赣州危旧房改造文件.doc

赣市府发201133号赣州市人民政府关于印发赣州开发区棚户区（危旧房）综合改造国有土地上房屋征收补偿方案的通知赣州开发区管委会，市政府有关部门，市属有关单位：经市政府研究同意，现将赣州开发区棚户区（危旧房）综合改造国有土地上房屋征收补偿方案予以印发，请认真贯彻执行。特此通知附件：赣州开发区棚户区（危旧房）综合改造国有土地上房屋征收补偿方案 二一一年十二月十一日附件：赣州开发区棚户区（危旧房）综合改造国有土地上房屋征收补偿方案 为落实赣州市人民政府关于进一步加快中心城区棚户区（危旧房）和城中村综合改造的实施意见（赣市府发20112号）文件精神，改善开发区棚户区（危旧房）居民的生活居住条件，依法实施棚户区（危旧房）综合改造国有土地上单位、个人房屋的征收与补偿工作，保障当事人合法权益，根据国务院2011年1月21日颁布施行的国有土地上房屋征收与补偿条例（国务院令第590号）规定，结合开发区实际，制定本方案。一、征收与补偿原则房屋征收与补偿遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则，对被征收人给予公平补偿。二、征收范围为公共利益的需要，根据中华人民共和国城乡规划法等有关法律的规定，在赣州开发区旧城区、工矿企业棚户区、危旧住宅区、基础设施落后等区域国有土地确定的具体改造范围。三、征收部门和实施单位赣州市人民政府为开发区棚户区（危旧房）综合改造范围内国有土地上房屋的征收主体，赣州开发区管委会为房屋征收部门，由房屋征收部门委托相关镇（街道）为棚户区（危旧房）综合改造房屋征收实施单位，委托工矿企业（单位）主管部门为工矿企业（单位）棚户区（危旧房）综合改造房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。四、征收补偿签约期限征收补偿签约期限自赣州市人民政府发布房屋征收决定公告之日起90天内。五、征收补偿实施程序（一）宣传发动。赣州市人民政府作出房屋征收决定并予以公告后，房屋征收部门和房屋征收实施单位在房屋征收范围内开展房屋征收与补偿的宣传和解释工作。（二）调查登记。在房屋征收实施前，房屋征收实施单位组织对征收范围内的房屋权属、区位、用途、建筑面积等情况进行调查登记，被征收人应当予以配合。调查结果在房屋征收所在社区向被征收人公布。1有房屋产权证的，房屋建筑面积、用途等以房屋产权证载明的为准。对证载面积有异议的，可申请有资质的房屋测绘机构测绘，并按新认定的面积予以补偿，测绘费用由申请人承担。2未经登记的建筑，由房屋征收实施单位会同规划建设、房产、国土等部门依法依规进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑的，建筑面积须经有资质的房屋测绘机构测绘确定，并按确定的面积予以补偿，测绘费用由被征收人承担；对认定为违法建筑的，不予补偿。（三）签订征收协议。房屋征收部门与被征收人依照本方案规定就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立房屋征收补偿协议并发放协议签订序号。1房屋征收部门与被征收人在本方案确定的征收补偿签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请赣州市人民政府按照本方案作出补偿决定，并在房屋征收所在社区予以公告。被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。2被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁交房的，由赣州市人民政府依法申请人民法院强制执行。（四）发放补偿资金、搬迁交房。房屋征收部门按协议对被征收人予以补偿后，被征收人在协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁交房。（五）发放补助、奖励资金。在被征收人完成搬迁交房并经房屋征收实施单位验收合格后，由房屋征收部门发放补助、奖励资金，由房屋征收实施单位发放选房序号。（六）过渡与安置。根据协议的约定给予过渡与安置。（七）资料归档。房屋征收工作结束后，收集、整理房屋征收补偿资料，按户建立征收补偿档案，并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。六、征收补偿、补助及奖励对被征收人给予被征收房屋价值的补偿，因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿和因征收房屋造成的停产停业损失的补偿，并给予一定的补助和奖励。