宁陵县房地产市场调研.docx

宁陵房地产市场调研第一部分宁陵县情一、城市印象1、农业县。农业为县域经济主要来源。2、城市面貌落后。中心城区街道狭窄、建筑破旧。3、城市发展力不从心。在城市规划的指引下，城市向北向西扩张，路网已成形，但拓展区建设缓慢。4、回民在县城占有较大比例。5、教育、医疗、娱乐休闲等设施不能满足日益增长的居民生活要求。6、对历史文化的发掘不够。二、城市概况宁陵县地处豫东平原，属商丘市管辖。全县辖11乡4镇、364个行政村，总人口60万，县城人口约为12万人，总面积798.12平方公里，耕地面积72万亩。宁陵历史悠久，具有4000多年的文明史。夏、商、周时为葛伯国，系葛姓祖籍之源。经济建设以农业为主，近几年生态旅游产业逐渐发展壮大。区位地理优越，交通条件便捷。宁陵东距商丘市37公里、徐州170公里，西至开封市96公里、郑州市182公里，南距南京市400公里、上海市700公里,是沿海地区西进、西部地区东引的桥梁和纽带。陇海铁路、连霍高速、310国道、325省道、327省道横贯东西，210省道、三朱公路纵穿南北；东靠京九大动脉，距徐州观音机场和郑州国际机场仅1.5小时路程。三、历史文化上古，葛天氏部族在此生息，创造了人类早期文明，葛天氏是我国音乐、舞蹈、剧目、建筑、纺织和养生的人文始祖。夏、商、西周，宁陵为葛伯国。春秋，称沙随国；战国，为信陵君、宁陵君封地。秦谓宁陵城，西汉置宁陵县。葛天乐舞、葛伯仇饷、沙随会盟、汋陵之战、信陵连横、宁陵约降、曹操起兵等历史典故和重大事件均发生于此。宁陵为葛伯、诸葛、葛、权、沙、信、宁七个姓氏的祖籍地。四、经济发展2011年，全县生产总值完成70.4亿元，比2006年翻一番，年均增长11.7%；人均生产总值达到10964元，是2006年的2倍。地方一般预算收入完成1.67亿元,是2006年的2.7倍。全县规模以上工业企业完成增加值21亿元，年均增长38%。固定资产投资完成55.6亿元，是2006年的4倍。第三产业完成增加值20.5亿元，年均增长9%，占GDP的比重为29.2%。民营经济整体实力增强，上缴税金占全县税收收入的比重达45%以上。城市人均GDP（元）城镇居民人均可支配收入（元）宁陵1096412868商丘1790016151河南平均2871618195全国平均3504021810近三年固定资产投资增长（2009-2011）五、支柱产业支柱产品：食品、化工、木材加工等。宁陵县形成以张弓酒业、福润食品、金鑫面粉、富堂制革、蓝蝴蝶工艺、龙源纸业、驰野纺织、宇森木业等为代表的酿酒、食品、面粉、皮革、工艺品、纸张、纺纱、木材加工等多元化的工业体系，并建成了规划面积11.4平方公里的工业集聚区。天瑞水泥、国华不锈钢、金耐克光伏新材料、史丹利复合肥、香港好人缘家具等一大批企业先后落地。六、城乡建设2006年以来，新修了永乐路、建设路、人民路、迎宾大道、万寿路等重要城市街道，政治文化和商业文化“两大”中心初步形成。城乡建设主要体现在以下几个方面。城市新区建设方面，宁陵县相继建成了新天地商住广场、宁陵商贸城、龙凤家俱广场、物资商城、清水河花园、市民广场、青少年校外活动中心，先后开工建设县人民医院、新区标准化小学、葛天公园等一批市政工程项目，拉动城区向北向西拓展10平方公里。2006年至今开工建设商住小区22个，总建筑面积100多万平方米。旧城改造方面，整修城市道路79公里，改造背街小巷36条，实施“四湖六河”连通工程，使城区防洪标准由不足5年一遇提高到20年一遇。城市管理方面，共拆除各类违法建筑4.5万平方米，清理垃圾4000余吨。乡镇建设方面，张弓镇荣获省第五批历史文化名镇、省特色景观旅游名镇，石桥、华堡、黄岗实现撤乡设镇，阳驿后陈、城郊李七庄等新型农村社区初具雏形。七、城乡居民生活2011年，全县城镇居民人均可支配收入由2006年的5904元增加到12868元，年均增长16.9%；农民人均纯收入由2006年的2492元增加到4902元，人均增加2410元。居民储蓄保持快速增长，2011年城乡居民储蓄存款余额59.3亿元，是2006年的3.5倍。城乡居民消费需求不断扩大，全县城镇居民年人均消费支出达到8257元，增长6.9，人均住房面积达到33平方米。八、“十二五”建设目标到2016年，全县生产总值力争翻一番，突破150亿元。公共财政预算收入实现翻一番，突破3.6亿元；全部工业增加值年均递增20以上，突破70亿元；经济结构进一步优化，经济增长质量显著提高，全县经济发展水平与全省平均水平差距明显缩小。到2016年，新城区、旧城区、产业集聚区实现融合发展，城市品位显著提升。新型城镇化进程不断加快，基础设施日臻完备，城区面积扩展到30平方公里，城镇化率力争超过50%，生态宜居、休闲宜游的城市特色逐步彰显；新型农村社区建设扎实推进，城乡一体化格局初步形成。