09级-第十二章--土地税费法律制度PPT课件.ppt

第十二章土地税费法律制度 本章主要讲 一 税法和土地税二 城镇土地使用税三 土地增值税四 耕地占用税五 其他税费 第一节国有土地有偿使用费 国有土地有偿使用费是指以出让 租赁 作价出资或入股等方式有偿使用国有土地的单位或个人 按照国家规定的标准和方法 向国家缴纳的土地资源性收益 包括 土地出让金 土地租金 土地收益金 新增建设用地土地有偿使用费 场地使用费等 在土地市场的交易和管理中 形成各种地价 主要形式是基准地价 交易地价 征税价格等 不同的概念 作用内涵不同 构成地价体系 基准地价 土地出让金 土地租金 土地收益金 新增建设用地土地有偿使用费 场地使用费等他们有什么区别 基准地价是政府对城镇各级土地或均质地域及其商业 住宅 工业等土地利用类型分别评估的土地使用权平均价格 是分用途的土地使用权区域平均价格 对应的使用年期为各用途土地的法定最高出让年期 由政府组织或委托评估 评估结果须经政府认可 基准地价是一种政府认可的 以城镇为单位制定的 对城镇土地进行分块 分类 分级之后 在多宗地地价调查基础上 进行统计平均计算的地价平均值 所以基准地价调整为政府管理手段的一种 是一种行政行为 管理行为 基准地价评估是一种官方估价 基准地价是一种公告地价 土地出让金 各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者 按规定向受让人收取的土地出让的全部价款 指土地出让的交易总额 土地出让金已成为地方政府预算外收入的主要来源 土地出让金准确地说 政府要收取的土地收益 地租 即土地所有者出让土地使用权的交易价格 其价格高低既有政策因素的影响也受市场的影响 其高低取决于土地供求状况 对土地出让金的使用范围作出了明确的规定 土地出让收入主要用于征地和拆迁补偿支出 土地开发支出 支农支出和城市建设支出等 土地收益金 凡未实行土地使用权有偿出让的 经房地产交易市场由当事人协议出售 出租的城镇国有土地上的各类房屋 不包括房地产开发公司新建的商品房 均应向出售 出租人收取一定的土地收益金 土地收益金按房地产交易建筑面积计收 在房地产买卖中 从超过房产评估价格以外的收益中收取 超过房产评估价格1倍以内的按不超过20 收取 2倍以内的按不超过30 收取 3倍以内的按不超过40 收取 3倍以上的按50 以上收取 对出租的房屋 参照上述比例从超过限额标准租金以外的收益中收取 具体收取标准由省 自治区 直辖市物价部门会同建设部门确定 土地收益金由当地房地产管理部门负责收取 作为财政收入上缴当地财政 按专项资金进行管理 主要用于城市建设和土地开发 新增建设用地土地有偿使用费 是指国务院或省级人民政府在批准农用地转用 征收土地时 向取得出让等有偿使用方式的新增建设用地的县 市人民政府收取的平均土地纯收益 其征收标准 根据全国城镇土地分等和城镇土地级别 基准地价水平 各地人均耕地状况和社会经济发展水平制定 1999年财政部 国土资源部根据当时全国相关方面的状况和社会经济发展水平制定的标准 2007年1月1日起 新批准新增建设用地土地有偿使用费征收标准将在原有基础上提高一倍 目的从经济上抑制用地扩张冲动 第二节税法和土地税 一 税法的涵义税法是国家制定的用以调整国家与纳税人之间在征纳税方面的权利与义务关系的法律规范的总称 同时也是国家凭借其权力 利用税收工具的特征参与社会产品和国民收入分配的法律规范的总称 它是国家及纳税人依法征税 依法纳税的行为准则 其目的是保障国家利益和纳税人的合法权益 维护正常的税收秩序 保证国家的财政收入 税法与税收及税收的特征 税法是税收的法律表现形式 税收则是税法所确定的具体内容 税收实质是国家为了行使其职能 取得财政收入的一种方式 它的特征主要表现在三个方面 强制性 主要是指国家以社会管理者的身份 用法律 法规等形式对征收捐税加以规定 并依照法律强制征税 无偿性 主要指国家征税后 税款即成为财政收入 不再归还纳税人 也不支付任何报酬 固定性 主要指在征税之前 以法的形式预先规定了课税对象 课税额度和课税方法等 下列有关税法概念的说法正确的是 A 