房地产经营与管理-8章PPT课件.ppt

第八章房地产交易管理 第一节房地产交易概述第二节房地产交易合同及程序第三节房地产中介机构第四节房地产交易方式 1 第一节房地产交易概述 一 房地产交易的概念与特征二 房地产交易的基本原则三 房地产交易的市场结构四 房地产交易的管理机构 2 一 房地产交易的概念与特征 一 房地产交易的概念1 地产交易2 房产交易 二 房地产交易的特征1 标的物不可移动2 房产交易与地产交易通常不可分割3 房地产交易额度大 专业性强4 房地产交易中土地使用权出让行为所设定的权利义务具有承接性 3 二 房地产交易的基本原则 一 及时登记 二 房地一体 三 国家管理交易价格 四 土地出让合同设定的权利 义务随土地使用权同时转移 4 三 房地产交易的市场结构 一 一级市场 二 二级市场 三 三级市场 5 四 房地产交易的管理机构1 住房和城乡建设部 国土资源部2 地方各级房地产管理机构3 各级政府价格主管部门 6 第二节房地产交易合同及程序 一 房地产交易合同二 房地产交易程序 7 一 房地产交易合同 一 房地产买卖合同房地产买卖合同是房地产交易的出卖人转移房地产的所有权于买受人 由买受人支付价款的合同 房地产买卖交易中 买卖的是房产的所有权和地产的使用权 二 商品房预售合同商品房预售合同又称期房买卖合同 是指房地产开发经营单位与预购方签订的 就承购方交付定金或预购款 开发商在未来的一定期日交付现房的交易行为达成的协议 三 房地产互换合同房地产互换合同是房地产交易的当事人双方互相交换房地产产权的合同 8 二 房地产交易程序房地产交易程序是指国家房地产交易管理部门根据相关法律 法规制定的有关房地产交易行为的规范化程序 是任何单位和个人进行房地产交易时必须遵守的 不同房地产交易方式的具体程序会有一定的差异 这里主要介绍房地产交易的一般性程序 1 确认资格 2 签订房地产交易合同 3 申请办理产权过户手续 4 房地产交易管理部门审核证件 5 办理立契手续 6 办理产权过户手续 9 第三节房地产中介机构 一 房地产中介机构的概念与类型二 房地产中介机构设立条件与程序三 房地产中介服务人员资格四 房地产经纪 10 一 房地产中介机构的概念与类型房地产中介机构是房地产咨询机构 房地产价格评估机构 房地产经纪机构等为房地产交易活动提供服务的机构的总称 11 二 房地产中介机构设立条件与程序我国 城市房地产管理法 第五十七条规定 房地产中介服务机构应当具备下列条件 有自己的名称和组织机构 有固定的服务场所 有必要的财产和经费 有足够数量的专业人员 法律 行政法规规定的其他条件 12 三 房地产中介服务人员资格从事房地产咨询业务的人员 必须是具有房地产及相关专业中等以上学历 有与房地产咨询业务相关的初级以上职业技术职称 并取得考试合格证书的专业技术人员 13 四 房地产经纪房地产经纪是指在房地产经济活动的各个环节中 收集 加工 提供房地产信息 沟通买卖双方 并受客户委托从事房地产居间 行纪或代理业务 以收取佣金为目的的公民 法人和其他经济组织 一般情况下 房地产经纪包括两种含义 房地产经纪机构和房地产经纪人员 一 房地产经纪机构1 房地产经纪机构的含义2 房地产经纪机构的权利与义务 二 房地产经纪人员1 房地产经纪人员的含义2 房地产经纪人员的权利与义务 14 第四节房地产交易方式 一 土地转让二 房地产售租三 房地产抵押与按揭四 房地产拍卖五 房地产互换 15 一 土地转让土地转让是指土地受让方在土地一级市场上通过土地使用权出让方式合法取得土地使用权后有权将这种使用权再通过买卖 赠与 交换或者其他合法方式转移给他人的行为 一 土地转让的有效条件 二 土地转让的禁止性规定 三 土地转让的程序 16 二 房地产售租 一 房屋出售房屋出售是指买方支付货币资金 取得卖方房屋的所有权 按照房屋是否已建成可以把房屋出售分为现房出售和期房出售两种形式 二 房屋租赁房屋租赁是指房屋所有权人作为出租人 将房屋出租给承租人使用 由承租人向出租人支付租金的行为 17 三 房地产抵押与按揭 一 房地产抵押的概念房地产抵押是指房地产抵押是指抵押人将其合法的房地产 以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为 二 房地产抵押权的设定 三 房地产抵押的类型1 土地使用权抵押2 依法取得的房屋所有权连同房屋占有范围内的土地使用权抵押3 依法成交的预售商品房抵押 18 四 房地产抵押合同应载明的内容 