鹏基物管总经办工作手册正文--jionns.doc

岗位职责1、贯彻落实公司质量方针、目标，按照质量体系运作要求，制订本部门各岗位职责，确保本部门工作符合质量要求。2、负责公司质量手册、程序文件、工作手册、质量记录、管理性文件及相关的外来文件和资料的发放、控制、归档和管理。3.负责本部门文件的起草，负责上级和外来文件的收发、登记、传阅、催办、回复和立卷归档工作。4.负责员工胸牌、服装、服务标识管理工作，并可追溯。5.依照公司要求，规划人力资源部门的工作执行方案，并主持实施。6.负责行政与人力资源管理制度的制定与执行，公司工作环境的管理、检查。7.依据公司人力需求，实施人员的招聘、引进、选拔、培训等工作。8.负责办理公司员工养老、医疗、公积金和失业等保险。9.根据公司要求制定公司员工薪金和福利待遇实施方案，对执行情况进行监督和检查。10、根据政府规定，规范公司用工制度，做好劳动用工年检工作。 积极 与政府行政、劳动主管部门建立良好公共关系。11、负责采购工作的计划管理，合格供方的评审、选择，采购工作的具体实施，采购物品及服务的质量验证。12、负责公司品牌建设和企业文化建设工作。文件、资料管理规定一总经办是公司文件管理的主管部门，负责手册、程序文件的发放、回收、更改控制，负责建立公司受控文件清单并对全公司的文件进行监督管理。对于受控文件应定期公布受控文件清单，以识别现行使用文件的状态。凡属受控文件均由总经办统一备案存档（包括软盘、光盘、录象、录音带等）。1文件的更改和作废a. 作业文件的更改由管理者代表批准，由各部门指定人员进行更改。 所有被更改的原文件必须由相应部门收回。进行统一管理，以确保有效文件的惟一性。文件更改后，与更改文件相关的其他文件应同时进行更改，以保证文件的统一性和协调性。文件的更改，分为换页、插页和章节更改。文件的更改在文件更改审批单上记录文件修改内容，修改日期和更改原因，、更改生效时间，同时做现行修订状态标识。b. 作废文件由总经办按原文件发放回收记录中登记发放的范围收回原版并记录。并在作废文件上加盖“作废保留”印章，填写文件销毁记录，经管理者代表批准后，统一销毁。需做资料保存的作废文件，加盖“作废保留”印章后方可留用。文件需进行大幅度更改时，应进行换版，原版文件即时作废；换发新版本。作废文件的发放要加盖“受控”印章，经批准后，按规定发放范围发放，确保体系运行的各个场所获得相应有效文件。c. 总经办每年11月底组织相关人员对现有体系文件进行全面评审，因评审或其他原因对文件的修改，文件发布前应再次批准。2.文件的发放和领用a. 受控文件的发放要加盖“受控”印章，经批准后，按规定发放范围发放，确保体系运行的各个场所获得相应有效文件。文件领用者在文件发放回收记录签字、领取。文件领用者的文件严破损影响使用时，应向总经办申请办理更换手续，交回破损文件，补发新文件，新文件的分发号仍沿用原文件的分发号，总经办将破损文件收回时，必须填写文件销毁记录。b. 当文件持有者的文件丢失后，应向总经办办理申请领用手续，但必须在领用申请中作出说明，总经办在补发文件时，应编写新的分发号，将丢失的分发号注明为作废文件的分发号，并通知各有关部门，补发文件在原文件编号前加“补”字样以示区别。3. 外来文件的控制a. 负责法律法规及相关要求的识别、获取和更新，并制定公司适用的法律法规清单，将信息传递到各相关部门，并确保实施。B .对外来文件由总经办填写外来文件清单；c. 经审批适用的外来文件，由总经办控制分发并填写文件发放回收记录；d. 对失效、过期的外来文件，总经办要及时收回，按作废文件处理。4. 文件的借阅和复制特殊情况需要借阅时，到该文件的主管部门办理，并填写文件借阅、复制记录，不得带走，不得擅自复印。需要增发时，由文件发放部门按文件的发放和领用执行。文书档案管理规定1 按质量/环境体系文件和资料控制程序管理本公司环境体系文件。2 负责来文的收、发、编号、登记，及时送办公室主任拟办，按要求组织传阅，并做好文件的催办工作，对各职能人员外出参加会议带回的文件要及时做登记工作。3 做好文书立卷归档工作，提高档卷整理的质量，做到迅速准确地查、阅。定期清理文件，严格执行保密制度。