税法是国家制定的用来调整纳税人之间权利与义务关系的法律规范的总称 B 制定税法的目的是为了保障国家利益和纳税人的合法权益 C 税法具有强制性 无偿性和固定性 D 税法是国家凭借其权力 利用税收工具参与社会产品和国民收入分配的法律规范的总称 D 答案解析 选项A错误是因为税法调整的对象是国家和纳税人之间的权利义务关系 而不是税务机关和纳税人这两个税法主体之间的权利与义务关系 选项B错误是因为制定税法的目的 不仅是保障国家利益和纳税人的合法权益 还要维护正常的税收秩序 保证国家的财政收入 选项C错误是因为税法和税收是两个不同的概念 二 税收法律关系 一 税收法律关系的构成1 主体 即税收法律关系中享有权利和承担义务的当事人 一方是代表国家行使征税职责的国家税务机关 包括各级税务机关 海关和财政机关 另一方是履行纳税义务的人 包括法人 自然人和其他组织 在华的外国企业 组织 外籍人 无国籍人 以及在华虽然没有机构 场所但有来源于中国境内所得的外国企业或组织 这种对税收法律关系中权利主体另一方的确定 在我国采取的是属地兼属人的原则 什么是属地兼属人的原则 1 属地原则指的是以地域概念为行使征税权所遵循的原则 即在华的外国企业 组织 外籍人 无国籍人等 凡在中国境内有所得来源的 都是我国税收法律关系的纳税主体 2 属人原则指的是以人的概念为行使征税权所遵循的原则 即只要是我国的自然人或其他法人和组织 应当纳税 比如我国的个人所得税法规定 不论该中国公民是从境内还是境外取得所得 都要纳税 这是属人原则3 属地兼属人的原则是指两个原则都遵循 注意 在税收法律关系中权利主体双方法律地位平等 只是因为主体双方是行政管理者与被管理者的关系 双方的权利与义务不对等 因此 与一般民事法律关系中主体双方权利与义务平等是不一样的 这是税收法律的一个重要特征 2 客体 税收法律关系主体的权利 义务所共同指向的对象 也就是征税对象 例如 所得税法律关系客体就是生产经营所得和其他所得 财产税法律关系的客体即是财产 流转税法律关系客体就是货物销售收入或劳务收入 税收法律关系客体也是国家利用税收杠杆调整和控制的目标 国家在一定时期根据客观经济形势发展的需要 通过扩大或缩小征税范围调整征税对象 以达到限制或鼓励国民经济中某些产业 行业发展的目的 例题1 下列各项中 属于税收法律关系客体的是 A 纳税人B 税率C 课税对象D 纳税义务解析 本题考核税收法律关系 A选项属于税收法律关系主体 B选项是计算税额的尺度 D选项属于税收法律关系内容 C 3 税收法律关系的内容即权利主体所享有的权利和所应承担的义务 这是税收法律关系中最实质的东西 也是税法的灵魂 它规定权利主体可以有什么行为 不可以有什么行为 若违反了这些规定 须承担什么样的法律责任 国家税务主管机关的权利主要表现在依法进行征税 进行税务检查及对违章者进行处罚 其义务主要是向纳税人宣传 咨询 辅导税法 及时把征收的税款解缴国库 依法受理纳税人对税收争议申诉等 纳税义务人的权利主要有多缴税款申请退还权 延期纳税权 依法申请减免税权 申请复议和提起诉讼权等 其义务主要是按税法办理税务登记 进行纳税申报 接受税务检查 依法缴纳税款等 二 税收法律关系的产生 变更与消灭税法是引起税收法律关系的前提条件 但税法本身并不能产生具体的税收法律关系 税收法律关系的产生 变更和消灭必须由税收法律事实来决定 例如 纳税人开业经营即产生税收法律关系 纳税人转业或停业就造成税收法律关系的变更或消灭 三 税收法律关系的保护 1 税收法律关系是同国家利益及企业和个人的权益相联系的 2 税收法律关系的保护形式和方法有很多 如税法中关于限期纳税 征收滞纳金和罚款的规定 中华人民共和国刑法 对构成偷税 抗税罪给予刑罚的规定等 3 税收法律关系的保护对权利主体双方是对等的 不能只对一方保护 而对另一方不予保护 对权利享有者的保护 就是对义务承担者的制约 三 土地税的概念和作用 一 概念以土地为征税对象按照土地面积 等级 价格 收益或增值等征收的一类税 有广义和狭义之分 广义的土地税包括土地占有环节 土地保有环节和土地转让环节等三部分的土地税 即不仅包括对土地实体本身及其所提供的服务的征税 