某小区建设项目可行性研究报告.doc

小区建设项目 可行性研究报告 I 目录目录 1 0 总论 1 1 1 项目背景 1 1 1 1 项目名称 1 1 1 2 项目承办单位 1 1 1 3 企业性质 1 1 1 4 项目承办单位简介 1 1 1 5 项目建设由来 1 1 1 6 可研报告的编制依据 2 1 2 项目概况 2 1 2 1 项目拟建地点 2 1 2 2 地理位置条件 2 1 2 3 交通 通信条件 2 1 2 4 项目开发宗旨 开发规模 3 1 2 5 主要建设条件 3 1 2 6 项目建设投资及资金来源 5 1 2 7 综合技术经济指标 6 2 0 市场预测 7 2 1 市场需求分析 7 2 1 1 我国宏观商品住宅需求分析 7 2 1 2 市商品住宅市场需求分析 8 2 2 市场供应分析 9 2 2 1 我国宏观商品住宅供应分析 9 2 2 2 市商品住宅供应分析 11 2 2 3 我国城镇住宅建设现状 12 3 0 项目选址与投资环境分析 14 3 1 场地位置现状 14 3 1 1 地点 14 3 1 2 场址土地权属面积 14 3 1 3 土地现状 14 3 2 开发对象的基本概况 14 4 0 开发方案的分析与选择 15 4 1 小区规划 15 4 1 1 小区规划原则 15 4 1 2 小区的组成 15 4 2 小区建筑规划布局 15 4 2 1 建筑规划布局 15 4 2 2 公共建筑规划布局 16 4 2 3 小区道路规划 16 4 2 4 小区竖向规划 16 小区建设项目 可行性研究报告 II 4 3 住宅设计 16 4 3 1 住宅类型 16 4 3 2 住宅基本要求 16 4 3 3 建筑面积分配 17 5 0 建筑方案 18 5 1 设计依据及要求 18 5 1 1 设计依据 18 5 1 2 设计要求 18 5 2 设计内容 19 5 2 1 工程概况 19 5 2 2 建筑设计 19 5 2 3 建筑防火设计 20 5 3 环境保护 20 5 3 1 绿化 20 5 3 2 日照 20 6 0 结构方案 21 6 1 设计依据 21 6 2 结构设计 22 7 0 公辅配套设施 24 7 1 给排水工程 24 7 1 1 设计依据 24 7 1 2 设计范围 24 7 1 3 给排水现状 24 7 1 4 给水 24 7 1 5 排水 25 7 2 强电 25 7 2 1 设计依据 25 7 2 2 设计范围 26 7 2 3 供配电系统 26 7 2 4 建筑物防雷 27 7 3 弱电 27 7 3 1 设计依据 27 7 3 2 设计范围 28 7 3 3 有线电视系统 28 7 3 4 电话配线系统 29 7 3 5 安全监视与消防控制 29 7 3 6 电阻及接地 29 7 4 消防 29 7 4 1 设计依据 29 7 4 2 设计内容及原则 30 7 4 3 消防系统 30 7 5 供暖 32 小区建设项目 可行性研究报告 III 7 5 1 设计依据 32 7 5 2 设计内容 32 7 5 3 环境保护 33 8 0 建筑节能 34 8 1 设计依据 34 8 2 采用的节能技术 34 9 0 环境影响评价 35 9 1 概况 35 9 2 法律法规 35 9 2 1 法律 法规 35 9 2 2 技术规范 35 9 2 3 技术文件 35 9 2 4 评价标准 36 9 3 环境影响分析评价 36 9 3 1 评价范围 36 9 3 2 环境影响分析 36 9 3 3 环境保护措施 38 9 3 4 结论及建议 40 10 0 安全卫生与消防 41 10 1 危害因素及危害程度分析 41 10 1 1 主要隐患部位 41 10 1 2 有害物质种类及危害性分析 41 10 2 安全措施 41 10 3 卫生措施 42 10 3 1 粉尘及其控制措施 42 10 3 2 防噪声 42 10 4 消防措施 43 11 0 工程进度及建设管理 44 11 1 工程进度安排 44 11 2 建设管理 44 12 0 开发成本及项目投资估算 50 12 1 估算依据与说明 50 12 1 1 投资估算依据 50 12 1 2 工程量依据 50 12 1 3 投资估算方法 50 12 2 投资估算 50 12 3 资金来源 51 13 0 项目财务评价 52 13 1 计算方法及原则 52 13 2 基础数据估算依据 52 小区建设项目 可行性研究报告 IV 13 2 1 销售价格 52 13 2 2 计算期选取 52 13 2 3 财务基准收益率设定 52 13 2 4 销售收入估算 52 13 2 5 经营税金及附加估算 53 13 2 6 利润总额的估算 53 13 2 7 所得税的估算 53 13 2 8 税后利润 53 13 2 9 各项计提 53 13 3 财务盈利能力分析 53 13 3 1 静态指标分析 53 13 3 2 动态指标分析 53 13 4 单因素分析 54 13 5 风险类型及防范措施 55 13 5 1 风险类型 55 13 5 2 风险控制 56 14 0 结论与建议 57 14 1 结论 57 14 2 建议 57 附表 投资计划与资金筹措 59 商品房销售收入与经营税金及附加估算表 60 损益表 61 资金来源与运用表 62 全部投资现金流量表 