度假的房子理念探讨.ppt

1 度假的房子 团泊湖项目启动区产品理念探讨 2 前言 首先 在过去一年甚至更久的时间里 就团泊湖项目的概念进行了多次研究 从 创意生态城 到 旅游产业区 分别赋予了该区域和版块以新的功能和使命 我们综合以往的研究成果 希望能进行更具有执行力的深入探讨 此番探讨 我们将立足点定为 团泊湖项目启动区 从宏观态势 市场环境 区域背景进行理性分析 从基地自身特点进行深入研究 从居住消费的发展趋势进行探索 通过上述三个维度的独立研判和交叉比较 得以为启动区的产品挖掘核心理念 是为产品规划设计的思想指导 亦为项目营销的核心价值 当然 我们要求 核心理念必须具有以下特点 丰富的社会内涵 房子以及所倡导的生活是社会变迁的洞察和记录 一定的前瞻性 我们的理念要有舆论基础 产品必须领先于市场 且具城市运营的着眼点 未来的延展性 毕竟 在整个地块上 在联合置地的天津版图上 这仅仅是个开始 3 目录 前言 P2第一部分宏观态势 市场环境 区域背景分析 P4第二部分居住消费的发展趋势探索 P8第三部分基地自身特点研究 P13第四部分核心理念阐述 P21第五部分产品特征描述 P23 4 第一部分宏观态势市场环境区域背景分析 5 宏观态势 2007年第四季度开始 源自美国的次贷危机开始蔓延 2008年下半年以来 中国的房地产市场出现量价齐跌的数据表现 2009年二三月份 国内一线城市的商品住宅销量开始回升 但普遍认为真正的谷底并未到来 我们正在面临的经济形势是外部环境恶化 国内结构性调整和经济内在周期三重因素作用的结果 2009年全国人大政府工作报告中 将今年的经济增长目标定为8 左右 促进房地产市场稳定健康发展 作为扩大内需促进经济增长的重要组成部分 房地产作为国民经济支柱产业的地位依然稳固 来自国家统计局的数据显示 2008年1 8月 我国城镇固定资产投资8 492万亿元 其中房地产开发投资为1 843万亿元 占比高达21 7 而且这一数字并未将相关产业考虑在内 如房地产用量占全国总用量25 的钢材 房地产用量占全国总用量22 的水泥等等小结1 经过此轮调整 房地产行业应该做好准备迎来下一个黄金十年 6 区域发展前景 继珠江三角洲 长江三角洲之后 京津 环渤海地区成为投资资金最为青睐的地区 国务院发展研究中心中国企业家调查系统的数据显示 企业有投资意向的地区中 京津 环渤海地区的占比达到23 1 仅次于长三角地区的37 4 珠三角为13 7 2008年 山东省先后出台 黄河三角洲高效生态经济区发展规划 和 支持黄河三角洲高效生态经济区又好又快发展的意见 两份文件明确了黄河三角洲开发建设的方向及扶持措施 借鉴滨海新区的模式 按照上述 规划 黄河三角洲开发被赋予两项使命 对外承接天津滨海新区开发机遇 服务环渤海 面向东北亚 对内依托山东半岛城市群和济南城市圈 支撑山东全省可持续发展 十一五 期间 山东将在该地区规划投资1 5万亿元左右 约占全省总投入的20 小结2 与珠三角 长三角相比 如果说滨海新区的辐射作用尚显不够的话 黄三角的入场可视为强劲助力 我们更有理由相信 环渤海的崛起正在变现 7 房地产市场发展走势预测 保障性住房政策的颁布将导致普通商品房市场竞争更加激烈 市场对产品品质提出了更高的要求 尽管受经济危机影响 别墅类房产也出现了成交量下滑的趋势 但由于此前限墅令的作用 别墅市场整体表现较为坚挺 房地产行业已经进入各类产品百花齐放的阶段 一旦经济回升 将为享受型房产带来较大的发展空间 而且无论是购买习惯还是营销诉求上 越是高端的房子越感性 小结3 房地产市场竞争更为激烈 产品品质要求越来越高 消费市场出现细分 越是高端的房子越感性 8 第二部分居住需求发展趋势探索 9 居住需求与房子形态演变 1908年10月14日 英国作家福斯特的小说 看得见风景的房间 ARoomWithAView 出版 露丝小姐到佛罗伦萨度假 她希望打开房间的窗 就能看到阿诺河 从100多年前开始 度假就是一种身份的象征 也很快变得普及 在 世界人权宣言 里甚至规定 人有度假的权利 虽然新颁布的劳动合同法明确规定 