006年 中国星级饭店数量继续保持适度增长 到2006年末 全国共有星级饭店12751家 比上年末增加923家 增长7 8 拥有客房145 98万间 比上年末增加12 76万间 增长9 6 2006年 全国星级饭店的经营情况良好 全年营业收入总额为1482 86亿元 比上年增加136 17亿元 增长10 1 2007年期间中国酒店经营商将每间可用客房收益提高了3 2 达到86美元 而入住率则达到67 9 二级城市的增长最迅速 为6 9 目前经营商期望近期投资 旅游业的发展以及奥运效应 将有助于主要城市在入住率和revPAR两方面都实现持续增长 随着2008年北京奥运会日益临近 以及2010年上海世博会紧锣密鼓的筹办 酒店行业发展迅猛 预计2008年以及2010年酒店行业效益增长的局面会呈直线上升趋势 这就意味着 酒店全行业从2006年到2010年大体上有五年的增长空间 2008年全球将有1079家新酒店开业 可提供客房131517间 这表明在2008年 酒店数量毛增长率为2 8 中国酒店业发展速度全球居首 整个亚太地区酒店业建设规模相当大 其中将近半数发生在中国 高星级酒店越来越多 市场竞争越来越激烈 而很多酒店开始把竞争转向了服务 通过个性化服务来吸引消费者 2008年我国五星级酒店的竞争将更加激列 九州宾馆 新飞大酒店 天泉宾馆 二 新乡市星级酒店分布概述 分布特点 从星级酒店的分布图上可以看出 新乡市星级酒店 三星级 四星级 主要分布在老城区 环绕在原市政府周围 以原市政府 人民公园 东北区域较为集中 平原路 南干道 北干道是星级酒店所处的主要干道 新乡市星级宾馆一览表 分析 新乡作为工业及旅游特色城市 酒店业比较发达 目前新乡市共有三星级以上酒店10家其中四星级3家 三星级7家 客房总数1570间 其中四星级693间 三星级877间 服务对象主要为会议 商务 旅游 二星级及以下酒店数量较多 自2007年起 商务快捷酒店快速兴起 三 酒店行业情况分析 四 新乡市四星级酒店分布状况 国际饭店 新乡市唯一一家四星级涉外 园林式饭店 是豫北地区规模大 环境美 设备新的多功能综合现代化饭店 现已取得国际酒店金钥匙组织会员资格 1978年开业 2006年装修 友谊楼高4层 贵宾楼高7层 迎宾楼高3层 客房292间 套 标准间价格270元 480元 新乡宾馆 新乡宾馆于2006年10月荣膺为四星级旅游宾馆 1964年开业 2007年装修 楼高8层 辅楼高16层 拥有温泉客房320间 风格迥异的28个中西餐厅 标准间价格191元 411元 新飞大酒店 准四星级商务型酒店 1997年开业 2003年装修 楼高7层 客房84间 套 标准间价格 203 273元 从目前新乡整体情况看 新乡的四星酒店数量已基本能够满足其中高档商务 旅游等需求 市政府 新乡四星级酒店基本为本地品牌 基本由原政府或企业招待所改制而成在国内同档次酒店中处于中等水平 总体设施较为陈旧 缺乏特色 价格也较低 新乡市住宿市场总体上体现为 1 新乡酒店行业整体价格较低 客源主要以会议 商务 旅游为主 新乡市酒店平均门市价格247元 天 客房平均入住率85 以上 标准间房价为158 228元 天 商务间房价为198 328元 天 套间房价为358 888元 天 2 硬件水平低 配套设施 设备待完善与调整 新乡酒店业低于国内同类等级水平 3 管理和服务水平落后 服务意识欠缺 导致业界附加值降低 4 整体缺乏特色 同质化严重 由此而引发的低端价格竞争更阻挠了业界水平的提高 5 新的酒店开始出现 显示了新乡经济及旅游发展影响对酒店业形成了乐观前景 但缺乏对市场的客观认识 6 新兴多自发性 无统一连锁和先进管理模式 加以价格竞争 又加剧了中低档酒店市场混乱 虽然经济及旅游市场不断发展 