物业管理停车场管理经验谈文档.doc

物业管理停车场管理经验谈一、停车场相关法律规范1、深圳市停车场规划建设和机动车停放管理条例深圳市人大常委会制定，2004年1月1日起施行2、机动车停放服务收费管理办法国家发展计划委员会，2000年9月1日起施行3、机动车停放保管服务收费管理办法广东省物价局，2010年1月1日起施行4、深圳市机动车停放服务收费管理办法深圳市物价局，2008年7月1日起施行5、关于审理机动车停放管理纠纷案件的指导意见深圳市中级人民法院，2006年12月10日起施行二、停车场分类1、经营性停车场。是指向社会开放，为机动车提供有偿停放服务的停车场。申请开办经营性停车场的，应当向市公安局交管部门申请深圳市经营性停车场许可证。未取得许可证的停车场，不得提供有偿停放服务。2、非经营性停车场。是指提供无偿服务的停车场。各类行政事业性机关单位办公场所的停车场应允许在工作时间前来办理事务的车辆免费停放。3、室内专业停车场。室内专业停车政府全额或参与投资兴建的除外机动车停放保管费收费实行市场调节价，收费标准由停车场经营者依法自主制定。室内专业停车场是指由以提供机动车停放保管服务为主营业务的经营者，设置在建筑物内，但非建筑物配套，具独立产权，所有车位均有顶盖遮拦，具备防晒、防雨功能的停车场。4、商业附属性停车场。商场、娱乐场所、宾馆酒店、写字楼、物流园区和专业市场等配套停车场以及设在城市郊区地段的露天停车场的机动车停放保管服务收费，实行政府指导价。经营者在停车场所在地县级以上人民政府价格主管部门依法制定的基准价的浮动幅度内确定具体收费标准。5、自然垄断性停车场。机场、车站、码头、旅游景点、口岸配套停车场、公交枢纽站及地铁换乘站停车场、路内人工停车场，以及设在城市市区地段的露天停车场的机动车停放服务收费，实行政府定价。6、公益性配套停车场。医院、学校、博物馆、图书室、青少年宫、文化宫、党政机关、事业单位等对服务对象开放的内设停车场，原则上应免费提供机动车停放服务。为合理调节停车服务资源的利用或弥补正常服务费用支出确需收费的，实行政府指导价。7、住宅区停车场。为居民住宅配套的停车场，包括与住宅区共用的商业类停车场，实行政府指导价。从以上分类可知，与我们关系较为密切的为经营性停车场和住宅区停车场。三、住宅区停车场车辆停放法律关系住宅区停车场作为住宅的配套设施，以为业主居住提供停车便利为唯一目的。所以，此类停车场以提供车位，首先满足业主停车为第一要素。停车收费实行政府指导价。此类停车场车辆停放属于何种法律关系？实践中有四种观点：1、车位场地租赁关系。1停车场管理单位通过告示或停车凭证声明的方式提示车主或车辆使用人，本停车场仅提供车位使用，所收取的费用为车位使用费，不承担车辆的保管责任。2车主没有将其车辆的钥匙和行驶证交付停车场管理单位，停车场管理单位对车辆没有实质的管理和控制能力，无法进行保管。不符合保管合同的要件。3停车场管理单位所收取的费用并非管理单位所有，主要支付给了停车场所有人，即建设单位或全体业主。建设单位或全体业主收取该项费用的依据是其对停车场车位拥有所有权。4停车场收费的票据为服务费而非保管费。5停车收费标准与车辆价值无关，无论车辆价值多少都采取相同的收费标准。这与保管费与保管物价值直接相关的对等原则不符。2、车辆保管合同关系1住宅区停车场实行凭卡出入，出入卡既是车主交付车辆的凭证，也是停车场管理单位实质控制车辆的工具。停车场的宗旨是保管静态的车辆而非动态的车辆。所以场主是否控制了车辆，不能以是否拿了车钥匙、行驶证为根据。控制车钥匙、行驶证是控制动态车辆的标志，不是控制静态车辆的标志。2停车场收费不仅包括车位费还应包括保管费。在车主拥有私家车位的情况下，车主仍然需要向管理单位交纳停车费，该费用显然不属于场地费，应当属于保管费。3停车场公示或在停车凭证上提示的“仅收取场地使用费，不负责车辆保管责任”内容属单方面声明，其实质是一方免除自己责任的格式条款，不具有法律效力。3、车辆停放管理法律关系住宅区停车场、写字楼与住宅区共用停车场与车主或车辆使用人未明确约定为车辆保管关系，但停车场或者物业管理公司为其提供停放服务，或者单方面声明为车位有偿使用关系的，认定双方构成车辆停放管理关系，停放期间，因其管理不善等过错造成车辆丢失或者损坏的，由停车场或物业管理公司承担相应的赔偿责任。4、物业服务合同法律关系物业服务企业收取业主的物业服务费，依物业服务合同，物业服务企业即停车场管理单位，有义务为停放在住宅区内的业主车辆提供安全防范服务。物业服务企业未能履行安全防范的职责，理应依据物业服务合同承担相应的赔偿责任。