销毁文件必须按规定经批准后方可销毁并逐一做好登记。4 负责接受、整理、保管各单位主送、主报的计划、总结、方案、报告、报表等，按类分别整理，妥善保管。5 对上级和有关单位来的电话要做好记录，及时处理，准确转告。6 遇有公司会议，作好会议记录，并协助总经办检查工作落实情况。7 完成办公室主任交办的各项临时任务。文件打印规范文本为了规范公司及各管理处上行下发文件的统一性，现要求文件按如下统一格式打印：1.公司对外文件，打印一律使用公司信笺，具体打印格式及要求如下：（开头空二行，四号字）致（小二号，宋体，加粗）：（小三号，宋体，加粗） （文件内容：开头空二格，小四号，宋体，行间距可根据内容多少自行调整）南京鹏基物业管理有限公司年 月 日（以上二行在文件内容的右下角，小三号，宋体，加粗）主题词： 呈 送： （四号，宋体）2.公司内部文件打印，为了节约起见，纸张可双面打印，具体打印格式及要求如下：（居中，三号，宋体，加粗）（空一行，小四号字）：（四号，宋体，加粗）（空一行，小四号字，最小行间距）（文件内容：开头空二格，小四号，宋体，行间距可根据内容多少自行调整）年 月 日（以上二行在文件内容的右下角，四号，宋体）3.抄送或下发的文件及人事通知，纸张可双面打印，具体打印格式及要求如下：南京鹏基物业管理有限公司（居中，二号，宋体，加粗）（空一行，小四号字，最小行间距）（文号居中，小四号，宋体） （空一行，小四号字，最小行间距）（标题居中，小三，宋体，加粗）（空一行，小四号字，最小行间距）（文件内容：开头空二格，小四号，宋体，行间距可根据内容多少自行调整）年 月 日（日期在文件内容的右下角，四号，宋体）主题： 抄送：（或下发：） （小三，宋体，加粗） A、 计算机软件管理规定1 目的 对计算机软件的购置、发放、使用、安全维护等进行控制，确保软件的正常运行。 2 范围 适用于各部门使用的应用软件的管理。 3 职责 31 办公室负责软件控制的归口管理工作。 32 各部门文件管理员负责本部门使用软件的管理。 4 规定 41 软件需求 411 各部门根据工作需求，填写采购计划，说明软件名称、用途、版本、价格等，报总经理批准，由相关人员实施采购。 412 购置的新软件，经办公室进行病毒清查验收确认后，方可启用。 42 软件的保管、复制、发放和使用 421 验收合格的软件，由办公室登记备案，注明软件名称、版本、编号、起用日期、主要功能等内容。 422 各部门使用的软件，由办公室统一编号，在盘面上标记“合格”字样，并记录在案。 43 软件保密要求 431 软件密码由办公室相关人员及软件使用人员持有，不得向无关人员泄露。 432 外购软件的密码，可由使用部门人员自行设置，并在办公室备案。 44 软件防毒规定 441 办公室每周一次对电脑进行病毒清查和清除。 45 软件备份 451 公司数据库的数据备份，应在每周五下午由办公室专人完成。根据需要规定不同的保存期限。452 办公室指定专人对数据的进行备份，并由其对备份数据进行统一的管理。员工手册1.总则a)热爱祖国、坚决拥护中国共产党，遵守国家法律和法规，贯彻执行公司的各项规章制度。b)关心集体、诚恳待人、爱岗敬业、遵守职业道德、维护公司声誉。c)关心政治、努力学习文化和专业技术知识，不断提高综合素质，提高业务技术能力，提高服务质量。d)艰苦奋斗，勤俭为本，努力进取，开拓创新，争创品牌。2.工作态度a)礼貌行为规范，这是对领导、客户和同事的基本态度。应做到面带微笑，敬语不离口，热情大方、努力营造亲切和谐的工作环境。b)服从领导的工作安排和提出的要求，自觉接受管理，不得拒绝、推托和随意改变。c)提高工作效率，一切适应市场需要，一切满足客户需要，树立公司品牌。d)认真履行岗位职责，详见：总经理岗位责任制、管理者代表岗位责任制、办公室人员各岗位责任制、财务人员各岗位责任制、物业管理各部门人员各岗位责任制。 e)真诚合作，各部门之间、员工之间应相互配合、相互理解、相互支持，以大局为重，同心协力，共同努力做好工作。f)忠诚老实。谦虚谨慎，不骄不躁，有错必改，不文过饰非，不阳奉阴违，不排斥异己。g)树立安全第一的思想，发现隐患及时汇报，有危险的事不做。3. 遵守职律a)新员工入职时，应认真阅读入职须知，如实填写员工履历表。