利用商丘向西进行台商园区建设的契机，推进商宁一体化。九、利好建设工程1、商丘机场商丘机场预可研报告也在2010年顺利通过评审。民航商丘机场将在空军商丘机场的原址上新建。位于商丘市西16公里的梁园区观堂乡黄店村与徐楼村之间。近期按4C民用支线机场标准建设，远期达到4D标准。辐射范围为商丘、开封，山东省南部，安徽省北部等城市约3000万人口。2011年5月，新建民航商丘机场列入中国民用航空发展第十二个五年规划。2011年6月，民航商丘机场建设项目由国务院、中央军委正式批复立项。2、商登高速商丘至登封高速公路商丘市境段项目起于商丘市西南，与连霍高速形成互通式立交。进入宁陵县后，经前畅店、张大庄，在徐大庄北与省道S210相交，设互通立交作为宁陵县出入口，宁陵县境19.96km。商登高速一期工程新郑机场至开封南路段已于2012年7月1日开工。第一部分小结：（1）县域人口较少，城区规模小，城区人口少，辐射范围与辐射人口有限；（2）经济发展水平、人均可支配收入低于商丘平均水平、更低于河南及全国水平，购买力低，不利于房地产的发展；（3）新城区建设推进缓慢，但产业集聚区发展形势较好，商宁一体化处于论证阶段；（4）宁陵县城发展方向：根据最新商丘市规划文件，宁陵主要实施北移东扩，积极向商丘中心城市方向靠拢；（5）拥有历史文化遗存，但对文化价值方面的发掘还远远不够；（6）商丘机场、商登高速的建设，加之连霍高速穿境而过，宁陵的交通优势凸显，未来发展潜力显现。第二部分宁陵房地产市场部分楼盘概况u1、巴比伦星城项目地址：宁陵县永乐路与泰山路交汇处开发商：商丘市兴业置业有限公司建筑设计：浙江广厦建筑设计有限公司全案策划：香港艺文馆整合传播：无形机构销售电话：0370-项目简介：项目总占地61亩，建筑面积，建筑密度24%，容积率2.6，绿化率35%。一期于2012年8月28日开盘，均价：2450元/，小结：项目地处宁陵新县政府大楼西北角，新区核心区，地理位置优越。社区整体风格参照绿城集团经典“玉兰系”产品设计为法式平层官邸。售楼部包装、产品设计等目前宁陵领先。u2、永乐京城项目地址：宁陵县永乐路与人民路交汇处投资商：河南九都金源置业有限公司建筑设计：河南中基高达建筑设计有限公司开发商：宁陵金源置业有限公司全程策划：河南前沿房地产咨询有限公司项目简介：占地面积52.8亩，建筑面积7万，容积率2.8，绿化率35%。销售简析：2012年11月底开盘。户型面积以100、127、130左右三房两厅户型为主。小结：项目地处宁陵县新老城交接核心地带，位置优越。户型设置区间合理，且东临县政府大楼，东南为宁陵唯一使用的市政广场，升值潜力巨大。u3、珠江嘉园项目地址：宁陵县珠江路与骊山路交汇处东北角营销中心：宁陵县永乐路与人民路南100米路东开发商：宁陵府东有限公司销售电话:0370-项目简介：项目总建筑面积约3万，其中住宅2万，2层商业街1万。由7栋12-18层建筑组成。主力户型面积115-138三房两厅。销售简析：项目住宅部分于2011年10月开盘，目前成交销售均价为2400元/。商业部分，面积区间为58-400，主力面积为150-300，拟打造成宁陵精品家居建材街。小结：该项目地块较小，地段狭长，面积多为三房。从销控表上反应出，该项目住宅部分销售一般，有部分退订现象。u4、巴黎春天项目地址：宁陵县株洲路泰山路交汇处东南角售楼地址：宁陵县人民路与珠江路交汇处开发商：商丘市长江置业有限公司建筑设计：汉嘉设计集团股份有限公司营销策划：瑞尔特房地产顾问机构销售电话：0370-项目简介：项目占地84亩，建筑面积93830.56，其中：住宅建筑面积78383.61，商业15446.95。由16栋多层、小高层住宅组成。户型面积区间为91-140。社区绿化率35%，容积率1.99，总户数546户，机动车位400多个。社区配建有幼儿园，另配备中央空调。销售简析：项目于2012年4月22日开始内部认购，均价2500元/小结：项目销讲正规，售楼部地处宁陵县交通便捷的大转盘东北角，紧邻超市，人流量大。社区规划尚可。u5、中辰中央豪庭项目地址：宁陵县西街北侧（原新天地院内）开发商：中辰置业全案代理：朗润策划销售热线：0370-,推广语：宁陵之巅，龙脉豪宅项目概况：项目位于宁陵县信陵西路北侧（原新天地院内），占据西街商业大道，县中心商业圈，7万平米水岸生活，共5栋15F高层。户型：主力户型90215平方米价格：均价2600元/平米。配套：扼守西街大道，宁陵中央核心。北湖之畔7万平米水岸生活。新风系统，垃圾处理系统，雨水回收系统，集成太阳能，电子灭蝇蚊系统首家采用科技理念的居住风格。65米超大楼间距。