被征收房屋价值按房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格计算。被征收房屋的价值由具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定。（一）私产房的征收私产房产权人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。1货币补偿：对私产房产权人按被征收房屋的价值实行货币补偿。2产权调换被征收人选择房屋产权调换的，由房屋征收部门赣州开发区管委会提供等面积房屋用于产权调换，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。对被征收房屋价值高于用于产权调换房屋价值的，由房屋征收部门向被征收人结算差价；对被征收房屋价值低于用于产权调换房屋价值的，由被征收人向房屋征收部门结算差价。在产权调换中，因户型差异，提供用于产权调换的住宅面积超出应安置面积10%（含10%）以内的部分，按2202元/平方米由被征收人向征收部门结算，超出10%以上部分及安置后的剩余面积按安置房实际交房时同地段普通商品房市场价格结算；提供用于产权调换的店面、写字楼等营业性非住宅面积超出应安置面积部分按安置房实际交房时同地段同类营业性非住宅市场价格结算。市场价格由具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定。3搬迁及临时安置的补偿（1）搬迁费：选择货币补偿的，按主房屋面积5元/平方米的标准给予被征收人搬迁补偿。不足750元/户的补足到750元/户；选择产权调换的，按主房屋面积10元/平方米的标准给予被征收人搬迁补偿。不足1500元/户的补足到1500元/户。（2）临时安置费：对选择产权调换的住宅被征收人，按主房屋面积给予8元/平方米月的临时安置费，不足800元/户月的补足至800元/户月；临时安置费自被征收人搬迁交房之日起至安置房交房后三个月止。过渡期不超过36个月。如因房屋征收部门原因致使过渡期限延期的，自逾期之日起每月给予2倍的临时安置费。4房屋安置：实行期房安置。（1）安置对象：选择产权调换的被征收房屋产权人。（2）安置原则：按规划要求，实行就地或就近相对集中安置；在规定时间内完成搬迁交房的, 按地块以 “谁先签订协议，谁先选房”的原则选择安置房；附属房不予安置；被征收人符合住房保障条件的，优先给予住房保障。被征收家庭房屋面积不足36平方米且符合住房保障条件的，选择货币安置的，可在廉租房或公租房中安置；选择产权调换的，征收产权面积小于36平方米且在同一城区只有此住房的，安置时补齐36平方米，不结算差价；超出36平方米的部分实行阶梯式价格，36至50平方米的部分，按2202元/平方米结算，超过50平方米的部分，按市场价结算；被征收人按被征收房屋与提供用于产权调换房屋面积最接近值的原则选择安置房。（3）安置房屋户型（面积）：一室一厅（40平方米左右）、二室一厅（50平方米左右）、二室二厅（60、80平方米左右）、三室二厅（100、120平方米左右）。5补助及奖励（1）选择产权调换的，凡在征收补偿签约期限内完成协议签订并搬迁交房，对被征收房屋价值低于用于产权调换房屋价值的，差价部分作为征收部门对被征收人的奖励，予以免交。超出征收补偿签约期限的，差价部分不予奖励，由被征收人向征收部门结算。（2）选择产权调换或货币补偿的，凡在征收补偿签约期限内完成协议签订并搬迁交房，依据被征收主房屋面积，按框架结构100元/平方米、砖混结构60元/平方米、砖木结构20元/平方米、土木结构10元/平方米，对被征收人给予补助。（3）选择产权调换的，按被征收主房屋面积给予300元/平方米的安置房装修补助，此款在安置房交房时结清。产权调换房的标准为第八章第十三条规定。（4）选择产权调换或货币补偿的，凡在协议签订通告规定期限内，对被征收人按被征收主房屋面积，第110天签订协议并搬迁交房的奖励300元/平方米；第1120天签订协议并搬迁交房的奖励260元/平方米；第2130天签订协议并搬迁交房的奖励220元/平方米。超过30天的不予奖励。补助、奖励资金按实际搬迁交房时间计算，凭搬迁交房验收单发放。（二）企业（单位）自管公房的征收 1对被征收产权单位、产权人房屋价值的补偿（1）对非住宅产权单位按被征收房屋的价值实行货币补偿。（2）对已参加房改获得全产权的房屋和集资房的征收，按本方案私产房征收补偿执行；对已参加房改仅取得部分产权房屋的征收，按照有关规定完善产权后，按本方案私产房征收补偿执行。