但新乡住宿市场高档次宾馆酒店 无能力接待高端市场客人 中低档次宾馆市场混乱 服务落后的突出特点 直接导致了客人留宿率低的现象持续显现 五 酒店行业情况分析 未来本案酒店开发的方向应是 品质提升 酒店从硬件 软件 管理和服务 加以提升 引进经验丰富的管理商进行运营 更好地满足旅客住宿舒适度需求 特色取胜 必须需要有特色 在单纯的住宿需求满足外 还需要从精神层次满足旅游人群对地域 文化需求 以 新 取胜 以 奇 取胜 融入体验式趣味 第三部分酒店公司洽谈分析 一 国际 国内酒店洽谈商家名单 此次新乡五星级酒店经过1个多月的招商 共洽谈国内酒店排名前20名酒店商家20家 其中 包括国际酒店公司 雅高集团 索菲特 喜来登 洲际酒店集团 皇冠假日酒店 希尔顿 雅阁酒店管理集团 澳大利亚 等9家 国内酒店公司锦江酒店 建国酒店 康年酒店 粤海 国际 酒店 开元酒店等11家 经过众多酒店管理公司开发总监考察新乡市场 洲际酒店公司 锦江酒店 建国酒店 康年酒店等 针对目前市场及项目发展提出以下建议 二 酒店商家对项目星级的建议 经过酒店商家考察对项目星级的建议 1 国际酒店管理公司认为目前新乡市场整体市场容量有限 房价较低 五星级酒店设立标准房价为100美金 天 还达不到国际五星级酒店开设条件 认为五星级酒店定位目前较为超前 还需几年的培养期 五星级酒店可能会卖到四星级的房间价格 建议定位四星级标准 2 国内酒店商家认为考虑到项目长远发展 建议项目定位国内酒店公司标准五星级酒店 但同样会经过几年的培养期 三 酒店商家对项目建筑面积及房间数量的建议 经过酒店商家考察对项目适合的建筑面积及房间数量的建议 目前新乡市共有四星级3家 三星级7家 客房总数1570间 其中四星级693间 三星级877间 整体上房间数量控制在300 350间为宜 且这个房间数量已经占到目前新乡四星级酒店房间数量的一半 市场无法容纳在高的房间数量 并且现有房间初期客房出租率较低 按照酒店行业房间数量与配套用房面积的标准推算 每间客房面积与配套用房比面积之和在100平米 间 项目合理的建筑面积在3万 3 5万平米左右 1 国际酒店管理公司认为房间数量300间左右 整个酒店建筑面积3万 2 国内酒店商家认为考虑到项目长远发展及后期客房数量弹性增加建议房间数量在350间左右 整个酒店建筑面积控制在3 5万 根据酒店商家建议 项目合理的房间数量应该空在在300 350间 酒店建筑面积因该在3万 3 5万平米 最大极限值在3 8万平米 四 酒店商家对项目建筑规划的建议 1 建筑柱网宽度在8 4米以上 客房进深10米以上 层高3 3米以上 2 客房净面积 四星级不少于36平米 五星级不少于40 包括卫生间 短走道和衣橱 3 会展场地要大 要充足 多功能厅 宴会 会议 无柱面积不低于700M 800 1000M为宜 净空5M 4 至少3部客用电梯 和2部货用 员工电梯 注 详细规划需等酒店公司确定后再根据具体酒店公司要求设计 经过以上分析对酒店开发建议为 1 项目定位为四星级 五星级或准五星级 具体视酒店签约公司 2 酒店房间数量控制在300 350间 3 酒店整体面积控制在3万 3 5万平米 极限值3 8万平米 4 酒店客房净面积在36 40平米 包括卫生间 短走道和衣橱 5 建筑柱网宽度在8 4米以上 客房进深10米以上 层高3 3米以上 小结 第四部分酒店投资分析 一 设立五星还是四星酒店对比分析 一 无形资产的价值分析酒店是一个城市和它整体社会的一个标志性符号 代表这个城市的建设 文明 实力和追求 并在历史过程中记载了城市各项大事的烙印 是一个跨越时间的文化载体 但能承载这个使命而抵得住各项社会变化冲击的一般只会是五星级酒店 四星级和以下星级的酒店往往就会遭到时代的淘汰 