63 附图 场区总平面布置图 勘测定界图 小区建设项目 可行性研究报告 1 1 01 0 总论总论 1 11 1 项目背景项目背景 1 1 11 1 1 项目名称项目名称 小区建设项目 1 1 21 1 2 项目承办单位项目承办单位 1 1 31 1 3 企业性质企业性质 企业性质 有限责任公司 1 1 41 1 4 项目承办单位简介项目承办单位简介 自成立之初就以争创房地产龙头企业 建设精品楼盘为 目标 以求实 创新 高效 发展 精益求精为经营宗旨 运用科 学的管理办法 全新的经营理念 优秀的人才 在鞍山众多房地产 开发企业中打造出了自己的天空 近些年来承担了多处知名的开发 和建设项目 受到各方面的好评 荣获中国品牌网之精英品牌强力 推广资格 目前 该公司已成为知名的房地产开发企业 实力较为 雄厚 对于楼盘的开发 建设及销售经验丰富 是 地区房地产开 发的领军企业 1 1 51 1 5 项目建设由来项目建设由来 住宅楼不仅体现了城市文明 为优化住区环境提供可能 也可 促进小城镇建设逐步走向规范化 科学化和功能分区化 是小城镇 现代化建设的必由之路 而且节约土地 减少污染 便于统一管理 并能真正提高小城镇居民的生活质量 使其真正能够实现享受城市 小区建设项目 可行性研究报告 2 生活的愿望 为了改善 市 镇居民的居住条件 拟决定在 市 镇 中学南侧地块二开发建设商品住宅楼 本项目的建设 将 给 市 镇带来更大的发展空间 同时也使小城镇建设上一个新 的台阶 对于 市 镇的经济发展起到一定的促进作用 1 1 61 1 6 可研报告的编制依据可研报告的编制依据 投资项目可行性研究指南 试用版 计办投资 2002 15 号 与委托方商定的建设总体思路和工程内容 委托方提供的企业基础资料 市城乡规划局 市规划设计院提供的规划图 国家有关房地产开发有关法律法规及政策 1 21 2 项目概况项目概况 1 2 11 2 1 项目拟建地点项目拟建地点 市 镇 中学南侧地块二 1 2 21 2 2 地理位置条件地理位置条件 镇 位于 东南部 全镇 24 个村 人口 3 8 万 总面积 100 平方公里 全镇属于半平原半丘陵地形 大盘公路 海英公路 交汇于内 并且拥有两条铁路专用线 交通十分便利 1 2 31 2 3 交通 通信条件交通 通信条件 镇 位于 东南部 大盘公路 海英公路交汇于内 并 且拥有两条铁路专用线 交通十分便利 小区建设项目 可行性研究报告 3 1 2 41 2 4 项目开发宗旨 开发规模项目开发宗旨 开发规模 1 开发宗旨 住宅设计的宗旨是遵循 以人为本 创造舒适与健康的居住环境 2 开发规模 1 建设总用地面积为 7892m2 2 项目总建筑面积为 12577m2 其中 a 住宅建筑面积为 10283m2 b 商业门市面积为 1452 m2 c 仓库面积为 612m2 d 社区用房面积为 150m2 e 物业用房面积为 80 m2 1 2 51 2 5 主要建设条件主要建设条件 1 技术条件 及周边城市的建筑技术成熟 施工队伍技术 水平也可以胜任本次工程建设 2 运输 供电 供水条件 宗地周边公用设施齐全 交通便 捷 施工期间交通 供水 供电等条件可以保障工程进度 3 外部协作条件 项目已经列入 市发展规划 外部协作条 件良好 将积极配合本次建设项目顺利进行 4 工程项目所在地气象条件 a 气温 小区建设项目 可行性研究报告 4 市属暖温带 半湿润大陆季风气候 四季分明 气候变化 明显 具有夏季炎热多雨 冬季寒冷干燥的特征 年平均气温为 8 4 最热月份为 7 月 月平均气温 24 6 最冷月份为 1 月 月平均气温 11 2 年最高温差 36 8 年平均最低气温 山区 7 4 平原 8 4 沿河 8 5 b 日照 地区年平均日照为 2663 小时 农作物生长季节 4 9 月 为 1475 6 小时 占全年总日照时数的 55 41 其中 5 月份为峰值 月 日照时数 280 1 小时 12 月日照时数最少 只有 177 2 小时 日照时数年际变化较大 最多年份与最少年份相差 427 2 小时 日 照数地域差异不大 山区略高于沿河地区 c 结冻 解冻期 市土壤开始结冻的最早日期为 10 月 16 日 稳定结冻日期 为 11 月 26 日 最晚解冻日期为 3 月 26 日 稳定解冻日期在 3 月 11 日左右 平均冻深 1 1 2 米 d 相对湿度 全市多年平均相对湿度为 66 8 月份最大 5 月份最小 相 对湿度多年平均是 1 月 65 2 月 61 3 月 57 4 月 54 5 月 53 6 月 66 7 月 79 8 月 81 9 月 73 10 月 68 11 月 66 12 月 66 e 降水量 市年均降水量 691 3mm 季节降水分布不均 冬季 12 月 小区建设项目 可行性研究报告 5 次年 2 月 为 21 4mm 占全年的 3 10 春季 3 5 月 为 104 2 毫米占全年的 15 07 秋季 9 11 月 为 127 5mm 占全年的 18 44 夏季 6 8 月 为 438 2mm 占全年的 63 39 降水高 峰出现在 8 月份 月降水量平均为 190 9mm 比冬 春两季降水总 量还多 65 3mm f 蒸发量 市多年平均蒸发量为 1767mm 5 6 月份蒸发量最大 约 598 5mm 