b) 严格遵守公司的考勤制度。c)工作时间坚守岗位。不窜岗闲聊，不利用工作之便办私事或兼做其它工作。d)尊重领导，团结同事，礼貌待客，在许多公共通道中懂得礼让，上班时不大声宣哗，吵架。e)拾到钱物要交公，不得擅自进入他人工作间翻看文件、物品、打电话。f)不得擅自将公司的设备、工具及办公物品借给他人，并做到正确使用和妥善保管，无故造成的损坏或遗失，照价赔偿。g)尊守客户单位的规章制度，不做、不说影响客户单位形象和客户工作情绪的事情。h) 严禁在工作场所吸烟，严禁上班前喝酒。i)文明用餐，杜绝浪费，不得大声哄闹、拖拉桌椅、乱扔果皮、杂纸，餐后将餐具归放到指定位置。4.仪容仪表a)上班时着装整洁、大方，员工则要着统一工作服，佩戴工作牌。b) 搞好个人清洁卫生，保持良好的精神面貌。c)不佩戴过多饰物，特别是各岗位员工更不能佩戒指、项链、耳环等。5清洁卫生a)积极搞好办公室、餐厅、库房、以及一切工作场所的环境卫生。b)办公桌、文件柜、计算机、电话机、更衣柜、吹具以及所有的设施、设备、工具都要保持整洁，摆放在指定的位置。c)妥善保管好个人物品，不得在工作场所存放贵重物品。6.客户投诉a)应严格遵循“客户是第一位的“原则，细心听取客户意见，不得用任何理由与客户争辩。b)对客户的投诉，属于职权范围内的事情，要立即妥善解决，超出职权范围的事情，要立即向领导汇报。7.员工申诉a)员工若对工作、人事、领导或对同事有意见，可直接向部门主管、经理或直接向人事部领导直至总经理申诉。b)各级领导接到员工申诉，要做到保密，并高度重视，妥善处理,任何人不得挟嫌报复。8.纪律处分a)为确保公司的各项规章制度实施，满足市场和客户的需要，公司实行各级人员月度考核，层层把关，对不合格人员及时考核、纠正、改进。b) 对违纪员工及时开出“员工失职处罚单“，并在当月的薪金中扣除，严重违纪者，给予除名。9. 解释总经办对员工手册有解释权。 保密约定1 目的秘密制定有效的保密制度和纪律规定，做到防范在先，措施在后，以维护公司正当的权益。2 范围适用于公司各岗位工作人员，总经办、企划部、财务部、经营部、采购部、物业管理处各部门的工作人员；以上人员由于各种原因离职后 年内仍应遵守本合同约定的义务。3 保密事项3.1 合同书、计划书、协议书、投标书、策划方案、制度措施、财务报表、凭证、商业信息及内部文件资料的编制人、签定人、打印人、保管人应严守秘密，不得擅自将此内容口头或书面传播，不得与此事无关的人或在不适宜的场所进行讨论，任何人不得擅自将文件资料及拷贝件带出公司。3.2 对公司所采购的机器、材料及物品的价格成本和采购渠道不得对外泄漏，对外来人员的询问，即要以礼相待，又要弄清来意，防范各种形式的探听公司情况的行为。3.3 对公司的客户名单及客户单位的状况不得对外泄漏，复印文件资料必须报公司审批。3.4 对电脑所储存文件资料不得擅自拷贝带出，计算机不准私自设置密码，拷贝件由总经办统一保存管理。3.5 非电脑使用人员不得擅自上机操作、阅览。3.6 对公司的经营管理运作方式不得在不适宜的场合和对非本部门及外来人员进行交流或传播。3.7 凡各物业管理处的实习和参观学习活动，必须经公司统一安排，部门经理、主管不得擅自安排。3.8 传真件、复印件的传出，必须经办公室审核后由秘书负责。4 违约责任4.1 对上诉的保密条款，相关人员必须履行保密义务，规范自己的行为，做一个有好的职业道德品质的人。4.2 如擅自一次违反上述保密条款的任意一条，将承担违约金 元，并承担由此造成的所有名誉和经济损失。4.3 如擅自两次违反上述保密条款的任意一条，扣除当月全部工资并给予解除劳动合同，并承担由此造成的所有名誉和经济损失。4.4 凡违反上述保密条款情节严重，给公司造成较大损失的，除处以4.2、4.3规定的违约责任外公司将依照中华人民共和国刑法第二百一十九条规定，移交有关机关追究刑事责任。奖惩制度目的：为了有效贯彻实施公司规章制度、员工手册、员工考核和岗位职责等各项规章制度，特订立本奖惩制度。意义：通过严格的管理制度和考核措施，做到奖罚分明，使之提高服务质量，培养高素质的员工队伍，从根本上维护业主的利益，履行社会职责。