2对承租人的搬迁补助、临时安置补助及奖励补助及奖励对象：企业（单位）分配、按要求交纳房租、水电等费用且仍在所承租的公房居住的承租人。发生了转租、转让或房屋空置的不予补助、奖励。（1）搬迁补助：在廉租房直接安置的，按承租房屋面积5元/平方米的标准给予搬迁补助；不足750元/户的补足到750元/户；在公租房安置、廉租房过渡的或购买保障性安置房的，按承租房屋面积10元/平方米的标准给予搬迁补助；不足1500元/户的补足到1500元/户。（2）临时安置补助：对属于保障性期房安置的，按承租房屋面积8元/平方米月给予承租人临时安置补助，不足800元/户月的补足至800元/户月；临时安置补助自承租人搬迁交房之日起至安置房交房后三个月止。过渡期不超过36个月。如因房屋征收部门原因致使过渡期限延期的，自逾期之日起每月给予2倍的临时安置补助。（3）对符合保障性安置条件的承租人自愿放弃保障性安置的，按6000元/户的标准给予一次性补助。（4）对企业（单位）自管公房的承租人，凡在协议签订通告规定期限内，第110天签订协议并搬迁交房的奖励6000元/户；第1120天签订协议并搬迁交房的奖励5000元/户；第2130天签订协议并搬迁交房的奖励3000元/户；超过30天的不予奖励。补助、奖励资金按实际搬迁交房时间计算，凭搬迁交房验收单发放。3保障性房屋安置（1）安置对象：企业（单位）自管公房符合赣市府办发201127号安置条件的承租人必须同时满足以下条件：长期居住在棚户区（危旧房）综合改造范围内的本企业（单位）职工或原职工；所承租住宅为企业（单位）分配且按规定交纳房租、水电等费用的承租人；未承租政府廉租房、公租房的；所承租公房未发生转租、转让的；没有购买商品房、经济适用房、房改房、集资房的。（2）安置原则：购买保障性安置房的，按规划要求实行就地或就近相对集中安置；在规定时间内完成搬迁交房的, 按地块以 “谁先签订协议，谁先选房”的原则选择安置房；附属房不予安置；承租人符合住房保障条件的，优先给予住房保障。（3）安置方式：廉租房安置。符合市政府廉租房申请条件的，直接在廉租房中安置；公租房安置。符合市政府规定公租房申请条件的，在公租房中安置，廉租房中过渡；购买保障性安置房。购买价格为1850元/平方米。（4）安置户型（面积）：选择廉租房、公租房承租安置户型（面积）：按照所建成的廉租房或公租房户型（面积）；选择购买保障性安置房的安置户型（面积）：一室一厅（40平方米左右）、二室一厅（50平方米左右）、二室二厅（60平方米左右）、三室二厅（80平方米左右）。（5）承租户按以下标准购买保障性安置房：家庭人口为1人或夫妻2人，可购买一室一厅或二室一厅;家庭人口为23人，可购买二室一厅或二室二厅；家庭人口为4人以上，或三代同堂，可购买三室二厅。（三）非公有制生产性企业房屋的征收对非公有制生产性企业房屋的征收，被征收人可以选择以下一项补偿方式：1货币补偿。按被征收房屋的价值实行货币补偿。2产权调换。在棚户区（危旧房）综合改造区域范围内用地和产业规划能够满足被征收房屋征收时同类用途和性质安置建设的前提下，允许被征收人进行房屋产权调换，并与房屋征收部门计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价；被征收人也可以按照用地和产业规划，自行易地选址，并自行迁建，房屋征收部门按被征收房屋同等价值和搬迁成本给予被征收人易地迁建费用。（四）附属设施（附着物）、临时建筑的征收补偿1房屋征收涉及附属设施（附着物）征收的，按本方案附表1、附表2所定标准给予补偿。2临时建筑的征收，未超过批准期限的临时建筑，按照附属房标准（见附表1）给予货币补偿；超过批准期限的临时建筑，不予补偿。3对公房承租人在所承租房屋周边自建房屋的征收，经产权单位或行业主管部门批准的，按附属房标准（见附表1）给予货币补偿；未经产权单位或行业主管部门批准的，不予补偿。（五）停产停业损失补偿按赣州市中心城区国有土地上房屋征收停产停业损失补偿办法（赣市府办发201129号）执行。七、保障与监督（一）有关房屋征收部门的工作人员在房屋征收与补偿工作中不履行本方案规定的职责，或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由开发区管委会责令改正，通报批评；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。