占全年蒸发量的 33 87 常出现旱象 地区间蒸发量不 等 由东南向西北递增 东部低山丘陵地区约 1450mm 西北部沿河 地区约 1750mm g 风向 冬季多北风及西北风 最大风速 18 米 秒 春夏季多南风及东 南风 最大风速 20 米 秒 1 2 61 2 6 项目建设投资及资金来源项目建设投资及资金来源 1 项目投入总资金 项目建设投资 2749 69 万元 其中 开发成本 2641 54 万元 详见 项目开发建设投资估算表 2 资金来源 本项目建设资金来源 项目总投资 2749 69 万元 全部由企业 自筹 1 2 71 2 7 综合技术经济指标综合技术经济指标 综合技术经济指标表综合技术经济指标表 小区建设项目 可行性研究报告 6 序号项目单位数值备注 1 总用地面积 m27892 2 总建筑面积 m212577 2 1 住宅建筑面积 m210283 2 2 商业门点面积 m21452 2 3 仓库m2 612 2 4 物业及社区用房m2 230 其中物业用 100 m2 3 建筑系数 30 4 容积率 1 6 5 绿化率 30 6 绿化用地面积 m22367 3 7 道路 广场面积 m23155 4 8 项目投入总资金万元 2749 69 9 自筹万元 2749 69 10 银行贷款万元 11 收入 税金及利润估算 11 1 销售收入万元 4125 期末 11 2 总成本万元 2749 69 期末 11 3 经营税金及附加万元 311 67 期末 11 4 增值税万元 80 67 期末 11 5 利润总额万元 1063 65 期末 11 6 所得税万元 265 91 期末 11 7 税后利润万元 797 74 期末 12 税后财务指标全部投资 12 1 财务内部收益率 16 12 2 财务净现值万元 482 18 13 投资利润率 29 期末 14 投资利税率 39 期末 小区建设项目 可行性研究报告 7 2 02 0 市场市场预测预测 2 12 1 市场需求分析市场需求分析 2 1 12 1 1 我国宏观商品住宅需求分析我国宏观商品住宅需求分析 我们从我国城镇居民人均住宅建筑面积变化趋势及我国城市化 进程带动城镇人口变化对商品住宅需求的影响两方面进行预测 我国城镇居民人均住宅建筑面积存在波长为 20 年的周期性波动 现象 其中 1985 年是改革开放之后的第一个波峰 1993 年达到周 期性波动的波谷 2005 年是达到新的波峰 此后进入周期性下降阶 段 预计到 2013 年达到新一轮周期的波谷 从发展趋势看 1994 年以来城镇居民人均住宅建筑面积的短期增长趋势值和长期增长趋 势值均呈上升趋势 分别从 1994 年的 3 87 和 4 26 递增到 2004 年 的 5 57 和 5 31 我国城市化进程将保持 1989 年以来的持续上升 态势 城镇人口占全国人口的比重不断提高 从 2004 年的 41 76 提高到 2010 年的 42 4 随着城市化程度的持续提高 城镇人口持 续增加 2010 年的 56341 万人 规模将比 2004 年增长 7 27 按 收入约束条件下城镇居民人均住宅建筑面积和城镇人口预测规模计 算 我国城镇住宅建筑面积从 2004 年的 131 亿平方米增加到 2010 年的 200 89 亿平方米 近年来 中国经济继续保持 9 5 的 GDP 高速增长 但也出现了 一些结构性的投资过热 为此 国家开始了宏观调控 土地政策 金融政策不断收紧 而以上海为代表的部分城市 出现了房价增长 过快 投资性购房比例过高的迹象 这都使得社会对房地产行业能 小区建设项目 可行性研究报告 8 否获得可持续的高速增长表现出了关注甚至担忧 我们认为 消费者的有效需求才是一个市场存在的理由 政策 是市场环境中不可忽视的一个重要组成部分 但它的出发点 只会 是防范市场波动带来的风险 而不可能是凭空创造或者消除一个自 我演进的真实市场 住宅是人类生存必须的基本物资 也是社会成 员改善生活品质最重要的物质基础之一 决定住宅市场基本走势的 是经济的成长性 人口结构和居住形态的变迁 经过 20 多年的发展 我国已在世界经济尤其进出口贸易中获得 举足轻重的地位 并保持着全球最快的增长速度 未来十年中国人 口仍将继续增长 并伴随家庭规模的不断小型化 而随着工商社会 的全面成型 中国也正处于全球最快的城市化进程中 有关的研究结果表明 未来十年全国城镇人口将由 2005 年的 5 37 亿增长到 2015 年的 6 60 亿 城镇平均家庭规模将从 2005 年 的 3 53 人缩小到 2015 年的 3 25 人 由于人口增长 家庭规模小型 化和人口老龄化 预计到 2013 年全国城镇居民人均住宅建筑面积将 达到 28 平方米 全国住宅需求量每年将达到 9 27 亿平方米 基于 以上分析我们可以得出结论 商品住宅市场在未来十年仍将是中国 最具潜力和发展空间的行业之一 2 1 2 2 1 2 市商品住宅市场需求分析市商品住宅市场需求分析 1975 年 2 月 4 日的 大地震给 工农业生产和群众生活造成 了极大的损失 全县原有房屋 1294 4 万平方米 震损了 1116 6 万平方米 55 82 万间 占房屋总面积的 85 地震后 开始 小区建设项目 可行性研究报告 9 了新一轮的城市建设 三十年来累计投资三十余亿元用于居民住宅 