奖惩制度充分体现出以教育员工、奖励员工为主、帮助批评和经济处罚为辅的原则。奖励措施：1. 因工作成绩突出，得到业主提名表扬的，奖励50元；2. 有拾金不昧事迹的，奖励50元；3. 在工作中有创新的，奖励50元；4. 工作质量达标，并有效节约成本的，奖励50元；5. 员工多次获奖励的，追加奖励100元，并作为公司的后备业务骨干重点培养。违纪处罚：1. 违纪一次的，给予帮助教育；违纪二次的，批评教育并扣20元；违纪三次的，扣30元50元或劝退除名；2. 违纪较重的，一次扣50元，二次劝退除名；3. 违纪严重的，一次扣100元，二次劝退除名；4. 业主投诉，情况属实的，扣100元，情节严重的，劝退除名；5. 班前、班上饮酒，劝退除名；6. 脱岗、睡觉，劝退除名；7. 与业主或同事打架、骂人，劝退除名；8. 使用值班电话谈与工作内容无关的事情，劝退除名。工作服押金注释 目的1.1 使员工着装规范化、标准化，为公司树立良好的企业整体形象。1.2 便于客户单位的识别、管理，确保客户单位的安全保障。2 范围 公司各工种员工。3 要求3.1 凡新进公司的员工，每人发放统一的夏季服装两套，春、秋、冬 季服装壹套，外场员工另加棉保暖防风外套壹件。3.2 收取工作服付押金50元整，以预防因不妥善保管而随意丢失，预防擅自将工作服借给他人随意进出客户单位，因此而造成的安全责任由员工自行承担。3.3 员工上岗，一律着装统一，不得以任何理由不穿工作服上班。3.4 工作服须勤洗，保持整洁。3.5 工作服丢失后，押金不予退还，即属工作服的赔偿金，再由公司统一发放。3.6 工作服年限满后，由公司再重新配发，不收押金。合同解除后，退还押金。3.7 员工的工作是公司对外的窗口，要学会用自己的行为树立公司的良好形象，自觉提高自己综合素质。 工作牌使用规定1 为了树立良好的公司形象，便于客户单位的识别、管理，确保客户单位的安全保障，对录用员工，公司一律发放工作牌。2 员工上班出入工作场所时须主动出示工作牌，上岗时将工作胸牌佩戴于上衣左上角。3 工作牌须妥善保管，如有遗失，应立即报告主管，并写出书面报告，处罚款5元。4 工作牌借给他人使用随意出入客户单位，立即给予辞退并追究当事员工责任；如因此而造成的安全责任事故，上交公安机关处理。5 工作牌损坏时，及时报告主管，由主管上交总经办，以旧换新。6 员工退职，主管和员工须做好工作牌的移交，并和其它物品一起上交公司。公司印章使用管理规定一、公司印章1. 印章保管公司印章由总经办指定专人保管，法定代表人印章、财务专用章应分开保管，上述印章未经总经理批准，不得随意交与他人保管使用。2. 用章审批使用公章依据下列情况由有关领导审批：涉及人员调动、任免、租赁合同、协议、财务收支及以公司名义对外发文、发函等方面用章，由总经理批准；有关业务管理工作用章，由分管副总经理批准；使用法定代表人印章，由总经理批准。3. 用章登记使用印章必须履行登记手续。由印章使用人员登记用章时间、何事用章、经办人等项目，重要事项用章，原件需复印留底存查。4. 用章纪律未经公司领导人批准，不得私自用章、不准携带公章外出、不准盖出空白信笺、对不符合用章规定的，印章保管人员有权拒绝盖章或提出建议意见。对违反用章规定或弄虚作假获得用章造成重大政治后果或经济损失的，要追究当事人的行政、经济上的责任。二、管理处印章1. 公司印章由公司总经办统一制作并备案。2. 各管理处印章由公司总经办指定管理处主任妥善保管。3. 印章使用范围必须履行登记手续，由印章使用人员登记时间、内容、经办人等项目，重要事项用章，原件需复印留底存查。4. 管理处印章严禁对外签订任何合同和协议，仅限用于各管理处日常服务中使用、往来函件、通知及便民服务，严禁作为财务印章使用。5. 未经公司领导批准，不得私自用章、不准携带公章外出、不准盖出空白信笺。对违反用章规定的要追究当事人的法律或经济责任。6. 印章保管人员变动时，在公司总经办监管下签字办理移交手续。采购的管理标准作业规程1目的 规范公司采购管理工作，确保公司采购物品符合规定要求。2.0适用范围 适用于鹏基物业管理公司及下属管理处的采购管理工作。3.0职责3.1公司采购员负责物品的采购工作。