众原房产两港装饰城销售答客问20130428..doc

上海两港装饰城销讲说辞 第二部分 答客问部分1.项目名称?为什么这样命名?答:项目统称“上海两港装饰城” 。本次推广定名“两港一号铺” 。因推 出项目属两港装饰城最好的位置,位于南六公路沿街第一排南端,龙头首 席位置,距即将开通的轨道 16号线站最近,且首推“精品家具馆” ,故推 广定名“两港一号铺” 。众原房产专业商业地产代理,致力于打造上海最大最强,最专业的房地产 综合服务商2、项目由哪家开发商开发?哪家公司负责运营管理?答:是由“上海两港装饰材料城有限公司”开发,并全权委托“上海居汇 综合市场经营管理有限公司”运营管理。3.当前推出项目的销售代理公司是哪家?答:上海鑫军投资有限公司。沪上领先的一手房商业地产投资代理公司。 4. 项目的地理区位如何?答:本项目位于上海市浦东新区(原南汇区南六公路 699号。与迪斯尼 规划用地一河之隔(距迪斯尼南大门仅 6公里 。属于浦东中心区惠南镇 新城版块,项目距离惠南镇 10分钟车程,距离浦东国际机场 9公里,距 离洋山深水港 20公里,距离人民广场 32公里!5.项目周围有哪几条主干道贯穿?答:项目毗连南六公路,东有上海绕城高速公路(G1501 、川南奉公路,南有下盐路、沪南公路,西有沪芦高速(S2 ,北面有迎宾大道(A1 ,直 接环南大道(A20 。交通路网可谓浦东最发达的地带之一。目前市场东侧沿主干道的南六公路,正在分段进行拓宽至 6车道,而市场 南侧的下盐公路段, 目前也正处于拓宽前的动拆迁中。 未来交通更加利好。 6、市场周边的交通情况如何及项目周边的地块将作如何规划?答:2014年开通的轨道 16号线“野生动物园站”靠近本项目。目前周边 轨道交通在建或规划中的还有 18号线以及 2号线东南延伸段。项目市场 内直设公交车站可前往临港新城、惠南镇;市场门口也有公交车站前往浦 东市区。 S32(申嘉湖高速直通外环 A20,通往市区各个方向。迪斯尼规划用地与本项目一河之隔,与 2015年开园的迪斯尼为邻,这是 本项目显著的环境利好。本项目门口主干道 :南六公路 , 政府规划为旅游休 闲观光带,南六公路两旁主要以别墅群、大型社区、酒店办公、野生动物 园、桃园、工业园为主的一条观光带。而且离本市场一公里处(浦东中心 医院旁有个上海最大之一的经济适用房项目,占地 8000多亩, 2000万 M 2, 26万居民将进驻。本项目 S1幢南侧地块,本公司还将于明年开发高 层公寓式酒店,将作为整个市场的配套。7.项目的整体发展前景如何?答:目前项目是浦东地区第一大专业装饰建材市场之一,也是上海唯一拥 有超大仓储功能的跨地区建材采购基地。随着 2014年地铁 16号线通车在 即、 2015年迪士尼开园等带来商机环境诸多利好, 项目发展前景积极看好。 8.项目距离惠南镇中心多远?答:项目距离惠南镇开车 10分钟车程 , 约 7.5公里。9.怎么从市区去项目本地?答:从起点上海市区南北高架济阳路外环高速沪芦 高速沪芦高速立交桥申嘉湖高速公路两港装饰城10、 “上海两港装饰城”项目规模多大?答:“上海两港装饰城”占地 1000亩,总投资超过 21亿人民币,总建筑 面积近 65万平方米。分为多期开发。11、 “上海两港装饰城”项目的相关政府批复如何?答:本项目五证齐全, 1分别为国有土地使用权证、 2建设用地规划许 可证、 3建设工程规划许可证、 4建设工程施工许可证、 5商品房销 售许可证。12、 “上海两港装饰城”项目的容积率、绿化绿、得房率分别是多少? 答:容积率为:1.2;绿化率为:33% ;得房率:66%13、项目土地使用性质?是否都有产权?