建设 截止 2004 年 市区住宅建筑面积为 910 万平方米 其中 80 为砖混结构 20 为框架结构 并建成具有一定规模的住宅小 区 28 个 人均居住面积为 16 2 平方米 极大地改善了百姓的住宅 条件 但与鞍山地区人均住宅面积为 20 7 平方米相比 市排在 鞍山地区的下游 如果与全省及全国水平相比较差距就更为明显 因此 市的房地产行业具有相当大的发展空间 市人口约为 110 万人 近年来在计划生育政策控制下 人口 总数基本保持不变 受外来常住人口的影响略有增加 但随着经济 的逐步发展和人均可支配收入增长的影响 市人民对住宅的需求 量也稳步增加 按照人均住宅建筑面积年增加 5 按国内平均水 平保守 计算 为 0 8 平方米 人 则 十二五 期间每年商品住宅 的需求量为 44 万平方米 2 22 2 市场供应分析市场供应分析 2 2 12 2 1 我国宏观商品住宅供应分析我国宏观商品住宅供应分析 住宅投资是我国房地产开发投资的主体 从房地产投资完成额 的增长态势看 1997 年以后房地产开发投资的持续快速增长主要是 由住宅投资的快速增长拉动的 1998 2005 年期间住宅投资年度增 长率均在 21 以上 年均增速高达 27 53 与住宅投资的持续快速 增长相对应 1995 2005 年期间住宅投资在房地产开发投资中所占 比重呈不断上升趋势 从 1995 年的 55 78 提高到 2005 年的 68 33 小区建设项目 可行性研究报告 10 改革开放以来 我国商品住宅投资的增长率一直高于全社会固 定资产投资增长率 但从 2000 年以后 这个差距逐步减少 其中 2005 年受到宏观调控的影响 商品住宅投资的增长率低于全社会固 定资产投资增长率 见下表 20012001 20052005 年投资增长率年投资增长率 单位 年份全社会固资投资商品住宅投资 2001 年 13 725 3 2002 年 17 421 9 2003 年 28 429 7 2004 年 25 825 3 2005 年 27 219 6 可见 由于商品住宅投资增长率相对全社会固定资产投资增长 率差距的缩小 也是影响 2004 年以来全国性的住宅价格上涨的一个 重要因素 从我国商品住宅的供应情况来看 近年来施工面积及竣 工面积均高速增长 2006 年和 2007 年全国及 省房地开发企业 单位 房屋施工 竣工面积和商品房销售面积统计见下表 小区建设项目 可行性研究报告 11 2006 年和 2007 年统计表 单位 万平方米 房屋施工面积房屋竣工面积商品房销售面积 地区2006 年2007 年2006 年2007 年2006 年2007 年 全国总计 194786 4 8578 8 235881 6 5272 8 55830 9 1332 8 58235 9 1834 0 61857 1 1429 0 76192 7 2087 4 2007 2008 年中国商品房竣工面积变化如下图所示 2007 2008 年中国商品房竣工面积变化 万平方米 可见 我国商品住宅供应量虽有较大幅度增长 但累计竣工面 积 相对 9 27 亿平方米的商品住宅需求量 尚有一定缺口 小区建设项目 可行性研究报告 12 2 2 2 2 2 2 市商品住宅供应分析市商品住宅供应分析 目前受宏观调控的影响以及土地整理力度的加大 一线城市的 土地供应 尤其是市中心土地供应速度必将放缓 这也许会直接导 致这些城市中心区域的房价长久稳定 相比之下 二线城市新开工 面积普遍上升 中房指数研究院报告显示 除武汉等少部分城市新 开工面积有 20 以上的下降幅度外 大多数二线城市的房地产开发 高歌猛进 正在向三线城市扩展 另外 住房结构方面 一线城市 90 平方米以下的小户型占比开始呈现上升趋势 但升幅仅在几个百 分点左右 预测这个趋势也将继续向二三线城市发展 自 2003 年以来 莲花园 碧源花园 茂泽园 雅圣花园 嘉和 阳光苑 百汇香山 河滨花园等小区的推出 形成了 房地产的基 本模式 使得物业服务和小区绿化成为居民购房的主要条件之一 近年 市的房地产开发产业成绩更加突出 如下表 2010 20132010 2013 年房地产开发项目列举表年房地产开发项目列举表 名称地点建筑面积备注 市区5 万 m2 市区3 万 m2 市区21 万 m2 开发区7 万 m2 开发区7 万 m2 市区6 万 m2 市区13 万 m2 市区20 万 m2 市区11 万 m2 市区12 万 m2 开发区10 万 m2 小区建设项目 可行性研究报告 13 2 2 32 2 3 我国城镇住宅建设现状我国城镇住宅建设现状 我国十分重视小城镇规划的编制 从提出编制城镇规划 全国 各地普遍开展这一工作以来 至 2000 年底 全国累计编制小城镇规 划 38538 个 占总数的 84 89 的建制镇调整完善了总体规划 为住宅统一综合开发提供依据和奠定了良好的基础 同时 从 2000 年至 2008 年 农民住宅建设投资总额达 13709 亿元 累计竣工住房 88 亿平方米 每年建房户都在 600 万 900 万户之间 农民人均建 筑面积也由 2000 年的 17 平方米增至 2008 年的 22 62 平方米 现实 的需要和潜在的巨大市场 为小城镇住区建设和发展提供了现实可 能 更由于小城镇统一综合开发的诸多优越性 不仅使小城镇住宅 