3.2公司管理处仓库管理员负责物品申购计划的制订，物品的验收，出、人库手续的办理以及库存物品的保管工作。3.3公司财务部经理负责物品申购计划的审核。3.4管理处经理负责零星物品、应急物品采购的审批。3.5公司总经理负责申购计划的审批。4.0程序要点4.1物品采购的申请范围4.1.1凡公司为提供服务、管理所需要的有形物料、工具等，均属采购申请范围。采购物资分类： A类物资（重要物资）：构成物业管理服务的主要设备或关键设备，直接影响物业管理服务质量的，可能导致顾客严重投诉的物资。B类物资（一般物资）：构成物业管理服务的非主要部分或关键部分的批量物资。C类物资（辅助物资）：起辅助作用的物姿4.1.2下列有形产品如公司仓库无储存时，应提出采购计划： a)公用设施设备、维护保养、检修和更新所需的材料、配件、组件、单机和整机； b)为便于服务和管理所需添置的设备、设施、装置; c)房屋本体及其他公共配套设施修缮所需要的材料。4.2物品采购的申报程序4.2.1计划采购物品的申报程序： a)仓库管理员应于每月25日前根据有关规定编制下月物品申购计划表； b)物品申购计划表，应于每月26日交公司财务部经进行审核；c)审核无误的物品申购计划表报公司总经理审批； d)公司总经理审批同意的物品申购表交总经办采购员按计划购买。4.2.2零星物品的申购： a)零星物品的标准： 常用品以外的； 数量较少的； 仓库中没有储存的。 b)零星物品的申报程序：由使用部门填写零星物品申购单；会计审核；零星物品单位价值在500元以内的，由管理处主任审批；零星物品单位价值在500元以上的，报公司总经理审批；审批手续完整的申购单交公司采购员购买4.2.3应急物品的申报程序：a)应急物品的标准：突发性急用物品；仓库中没有储存的。b)应急物品的申报程序：使用部门填写应急物品申购单；物品单位价值在1000元以下的，申购单交管理处经理审批；物品单位价值在1010元以上的，申购单交公司总经理审批；审批同意后交公司采购员购买。4.3物品采购的时效4.3.1通用物品的采购。原则上应在3个工作日内完成，特殊情况报采购主管或管理处经理同意后另行处理。4.3.2特殊物品的采购。原则上应在5个工作日内完成，特殊情况报采购主管或管理处经理同意后另行处理。4.3.3零星物品的采购。原则上应在1个工作日内完成，特殊情况报采购主管或管理处经理同意后另行处理。4.3.4应急物品的采购。原则上应在3个小时内完成，特殊情况报采购主管或管理处经理同意后另行处理。4.4物品采购程序4.4.1公司采购员在采购物品时，应按相关要求选择所需物品、按（分供方评审与管理标准作业规程）中的相关规定选择评审合格的分供商4.4.2批量物品的采购：a)采购员凭审批手续完整的采购计划单到公司财务部按照相关规定借支物品采购资金或支票；b)采购单位数量在10个以上的物品时，原则上应通知评审合格的供应商送货上门；c)采购不大或其他原因使供货商不能送货上门的，由采购员到评审合格的分供商处购买；d)采购价值在50元以上的物品时，采购员必须要求供应商提供正式的商品销售发票；e)采购员在合格供应商购买不到的物品，应做到货比三家，争取采购物质优价廉。4.4.3零星物品的采购：a)采购员凭审批手续完整的零星物资申购单，到财务部办理物品采购借支手续；b)采购员原则上应到评审合格的供应商处购买，如合格供应商处没有所需物品，c)购买价值在50元以上的物品，应要求供货方提供正式商品销售发票。4.4.4应急物品的采购：a)采购员凭审批完整的应急物品申购单到财务处办理借支手续；b)采钩员应到距离公司较近的正规商店购买。c)采购员应将采购回来的物品按照相关规定及时送交仓库办理验收人库手续。d)物品采购发生的费用，由采购员按规定到财务部办理费用报销手续。4.4.5物品采购资料的保管a)物品采购的申报资料由公司采购员长期保存。b)物品采购的发票及验收资料等，由公司财务部或仓库相关人员于月末汇总后，在公司财务部或仓库长期保存。本规程的执行情况，作为相关人员绩效考评的依据之一。仓库保管员岗位职责1 认真自觉遵守仓库管理制度。2 各类物资在入库前必须按采购物资验证规定进行验收，合格无误方可进库，并做好台帐记录。3 发放物资时应验证领料单是否填写正确、是否有审核批准人签字。