还包括对土地上的建筑物及其附着物等土地改良物所征收的税收 比如房屋税 土地改良物税等 也包括对土地或土地改良物交易行为的征税 比如土地增值税 契税 印花税等 以及对土地的不当利用行为课征的税收 比如空地税 荒地税等 狭义的土地税仅指对土地实体本身及其提供的服务所课征的税收 如地价税 地租税等 对于我国土地税制的界定 学术界有各种不同的说法 比如有的学者把土地使用税 耕地占用税 房产税 农业税和土地增值税等五个典型的税种称为 土地五税 有的学者把上述税种都归为土地税费 教材 土地税主要包括耕地占用税 城镇土地使用税 土地增值税 契税 土地 等 土地税作为一个独立的税种 土地是不可再生资源 是基础性自然资源和战略性经济资源 从理论上讲 以土地资源为计税依据的税收属于资源税的范畴 资源税以各种自然资源的开采者为课税对象 是为了调节资源级差收入并体现国有资源有偿使用而征收的一种税 资源税其特征一是只对特定资源征税 二是具有收益税性质 三是具有级差收入税的特点 四是实行从量定额征收 2011 11 1日之前 目前土地税作为一个独立的税种 政府课税行为的基本出发点是什么 即征税的理论依据是什么 1 土地利用具有外部性和公共性特征外部性是指某个经济主体对另一个经济主体产生的一种外部影响 而这种外部影响又不能通过市场价格进行买卖 由于土地空间的连续性 不可分割性 不可移动性和不可增加性 使得土地的空间扩张和土地上的承载量受到一定的限制 使得土地上的一切活动与邻近土地及其使用者具有密切关系 也使得土地无论怎样利用 都存在着外部性和公共性的特征比如 国家对某一区位的土地进行基础设施公共投资 修筑道路 通电 通气 通水等工程 将会为周边地区的土地带来经济效益或土地的增值 即为土地利用的正外部性 但市场不会给予其合理的补偿 相反 由于土地的使用者以追逐最大的私人经济利益进行决策 往往较少考虑对其他人或社会总体会产生何种影响 这必然导致负外部性的出现 2 土地税是政府矫正土地利用外部性的最有效途径由于土地利用的外部性导致市场失灵 无法使土地资源配置实现 帕累托最优 这就需要政府采取行政的 经济的或法律的手段进行公共干预 1 投资外部经济效应依据土地税是政府公共投资对相关地区产生的地价升值的正当课征 一般来说 城市或城市边缘地区 主要工业基地以及交通干线周边地区 其地价升值的主要原因是政府对一定区位上的土地进行公共设施投资或是提供的产权保护对相关地区产生了正外部影响 2 经济政策依据政府征收土地税 主要是为了发挥土地税优化资源配置的功能 土地资源配置是人们按照土地的自然特性和社会对土地的需要 对一个国家或地区的土地进行合理的配置和有效的使用 3 社会政策依据 土地税应更多地体现政府的强制性意志 降低土地财富的集中度 以实现社会财富公平分配的政策目标 现行土地税存在的缺陷 我国土地税制因开征之初计征条件的限制 采用 从量计征 计税办法 从而导致其出现扭曲计税行为 缺少税收收入弹性等诸多弊端 从量税是指以征税对象的重量 件数 容量 面积等为计税依据 按照固定税额标准计征的税收 又称从量计征 国务院关于修改 中华人民共和国资源税暂行条例 的决定 自2011年11月1日起施行资源税由从量计征改为从价计征 从价计征 即以课税对象的自然数量与单位价格的乘积为计税依据 按这种方法计征的税种称从价税 如中国产品税的计税依据为产品销售收入 即产品的销售数量与单位销售价格的乘积 土地税实行 从价计征 的意义 从量计征 相对 从价计征 过于滞后 迟钝和操作方法不切实际 是导致其存在严重弊端的根本原因 实行 从价计征 意义主要包括 第一 符合税收收入弹性原则 税收收入随着国民经济的增长而有所增长 用税收术语来说就叫做税收收入弹性 从价计征 对 从量计征 的取代 能够体现土地税与 市政建设状况 经济繁荣程度 的本质联系 因而能够从根本上彻底消除 从量计征 在土地占用面积一定的情况下增加税收收入靠提高税率档次唯一手段的弊端 第二 增加税收收入透明度和收入刚性 能够从税收制度上彻底堵塞土地税征管方面存在的 合理避税 漏洞 第三 符合国际惯例 从价计征 是目前世界上发达国家普遍实行的计证办法 