业发展前景看好 也更使小城镇建设成为自身经济增长的一个新亮 点 自改革开放以来 镇以市场为导向 充分实施区域经济发展 战略 实行资源配置市场化 投资主体社会化 经营主体能人化的 战略方针 1996 的就进入 省农村经济发展百强镇 行列 多 年连续被鞍山 市评为先进镇 2003 年全镇社会总产值达到 45 56 亿元 税收实现 2816 万元 财政上解 1345 9 万元 镇本级 财政收入实现 1276 6 万元 固定资产投入实现 2 03 亿元 出口创 汇完成 2400 万美元 农民人均收入达 4580 元 在 市经济工作位 次再度前移名列第 5 位 随着党的富民政策和各项发展农村经济建 设优惠政策的提出 镇人民富裕起来了 改善居住条件成为了不 少农民的愿望 此项目的建设可以满足镇区人民改善居住条件的愿 小区建设项目 可行性研究报告 14 望 对于规范镇区建设 发展经济起到一定作用 3 03 0 项目选址与投资环境分析项目选址与投资环境分析 3 13 1 场地位置现状场地位置现状 3 1 13 1 1 地点地点 市 镇 中学南侧地块二 3 1 23 1 2 场址土地权属面积场址土地权属面积 土地属于 镇东 村 总面积为 7892m2 土地类型为商业用 地 3 1 33 1 3 土地现状土地现状 本项目用地现状为空地 3 23 2 开发对象的基本概况开发对象的基本概况 改革开放后 人不断深化改革开放 牢固坚持以经济建设为 中心 使这里的自然 地理 资源优势集中转化为经是增长优势 经济和社会发展势如破竹 如日中天 各类企业厂点和个体经营户 星罗棋布 遍地开花 达 300 余家 开成了耐火材料 建筑材料 滑石制品和编织包装四大支柱产业 涌现了华宇集团 中兴集团等 国家级大型企业和国家定点的出口产品生产基地 多种耐火材料驰 名中外 畅销世界 10 多个国家和地区 农业产业结构调整步伐迅猛 形成了双季农业 霜期农业 优质米 优质果 养殖业和农产品深 加工等十大农业生产基地 以东三道农业产业化示范区为龙头的万 亩设施农业和出口创汇蔬菜园区 被确定为 省农业示范园区 初 步成为 市的工业强镇 农业富镇 商贸活镇 文化名镇 不断以 小区建设项目 可行性研究报告 15 崭新的风姿屹立于辽南大地 4 04 0 开发方案的分析与选择开发方案的分析与选择 4 14 1 小区规划小区规划 4 1 14 1 1 小区规划原则小区规划原则 1 根据已取得地块的平面形式 2 本着节约土地资源 充分利用有限空间 满足市场需求 取得最佳朝向的原则 3 应本着舒适 方便 安全 卫生 美观 经济的原则 4 在满足上述原则的基础上还要尽可能节约开支 降低造价 4 1 24 1 2 小区的组成小区的组成 本次可研小区主要组成如下 住宅楼 仓库 商业网点 小区内道路 广场 喷水池 供暖设施 电力供应设施 自 来水供应设施 通信设施等 4 24 2 小区建筑规划布局小区建筑规划布局 4 2 14 2 1 建筑规划布局建筑规划布局 工程项目建设总用地面积 7892m2 总建筑面积 12577m2 在小区建筑四周布置各种适合北方生长的树木和花草 形成四 季皆有景色的功能布局 小区建设项目 可行性研究报告 16 这种布局可以保证居民均能够享受到小区的各色美景和周到服 务 4 2 24 2 2 公共建筑规划布局公共建筑规划布局 供水设施 接镇区管网 供暖设施 接镇区管网 供电设施 接镇区管网 小区自建配电室 配电室设在物业 用房内 4 2 34 2 3 小区道路规划小区道路规划 小区主干道在建筑中间穿过 在小区周边设环形健康步行道 通过联络道将步行道和小区主 干道联系到一起 4 2 44 2 4 小区竖向规划小区竖向规划 在小区内的道路两侧和低洼地带设雨排水设施 将雨水收集后 排入排水系统 4 34 3 住宅设计住宅设计 4 3 14 3 1 住宅类型住宅类型 本次住宅是多层建筑 环境优雅 是现代住宅首选 4 3 24 3 2 住宅基本要求住宅基本要求 本次设计住宅的基本要求如下 1 适用方便 本次住宅由卧室 起居室 卫生间 厨房等基本 房间组成 2 安全性好 本次设计多层采用框架结构型式坚固耐用 小区建设项目 可行性研究报告 17 3 适应自然环境 北方冬季寒冷 本次住宅外围护采用 37 墙 内夹保温苯板 4 3 34 3 3 建筑面积分配建筑面积分配 本项目各建筑面积分配如下 总建筑面积为 12577m2 详情见 下表 建筑类型分配表建筑类型分配表 序号建筑类型单位建筑面积备注 1 住宅 m210283 2 商业门点 m21452 3 贮藏室 m2612 4 社区用房 m2150 5 物业用房 m280 总建筑面积 m212577 小区建设项目 可行性研究报告 18 5 05 0 建筑方案建筑方案 5 15 1 设计依据及要求设计依据及要求 5 1 15 1 1 设计依据设计依据 1 业主提供的工程设计委托书 2 设计中应用的主要国家规范和技术标准 民用建筑设计通则 GB50352 2005 住宅设计规范 GB50096 1999 2003 年版 建筑设计防火规范 GB50016 2006 屋面工程技术规程 GB 50207 94 住宅建筑规范 GB50368 2005 汽车库设计规范 JGJ 100 98 汽车库 修车库 停车场设计防火规范 GB50067 97 5 1 25 