这也是五星级酒店越老越珍贵的原因 二 成本比较 国内酒店公司标准五星 四星 酒店的规模超过2万平方米 其配套设施就开始趋于完善 到4万平方米或以上 其配套设施就需要完全达到5星级酒店的要求 以数字指标举例说明 平均100平方米面积的房间和其相应的配套 其房间和直接的楼梯过道是50平方米 其它餐饮后勤等是50平方米 而这部份非客房面积在4 5星级酒店中 从实际上 是无区别的 剩下是客房的面积和装修成本价格的考虑 而4星与5星的实质性分别是10 的面积差异 四星级36 五星级40 差别4到5平方米 而每平方米的装修成本是无甚差别的 近年来随着中国城市生产规模效益和专业技术的发展 装修家俱成本20年来不断下降 质量反而有所提升 成为全世界的酒店设备的大生产基地 通过专业酒店策划和设计 国内四 五星级酒店成本每平米在实际上是可以没有差异的 从总体来看 包括非客房的面积和土地成本均为固定数据时 四 五星级酒店的投资差异是在3 到4 左右 一 设立五星还是四星酒店对比分析 三 长期竞争优势以新乡项目为例 五星级的定位使酒店开业就能在高起点上运作 加之上述无形资产的累绩 对现有和后来的对手都能保持一个竞争优势 总体分析 国内酒店公司标准的五星级酒店与四星级酒店整体差别不大 四 五星级酒店的投资差异是在3 到4 左右 一个策划和操作比较良好的项目可将成本控制在每平米5500 6000元人民币之内 不包括开办费 经过以上分析 考虑到国内酒店公司标准五星级与四星级投资额差别不大 建议集团考虑选择国内知名酒店公司进行五星级酒店开发 一 酒店星级选择建议 二 酒店投资分析不同星级酒店根据酒店行业惯例的建造规模 三 酒店投资分析星级酒店投资额度 根据以上建造规模 参考酒店行业惯例 建造五星级酒店的标准投资额度和总体投资额度测算如下 项目酒店整体投资额度在2个亿左右 土地 土建 安装和管理费用之外 财务费用未计入 无销售费用和税费 装修标准参照酒店行业标准预估 具体详细费用标准需结合签约酒店公司 四 酒店出售形式分析 整体出售 租赁经营 经过国内20家酒店公司洽谈 目前酒店公司购买物业的比例在全国只占到2 而且仅限国内一线城市 目前暂无酒店公司实质性表示购买意向及租赁意向 整体销售五星级酒店的难度较大 此方案可行性较小 建议 打包出售给投资基金建议本项目酒店委托知名酒店管理公司管理 通过其运作能力及品牌效应 开业运营后 通过酒店顾问公司进行包装 在国际市场针对投资基金进行整体打包销售 五 酒店投资分析投资回报分析 自营 行业目前平均出租率在60 多一些 70 已较高 80 已接近酒店满负荷运营 以目前新乡四星级酒店均价标准房价为300元 本项目预估房价在450元 其它收入为房费的0 2倍 行业平均具备30 40 毛利率 15 20 净利率 按18 净利率计算 预测价格涨幅为每年5 注 以上测算是根据行业惯例概算 酒店公司签定后酒店管理公司将会提供详细测算 建议 建议 综合考虑 五星级酒店整体出售难度较大 建议采取委托酒店管理公司管理后 通过国际市场大包出售给投资基金 如采取自营方式运作 按照酒店行业投资回报率标准 预计12 14年可收回投资 第五部分酒店公司选择分析 经过众多酒店管理公司洽谈 如假日酒店 喜来登 锦江酒店 建国酒店 康年酒店 粤海等众多酒店公司表示进驻意向并进行考察项目 现将部分代表酒店合作条件分析如下 一 酒店公司合作条件对比分析列举部分意向进驻商家合作条件 酒店公司合作条件对比分析列举部分意向进驻商家合作条件 二 国际 国内酒店合作条件对比分析 代表酒店条件 总结 经过酒店商家洽谈及对比分析酒店管理公司主要有以下费用组成 经过酒店商家洽谈及对比分析国际及国内酒店管理公司费用主要差别在前期技术服务费国际酒店公司高于国内酒店公司 另外国际酒店公司还增