如日本的地价税采用的就是 从价计征 办法 二 土地税的作用 土地税收是国家凭借政治权力 以土地为征税对象无偿征收货币 以取得财政收入的一种工具 1 土地税是一种长期 稳定而又最有保障的国家财政收入来源 2 促进土地资源合理利用 合理的土地税收政策能够促进土地资源的合理利用 3 调整土地利用方向 土地税作为一种经济杠杆 具有调整土地利用方向的功能 4 调整土地收益分配关系 世界上许多国家在土地发生转移时 都开征了土地转让税或者土地增值税 我国也开征了土地增值税 通过开征此税调节土地增值收益分配 抑制土地投机 维护国家权益 第三节耕地占用税 一 概念和立法目的耕地占用税是在全国范围内 对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人 按照规定税率一次性征收的税种 1987年4月1日国务院发布 耕地占用税暂行条例 规定 为了合理利用土地资源 加强土地管理 保护农用耕地 特制定本条例 根据这一规定 开征耕地占用税的目的 一是促进土地资源的合理利用 二是加强土地管理 三是切实保护耕地 耕地占有税的特点 一是具有行为税 国家为了对某些特定行为进行限制或开辟某些财源而课征的一类税收 的特点二是具有税收用途补偿性的特点三是实行一次性征收四是耕地占用税以县为单位 以人均耕地面积为标准 分别规定单位税额五是耕地占用税征收标准的确定具有较大的灵活性 二 耕地占用税开征的重要意义1 有利于保护我国有限的耕地资源 促进对土地的合理利用2 可以增加国家的财政收入 促进农业生产的发展 3 有利于优化非农业建设用地结构三 征税范围国家和集体所有的从事建房和从事非农业建设的耕地 包括种植粮食作物 经济作物的土地 菜地 园地 鱼塘 占用其他农用地 四 税率和税额计算 耕地占用税以县为单位 按人均面积确定单位税额 耕地占用税实行地区差别定额税率 按人均面积的多少 以县为单位 把全国划分为4类不同地区 分别适用不同的税额幅度 农村居民按规定税额减半征收 经济特区 经济技术开发区和经济发达 人均耕地特别少的地区 税额可以适当提高 但最高不得超过规定税额的50 2008年以前的耕地占用税的税额标准为 1 以县为单位 以下同 人均耕地在1亩以下 含1亩 的地区 每平方米为2元至10元 2 人均耕地在1亩至2亩 含2亩 的地区 每平方米为1元6角至8元 3 人均耕地在2亩至3亩 含3亩 的地区 每平方米为1元3角至6元5角 4 人均耕地在3亩以上的地区 每平方米为1元至5元 五 耕地占用税的减免属于下列情况的可以减免耕地占用税 军事设施用地 铁路线路 飞机场跑道和停机坪用地 炸药库用地 学校 幼儿园 敬老院 医院用地 六 耕地占用税的征收和管理耕地占用税由财政机关负责征收 土地管理部门在批准单位和个人占用耕地后 应及时通知所在地同级财政机关 耕地占用税2008年起提高四倍 2007 12 6国务院办颁布新修订的 耕地占用税暂行条例 规定 20年未变的耕地占用税税额标准2008年起将在现行规定的基础上提高4倍 条例 按人均占有耕地面积将税额标准分为4个档次 其中 人均耕地不超过1亩的地区税额最高 每平方米为10元至50元 同时 为严格控制减免税和公平税负 条例 取消了有关铁路线路 飞机场跑道 停机坪 炸药库占地免税的规定 而军事设施占用耕地 学校 幼儿园 养老院 医院占用耕地可免税 调整的原因 近年来物价和地价不断上涨 地价上涨幅度还远高于物价上涨幅度 但耕地占用税在用地成本中的比例却越来越低 1987年耕地占用税出台时 用地成本中耕地占用税的比例在20 左右 而2006年这一比例已经降至1 我国耕地面积持续减少 去年我国人均耕地面积为1 4亩 仅为世界平均水平的40 提高耕地占用税税额上限和下限标准 可以减少占用耕地 充分利用城市现有土地 房地产调控 这次耕地占用税政策调整也是房地产调控链条中的一环 但业内专家表示 由于耕地占用税税额小 在房地产开发环节中 属于数目较小的税种 对于房地产调控来说只是杯水车薪 第四节城镇土地使用税 一 概念城镇土地使用税是国家在城市 县城 建制镇和工矿区范围内 对使用土地的单位和个人 