1 2 设计要求设计要求 建筑设计应考虑无障碍设计 以体现 对每一个人的关怀 使所有的人在走道通行和设施使用上没有任何不方便和障碍 1 声学要求 为保证居住在室内声音互不干扰 应对各隔墙做隔音设计 2 电气要求 配电室设在物业用房内 设闭路电视 监控系统 设电话 有线广播 3 能源来源 小区建设项目 可行性研究报告 19 本项目建筑拟采用集中供暖 接镇区供暖管网 4 本工程建成后为全年居住场所 由于 地处严寒地区 冬季房屋采暖成本相对比较高 为有利于节能 降低能耗 降低 居民费用支出 建筑物应按节能建筑设计 5 25 2 设计内容设计内容 5 2 15 2 1 工程概况工程概况 工程项目建设总用地面积 7892m2 总建筑占地面积为 2367 3m2 总建筑面积为 12577m2 建筑主体结构形式为钢筋混凝土框架结构 建筑工程类别为三 类 建筑耐火等级为三级 抗震设防烈度为 7 度 5 2 25 2 2 建筑设计建筑设计 1 立面概念 协调水平与垂直形体手法表现出简练而现代气 息的作品 采用建筑词汇创作出 同伴效应 建筑 2 外部装饰材料 住宅部分刷高级弹性外墙涂料 局部贴面 砖 3 立面整体处理 采用了尽量减少实体建筑给人生硬感的立 面整体处理 4 楼梯间 墙面水泥砂浆打底刮大白 地面采用防滑地砖 铁艺木扶手 5 防盗门 入户门采用三防门 钢制防火 防盗 保温门 6 楼寓门 楼寓门为高级电话对讲楼寓门 7 内墙 室内各房间墙面 顶棚为水泥混合砂浆压光抹实 小区建设项目 可行性研究报告 20 刮一遍大白 8 厨厕 顶棚均为水泥混合砂浆抹 贴瓷砖 卫生间地面向地 漏找坡 1 地面做 SBS 防水层 无厨具 无洁具 9 窗 窗为塑钢窗 本工程门窗的五金件均采用不锈钢制 5 2 35 2 3 建筑防火设计建筑防火设计 1 建筑的设计均根据建筑设计防火规范第一章 1 0 3 条文的 规定设计 2 本工程各建筑耐火等级均达到三级耐火等级 各住宅楼内 的楼梯间均设消火栓和照明应急灯 5 35 3 环境保护环境保护 5 3 15 3 1 绿化绿化 在满足使用功能要求的前提下 尽可能设置绿地 小区四周及 其内部除道路之外均铺设柔净的草皮 并在区内设置园林小品 水 景喷水池灯 小区入口周围种植球形植皮 在住宅周围底均铺设柔 净的草皮 在沿道路边栽树木 形成一个整片连续的绿化景色 5 3 25 3 2 日照日照 住宅主体全部南北朝向 相互之间不遮挡阳光 小区建设项目 可行性研究报告 21 6 06 0 结构方案结构方案 6 16 1 设计依据设计依据 1 业主提供的工程设计委托书 2 建筑专业提供的设计图纸 3 现场初步勘察 4 本工程采用的国家规范 规程及标准 建筑结构可靠度设计统一标准 GB 50068 2001 建筑结构荷载规范 GB 50009 2001 建筑地基基础设计规范 GB 50007 2002 建筑桩基技术规范 JGJ 94 94 建筑抗震设计规范 GB 50011 2001 地下工程防水技术规程 GB 50108 2001 混凝土结构设计规范 GB 50010 2002 钢结构设计规范 GB 50017 2003 砌体结构设计规范 GB 50003 2001 建筑钢结构焊接技术规程 JGJ 81 2002 屋面工程质量验收规程 GB 50207 2002 5 设计荷载 基本风压 标准值 0 5 kN m2 基本雪压 标准值 0 5 kN m2 标准冻结深度 1 1m 场地基本地震烈度 7 度 小区建设项目 可行性研究报告 22 6 工程地质简况 场地地层状况 由地表向下 杂填土 亚粘土 fk 150kPa 亚粘土 fk 180Ppa 勘察期间实测稳定水位埋深 2 0 5 0m 场地土属亚粘土 场地类别为 2 类 场地地下水对混凝土结构 无腐蚀 6 26 2 结构设计结构设计 1 建筑结构安全等级二级 2 设计合理使用年限 50 年 3 抗震设防烈度 7 度 4 结构形式的选择 本工程属于多层建筑 主体结构采用钢筋混凝土框架结构 基础选择 多层采用独立柱钢筋砼基础 5 采用的主要材料 1 混凝土估算 混凝土强度等级为 梁 柱 板采用 C30 钢筋 级 fy 210 N mm2 级 fy 300 N mm2 6 焊接材料 手工焊时 采用 E43 型系列焊条 应符合 碳 钢焊条 GB T 5117 1995 的要求 自动焊接或半自动焊接时采用 小区建设项目 可行性研究报告 23 的焊丝和焊剂 应与主体金属的强度相匹配 焊丝应符合现行标准 熔化焊用钢丝 GB T 14957 1994 或 气体保护焊用钢丝 GB T 14958 1994 的规定 小区建设项目 可行性研究报告 24 7 07 0 公辅配套设施公辅配套设施 7 17 1 给排水工程给排水工程 7 1 17 1 1 设计依据设计依据 1 建筑给水排水设计规范 GB50015 2003 2 住宅建筑规范 GB50368 2005 3 室外给水设计规范 GB50013 2006 4 室外排水设计规范 GB50014 2006 5 节水型生活用水器具 CJ164 2002 6 建设单位提出的设计要求和本工程周围的市政管道资料 7 1 27 1 2 设计范围设计范围 本工程室内给水排水和消防给水系统设计 7 1 37 1 3 给排水现状给排水现状 本工程附件规划道路已基本形成 