2012年长沙小户型(60以下)市场调研报告.doc

2012年长沙小户型（60平米以下）市场研究报告一、 序言：限购前一室一厅无论是在租房市场还是在一、二手交易市场，都曾是抢手货，尤其是在新建商品房市场。面积小、总价低，买来花费不多，未来好租也好卖。从购房者来看，很多小户型的买家都是投资客，一来未来出售可以赚取可观的升值空间，二来倘若出租也可获取丰厚的回报。其次便是首次置业者，小户型是“过渡”首选。限购后政策影响下小户型市场遭遇了严寒，原因有以下几点：原因一：在“限购令”等调控政策下，不少购房者都建立了“一步到位”的想法，小户型销售首先受到冲击。原因二：尽管限购政策允许“卖一买一”，但一次转手不仅交易繁琐，消耗精力，还要多支付不少费用，如税费等，不是小数目。原因三：限贷政策的出台令不少购房者对“第二套”或“第三套”房望而却步。此外，还有一些小户型房主多存置换购房需求，卖小房换大房意愿强烈，加之近新房市场小户型推盘量增加，更加剧了在售小户型之间的竞争。当前，从住宅市场成交量来看，市场有所回暖，但限购政策仍未取消，从市场各个项目的情况来反映：二、 市场扫描：1. 项目分布情况：1）. 二环内：序号区域项目名称1芙蓉区五一中央领域2壹号公馆3湘域城邦4明城国际中心5人瑞潇湘国际6锦泰东环公寓7开福区北辰三角洲8万科城9珠江花城S公馆10第一湾11铂宫中山庭12少帅府13东宸19公馆14观园国际公寓15雨花区东塘瑞府16银轩铭誉17君悦紫园18万博汇19天心区保利国际广场20蓝湾国际广场21汇金国际22岳麓区星语林阿普阿布2）. 二环外含小户型综合体项目：序号区域项目名称1芙蓉区i尚国际2东岸城邦3东方摩卡4恒大金都5长房白沙湾6东城一品7开福区藏珑8雨花区西子一间9汇达国际公馆10都市兰亭11喜盈门范城12华晨世纪广场13德思勤城市广场14星沙东方摩卡15爱都16新长海17岳麓区建安像素汇18时代公馆MINI3）. 分布区域特点：区位：主要集中2环线内，具备生活配套成熟，周边商务经济发达，流动人口大。新项目逐渐向河西新型先导区和市府CBD发展。 交通：多数楼盘选择沿所属区域的主干分布，交通覆盖区域面广，上下班交通便利，节省时间。 其他设施：周边配套都比较成熟，超市，银行，医院都在项目周边，岳麓区对比其他区域在便捷生活上存在一定弱势，规划发展重点区域，具有一定的潜力优势。 价格：正常情况同区域同地段小户型产品价格比区域其他户型高20%左右，遵循城市环线分布划分价格区间。同等地段价格差距主要体现在，产品、规模、开发商品牌、新材料技术应用。 户型：靠近市区中心小户型产品多以住宅产权为主，面积30-60，次中心位置商住两用产权居多，面积40-80。 装修：毛坯仍然是市场主流，但精装房得到较大发展，特别是万科等大品牌供应；精装修标准目前存在较大差距，主要集中在10002000元/平米之间；2. 供销走势：1）. 长沙市新建商品住宅（60平米以下）供销走势注：数据来源于房地局研究中心2）. 各个项目销售情况（备案数据）注：数据来源于0731房产网，鉴于当前银行房贷程序较为宽松，假设备案销售数据与认购数据等同。3）. 尾货存量情况（备案数据）注：数据来源于0731房产网，鉴于当前银行房贷程序较为宽松，假设备案销售数据与认购数据等同。长沙六区存量（2012年3月为止）区域岳麓区开福区芙蓉区望城区天心区雨花区套数面积万套数面积万套数面积万套数面积万套数面积万套数面积万单间3451.4618279.2811324.48740.215292.77246411.82一室一厅14296.87262013.59191810.0490.05284513.63348718.5一室两厅 2091.24490.34320.28180.42361.661250.9小计19839.57449623.21308214.81010.66361018.06607631.22合计套数：19348 面积：97.52万方三、 营销特征：1）. 促销政策变化：项目名称营销阶段面市价格当前优惠主力面积成交均价2012年上半年网签销量去化量/月2月3月4月5月6月合计合计成交建筑面积合计成交总价珠江花城现房出售（带3000精装 ）8000总价-1.4万首付5成，开发商可贷一半，明年8月交房时返还40-587911.1725东塘瑞府现房出售（带1800精装 ）983012810一次性付款每平米-1600元，按揭每平米-1500，总价-（房屋面积*1000元）首付8000元，其余部分开发商贷款，明年元月交房时返还。38 -5111361（15层以下，商业产权）2315109391705.1719373870.61511708（15层以上住宅产权）35929291407.1916476198.97万博汇现房出售（现推售二期房源，公寓为一期尾房）740010906一次性付款95折，按揭98折39-67940060少帅府现房出售（推货728，余货40%）9000-20000一次性付款98折，按揭99折50-64985414492211239.6612216754.85东宸19公馆现房出售（推货508，余货23）850010377一次性付款95折，按揭98折，公积金99折35-5091911161512352023.8218601089.56万科城蓄卡。今年7月开盘未定办卡1千抵1万35预计73002）. 推广述求分析项目名称发展商述求推广方式来电来访综述有效途径分析品牌、产品、地段、价格、精装、投资珠江花城品牌、精装、投资网站、短信、户外广告、行销、周末暖场（父亲节亲子活动）东塘瑞府 地段、精装、投资网站、短信、户外广告万博汇 交通、地段、投资网站、短信、户外广告少帅府地段、产品、投资网站、短信、call客（每天晚上下班前开会向经理报告call客结果）东宸19公馆 地段、投资网站、短信、活动（端午节新老客户包粽子，并推出8套特价房）万科城品牌、精装、投资网站、短信、户外广告、行销、周末暖场（搜房团看房团、全名健身爬楼大赛、最in婚房选拔赛）3）. 客户分析：项目名称客户认可内容客户比例（自主/投资）客户期望价格（面价下浮比例关系）品牌、产品、地段、价格、精装、投资珠江花城产品（配双阳台阳，面积半赠送；燃气入户）、精装（家电+家具+床品+窗帘全屋装修）投资投资80% 自住20% 东塘瑞府 地段（首付8000买东塘） 精装（地暖）、投资 投资70% （个体户 、私企白领 、事业单位 ）自住30% 万博汇 交通、地段、投资投资为主本地为主（生意人 、教师、 公务员 ），外地占40%，多为有实力的专业投资客少帅府地段、产品（独立厨房，燃气入户）、投资（教育）投资60% 自住40% 东宸19公馆 地段、产品（江景）投资（前后有泊富、复地，商业溢价）投资70% （附近湘雅医院职工、外地上班族等）自住30% 万科城产品、精装、投资投资80% 自住20%4）. 小结：精装修、产品附加值、商业价值提升、商务价值最大化是公寓主要的几种溢价手法；从销售情况来看，各公寓项目总体月均网签套数约为10套，其中商务投资产品销量明显优于居住型产品；从价格来看，中心区公寓项目均达10000元以上，城市热点区域价格在8000-9000