以其实际占用的土地面积为计税依据而征收的一种税 1988年9月27日国务院发布了 城镇土地使用税暂行条例 在全国开征城镇土地使用税 由于城镇土地使用税是按使用土地的面积征税 占用土地越多 缴纳的税越多 纳税人的税征压力就越大 相反 占用的土地越少 缴纳的税越少 纳税人的税征压力就小 二 立法意义1 促使人们更加合理地开发利用土地 提高土地使用效益从而有利于保护土地资源 2 有利于调节 平衡土地级差收入 为企业创造公平竞争的大环境 3 有利于科学地开展城市规划工作 促进城市合理布局 三 内容 一 城镇土地使用税的征税对象凡是中华人民共和国境内的土地 除了农业用地以外 都属于城镇土地使用税的征税对象 具体而言 是指城市 县城 建制镇 工矿区范围内的土地 农业用地除外 而城市 县城 建制镇 工矿区的具体征税范围 由省级人民政府划定 二 城镇土地使用税的纳税义务人依据 城镇土地使用税暂行条例 第2条的规定 在城市 县城 建制镇 工矿区范围内使用土地的单位和个人 为纳税义务人 具体包括国家机关 团体 企事业单位和公民个人等 四 计税依据和税率按照我国 城镇土地使用税暂行条例 的规定 土地使用税的纳税依据为纳税人实际占有的土地面积 从量计征 国务院决定自2007年1月1日起 将城镇土地使用税每平方米年税额在原 条例 规定的基础上提高2倍 即大城市由0 5元至10元提高到1 5元至30元 中等城市由0 4元至8元提高到1 2元至24元 小城市由0 3元至6元提高到0 9元至18元 县城 建制镇 工矿区由0 2元至4元提高到0 6元至12元 同时 将外商投资企业和外国企业 以下简称外资企业 纳入城镇土地使用税的征税范围 五 城镇土地使用税的减免 教材P244 30000元注册的公司为什么要交35630元的房产和土地税 北京艾利斯服务咨询中心于2004年初成立 注册资本金为30000元 经营用的房屋占用土地面积290平方米 年租金为28万元 第一季度末的时候 税务局通知该公司 当年其应缴房产税 城镇土地使用税共计35630元 公司老板一下就惊呆了 怎么也想不通 经核算 该公司当年应缴纳的城镇土地使用税为 290平方米 7元 平方米 2030元 房屋的年租金为280000元 当年应缴纳的房产税为280000元 12 33600元 两者合计35630元 造成该问题的原因是公司老板对税法不熟悉 在租赁经营场所时 他忽视了城镇土地使用税和房产税的缴纳问题 原来 在该公司与房屋所有人签订租赁合同的时候 并没有写入关于房产土地税由哪一方来承担的条款 他习惯性地认为 自己作为承租方 不用负担相关税收 责任应该在出租方 我国税法规定 城镇土地使用税的纳税义务人为拥有土地使用权的单位和个人 对拥有土地使用权的单位和个人不在土地所在地的 其土地的实际使用人和代管人为纳税人 房产税的纳税义务人为产权所有人 对产权所有人不在房屋所在地的 由房产代管人或者是使用人纳税 可见 税法并没有规定必须由出租方交房产土地税这一条 许多企业在签合同时都没有考虑将来的税收缴纳问题 因此 上述现象非常普遍 企业在签合同时一定要注意事前考虑和处理税务等问题 做到账前消化 第五节土地增值税 一 概念土地增值税 是指对转让土地使用权 地上建筑物及其他附着物取得的增值额一次性征收的税种 属于资源税的一种特殊形式 征收对象是转让国有土地使用权 地上建筑物及其他附着物取得收入的增值额 即转让土地使用权 房地产所得的收入减去法定扣除项目后的余额 纳税人为有偿转让房地产的原房地产权利人 包括单位和个人 而不是房地产受让人和其他房地产权利人 国家税务机关按增值额和规定的税率计算并征收 二 土地增值税的作用 1 规范土地和房地产市场交易秩序 增强国家对房地产开发和房地产市场调控力度的客观需要 2 抑制房地产投机和炒卖活动 合理调节土地增值收益 防止国有土地收益流失 由于土地增值税以转让房地产收入的增值额为计税依据 并实行超率累进税率 对增值多的多征 对增值少的少征 这就在一定程度上抑制了房地产的炒卖投机行为 3 增加国家财政收入 房地产业是第三产业中的支柱产业 是高附加值产业 房地产业无疑成为开发新税源的重点 开征土地增值税 增加财政收入 也有利立建立 