给排水管网系统已至项目区 本工程可就近搭接 7 1 47 1 4 给水给水 1 水源 本工程水接镇区管网 2 水质 一般按生活饮用水水质考虑 3 管材 1 室外管道选用钢丝网骨架塑料复合管 采用电热 熔连接 2 室内管道 DN65 以上选用内筋嵌入式衬塑钢管 采用卡 环连接 DN50 以下采用给水聚丙烯管 PP R 管 热熔粘接 4 卫生洁具 采用节水型生活用水器具 小区建设项目 可行性研究报告 25 7 1 57 1 5 排水排水 管渠内雨水流行时间 分钟 1 排水系统 住宅楼由单立管通气排水 污水经室外检查井汇集小区内污水 总管 排放市政污水管网 污水管管径为 d400 d600mm 建筑屋面 雨水有组织排放 雨水管管径为 d300 d700mm 2 管材 1 室外 污水管道直径 400mm 选用高密度聚乙烯双壁波纹管 HDPE 采用承插连接 直径 400mm 选用钢筋混凝土承插管 雨水管道直径 300mm 选用高密度聚乙烯双壁波纹管 HDPE 采用承插连接 直径 300mm 选用钢筋混凝土承插管 2 室内及屋面 污水管道选用 PVC U 塑料排水管 采用承插粘接连接 屋面雨水管道选用 PVC U 塑料排水管 采用承插粘接连接 7 27 2 强电强电 7 2 17 2 1 设计依据设计依据 1 民用建筑电气设计规范 JGJ T 16 92 2 建筑照明设计标准 GB50034 2004 3 10kV 及以下变电所设计规范 GB 50053 94 4 低压配电设计规范 GB50054 95 小区建设项目 可行性研究报告 26 5 供配电系统设计规范 GB50052 95 6 建筑物防雷设计规范 GB50057 94 7 住宅设计规范 GB50096 1999 8 住宅建筑规范 GB50368 2005 9 建设单位本专业的设计要求 7 2 27 2 2 设计范围设计范围 1 本工程所有用电负荷均为三级负荷 2 本工程 10KV 配电室设在物业用房内 由供电部门提供一路 10KV 电源 并设应急电源 设置 1 台 500KW 主用功率 自启动柴油 发电机组作备用电源 在停电又无消防要求时供平时需用电的消防 负荷及所有保障负荷用电 而停电又有消防要求时 由火警信号自 动切断除所有非消防保障负荷的柴油发电机电源 仅保证消防用电 3 小区各幢的供配电 电话电缆系统 电视电缆系统 住宅楼 的电力 照明 自动控制 防雷接地 火灾自动报警及联动系统 紧急广播 保安对讲系统以及三表出户计量系统等 7 2 37 2 3 供配电系统供配电系统 10 千伏高压电源用电缆直埋地引入高压配电室 当工作电源发 生故障或检修时 备用电源投入工作 1 配电设备 10 千伏配电柜和低压配电柜 2 过电流保护 10 千伏真空断路器设有延时速断和过电流保 护 变压器设有温度保护 变压器低压侧自动开关设有短延时及长 小区建设项目 可行性研究报告 27 延时过电流保护 低压柜出现开关设有瞬时 长延时过电流保护 3 计量 高压 10 千伏进线设总计量 低压侧设电力分计量 4 补偿 在变电所 220 380 伏母线上设功率因数自动补偿装置 高压侧功率因数为 0 92 5 供电系统 1 10KV 配电系统采用单母线不分段形式 2 选用 2 台 2500kVA 干式变压器 3 低压采用放射式和树干式相结合的供电方式 6 接地及电气安全 1 10KV 配电系统接地型式采用 IT 系统 2 其余子项低压配电系统接地型式采用 TT 系统 3 各建筑物的低压进线处做总等电位联结 4 室外路灯配电系统采用局部 TT 系统 5 低压进线总开关处 装设漏电保护装置 除挂墙式空调插 座外的所有插座回路均设漏电保护装置 7 2 47 2 4 建筑物防雷建筑物防雷 1 本工程各建筑物均按三类防雷建筑物设置防雷装置 利用建 筑物主钢筋作防雷及接地装置 接地装置均为共用接地装置 接地 电阻 R 欧 2 在各建筑物低压电源进线处 装设暂态过电压保护装置 小区建设项目 可行性研究报告 28 7 37 3 弱电弱电 7 3 17 3 1 设计依据设计依据 1 民用建筑电气设计规范 JGJ T16 92 2 智能建筑设计标准 GB T50314 2000 3 建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范 GB T50311 2000 4 民用闭路监视电视系统工程技术规范 GB50198 94 5 有线电视系统工程技术规范 GB50200 94 6 安全防范工程技术规范 GB50348 2004 7 建筑物电子信息系统防雷技术规范 GB50343 2004 8 建设单位本专业的设计要求 7 3 27 3 2 设计范围设计范围 1 通信系统 2 有线电视系统 3 安全监视与消防控制系统 7 3 37 3 3 有线电视系统有线电视系统 1 本工程设有线电视系统 该系统电视信号源为镇区有线电视 网 2 该工程前端设备可以放在住宅楼或者物管的广播机房内 各 楼底层楼梯间设分前端箱 3 由光纤电视网引入信号 以小区中心为界分设两个电视分配 区 小区建设项目 可行性研究报告 29 4 在物业用房设总电视器件箱 对电视信号进行放大 并分配 至各幢 各幢以幢为单位设置楼幢放大器 5 公建部分在竖井内预埋电视器件箱 以便二装使用 6 住宅各层均敷设电视线至各户内 每户按 