五 按揭1 概念 按揭是属主 业主将物业转让予按揭受益人 指放款者 作为还款保证的法律行为 2 运作方式 按揭业务涉及到购房者 房地产开发商与金融部门三方面 19 四 房地产拍卖 一 房地产拍卖的概念房地产拍卖是抵押权人处分抵押房地产 实现房地产抵押权的一种方式 它是由抵押权人在特定条件下 向房地产管理部门申请 经批准后将抵押房地产交房地产交易所主持拍卖 二 房地产拍卖的条件 三 房地产拍卖的程序 20 五 房地产互换 一 房地产互换的概念房地产互换是房屋承租方之间根据各自的需要 将其承租的房屋的价值和使用价值直接或间接互相转让的经济行为 又称房屋调换或住房交换 二 房地产互换的程序1 单位 个人调换房屋 须办理房屋调换手续2 办理房屋调换手续时 调换双方需提交申请报告 租赁契约 原房管部门 自管房单位审查证明 户口和房屋使用者所在单位的证明等证件 3 单位 个人申请不能调换房屋的情况 21 案例分析 徐某诉某房地产公司无预售证认购合同纠纷案徐先生于2000年1月8日与中鸿天房地产公司签订了 现代城认购书 双方约定 徐购买现代城房屋一套 房价款237万余元 同时 双方在认购条件一款中作出约定 认购方应在签订 认购书 时向卖方交纳认购定金3万元 认购方在签订 认购书 后 于2000年1月21日至1月30日期间 携 认购书 及其它相关文件到现代城销售中心与卖方签约 如认购方未在认购期限内 与卖方就认购物业一事签订 现代城内销商品房预售合同 及其它相关文件 则卖方有权解除本认购书的履行 并将认购方已购物业另行处置 且认购方已交定金卖方将不予退还 1月29日徐前往现代城销售中心与开发商签约 要求开发商出示 预售许可证 当其得知开发商没有 预售许可证 后又提出待开发商取得 预售许可证 后再签订预售合同并付首期款 此要求被拒绝 这种情况下 徐将房地产公司诉至朝阳法院 要求双倍返还定金6万元 朝阳法院审理此案时认为本案的争议焦点有3个 认购书是否有效 3万元的性质 原告事先是否知道被告没有 预售许可证 对此 被告辩称 由于没有 预售许可证 认购书无效 3万元的性质是预付款 相当于预订金 之所以写成 定金 属于笔误 原告事前已知被告无 预售许可证 去年底 朝阳法院以商品房预售必须具有预售许可证 而房地产公司未取得商品房预售许可证 违反了法律强制性规定 认定认购书无效 认购书被确认无效后 定金即失去担保的效力 判决房地产有限公司返还徐定金三万元 驳回徐双倍返还定金的诉讼请求 22 徐对一审判决不服 向北京市第二中级人民法院提起上诉 二中院经审理认为 双方当事人签订的认购书约定了定金条款 符合以交付定金作为订立主合同担保的法律特征 应视为有效 该认购书中约定的立约定金的生效是独立的 在主合同之前就已成立 徐已按认购书的规定交纳了定金 故该认购书的效力自其交付定金后即已存在 且对双方均有约束力 在执行认购书的过程中 徐并无违约行为 导致双方未能签订主合同系因房地产公司未取得商品房预售许可证 无权预售商品房 该责任应全部由中鸿天房地产公司承担 据此 二中院支持徐高的诉讼请求 责令房地产公司双倍返还定金 二中院还认为 房地产公司辩称其没有商品房预售许可证 无权预售商品房 应确认双方所签认购书无效问题 因该认购书系为订立主合同进行担保 在主合同签订前就已独立存在并生效 该定金条款只在认购书中约定的条件 范围内对是否签订主合同发生担保效力 对该认购书以外的情况并无约束力 故房地产公司的辩称理由不能成立 其没有商品房预售许可证还与买方签订认购书并收受定金的错误做法和责任不能以此为由由消费者承担 其只同意退还定金的主张 本院不能支持 最终 市第二中级法院判令房地产有限公司返还徐定金6万元 23 本章小结 本章主要介绍了房地产交易的相关概念 程序 主要的合同内容 中介机构以及目前房地产市场上主要存在的交易方式 其中重点介绍了目前的房地产交易方式 土地转让 房地产售租 房地产抵押与按揭 房地产拍卖 房地产互换等 主要包括各种交易方式的概念 程序 条件等应用性的问题 并列举了相关案例来说明各种交易方式中可能存在的一些法律问题 为后一章的房地产产权相关问题奠定了一定的基础 24 思考与练习题 1 与普通的商品交易相比 房地产交易有什么特征 2 我国房地产交易的有哪些原则 3 目前我国房地产交易的主要方式有哪些 4 什么是房地产交易合同 它包括哪些主要形式 5 在房地产交易合同中 哪些信息或条款是所有房地产交易合同都必须具备的 6 结合实际谈谈目前我国房地产交易过程中存在