分税制 的财政体制 分税制 分税制是为了有效的处理中央政府和地方政府之间的事权和财权关系 按税种划分中央和地方收入来源一种财政管理体制 即指在国家各级政府之间明确划分事权及支出范围的基础上 按照事权和分税制财权相统一的原则 结合税种的特性 划分中央与地方的税收管理权限和税收收入 并辅之以补助制的预算管理体制模式 是符合市场经济原则和公共财政理论要求的 这是市场经济国家运用财政手段对经济实行宏观调控较为成功的做法 分税制的实质主要表现为 按照税种划分税权 分级管理 实行分税制 要求按照税种实现 三分 即分权 分税 分管 三 土地增值税征收的原则1 普遍征收的原则2 加大调节力度的原则3 优惠的原则四 土地增值税征收对象和纳税义务人 教材P245 五 征税范围的界定和对若干具体情况的判定1 是否发生了转让行为 2 是否从转让行为中获得了收入 土地增值税条例 中的征收范围的界定 根据 条例 的规定 凡转让国有土地使用权 地上的建筑物及其附着物并取得收入的行为都应缴纳土地增值税 有三层含义 土地增值税仅对转让国有土地使用权的征收 只对转让的房地产征收土地增值税 不转让的不征税 如房地产的出租 虽然取得了收入 但没有发生房地产的产权转让 不应属于土地增值税的征收范围 对转让房地产并取得收入的征税 对发生转让行为而未取得收入的不征税 如通过继承 赠与方式转让房地产的 虽然发生了转让行为 但未取得收入 就不能征收土地增值税 六 土地增值税的税率及计算 土地增值税采用的是超率累进税率 共有四级 最低税率为30 最高税率为60 增值额未超过扣除项目金额的50 的部分 税率为30 增值额超过扣除项目金额的50 未超过扣除项目金额的100 的部分 税率为40 增值额超过扣除项目金额的100 未超过扣除项目金额的200 的部分 税率为50 增值额超过扣除项目金额的200 的部分 税率为60 七 计算依据 为纳税人转让房地产所取得收入减除扣除项目金额后的余额 其中收入 指转让房地产的全部价款及有关的经济收益 扣除项目余额包括 1 取得土地使用权所支付的金额 2 开发土地的成本 费用 3 新建及配套设施的成本 费用或老旧房及建筑物的评估价格 4 与转让房地产有关的税金 5 财政部规定的其他扣除项目 可按取得土地使用权所支付的金额 开发土地和新建房及配套设施之和 加计20 的扣除 关于土地增值税计算案例 案例简介房地产开发公司转让一幢自行开发的写字楼 收入4600万元 该房地产开发公司为取得该块土地使用权支付地价款及相关费用800万元 该写字楼开发成本为2000万元 该房地产开发项目的利息支出为200万元 其中包括延期还款的利息及罚息10万元 该房地产开发公司提供了金融机构的证明 按商业银行同类同期贷款利率计算的利息支出金额为195万元 案例分析及税务处理计算增值额的扣除项目共5项 计算步骤如下 1 计算取得土地使用权所支付的金额 例中这项支出的金额为800万元 2 计算房地产开发成本 在本例中 该写字楼的开发成本为2000万元 3 计算房地产开发费用 计算可扣除的利息支出 本例中的利息支出按规定可据实扣除 但不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额 所以利息支出的扣除限额为195万元 又由于利息支出中包括了延期还款的利息及罚息10万元 按规定不允许扣除 所以实际上可扣除的利息支出为190万元 200 10 小于利息支出的扣除限额 计算可扣除的其他房地产开发费用 800 2000 5 140 万元 计算可扣除的房地产开发费用 190 140 330 万元 4 计算与转让房地产有关的税金根据 实施细则 及有关规定 本例中的纳税义务人是房地产开发公司 按规定已将缴纳的印花税计入管理费用中予以扣除 所以在计算可扣除的与转让房地产有关的税金时 只需计算营业税 城市维护建设税以及教育费附加 营业税 4600 5 230 万元 城市维护建设税与教育费附加 230 7 3 23 万元 可扣除的税金的总额 230 23 253 万元 5 计算财政部规定的其他扣除项目根据 实施细则 之规定 本案例中的纳税义务人为房地产开发