（二）采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作，构成犯罪的，依法追究刑事责任；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。（三）贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用的，责令改正，追回有关款项，限期退还违法所得，对有关责任单位通报批评、给予警告；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分。（四）纪检、监察部门设立举报电话，对房屋征收过程中的举报信息进行调查、核实、查处。（五）审计机关应当加强对征收补偿费用管理和使用情况的监督，并公布审计结果。（六）房地产评估机构的确定按赣州市中心城区国有土地上房屋征收评估机构选择办法（赣市府办发201128号）执行。备选评估机构应具备相应资质，属赣州市外的评估机构应在赣州市相关主管部门备案登记。评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。当事人对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。评估、测绘等中介机构及相关工作人员出具虚假或者有重大差错的报告，由相关部门依照国家规定依法给予行政处罚，构成犯罪的，依法追究刑事责任。八、其他事项（一）本方案所指的“私产房”是个人合法拥有的房产，包括自建、继承、购买、赠予等。私产房包括住宅、店面、写字楼等；“企业（单位）自管公房”是指机关、团体、企事业单位自行经营管理的国有或集体所有房产；“非公有制生产性企业房屋”是指我国内地公民私人所有或外商、港澳台商所有的经济成份占主导或相对主导地位的生产性企业的房屋。（二）对被征收房屋的建筑结构、年代和房屋用途的认定，以房屋所有权证标注为准；房屋所有权证未标注的，以原始档案记载、产籍资料标注为准。（三）廉租房、公租房的申请和配租，按赣州市中心城区国有土地上房屋征收住房保障办法（赣市府办发201127号）执行。（四）本方案中“协议签订序号”，指按被征收人签订协议的先后顺序发放的序号，如被征收人在规定时间内完成搬迁交房，凭协议签订序号和搬迁交房验收单，换发选房序号；在规定时间内未完成搬迁交房的，所发放的协议签订序号自行作废，所对应的选房序号空缺，并在末位顺延。（五）房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回；凡已给予补偿的建筑物、构筑物及附属设施均交由房屋征收部门处置。（六）凡已经纳入社会主义改造，由房管部门统一经营管理的私有房屋，一律属国家所有。（七）征收房屋有关设施的迁移。对被征收人原已独立安装了水、电、气、有线电视等，因房屋被征收而发生的迁移费用由房屋征收部门承担。新增户头费用由被征收人自行负担。（八）被征收人交房前原房屋固定设施遭人为拆除的，将按损失的价值扣除被征收人的补助金。（九）私产房实行产权调换的，等面积内办证相关费用由房屋征收部门承担，超出被征收住宅面积部分，由被征收人承担；企业（单位）职工购买保障性住房办证相关费用由购买者承担。（十）凡在廉租房、公租房安置或过渡的安置对象，应与市公房管理部门签订相应承租合同，并按赣州市中心城区公房或保障性住房现行租金相应标准交纳房屋租金。（十一）企业（单位）自管公房承租人购买保障性安置房的，房屋征收实施单位协助办理银行按揭贷款。（十二）凡已享受国家廉租住房租赁补贴的被征收人或企业（单位）自管公房承租人，可在本方案临时安置费与国家廉租住房租赁补贴中就高选择一种。（十三）产权调换和购买保障性安置房的交房标准：外墙按规划部门批准的方案施工，采用普通瓷砖贴面或普通涂料面层，内墙为混合砂浆打底，楼面为钢筋混凝土楼面原浆抹平，进户为普通防盗门（高层为防火门），室外门窗为铝合金或塑钢；水、电、气、通讯、有线电视到户。（十四）安置房建筑面积均含公摊面积。（十五）征收房屋涉及的小学、初中学生可以在原学校或者现居住地就近学校就读，教育主管部门应无条件办理学生学籍转接手续，学校不得收取择校费或以非本学区学生为由收取其他费用。（十六）本方案自赣州市人民政府发布房屋征收决定公告之日起实施。附表：1附属房、生活生产设施及其他地上附着物补偿标准2果树、茶树等青苗费补偿标准 附表1：附属房、生活生产设施及其他地上附着物补偿标准序号项目名称单位补偿标准（元）说 明1附属房（含临时建筑）平方米240砖混结构。180砖木结构。100土木结构。2钢构棚平方米853简易棚平方米504室外水池立方米605手压井口800废弃的不予补偿。6沉 井立方米507公用水井口