万科西华府商业、写字楼调研报告

京投万科 西华府写字楼 商业市场调研报告 2013 06 1 项目概况 项目位于西南四环外 郭公庄车辆段上盖 2 本案 项目概况 3 位于北京市丰台区花乡地铁9号线郭公庄车辆段用地范围内 丰葆路以东 郭公庄路以西 距南四环约两公里左右 建设用地面积 约23万平方米 容积率 2 7 总建筑面积 约75万平方米 含地下12万平方米 其中商品住宅16 7万平方米 散售办公4 4万平方米 回购办公3万平方米 总商业面积2 72万平方米 公租房24 6万平方米 项目概况 商业资源分为住宅底商 二期住宅裙房 1F 2F 及办公裙房商业 四期 B2 3F 两类总建筑面积 约2 72万平方米 其中住宅底商0 8万平方米 办公裙房商业1 92万平方米交付时间 首期住宅交付时间为15年12月 住宅底商为2015年12月 裙房商业为2015年12月 4 项目概况 5 办公裙房商业B2为地铁层 连通地下商业 3F与盖上住宅平台联通B2 3600平米 B1 3600平米 1F 3F 1 2万平米B2 B1不具备餐饮条件 1F 3F可选择性做餐饮住宅底商1F 4000平米 全部为街铺2F 4000平米 与办公裙房商业联通不具备餐饮条件 商业部分 商业市场调研汇报 6 7 区域选定 8 本案 研究范围 北至南四环南到铁路线西至丰葆路东至樊羊路 南四环路 科技大道 丰葆路 铁路线 樊羊路 区域深度调研 区域人口特征 交通环境分析 9 区域特征 居住 办公人口规模及结构 居住人群近2 5万户 7万人口老项目 富锦嘉园 北京国际花园 加来庄园 约50万m2新项目 中海系列 万科蓝 北京方向 本案 约120万m2潜在入市 郭公庄一期 郭公庄三期 约60万m2办公人群丰台科技园一至三期建筑面积近700万m2全部开发完成后进驻人群约15 20万以上数据中 居住人群约1万户 3万人 办公约5 8万人为未来3至5年可能导入的新增区域人口 10 区域特征 区域用地规划 办公 商业用地供地以丰台科技园东区三期为主居住用地本案周边近期供地以郭公庄一期 三期地块供应为主 11 交通环境 道路交通 区域路网发达 轨道交通便捷 12 地面交通现有环路 丰葆路路网 加之建设中的万寿路南延 使区域路网日趋完善 轨道交通本案所在的郭公庄站是9号线与房山线的换乘站 是北京西南城区重要的交通枢纽之一 交通环境 对项目辐射范围影响 项目北侧道路为商业主要动线 连接西南四环 加之轨道交通网的日渐发达 本案所辐射影响范围将覆盖整个丰台科技园及西南四环沿线 13 本案 9号线 科技大道 万寿路南延 六圈南路 四环路 区域商业市场格局研究 区域商业格局 各业态发展水平 14 商业格局 商圈布局 存量商业以社区周边商业为主规划商业有较完整的整体规划 体量在150万平米以上 15 商业格局 主要商业项目运营情况 存量 世界公园商业街 16 商业格局 主要商业项目运营情况 存量 富锦嘉园商业 17 商业格局 主要商业项目运营情况 存量 亿城天筑商业 18 商业格局 未来入市项目分析 海航Mall体量 商业约30万m2定位 休闲 购物中心预计开业时间 由于产权交割问题 时间待定 19 商业格局 未来入市项目分析 丰台科技园东区三期体量 商业约80万m2预计开业时间 未来1 2年部分陆续启动营业 20 商业格局 商圈商业格局对本案影响 周边商业暂未形成整体商业氛围 区域内生活配套较缺乏 且距离本案较远 档次多为中低端型生活配套 本案具备成为区域级商业条件 主要服务于郭公庄及辐射居住区 21 2公里 竞争项目基本情况 未来面临的主要是郭公庄一期 三期 北京方向等项目底商的销售竞争 郭公庄一期 三期规划方案待定 北京方向地块东侧与本案相对位置规划为商业 写字楼 约10万平米 22 万科蓝 北京方向 京投万科西华府 郭公庄三期 郭公庄一期 海航Mall 23 总体指标 总用地面积 11 88万平米 