1 只用户盒考虑 7 电视电缆支线均穿管暗敷设 8 电视系统为 550MHz 传输系统 用户电平为 60 正负 4dB 7 3 47 3 4 电话配线系统电话配线系统 1 本工程由电信部门从室外引来中继线至电话交换机 2 在所有住宅 配套用房和公建的适当部位设置电话插座 1 住宅楼 每户 1 部 2 公建 根据需要设置 7 3 57 3 5 安全监视与消防控制安全监视与消防控制 工程在住宅公共区域设火灾自动报警及消防联动控制系统 为 一级保护对象 消防控制室拟设在社区用房内 7 3 67 3 6 电阻及接地电阻及接地 本工程各子项均采用共用接地方式 利用建筑物基础钢筋作接 地体 接地电阻 R 1 欧 各弱电系统的接地分别用接地干线引至接 地体 7 47 4 消防消防 7 4 17 4 1 设计依据设计依据 1 建筑设计防火规范 GB50016 2006 2 建筑内部装修设计防火规范 GB50222 95 2001 年版 小区建设项目 可行性研究报告 30 3 建筑灭火器配置设计规范 97 局部修订 GBJ140 90 4 火灾自动报警系统设计规范 GB50116 98 5 消防安全标志设计 施工及验收规范 DB50 202 2004 6 自动喷水灭火系统设计规范 GB50084 2001 2005 年版 7 4 27 4 2 设计内容及原则设计内容及原则 1 设计内容 本工程设计范围内 总图 建筑 结构 给排水 电气等各专业的消防设计 2 设计原则 贯彻 以防为主 防消结合 的方针 根据每幢 建筑物的消防特征 正确定性 分别采用不同的消防方式 以满足 国家强制性防火规范的规定要求 7 4 37 4 3 消防系统消防系统 1 总图消防 防火间距 在总体布局方面 各建筑物之间相互间距均符合 规范规定的防火间距 消防车道 沿建筑物的两个面设置消防车道 对消防车道和扑救场地的要求 该地块北面有交通干路 可 以方便消防车进入 用于消防车通行的道路宽度单车道 4m 消防 车道的最小转弯半径 R 9m 消防车道路面 扑救作业场地及其下 面的管道和暗沟等均能承受 36T 的大型消防车的压力 供消防车停 留的空地 其坡度不大于 3 2 建筑消防 小区建设项目 可行性研究报告 31 本工程为多层建筑 环住宅楼设消防车道 使消防车能通达各 幢建筑 建筑物耐火等级为三级 建筑防火构造 本工程防火隔墙采用 240 厚烧结页岩实心砖砌 块 耐火极限不低于 3 0 小时 楼梯间隔墙以及住宅单元及分户墙 采用 240 厚烧结页岩实心砖砌块 耐火极限不低于 2 0 小时 防火 墙两侧门窗洞口水平距离 2 00m U 型 L 建筑转角处水平距 离 4 00m 建筑二次装修应采用不燃烧或难燃烧材料 并按 建筑 内部装修设计防火规范 GB50222 95 执行 3 结构防火 该工程设计所采用的建筑构件 承重墙 柱 梁 楼板和屋面 板等 燃烧性能和耐火极限均达到规范规定的相应等级要求 结构 柱 梁 板保护层厚度达到相应设计耐火等级要求 4 消防给水 根据 建筑设计防火规范 本工程所有建筑物应设置室内消火 栓灭火系统 1 消火栓系统用水量 住宅室内消火栓系统用水量 15L s 室外消火栓系统用水量 15L s 地下室消火栓系统用水量 10L s 室 外消火栓系统用水量 20L s 2 自动喷水灭火系统设置参数 物管用房 中危险级 I 级 喷 水强度 q 6L min m2 作用面积 A 160m2 喷水系统设计用水量 30L s 3 消防水池拟设在小区物业用房前 室外设置消防取水口 小区建设项目 可行性研究报告 32 消防水池容积 V 360m3 4 室内外消火栓系统设置 小区统一设置室内外消防增压设 施 消防给水系统 共用消防水箱 消防水池和消火栓增压泵 消 火栓系统按小区内最不利建筑考虑 各建筑室内消火栓系统 在建 筑室内内成环状设置 保证双向供水 室内消火栓处 均设置可启 动消火栓泵按钮 屋面设置试验消火栓 5 自动喷水灭火系统设置 物管及社区用房 设置喷水系统 根据不同的水压要求和报警阀服务喷头数分区设置 6 住宅楼各层设有室内消火栓 且消火栓给水管道连接成环 保证供水安全 每幢住宅楼室外设有一套水泵接合器 7 室外采用生活与消防合一的消防给水系统 管网呈环状形 敷设 管径为 DN250mm 小区内共设有 2 座地上式消火栓 均匀布 置 间距不超过 100m 供城市消防车到火灾现场取水灭火使用 8 柴油发电机房设置自动喷水灭火系统 变配电房设置 FM200 气体灭火系统 各建筑物室内按其危险等级 配置手提式磷 酸铵盐灭火器 9 消火栓系统和喷水系统于消防泵出口处设有稳压泄压阀 有效防止系统超压工作 10 每幢建筑物内均根据规范设有建筑灭火器 7 57 5 供暖供暖 7 5 17 5 1 设计依据设计依据 本工程采用的国家规范 规程及标准 小区建设项目 可行性研究报告 33 建筑设计防火规范 GBJ 16 87 2001 年版 全国民用建筑工程设计技术措施 暖通空调 动 力 采暖通风与空气调节设计规范 GB 50019 2003 等 7 5 27 5 2 设计内容设计内容 1 室外空气设计参数 室外冬季采暖计算温度为 18 室外冬季空调计算温度为 21 冬季室外风速为 3 5 m s 冬季大气压力 101 75KPa 室外夏季 空调干球温度 31 2 室外夏季空调湿