房地产行业投资策略PPT课件.ppt

进二三线看中西部地产行业2011年投资策略 中金公司研究部执行总经理 白宏炜2010年11月 0 1 第一章回顾10年 展望11年 要点简述2第二章通胀之下 房价难跌3第三章重心转向中西部二线和沿海三线7第四章2011年地产市场焦点问题分析11第五章估值及投资建议20 主要内容 2 回顾与展望 2010年回顾政策打压带来了供求关系的阶段性平衡 地产板块估值中枢下移已经完成 板块估值见底 行业集中度明显提升 行业利润率回升 地产政策导向变化 保障性住房政策框架形成 2011年展望治理通胀为首要任务 地产行业进一步面临打压 开发商资金压力加大 地价有望回落 房价前高后低 成交量前低后高 政策先紧后松 地产股现结构性机会 看行业集中度提升 中西部和沿海三线量价齐升带来的机会 3 通胀之下 房价难跌 2011年宏观经济利于地产市场主要指标显示行业平稳 但增速下台阶 4 宏观经济有利于11年地产 房价与M2 11年M2增速16 前高后低 房价与CPI 11年CPI4 3 前高后低 房价与利率 11年加息50个基点 利率仍较低 资料来源 CEIC 搜房数据库 中金公司研究部 房价与GDP 11年GDP增速9 3 全年平稳 5 行业运行平稳 商品房均价涨2 销售面积涨5 开发投资涨17 资料来源 搜房数据库 中金公司研究部 销售额涨7 6 行业运行平稳 续 新开工面积增12 在建面积增10 土地购置面积增21 资料来源 搜房数据库 中金公司研究部 施工面积增17 7 宏观和信贷环境可支撑11年销售 销售额vsM2 销售额vs储蓄 按揭贷款vs总信贷 资料来源 CEIC 搜房数据库 中金公司研究部 房地产贷款vs总信贷 8 重心转向中西部和沿海三线 十二五 规划指引行业方向 中西部 沿海三线 量价齐升沿海 三大传统板块打造 城市圈 三线城市居住功能提升中西部 产业内移 交通建设利好中西部枢纽城市 9 十二五 规划指引 中西部 沿海三线 量价齐升 十二五 规划建议对地产行业的重视程度较此前明显提高 资料来源 十二五 规划建议 中金公司研究部 强调收入增长和经济结构调整强调加快城镇化强调加强房地产市场综合调控 10 三大传统板块打造 城市圈 三线城市居住功能提升 3个沿海泛都市圈 2个中西部板块 资料来源 中金公司研究部 三大都市圈中心城市消费升级 周边中小城市进入快速发展期中心城市服务业主导 消费增速较快中低收入群体住房需求主要通过加大保障房建设力度来满足 项目主要分布在城市中心外围以及周边卫星城周边中小城市居住功能显著提升非农人口快速增长住房建设规模迅速加大城际轨道交通快速发展人口在本城市圈中的流动明显增加 11 产业内移 交通建设利好中西部 高铁建设带动中西部交通枢纽城市 资料来源 华通咨询 中金公司研究部 产业内移加速 中部 武汉 郑州 长沙西部 成都 重庆 西安 12 行业焦点问题分析 保障房 贯穿 十二五 资金 开发商资金趋紧 但无须太悲观供给 供给年中大幅增加 全年维持高位销售 需求支撑下 销售难以下滑土地 土地供应保持较大规模 地价有望回落商业物业 租金价格同步上涨政策 明年上半年仍将趋紧 13 保障房贯穿 十二五 保障房占比逐年上升 公租房是主体 保障房新开工面积逐年提高 1000万套保障房拉动10 的新开工面积增长 资料来源 CEIC 搜房数据库 住房公积金与住房保障网 中金公司研究部 1000万套保障房拉动4 5 的房地产投资增长 14 开发商资金趋紧 但无须太悲观 资金情况不会差于08年 可支撑17 的投资增长和7 的销售额增长 资料来源 搜房数据库 中国房地产年鉴 中国人民银行 中金公司研究部基本情形 信贷总量7万亿 开发贷净增5000亿 按揭贷净增5600亿 悲观情形 信贷总量6万亿 开发贷净增3000亿 按揭贷净增3300亿 15 供给年中大幅增加 全年维持高位 从新开工推算 供给明年年中加大 若开发商加快建设 销售节奏 供给高峰可提前至二季度 资料来源 CERIS 中金公司研究部 16 供给年中大幅增加 全年维持高位 续 库存压力明后两年持续较大 资料来源 CERIS 中金公司研究部 17 需求支撑下 销售难以下滑 若房价降20 房价收入比水平降至10年前 资料来源 CEIC 中金公司研究部基本假设 套均建筑面积90平米 未来三年 2010 2012 房价同比变化幅度 情景一 7 4 2 3 情景二 7 4 10 3 情景三 7 4 20 3 未来三年可支配收入同比上涨幅度 同中金公司宏观组预测GDP增速 10 2 9 3 9 3 18 土地供应保持较大规模 地价有望回落 保障房投资驱动下 政府土地供应维持高位 但增速下降 开发商资金压力下 地价有望回落 资料来源 CERIS 中金公司研究部 19 商业物业租金价格同步上涨 写字楼租金与CPI同向变化 资料来源 搜房数据库 中金公司研究部 商铺租金与CPI同向变化 资料来源 CEIC 中金公司研究部 20 政策明年上半年仍将趋紧 加息 房产税 交易税 土地增值税等 继续压制板块估值 资料来源 中金公司研究部 21 估值及投资建议 估值中枢下移 但已触及底部看历史看房价看国际投资建议 22 看历史 估值中枢下移 但已见底 地产企业10年销售良好 资料来源 公司公告 CEIC 中金公司研究部注 2008年低点首套房贷利率为基准利率7 74 基础上85折 目前首套房贷利率为基准利率6 14 基础上85折 目前P E水平已经较08年谷底折让17 P B估值折让8 23 看房价 当前股价隐含20 的房价下跌 NAV敏感性分析 资料来源 中金公司研究部 24 看房价 当前股价隐含20 的房价下跌 续 NAV敏感性分析 资料来源 中金公司研究部 25 看国际 房地产板块国际估值比较 年初至今各国龙头地产公司表现 年初与目前市盈率估值对比 年初与目前市净率估值对比 资料来源 彭博 中金公司研究部 26 风格轮动 龙头公司逐步跑赢行业 2008年之后各风格指数相对行业指数表现波动性减小 资料来源 澎博 中金公司研究部 2007年 前期区域龙头跑赢 中期小公司 后期龙头优先2008年 持有物业大幅领先 龙头领先于行业走出低点2009年 复制07年 唯一区别在于区域及小公司持续强势2010年 趋势趋同 龙头相对波动小 稳步上扬 区域公司振幅大 27 选股策略 龙头地产万科 保利 招商 金地中西部二线和沿海三线城市地产荣盛发展 福星股份 天地源 ST东源 建筑 地产 中国建筑 中铁二局 中天城投商业类地产金融街 浦东金桥 中国国贸重组题材 28 龙头公司 主要公司梳理 资料来源 彭博 中金公司研究部 29 中西部二线 沿海三线 主要公司梳理 资