答:土地使用性质为商业用地,产权年限 40年。这次推出“两港壹号 铺”项目,铺铺独立产权,大产权房。14、 “上海两港装饰城”项目至今开业运营了多长时间?答:本项目 2007年 9月 28日开业运营至今,已经 5年多了。15、请对“上海两港装饰城”项目的整个三期(即南六路公路精品商场部 分做一下简单介绍?答:上海两港装饰城三期位于沿主干道南六公路旁,地理位置相比市场内 的一期和二期有着明显的位置优势。分别由 2幢总高 3层; 2幢总高 4层 的精品楼组成的组群式商场,每 2幢之间将配有天桥作为连廊。每幢的建筑面积在 11000 15000之间。单层面积在 3800左右。商场内配有:中央空调、自动扶梯、客货两用梯、电话网线插口、电表到户、监控防盗 报警系统、自动消防喷淋系统,并且商场公共部位由开发商统一精装修。 商场整体定位为:中高档品牌的陶瓷卫浴、家具窗帘、油漆涂料、电器灯 饰、橱柜地板、五金锁具、艺术玻璃、墙纸地毯精品馆。目前已入驻知名 品牌有:诺贝尔塞尚、科勒卫浴、 HCG 卫浴、 TOTO 、亚细亚、斯米克陶瓷、 扬子地板、圣象地板、林牌地板、樱花厨卫、摩恩卫浴五金、多乐士、大 师、立邦漆等等同时本市场还被“上海市建筑材料行业协会”评定为“上海五星级”建材 市场。 (同获上海五星级市场的还有“上海好饰家建材超市” 、 “上海城大 建材市场” 、 “上海同福易家丽家居市场” 、 “红星美凯龙建材家居市场” 、 “上 海好美家装潢建材市场” 16、 “上海两港装饰城”项目的一期和二期共有多少个铺位及多少商户? 他们的具体功能及业态是如何定位的?同时对项目中的其他建筑和配套 设施做一下介绍?答 : 市场内别墅型商铺 176套、 2229套店连屋及纯商铺。仓储区 10万平 方米。目前经营商户数共计 600多家,招商率稳定在 90%左右。在两港市 场内 80%以上经营户都是恒大市场、东明市场过来的,他们看好两港项目 的未来。随着本项目南六公路精品楼的投入运营,目前已是和浦东恒大建 材市场、闵行九星建材市场并驾齐驱的超大规模建材批发市场之一。 本市场经营管理公司针对不同经营业态作出了科学合理的区域划分,分别 为:品牌陶瓷卫浴区、五金橱柜地板区、灯饰家具门业区、石材板材吊顶区等,经营品种多样化涵盖了整个装饰产业链。同时市场内设有:公交车 站、华联超市、邮政局、平安银行(自助银行 、餐饮小吃、汽车汽配维 修、棋牌娱乐等配套。17、这次推出项目的商铺经营定位?入住商家情况?答:这次推出项目定位中高端精品家具展贸馆,为集中购物商城式铺位。 这次也是上海两港城开发十年,首次推出沿街精品家具馆商铺。先开业再投资,先人气后销售。该项目其实在 2010年 10月就开张,旨在 培育人气。在售项目 1楼 2楼基本招商进驻完毕,三楼已招商 60%。目前 入驻商家有:简欧家居、鑫森家具、柏兰家具、罗曼依恋、伟西木业、新 宏基、明扬世佳、博兰尼家私、吉斯床垫、皇家工艺、天作之合、原木宜 家、浪漫小屋、松香缘、梦诗缘、阳光欧怡、春雷红木、怀馨布艺等。 18、项目商铺层高是多少?每铺位面积多?面宽和进深分别多少? 答:项目商铺层高:一层:4.8米 ;二层、三层:4.5米。推出项目的铺位面积范围在 25 115。 主力面积 27M 2、 52M 2。 面宽 3.5 7.3米,进深 4.5 8米。19、 “上海两港装饰城”项目施工时是采用的何种建筑结构?其建筑耐久 性如何?答:采用的是框架式结构,建筑耐久年限为 100年。20、商铺主体外墙采用的何种材料?答:外墙采用优质干挂大理石,造价较高。21、如果购买多间商铺的话,能否将其连通在一起?