其中建设用地7 86万 代征绿地4 02万 总建设面积 56万平米 地上35万 地下21万 容积率 4 45平均楼面价 2300元 平米 海航Mall 原规划 24 A区 美式购物中心拥有OUTLET广场 欢乐世界 IT广场 生活主题馆 主题百货 酒店公寓六大主题馆 B区 国际时尚中心集商贸 会展 品牌推广为一体 同时为时装设计的研发预留空间 A区公寓 共901套其中以50 60平米产品为主 B区写字楼 共3 5万平米 每层约2500平米 B区南侧面 A区南侧面 原定位方向 25 原定位方向 26 树立 区域精致生活商业街区 的形象 将项目地块与轨道交通 自身住宅 办公 商业相联系 融合 创造集居住 办公 购物 休闲 社交 娱乐等多功能的全新城市 街区 形象 京西南 高品质生活消费 目的地 原商业功能定位 27 本案将聚焦于居住地周边重复性 功能性强的消费内容 原商业功能定位 28 2层 1层 3层 2层 1层 写字楼底商定位方向 住宅底商定位方向 原商业功能定位 29 原商业功能定位 30 原商业功能定位 31 原商业功能定位 32 写字楼部分 写字楼补充市调内容 33 34 产业规划条件 丰台区及中关村科技园丰台远的产业定位及规划 35 产业规划 丰台区产业规划 根据丰台区 十二五规划 丰台区十二五期间四大重点板块建设全面提速 功能区发展成效明显 成为聚集城市功能 吸引高端产业 承接重大项目的重要载体 全面提速丽泽金融商务区开发 围绕中关村国家自主创新示范区建设 加快推动丰台科技园区的 东进西扩 保持和巩固在中关村一区多园中的领先地位 优化提升大红门时尚创意产业集聚区功能 加快实施青龙湖 长辛店会展旅游 生态休闲区建设 36 产业规划 丰台科技园定位及规划 全面完成丰台科技园东区三期开发 充分发挥总部基地品牌效应 提升高新技术的研发与服务优势 打造中国民营总部经济集聚区 37 产业规划 丰台科技园招商优惠政策 丰台科技园享受中关村国家自主创新示范区 1 6 政策 一 1 搭建首都创新资源平台二 6 支持在中关村深化实施先行先试改革的6条政策 一 中央级事业单位科技成果处置和收益权改革试点政策 二 税收优惠试点政策 三 股权激励试点政策 四 科研经费分配管理改革试点政策 五 高新技术企业认定试点政策 六 建设全国场外交易市场试点政策 38 产业规划 入住企业 总部基地入住企业电力 电子 机械 贸易等行业占较大比重 39 存量项目调研 区域周边及三环外9号线沿线存量写字楼项目情况 40 区域选定 根据区域划分及交通延伸 主要调研丰台科技园内及三环外轨道交通沿线项目 41 九号线沿线写字楼 42 地铁沿线 奈伦大厦 项目目前暂未入住 公共区域正处于装修状态 从目前内部结构看 内部装修以石材为主 在周边属于相对高档的写字楼 43 地铁沿线 蓝谷科技 蓝谷科技大厦 乙级 整体较为老旧 参考价值低 44 地铁沿线 蓝谷科技 45 入住企业行业 电子产品 生物技术 网络技术 医药等隔间面积 50 170 区域内写字楼 46 区域内写字楼 47 区域内 总部广场 产品设计时立足整个园区 作为园区内方向性高层建筑 视野及外观做的充满现代感 每层一户 私密度好 但是入户大堂 电梯 卫生间 等内部配置 拉低产品档次 48 区域内 北京诺德中心 一期产品产品设计简单实用 入户大堂面积较小单装修上具有档次感 产品设计上主动将产品切割 满足不同客户需求 电梯5部 足够支撑客户需求 二期产品以诺德中心200高层为核心 入户大堂2000平米 层高4 5米 总计39层 由17部梯支撑客户需求 49 区域内 汉威国际广场 楼层及同层各户间私密性好 仅电梯间为公共区域 客户对归属区域内充分掌控 区域内绿化包装为项目加分项 但电梯数量少 50 区域内 财富时代中心 51 区域内 昌宁大厦 52 区域内 工商联大厦 53 办公定位方向 54 京西最大规模的写字楼集群区域 位于中关村产业园的