4 每月清库一次，做到帐、卡、物相符。5 保持库内物品摆放有序，标识清楚，环境清洁。6 禁止闲杂人员进入仓库，库内物资不经批准一律不准外借。7 废旧物资的处理按“废旧物资处理规定”处理。8 清洁用品发生泄漏时，根据其特性进行擦拭。产生污染物放入生活垃圾箱。9 经常向部门领导汇报主要物资的库存情况，发挥采购参谋作用。 10 认真完成领导交办的工作。采购员岗位职责1 按照公司采购的有关程序，根据采购计划和合格分承包方名录，按时、按质、按量实施物资采购。 2 采购物资必须附有合格证、质保书等质量证明符合国家相关法律法规规定。 3 及时结清货款、单据清楚、账务明白、手续完备。4 经常向采购主管汇报合格分承包方有关信息及市场情况，为部门领导决策提供依据。3 配合仓库保管员做好物资入库工作。6 认真完成领导交办的其它工作。仓库管理制度进库1.1 检验按商品入库检测条文检验1.1 码放包装标识向外，桉箭头指示方向；按物品性能、特性分区域定位；大型设备码放不超过两件高度；小型设备不超过四个高度；清洁剂不超过五个高度；长件物品垂直摆放。2 保管2.1 设备库房卡放物品中间高度；2.2 清洁剂放最上一层高度；2.3 签入库单、加入库卡，核对数量、品种；2.4 保持库房清洁卫生；2.5 放火、防盗；2.6 禁止闲人进入库房3 出库 凭部门经理签发的出库单发货，先进现出及时销库存卡。4 盘点4.1 每周五自盘。4.2 每月30日盘点与库存报表、单核对。5 合理库存量 根据商品特性，流动情况在商品减少到一定库存时，向财务部经理汇报。物资入库验证规定1 常用清洁剂1.1 清洁剂入库品种 a 全能清洁剂 b 除油剂 c 静电尘拖油 d 绿水 e 洗手液 f 玻璃清洁剂 g 酸性清洁剂 h 起蜡水 i 底蜡 j 高速面蜡 k 空气清新剂 l 940 空气清新剂 m 940 多功能喷洁净 n 940多功能除油剂1.2 包装1.2.1 外包装唛头清晰，字迹工整，纸箱完好、无破损、无水迹、封 条完整。1.2.2 塑料包装无破裂、无变形、腰条完整，商标清晰、工整。1.3 产品质量参照生产厂家厂标（包括重量、有效期、产品标准;按1%比例抽检，有效期至少在一年以上）。2 低值易耗品2.1 卫生纸包装箱完好，无破损、无水迹、封条完整，纸质须是100% 原生木浆、450高温消毒、不含添加剂、荧光剂，有效期在一年以上。按1%的比例抽查。2.2 毛巾大小一致、色泽均匀、无污迹，按1%的比例抽查。2.3 大垃圾袋厚薄均匀、尺寸统一、容量达到25公斤、无破漏。按1%的比例抽查。2.4 小垃圾袋厚薄均匀、尺寸统一、容量达到2.5公斤、无破漏。 按1%的比例抽查。2.5 卫生球包装无破损，无气孔，球体完整、大小均匀，有效期在 一年以上。按1%的比例抽查。2.6 手刷刷柄清洁无污迹、无飞边毛刺、无明显缺角缺边，刷部刷 毛整洁、丰满、蓬松，连接部位牢固，无脱落现象。按5%的比例抽查。2.7 恭刷刷柄清洁无污迹、无飞边毛刺、无明显缺角缺边，刷部刷毛整洁、丰满、蓬松，连接部位牢固，无脱落现象。按5%的比例抽查。2.8 排笔扫帚手柄是铝条，扫帚头平整、不掉毛，连接部位吻合， 不摇晃。按5%的比例抽查。2.9 普通扫帚手柄是整木条，扫帚头平整、不掉毛，连接部位吻合， 不摇晃。按5%的比例抽查。2.10 塑料垃圾铲连接部位吻合，不摇摆，铲口无飞边毛刺、无缺角 缺边、铲口与地面成45度锐角。按5%的比例抽查。2.11 防风垃圾铲连接部位牢固、不摇晃、铲口与地面平行吻合。按10%的比例抽查。2.12 拧干桶大小统一、桶口无飞边毛刺、桶身无裂痕、无变形、桶 身与桶柄接口牢固。按5%的比例抽查。2.13 手提蜡桶大小统一、桶口无飞边毛刺、桶身无裂痕、不变形、 桶身与桶柄接口牢固。按5%的比例抽查。2.14 茶叶桶大小统一、桶口无飞边毛刺、桶身无裂痕、不变形、桶 身与桶柄接口牢固。按5%的比例抽查。2.15 茶叶篮大小统一、篮口无飞边毛刺。按5%的比例抽查。2.16 工具篮大小统一、连接部位牢固、篮口无飞边毛刺。按5%的比例抽查。2.17 阻燃垃圾桶阻燃材料、桶口无飞边毛刺、桶体平滑无裂痕。按5%的比例抽查。