必须引以重视的房地产税.docx

必须引以重视的房地产税房地产税立法进行时在2018年7月31日召开的定调下半年的政治局会议上，指出坚决遏制房价上涨。这和前几年“坚决遏制房价过快上涨”的口径又有所收紧。一个背景是，今年6月，70个大中城市中，有63个城市房价上涨，其中，一线城市持平，二三线城市则分别上涨6.3%和6.0%，各个城市的房价算术平均涨幅创造了2016年9月后的最高点。疯狂的房价下，房地产税被视为狙击房价上涨的一把利刃。房地产税在十八届三中全会上已经确定大方向，征收房地产税的下一步是走立法的程序。随后，十三届全国人大一次会议新闻发言人张业遂表示，房产税立法正在起草论证，力争早日提请人大常委会初审。此外，2018年国务院政府工作报告也提出要“稳妥推进房地产税立法”。不过，在2018年立法工作计划中，与税收相关的分别是：税收征收管理法修订草案、车辆购置税法草案、企业所得税法实施条例、审议耕地占用税法草案、资源税法草案。房地产税法并未在其中，但同样没有列入立法规划的个税法修法，却在今年6月被提前提交给全国人大常委会审议，并已经完成征集意见阶段，正在等待最后的审议，一旦审议通过，将于10月1日开始试行。2018年6月16日，自然资源部发布信息，称全国统一的不动产登记信息管理基础平台已经实现全国联网。就在两三年前，几乎所有的媒体与专家都认为这件事的阻力太大，是一项不可能完成的任务，没想到这么快就悄无声息地办成了，这意味着房地产税法的立法进程也有加速的可能，为房地产税的征收提供了数据支持。至此，开征房地产税在技术上已经再无障碍，一是全国住房信息联网，二是赋予所有“设区的市”以地方立法权，三是国地税合并已迈出步伐。据了解，房地产税法已在起草和完善方案的过程中，房地产税将围绕“立法先行，充分授权，分步推进”的方针进行。分步推进也被认为是各地差异化的表示。在中央统一立法和税种开征权的前提下，根据税种特点，通过立法授权，适当扩大地方税收管理权限，地方税收管理权限主要集中在省级，不同的区域评估肯定不一样，可能让地方选择适当的评估模式、方法、基准，税率也可以由地方选择，像资源税一样。所以，房地产税不会是全国各个地方完全一样，应该是在中央统一立法的框架下，让各个地方能有空间结合当地实际情况因地制宜，确定税率、税基以及征收的具体办法。房地产税不会一刀切，会按照不同地区执行不同税率，地方政府有自己的话语权。不过，一个问题在于，不同城市的房子会不会累加在一起征税，比如，在北京有两套房子的，可能会征收，但在北京一套、天津一套的，是不是累加计算，应该不会综合在一起征税，而是以一个居住城市空间为限。具体措施：一、纳税义务人：以拥有名下房产的计税家庭或机构为纳税义务人。二、计税家庭：夫妻、未成年子女、名下无房产的成年子女。夫妻以外的成年家庭成员拥有独立房产后自动脱离不再为家庭成员。除继承外，今后应禁止未成年人拥有房产。三、征收对象：对计税家庭于全国范围内所拥有的产权房以套数和面积相结合为基础征收房产税，非产权房待转为产权房后再计税。四、计税依据：房产购置原值或评估值。五、家庭基本居住套数：夫妻处于在婚状态的，基本居住套数为两套;单身未婚或夫妻处于非婚状态（包括离异、丧偶）的，基本居住套数为一套。机构基本居住套数为零，今后应禁止机构购买住宅房产。六、家庭免税居住面积：等于人均免税居住面积乘以家庭人数，人均免税面积由地方*自行制定，为30-60平米。机构免税居住面积为零，今后应禁止机构购买住宅房产。免税面积以首套房所在地区制定的标准计算，首套房面积不足以扣除的部分，可于第二套房中扣除，依此类推。七、税率（1）采用分段累进税率，年税率为0.8%-5%。超过免税面积落在基本居住套数以内的部分，年税率为0.8%;超过免税面积落在基本居住套数外第一套的部分，税率为2%;超过免税面积落在基本居住套数外第二套的部分，税率为3%;超过免税面积落在基本居住套数外第三套的部分，税率为4%;超过免税面积落在基本居住套数外第四套或以上的部分，税率为5%。（2）套数排序以房屋购置时间为准，同一天购置的，以房屋面积大小排序。免税面积按照套数排序依次扣除，（3）与家庭外成员联名持有房产的，也计为单独一套，面积按注明产权比例或平均分摊。（4）机构拥有的住宅房产也可考虑采用5%的单一税率，并禁止今后购买住宅房产。八、计税时点为上一年度12月31日，房产数据和家庭成员，皆以此为准。九、税收优惠（1）夫妻无子女的，按照3人计算免税面积;（2）未婚单身或离异单身按照1.5人计算免税面积但免税面积不超过60平米;（3）丧偶的单身和子女夭折的单身按2人计算免税面积; （4）拆迁补偿房产和享受低保家庭可免征房产税。（5）不在市区范围内的旅游房产可免征或减半征收房产税。十、征税流程税务部门于每年一月一日由房产税电脑征管系统自动生成纳税家庭成员信息和本地房产信息，并据此生成缴税通知单邮寄给纳税人，税款需在三月底前缴清，逾期开始计算滞纳金。家庭成员信息可由人口普查数据获得，也可由公安户籍部门反馈获得。本地房产信息由住建部全国住房信息查询系统获得，包括纳税人在本地的所有房产和套数排序、可扣除免税面积等信息。纳税人认为缴税通知单信息有误的，可携带相关证件到本地税务部门办。分析一下年税负承担率3-5,相当于一个小企业销售额的增值税税负，说白了就是你的多余房产将参与承担社会责任。例如一套价值50万元的房产,年缴税额大约在2万元左右。如果再承担房贷利率，那么您将成为真正的房奴。因为税负率是递增的，一套50万元的房产使用权50年，实际利用价值将不足25年。后续的25年你将用缴纳房产税的形式补偿使用权。现实逼迫我们要打破传统观念：房产不能养老！相反你要养房了！除了基本生存需要外,我们面对的现实是买房不如租房划算。建议：一是分散配置：房地产税是一种地方税，不可能做到全国一盘旗，一定会因城施策。一线城市有条件开征，但其他城市未必，很多二三线城市目前正在搞人才争夺战，如果开征房产税，会加速人才与产业的流失。相反，这些城市可能会以低税率甚至零税率为筹码，与一线城市争夺人才。所以，分散配置是有必要的，鸡蛋不要放在同一个篮子里。二是购买有租金价值的物业。从纽约、伦敦、香港的经验来看，租金是一个对冲物业持有成本的有利工具，例如纽约不少房子的租售比高达5%，扣除3个点的持有成本后