第三部宁陵房地产市场调研总结一、房地产市场开发方向1、老城区升级改造迫在眉睫，但开发步伐缓慢目前老城区主要楼盘有在售的西湖商城与待售的中央豪庭。西湖商城由于周边自然环境问题，商业运营举步维艰；中央豪庭一期工程已经封顶，但是前期蓄客并不理想。2、新城区城市北上发展，房地产开发集中区域由于老城区拆迁改造难度重重，宁陵县进行了新城区的开发建设，政府全方位投入到新城区开发之中，县政府搬迁至人民路，其他行政事业单位办公用房陆续建设，带动了房地产开发项目尤其是住宅开发项目向此区域集中，目前新老城区交汇处已成为房地产供应的热点集中区域，并且开发项目继续向北扩张。二、房地产市场开发方向发展现状1、项目集中于新城区以及新老城区结合处的北区，老城区与西区开发项目较少；2、项目的规模普遍较小，缺乏大盘项目的带动；3、市场项目物业形态以多层和高层混合型为主，逐渐向高层转变；4、宁陵房价水平整体偏低，均价2400-2500元/；5、楼盘建筑风格向多元化发展，欧式、现代、ART-DECO、地中海等建筑出现。6、房地产营销推广和操盘手法相对比较落后，但提升较快。景观体验出现、售楼处包装力度加大；7、客户来源以本区域客户为主。虽然宁陵欲打造商丘的后花园，但目前的城市发展水平无法吸引商丘客户的关注。8、居民购房青睐新城区所在的北区，老城区楼盘由于周边生活环境脏乱差，交通拥堵，导致客户流失。9、房地产项目对产品附加值开始重视。智能配套、物业服务等成为购房者的比较对象。三、宁陵房地产发展前景预判1、通过对市场项目的了解及土地的投放，预计宁陵2012年全年住宅投放量在2000-2500套之间，商品房投放面积在30万左右，未来几年仍将维持在这一水平；2、宁陵市场商品住宅均价在2400-2500元/，在河南省内属于偏低水平，考虑到宁陵的房地产开发程度和社会经济发展水平，宁陵房价将呈小幅上涨之势，未来三年房价水平预计在3000元/左右；3、基于宁陵城市发展规划、产业集聚区建设（三年内形成10万常住人口）及城市规模的扩大，2020年宁陵城市人口将达到25万人，保守估计未来10年将会年均产生3000套左右购房需求，市场具有成长空间。为进一步强化公司安全生产、文明施工管理，切实落实安全生产责任，防止重大安全事故发生，保障企业和员工的生命和财产安全manufacturers drawings bolt fastened in the cylinder and outer cylinder. Cylinder cylinder in the drain pipe installation and measuring component leads. 6.4.4.3 blade carrier, partitions and lower installation check the sealing ring of the seal and springs, which shall conform to the technical requirements manufacturers drawings. Cylinder gasket on the mounting brackets supporting the Group assembled, the lugs shall be no Burr on the surface, and other debris. Department suite in place to measure surface and inner cylinder surface height difference, compared with the original values confirm the location. 6.4.4.4 lower bearing and thrust bearing installation clean bearing and bearing, thrust bearing joints, clean them with a thin layer of turbine oil, and then lifting it to bits. 6.4.4.5 high and middle pressure cylinder over it to the end (for high pressure rotor and low pressure change flange gasket without connection unit) rotors and rotor flange gasket connection and there is no connection, so the rotor in place cases, rotors