2.18 白色大垃圾桶桶体平滑规矩、桶口无飞边毛刺、桶盖与桶身吻 合、桶体、盖无裂痕。按10%的比例抽查。2.19 纸字篓大小一致、篓边缘无飞边毛刺。按10%的比例抽查。2.20 洗洁巾包装完好、无毒、无异味、大小统一。按5%的比例抽查。2.21 塑料手套尺码统一、色泽均匀、无破损、不漏水。按2%的比例抽查。2.22 沙手套尺码统一、无破损。按2%的比例抽查。2.23 胶靴尺码统一、无破损、不漏水、平底、硬度适中、靴口无飞 边毛刺。按5%的比例抽查。2.24 卫生夹无锈迹、螺丝牢固、使用灵活。按5%的比例抽查。2.25 水管：厚薄均匀，无破损，不漏水、尺寸吻合、全部检验。2.26 地刷手柄是整木条、刷头平整、不掉毛，连接部位吻合、不摇 晃。按5%的比例抽查。2.27 水拔子手柄是整木条、拔口边缘平整、无飞边毛刺、连接部位 吻合、不摇晃。按5%的比例抽查。2.28 工作服（冬装）穿着舒适、便于工作、面料不褪色、不易皱、 钮扣、拉链灵活、接缝牢固、平整。 工作服（夏装）穿着舒适、便于工作、面料透气性好、不褪色、不易皱、钮扣、拉链灵活、接缝牢固、平整。按5%的比例抽查。2.29 雅之洁皂液机不锈钢机身、无锈迹、不滴漏、便于安装。全部 检验。3 清洁工具3.1 涂抹器把手连接牢固、毛套色泽均匀、不掉纤维。3.2 玻璃刮把手夹牢固、刮背平直呈直线、皮条无扭曲、缺口。3.4 铲刀把手光滑、固定刀片螺钉不滑牙、刀刃呈45度角、刀片平直、锋利。3.5 伸缩杆平直不弯行、伸缩自如、转动固定把手能固定伸缩长短。3.6 喷壶把手板动自如、不漏水。3.7 圆蜡拖把手与蜡拖头旋转时不滑牙、把手平直光滑、蜡拖头色泽均匀、不掉毛和纤维。3.8 扁蜡拖把手平直光滑与蜡拖夹头连接牢固、蜡拖头色泽均匀、不掉毛和纤维。3.9 尘推把手平直光滑、尘推夹头铆钉牢固、万向转动自如、尘推毛套色泽均 匀、不掉毛和纤维。3.10 告示牌平直光滑、色泽均匀、字迹清晰、站立平稳。3.11 榨水器平面光滑、色泽均匀、字迹清晰、脚轮转动自如、榨斗安装轻便容易、左右耳弹簧无裂纹。3.12 55公升吸地毯扒头铁通光滑、铁通与铸铁吸头连接牢固、吸头面呈45度角，平直光滑。3.13 55公升吸水扒皮条表面光滑。3.14 皂液机机体光滑、字迹标识清晰。3.15 皂液外包装字迹清晰、包装袋牢固、无滴漏。3.16 3M清洗垫、抛光垫外包装整洁、包装箱和每片印字字迹清晰。3.17 “飞宁”干手机外包装整洁、字迹印刷清晰。4 清洁设备4.1 包装箱整洁干净、无破损、潮湿。4.2 说明书、配件无缺少。4.3 机器无断裂、变形、电镀层脱落。4.4 塑料件、不锈钢部件光滑、平整。4.5 脚轮转动自如。每月例行工作规定一、目的：明晰基本工作内容，提高工作效率，规范各部门、管理处的工作程序。二、工作内容与说明：序号工作主题工作要求完成时间1工作计划与总结基本格式、总结必须结合工作完成实际情况；、计划分成经营工作、服务工作、内部管理工作等类别填写。月底培训报告包括培训课题、课时、参加人员、效果等。月底分包方考核报告根据日检的实际情况做总结，包括保洁、绿化、电梯等外包专业。月底数字报告包括：对人员变动、入住装修情况、收费情况等以数字说明情况。月底财、物管理执行每月财产、物品的盘点工作。月底费用收取工作、各类费用收缴情况汇总；、存在问题分析。不定期2员工考核记录表、分公司副经理、外地分公司负责人、管理处/部门负责人由分公司总经理评分；、护管员由护管主管或班长考评（每季）；其他员工由管理处/部门负责人评分。月底3品质检查、管理处自检，行政品质部抽检；、方法与表格参照今年6月份的相关通知。月底4奖惩记录单根据事实与有关规定填写。即时5鹏基物业导报每月投稿两篇；体裁不限。月底6社区文化宣传每月至少一期；体裁参考今年6月份的相关通知。不定期7签到与考勤严格遵守签到或打卡、考勤管理规定。每月2日前8物资管理工程、文具等备品备件库存盘点与需求申报。每月25日备注、每月例行工作的填写项另附表格；、所有例行工作由总经办、财务部、行政品质部共同监督完成情况；、分公司总经理审核例行工作完成情况，批准工资的发放。社区文化工作规程1.0 程序目的通过对社区文化活动的控制，保证社区文化活动的服务质量。