北海房地产现状及相关市场概况.doc

近期北海房地产及相关市场概况在北海城市发展历程上，房地产业的兴衰，对北海的影响至关重要。正是房地产业的井喷式发展，造就了上世纪九十年代初北海的大发展，也正是房地产业的过度发展，让北海在上世纪九十年代末蒙上了中国现代“泡沫经济的博物馆”的阴影。同时，正是房地产业的回升，让北海的建设建设日新月异。 2008年，国家批准实施广西北部湾经济区发展规划，北部湾经济区进入历史性发展的新阶段，北海市房地产将因此预计将获得长达10到15年的战略性快速发展周期。 按照广西北部湾经济区发展规划到2020年北海城市中心区人口发展到100-120万人，城市建成区建设用地控制在140平方公里以内。目前北海市城市中心区人口约40万人，建成区面积约40平方公里，要实现发展规划的目标，每年年均增加人口5-7万人，建设用地年均开发面积8.3平方公里。交通运输方面： 北海航空市场发展迅猛 航班直飞达十三个城市，目前，北海机场每周起降运输航班达210多架次，参与运营北海航线的航空公司有中国国航、南方航空、东方航空、深圳航空、吉祥航空、重庆航空、东北航空、鲲鹏航空、成都航空、天津航空等十家。北海直飞航点增至十三个，分别是：北京、上海、郑州、长沙、桂林、广州、深圳、海口、三亚、重庆、成都、昆明、贵阳。 并计划在今年年恢复北海至香港的航线。旅游及酒店： 2009年国内旅客815.8万人次，2010年1至4月，国内旅客为 283万人次，同比增长16 %。 1 -3月星级饭店平均入住率为50.49 % ，同比增长 34.5 %北海房地产：北海房价在2009年的攀幅让人始料未及。在国家刺激经济政策的影响下，北海市场成交量成几何倍数增长，价格更是一路飙升。一年之间，从销量萎缩到量价齐涨，楼市的迅速逆转和房价的快速增长让人兴奋。纵观2009年：1、北海土地最高拍卖价格为544万元/亩（广东路与中山路交界处，原交警大队旧址，距海岸线很远,属市区内）。 2、北海房地产开工项目132个，开工面积434万平方，同比分别增长100%、149%。3、北海某楼盘开盘，170多套房源竟有近千人前来登记号。 南宁地王8650万/亩！潘石屹惊：疯了！2010年3月10日上午结束的南宁市2010年第一期国有建设用地使用权拍卖会上，红日东升以总价约16亿、单价129750元/平方米、楼面地价11033元/平方米一举拿下位于金浦路141-1号的GC2010-003地块（实际出让用地面积：12270平方米(折合18.41亩)），该价格折合8650万元/亩。 北海呢？至2010年，虽然国家对房地产的新一轮调控新政频出，但两大利好将推动北海房价继续上涨。世界最大的自由贸易区在北部湾经济区元月1日正式启动，标志着由中国和东盟10国组成、接近6万亿美元国民生产总值、4.5万亿美元贸易额的国际区域，开始步入零关税时代。寻求更大市场的内地企业绝不会错过这个大展宏图的良机，一些企业已闻风而动；大量内地企业意向到北海办企业。实体经济的增加，必然有人才、资金、物流、信息流向北部湾聚集；北海做为北部湾经济区重镇，三面环海的半岛城市、得天独厚的宜居环境，是投资置业的乐土。据了解，今年1月至5月，北海商品房开工面积为151万平方米（5月份开工30万平方米），同比增长54%。 2010年1-4月，在北海市房地产交易中心备案的商品房预售面积为 68万平方米，同比增长113.5%，商品房交易面积为 66万平方米，同比增长70.45%。“国十条”出台后北海开盘的一些楼盘我们做了踩点调查：北部湾一号，位于北海市的北瑞，香格里拉的东侧，于4月28日一期第三次开盘，销售政策为一次性买完整层十套付全款可享受92折优惠，银行按揭分期享受99折优惠。 4月28日下午对大客户，29日上午对普通客户，至29日上午楼盘中间的房屋都已经销售完，底层（二、三层）和高层（三十二层左右）还有房。销售价格以88.38平方米的为例：5F 1116215元 、9F 1281298元、14F 1369746元、21 F 1474018元、25F 1592131元、31F 1850965元；销售均价已经达到近15000元/平方米。该楼盘，一期第一次开盘是去年10月份，均价10000元/平米。一期第二次为去年12月份，均价13000元/平米。此次在“国十条”之后为4月28日开盘，均价15000元/平米，而且开盘当天近85%售完。（此楼盘在北海的北边，属海景房，楼盘与海景之间有一条六车道公路） 海岸国际假日花园，位于北部湾一号楼盘的东边，5月1日，一期第一次开盘，均价为14000元/平米。