答:当然可以连通,精品楼本身就是开放式商场,如果你签定委托管理协议后,日后会有专业的市场运营团队来做的统一的招商和管理。22、商场内部装饰标准配套设施如何?答:见第 15条部分。23、 “上海两港装饰城三期”项目中的停车位有多少?答:地下停车位 300多个;地面停车位 120多个。24、商铺的价格是多少?是否可委托经营?返租回报率是多少?答:按不同楼层和位置,执行一铺一价。具体商铺价格待定。市场经营管 理公司提供委托经营管理四年, 委托期间回报率 8%/年, 并由经营管理公 司承担商铺招商后所发生的各项租赁税费。业主为净投资回报率 8%/年, 四年共计 32%一次性从总房价款中抵扣。25、购买商铺后的物业管理费是多少?答:委托管理期内免收业主物业管理费。26、 买卖合同与委托经营管理合同同时签吗?返租回报从何时开始算?怎 么拿?答:商铺买卖合同是与委托经营管理合同一起签定的,委托经营管理合同 的起始日期为:购房款全额付清或银行按揭贷款手续办理完毕并放款后即 时生效。委托经营管理期限统一为 4年。 8%/年委托返租回报,是一次性 从总房价款中直接抵扣掉的。27、如果 4年委托经营期过后,可否收回商铺的经营使用权或继续交由市 场管理公司代为管理呢?答:您是商铺的产权人, 4年委托经营期过后当然可以收回,之所以我们需要 4年的委托经营期是因为前期便于整体市场的统一管理、统一规划、 统一招商,委托经营期的培育后, 4年后交给各位业主的将是一个市场规 范、成熟的商铺了,如果市场做到兴旺您的商铺增值幅度也就大了。当然 如果您不收回的话而且自己又没精力打理的话, 4年到期后可继续委托给 市场管理公司代为管理并收取年租金。28、项目周边的商品房、商铺的价格是多少?答:就拿本项目旁边“艺泰安邦”这个社区举例,目前价格在 12000元 /左右,而商铺的价格按市场惯例来说,一般是住宅价格的 1 2.5倍。 随着未来“迪斯尼乐园”开园,及周遍商业配套、轨道交通的完善,周遍 的土地价格还有较大的升值发展空间。29.其租金价格、生意状况如何?答:周边的项目比较单一,周边商铺租金参考价在 1-3元 /平米 /天,市场 入住率已经达到 80%,是属于日趋成熟的市场。30.商铺物业管理费是多少?收费包括哪些内容?答:商铺管理费按建筑面积计算, 2元 /M2/月。管理服务费包括:公共秩 序维护、公共区域保洁、公共绿化养护、小区日常管理、房屋的共用部位 设备设施及小区共用部位设备设施小修。在四年托管期内,该项目免收物业管理费。31. 购买商铺是否受到“新国 5条”的限制?答 . “新国 5条”只是针对住宅出台的限购令,对商业地产是没有影响。 32、政府对本项目的支持程度如何?答:“上海两港装饰城”在 2003年立项的时候即被原南汇区定为:“区重点市场建设项目” ,目前也是上海浦东新区重点培育的市场之一。政府方 面给予市场经营户的各项税收优惠政策,以及办证办照一条龙服务,并将 “政府产业服务中心”直设在本市场内,着重为市场各经营商户做好服务 工作。可想而知支持程度是如何的。33、提供贷款的银行是哪家?最高可以贷几成?答:为业主提供按揭贷款的银行:民生银行、光大银行、招商银行等。最 高提供 5成; 10年的贷款年限。34、项目购买后的风险和收益如何?答:一般我们做理财或做一项投资的话首先会考虑到的是风险规避问题, 然后再考虑收益多少,这样才是比较稳健理性成熟的投资方式。那我们对 “两港一号铺”这个项目做个简短投资分析:1. 首先是规避投资风险的问题。任何商业都有或大或小的风险,投资首先 考虑的是怎样最大化降低投资风险。从投资者都明白的道理讲,投资一个 已在开业经营的商铺,比没有开业经营的商铺,心里更有底更踏实。 “上 海两港装饰城” ,从投资客切身利益关注点出发,在“两港一号铺”项目 上依旧采取“先经营后销售”的独特模式,开业三年提前培育人气,为各 位业主规避了未来不确定的风险。不难理解,一个未开业、未运营就开始 销售的项目,将来市场是否能招商成功、能否顺利开业、能否能正常运营 等不确定因素风险实际上都转嫁到业主身上。2. 从大的方面讲,怎样更好的规避投资风险,要结合项目周围有无利好的 环境资源、政策资源。两港项目邻迪斯尼、邻轨道 16号线,诸多地利等 利好优势暂且不说。只说一个与该项目产业命运休戚相关的政策。上海市政府文件明确“外环以内超过 5万平方米以上建材市场全部拆迁搬到外环 以外” ,所以拆迁后本项目无疑将成为建材商户首选项目,这也是本市场 90%以上经营户来自恒大,东明市场。同样对于广大消费客户而言,两港 项目无疑成为距离市中心最近最便捷的首选采购平台,至少在浦东。两港 成为上海同类市场最大的商贸平台,在这政策下,其地位无疑愈加巩固。 3. 投资风险规避后,再考虑商铺未来能带来多少营业额,生意经营状况是 否良好。当然,风险和收益是相互联系相互因果的。收益好,风险自然就 规避了,至于未来租金回报如何、商铺增值空间等等问题迎刃而解。 两港市场内商户经营效益和人气,是需要一个培育期的,特别对于这个大 市场更是如此。至于今后经营状况是否良好,创造营业额多少,我们举个 切实的案例:距本市场一公里处(浦东中心医院旁有个上海最大之一的 经济适用房项目基地(对接杨浦地区符合政策的居住困难户及动迁户 , 占地 8000多亩, 2000万,未来 26万户居民将进驻,于今年(2013年 9月交房。交房入住后,以每户 5万元的低装修标准计算:5万元26万 户 =130亿的建材营业额再加以最保守的估算, 130亿营业额本市场只占一 半份额:130亿2=65亿营业额以市场内 600家经营户来计算:65亿营业 额600家商户 =1080万元 /户。这也就意味着市场内的每位商户平均有 1080万元的营业额。根据目前建材各类商品平均利润在 20左右计算: 1080万元20 =216万利润额,这也意味着在未来 3年内至少给市场各 商户保证的已经有 200多万利润放在那。这仅仅只是一个举例项目给本市 场各商户带来的商机!4. 从另个角度说收益。一个项目投资成本的高低也决定了未来获利空间的大小,就像买股票一样,持仓成本越低,将来获利空间就更大。接下来举个例子 :曾经在 2009年 11月迪士尼落户当日,上海象屿置业有 限公司以 1600万 /亩,拍得川沙 A08-03住宅地块, (即迪士尼地王 。每 平方米的土地成本就已达到:24000元 /。 (房地产开发的总成本包括直 接成本和运营成本。在直接成本项下包括:前期工程成本、土地成本 (土 地出让金 、建安工程成本、市政工程成本、公共配套设施以及不可预见 费等。在运营成本项下又包括:财务费用、销售费用和开发间接费用等。 其中土地成本、建安成本是其中的大头,而财务费用主要是贷款利息。 当初在 2010年时中粮集团在沪的首个住宅项目,经过 13年沉沙终赶上 “豪宅热潮” 。首期 66套房源在一个月内销售一空,成交均价达 11万元 /平方米,这一数字,是其拿地成本的 25倍。回过头我们再看看“上海两港装饰城”的商铺售价就不难得出:抵扣四年 返租优惠后,我们商铺实际均价只有:17000元 /平方米左右,而且我们是 商业用地,本身土地价格就要高于住宅用地价格,真正的“地板价”卖商 铺,我们把未来上涨空间已充分预留给各位业主!受益空间大也意味着又 降低了各位业主的项目投资风险!5. 总体说,商铺收益除了租金,还有本身项目的升值。 “两港一号铺”项 目实行先期四年托管