2.0 适用范围本程序适用于社区文化服务活动的控制。3.0 主要职责4.1物业公司社区文化员负责组织实施、记录本大厦内社区文化活动。4.2 经理负责批准物业公司社区文化活动实施方案。4.0 程序内容4.1 社区文化活动分类：文体活动；宣传活动；重大参观、考察的接待；其他社区文化活动。5.2 社区文化活动的策划5.2.1社区文化员根据公司宣传工作的精神，结合大厦特点、用户要求以及活动设施情况，在活动实施前，由社区文化员编制社区文化活动实施方案，由经理助理审核，报经理批准。5.2.2 重大社区文化活动须安排专人策划。5.2.3 社区文化活动实施方案的内容包括活动主题、实施时间、地点、相关部门或人员任务分工、参加活动人员、宣传报道的安排、活动所需设备道具、活动经费的落实等项目。5.3 社区文化活动的实施5.3.1 社区文化员根据已批准的社区文化活动实施方案组织相关人员实施。5.3.2 社区文化员按照社区文化活动实施方案规定的要求和完成时间，对各项工作进行检查、指导，如发现不符合要求的应及时处理。 5.3.3 活动进行过程中，物业公司应利用摄影、摄像或录音、记录等手段记录活动过程。5.3.4 综合部负责物业公司的接待来访、参观工作。5.3.5 社区文化员负责社区文化的宣传工作。5.3.7 在活动中发生重大问题时，按不合格服务控制程序进行处理。5.4 社区文化活动的总结5.4.1 活动全部完成后，社区文化员负责收集与此次活动的所有资料（包括活动实施方案、活动会议记录、活动检查和处理记录、嘉宾名单、图片、节目单、照片、录像（音）带、接待来访参观记录、活动总结等），并填写社区文化活动资料登记表。5.4.2社区文化员在每次活动结束后，均应填写社区文化活动总结，报经理审核。5.4.3社区文化员填写社区文化活动登记表。5.5 文件和记录的归档保管所有关于社区文化的文件和记录，由文控中心按照文件和资料控制程序、质量记录控制程序归档保管。5.0 支持文件5.1 社区文化活动实施方案 6.0 质量记录社区文化活动资料登记表 社区文化活动总结 社区文化活动登记表 社区文化活动实施方案 活动项目： 组织部门： 活动目的： 活动安排： 预计经费： 编制/日期： 审核/日期： 批准/日期：41 / 41社区文化活动资料登记表 部门:_ 活动名称:_资 料 名 称数量资 料 内 容存 档 号保管人备 注登记人:_社区文化活动总结 主办单位:活动项目：活动时间：地 点：参加人员：参加人数：活动内容：活动总结：社区文化干事: 负责人: 年 月 日备注：社区文化活动登记表部门：序号活动名称主 要 内 容主(协)办单位时间活动地点登记人办公室氛围管理规定为形成项目管理处（含顾问项目）办公室的日常运作规范，提高分公司内部管理水准，改善鹏基物业统一的形象文化，特制定此规定。一、办公家具办公家具及主要用具的式样、色泽按照分公司统一规定添置。二、办公室布置1、全委项目管理处的办公室入口处悬挂“精心管理，周到服务”牌匾，按统一规定（主要是尺寸、字体及色泽等）向分公司申报制作。2、全委项目管理处的办公室门口外悬挂管理处门牌，住宅类物业管理处采用铜牌，商业类物业管理处采用有机玻璃型材牌匾。2、设置门牌以标界主任室、服务中心、财务室、仓库、工具库等办公区域，按统一规定（含尺寸、字体及色泽等）制作。3、办公室墙上须悬挂主要管理制度与岗位职责，排版格式、式样、色泽等必须按统一规定制作。三、办公室文具及用具摆放1、办公桌上的文件夹、文件架放在同一侧（一般是右边），零散文件用文件夹装好放入文件架，开水杯放置在文件架边不显眼处。其他无关办公的物品不允许放在办公桌上。2、桌牌或人名牌摆放在办公桌上外侧前方。3、办公桌上放置电脑等办公电器的，应当摆放在办公桌中线靠右半边位置。4、每日下班前必须对当天文件整理归档，做到“工完场清”，也便于日后查找。四、礼仪要求1、业主或客人进出办公室时，接待者须起立并用礼貌语言询问，在业主或客人坐下后，接待者方可坐下。2、重要客人由领导引导进出办公室时，全体员工必须起立，用礼貌用语问好，并主动递上茶水，安排座位。3、在电话铃响第三声之前就必须接听，并在对方说话前说“您好，鹏基物业”，通话结束前须使用礼貌结束语。4、进入主任室须轻敲