（此楼盘在北海的北边，属海景房，楼盘与海景之间有一条六车道公路） 俊杰华府，位于北海大道上，广东路与湖南路中间，4月25日内部认购，5月1日开盘，可按揭，十套为团购，给98折优惠，单套99折，均价约为5800元/平方米，销售率达到 80 %。 （此楼盘在市内，距海岸线很远。） 东尚领域，位于北海大道与南珠大道相交处，开发有17层和27层二幢楼房，约487套房源，是分二次开盘，认购金为六万元。3月28日内部认购是一房难求，场面十分火爆，为购房，售楼部前排二天二夜的长长队，不得已该公司提供食物和水，当天认购房近300套，价格一号楼为6600元/平方米、二号楼为4900元/平方米。该楼盘于5月23日开盘预售，现一号楼均价为 7450元/平方米，二号楼均价为 5200元/平方米，环比价格增长为 12.8 % 和6 %。 该楼盘是可以做银行按揭。第一期签订合同截止日期为6月23日，受政策影响，目前已经有二户退房，九十多户购房者已经签订合同，其中有23户交全款以获95折购房优惠。 （此楼盘属市区内，据海岸线很远。） 外地人仍为北海房地产市场购置主力，其中来自黑龙江的购房者所占比例最高，占外地人购买商品住房面积的15-25%。据国家统计局统计数据显示，4月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨12.8% ，涨幅居前的五个城市：海口64.3%，三亚58.2%温州26.1%，金华23.8%，北京21.5%； 北海同比上涨12.4%。2010年1月1日，自由贸易区正式启动，预计未来大量内地企业会蜂涌而至。人才、资金、物流、信息流向北部湾聚集，北海作为北部湾经济区重镇，得天独厚的宜居环境，将吸引更多投资者置业。北海房地产目前现状：1、2010年1-5月北海没有国有建设用地使用权出让挂牌拍卖。2、售楼价格稳中有增长，北海楼房开盘价格目前还在涨势中，房价格暂时没有出现下滑；3、北海的商品房销售，购房者中80%以上为外地人。4、在北海市房地产交易中心，昔日大厅拥挤、人声鼎沸的情况已没有，来办房地产交易的人数有所减少。全世界沿岸线的一线海景房都是珍稀资源！ 据了解，虽然“国十条”出台，但并没有让海南的海滩抢夺战斗就此结束，现在，海南岛的沿海滩涂地仍是炙手可热，价格仍在攀升中。北海是三面环海的半岛城市，沿海的土地资源非常珍贵，市政府对规划审批是慎之又慎，一旦过会得到批准，对房地产开发公司都是极大的利好。去年开工的沿北海市西海岸至南部海岸的项目有：广西区旅游集团的冠岭山庄国宾馆、北海天龙公司的沙滩高尔夫球场及住宅，项目开发速度保持较好；南宁海兴房地产公司银滩一号酒店及住宅，目前已经完成项目地东侧滩涂的围海造地，但其他工作暂没有进行，人工岛上没有建筑工程的进行。在新的政策面前，北海的房地产开发商没有考虑建设工地的停工，准备新投入的项目还在正常上报，他们相信北海的房地产一定会有再发展的机会。相对于很多沿海城市，北海房价现属于价格洼地，未来上升空间巨大。在与政府建委、房管局等部门的官员交流中，他们认为国十条对北海房地产的影响是有限的，过去曾经的2008年金融危机对全国房地产业造成过巨大冲击，当年北海就没有受到什么影响，房地产市场表现平衡。“新国十条”出台，因为官员们要保持政策的统一性，所以，在政策线上一刀切，北海是三线城市，属于被误伤区，不是“国十条”要打压的对象。有资料表明，房地产业占北海财政收入的50%以上，一旦房地产下滑，对北海的财政收入影响会很大，那种局面是北海市政府极不愿意看到的，这也是为什么迟迟不出台实施细则的原因之一；再则，反观政策效应，政策对一、二线城市的房地产价格进行打压，大量资金也会向三线城市汇集。从各方面对北海市的房地产市场反应来看，多数人对北海的房地产市场是持乐观态度，认为明年初北海房地产市场应该回归到正常轨道上，市场表现回暧。北海的房地产还将会得益于国际休闲度假海岛的打造，涠洲岛的旅游开发，会给北海的大发展带来新的机遇。在自治区和北海进一步掀起贯彻落实国务院关于加快发展旅游业的意见、国务院关于进一步促进广西经济社会发展的若干意见的热潮中，根据中共中央政治局常委、中央纪委书记贺国强的指示要求，1月26日至28日，国家旅游局局长邵琪伟，国家旅游局党组成员、规划财务司司长吴文学率队对北海和涠洲岛的旅游开发进行专题调研。邵琪伟强调，涠洲岛具有很高的开发价值，不论是在整个西部地区，或是全国的海岛滨海旅游进行对比，涠洲岛具有很多唯一性。涠洲岛开发要能做到：特色鲜明、环境一流、海水清澈、鲜花盛开、设施完备、服务一流。北海要按照国务院42号文件精神，把涠洲岛建设成为国内一流、国际知名的休闲度假海岛。国家旅游局将全力支持广西和北海的开发建设。第一，从今年开始，国家旅游局将连续三年每年安排专项资金用于涠洲岛旅游开发及北海旅游市场宣传。第二，同意把