企业员工有享受带薪年假的权利 国家法定节假日也呈现增多的趋势 但大多数人仍对现有的假期天数不满意 离开喧嚣透口气 的愿望越发强烈 到离市中心不远的地方找个依山傍水的居所隐居 在新富阶层中蔚然成风 他们身份不同年龄不同 作家 地产经纪 民谣歌手 IT人士 旅游经理 电影导演 从30出头到接近古稀 相同的是他们的生活状态 远离喧嚣 享受自然和自我 从胡同大杂院到福利分房再到商品住宅 从筒子楼 塔楼 板房到洋房 别墅 人们对居住的心理需求呈现了 住处 家 自我空间 的演变轨迹 而且越来越感性 10 后工业化社会的 进城 与 出城 每个时代都存在自己的问题 我们正在面临的是后工业化社会的困惑 人们创造科技又逃避科技 一方面 中国的城市化进程如火如荼 另一方面 现代都市人已经开始想办法逃避都市 进城 和 出城 同时存在着 社会问题往往就是商机所在 究其根本 大多数 出城 的人只是为了寻求心理上的解放 与此种状态相匹配的便是 周期性隐居 或 度假 中国人休闲度假的大趋势 经历了观光式 休闲式和体验式度假三个阶段 目前针对不同人群 三个阶段同时存在 高端群体对体验式度假的需求越来越强烈 诗意地栖居 毕竟是大多数人拥有但少数人才能实现的理想 我们希望 尽可能让 少数人 的数量变大 11 每个城市都有可以 隐居度假 的山水 北京的西山 隐居的皇家板块 京城高干和红顶商人多隐于此 项目 檀香山 庐师山庄 广州的白云山和番禺 离CBD最近的自然 项目 茂德公草堂 昆明的抚仙湖 正在成为中国新富阶层的隐居之选 项目 湖畔圣水 济南的大明湖 济南富商和影视明星的首选之地 项目 富华山庄温泉别墅 湖畔苑 杭州的西湖 唯一出现在人民币上的隐居地 却脱离了铜臭俗世 项目 西湖高尔夫别墅 西湖花园别墅 此外 武汉东湖 香港离岛 西安翠华山 这些都是离城市最近的度假乐园 自古以来 山水始终可以给人安宁的力量 12 每个城市都有可以 隐居度假 的山水 团泊湖能否成为天津乃至环渤海的 隐居度假 胜地 13 第三部分基地自身特点深入研究 14 距离交通 300公里半径 恰为环渤海辐射范围 我们地处中心位置 15 距离交通 现状交通外部 京沪高速 唐津高速 津晋高速市区 津沪高速代用线 用时约35分钟津淄公路 津王公路 团泊大桥 用时约40分钟津文公路 杨成庄大桥 用时约35分钟 16 距离交通 未来规划津汕高速公路 起于外环线与津淄公路交口 在团泊新城有2个出口完工后 从外环到团泊仅10分钟车程 试运行期为2008年9月16日至2008年12月15日 津淄公路 改造后 津淄公路的路面将达到24米宽4车道 最终实现路面宽为65米 津王公路 原津王公路向南延伸5 96公里 路基全宽92米 17 资源 水资源丰富 团泊水库面积51 35平方公里周边多条水系环绕 独流碱河是其中水量最大的一条A地块 启动区所在 临团泊水库 丰富的水资源为度假提供更为舒适的自然环境 尤其在中国北方 18 资源 温泉资源突出 团泊新城区域温泉资源突出地下900米出 温泉水可达到80 储水量84亿立方米 尽管天津城市地热相对丰富 但城外特色度假仍然具有较强的竞争力 19 资源 自然生态 在最根本的地方思考人与自然的关系 大自然可以激发内心安宁的力量 20 规划定位 规划团泊镇地区重点发展体育及休闲度假产业 建设成为以风景旅游度假为特色的现代化的团泊新城 规划2020年团泊新城人口规模为10万人 天津城市总体规划 2005 2020 规划解读 是为典型的城市化进程规划 我们可将其视为项目开发的依据 同时 更为重要的是 我们有望在过程中尝试协调前文所述的 进城 与 出城 之间的矛盾困惑 21 第四部分核心理念阐述 22 核心理念 离城市很近 离世俗很远 日常都市里那些琐碎的 世故的 戴着面具的枷锁在这里都不复存在 陪伴你的是窗外的落霞孤鹜水光十色 是烤架上的肉 阳台上的女人还有你自己的花园 保持一种归零状态 习惯慢生活 发呆 幻想 甚至为所欲为 周期性的隐居 从都市解放后的度假 逃逸后的释然 度假的房子 23 第五部分产品特征描述 24 产品特征关键词 布局是散