四、停车场管理单位的义务深圳市停车场规划建设和机动车停放管理条例第21条及第24条规定，经营性停车场的管理单位提供机动车停放服务时，应当履行以下职责：1、在停车场出入口的显著位置明示停车场标志、服务项目、收费标准、停车场管理责任和管理制度，2、执行市公安交管部门制定的停车场管理规定3、负责进出车辆的查验、登记，必须对每辆进场车辆发卡、出场时车卡与车牌对比相符、做到进出场有记录4、维护场内车辆停放秩序和行驶秩序，5、按照核定或者约定的标准收费，使用税务统一发票，6、做好停车场防火、防水、防盗等安全防范工作7、协助疏导停车场出入口的交通，8、保持停车场设施的正常运转，并制定有关管理制度，9、对进入停车场停放的车辆应当发放停放凭证，并在车辆离开停车场时查验收回停放凭证，10、对无停放凭或者与交验停放凭证不符的车辆，应当限制其离开停车场或者按照停车场管理规定办理的关手续后放行。五、机动车停放管理纠纷的类型及法律分析1、机动车毁损纠纷指机动车在停车场内被刮划、砸破、撞击等毁损产生的赔偿责任纠纷。此类赔偿责任的划分要根据停车场的性质来确定。对于室内专业停车场、商业附属停车场及具有垄断性的停车场而言，因双方构成车辆保管合同关系，停车场应当承担全部赔偿责任。对于住宅区停车场及公益性配套停车场而言，因双方仅构成车辆停放管理法律关系，则停车场管理单位承担与其过错程度相适应的赔偿责任。要求我们停车场值班人员对进场的车辆须认真仔细的做好车辆的检查，同时在停车场异常车况记录表中做好记录，并当场告知车主。工作中加强停车场的巡视检查，避免问题的发生2、机动车在停车场由于保安员未仔细查验出入凭证被盗产生纠纷根据深圳市停车场规划建设和机动车停放管理条例第25条第二款“经营性停车场的管理单位对进入停车场停放的车辆应当发放停放凭证，并在车辆离天停车场时查验收回停放凭证，对无停放凭证或者与交验停放凭证不符的车辆，应当限制其离天停车场或者按照停车场管理规定办理有关手续后放行。”此类纠纷，因停车场存在明显的过错应当依据车辆停放管理关系承担赔偿责任。法院通常要求停车场管理单位承担100赔偿责任。要求我们停车场出口值班员对于每辆出场的车辆须认真仔细的进行核对停车卡及车牌号，当不符时应当坚决不给予出场，或者在停车场无卡车辆出场登记表中做好详细记录，主要登记三证身份证、驾驶证及行驶证和车主签名3、机动车冲闸被盗抢纠纷机动车尾随前车冲闸或直接冲闸，导致保安员无法查验出入凭证被盗抢。此种情况下，如果停车场管理单位未采取适当措施阻止和报警的，应当承担赔偿责任。赔偿责任的份额通常在40100要求做到：（1）值班员在值班中如遇有车辆冲道闸行为应立即制止并立即报警。（2）发生车辆冲出道闸值班员应熟记驾驶员像貌特征、车牌号码、车型、车颜色及逃跑方向。六、停车场发生车辆被盗抢及损害纠纷时，管理处应注意以下几个问题1、发生机动车被盗抢及损害行为时应当及时采取措施予以制止；2、及时报警；3、妥善保管相关证据，包括录音、录像及相关凭证；4、配合公安机关做好调查笔录；5、及时通知公司法律顾问征求律师意见；6、慎重与当事人签订协议；七、经验总结1、从法律规定来看，车场管理承担的保管责任加大，难度加大，风险加大。加强学习、讨论，增强防范意识，避免出现法律责任。2、技防方面防盗措施要到位，监控设施要完善，从系统上设定一车一卡，自动识别判断。3、人防方面，完善制度，加强关键岗位人员的选择，定期轮岗，加强人员的监督检查，加大奖罚力度。4、车证齐全，信息登记要一致、准确，加强巡查，做好预防。5、加强对秩序维护员的培训，避免一卡多用，严格落实进出登记放行核查制度，出场时对车卡的核实要仔细。6、车辆自动放行存在一定的安全隐患，最好是人工核实后手动开启道闸。7、增强责任心，加强培训，完善设施，风险评估，制定措施，人防技防相结合，做好应急预案。8、购买物业管理责任险，转嫁风险。八、公司领导要求对本次经验交流会给予了充分肯定，认为效果很好，同时对大家提出几点要求：（一）管理部1、作为专业管理的职能部门，需要强化对法律法规的收集，及时宣传推广、施加影响。2、负责摘录停车场管理法律法规的主要条款，整理印发各管理处。组织宣传培训，包括员工与车主。（15日前完成）3、核查车场管理员持证情况，并协调经理部，确保每个项目必须有人持有车管员的有效证件。4、12月专项内审时，将停车场管理作为专项审核重点。（二）各管理项目1、项目负责人应遵照法规政策的变化转变观念，强化风险意识，完善管理制度，规范运作，把风险控制在最小的范围内。2、梳理所有固定停放车辆的资料，做到三证齐全，适时更新，并签订停车管理服务协议，明确双方权利、义务。3、严格落实车辆进出登