嘉祥项目总体规划建议.doc

此文档收集于网络，如有侵权，请联系网站删除嘉祥项目总体规划建议2010-9-28目 录第一部分 项目总体形象定位 P08第二部分 项目总体规划建议 P14第三部分 项目建筑风格建议 P16第四部分 项目户型配比建议 P17第五部分 园林景观规划设计建议 P23第六部分 智能化设施配套建议P24第七部分 产品创新提示 P27第八部分 项目商业形态建议第一部分 项目总体形象定位一、项目地块概述宗地位置回迁宗地政府预留1、地理位置：嘉祥县新城区，毛李庄规划片区2、用地规模：占地面积325.34亩（其中67亩政府预留，50亩安置回迁），地块呈南北狭长的长方形。地块特征1、四至范围：地块四至范围是东至机场路，西至洪山路、南至博源电子公司、北至呈祥街；地块位于嘉祥县城新城区。2、地面现状：地势平坦，地面标高基本与路面标高持平，目前项目北端有214户居民住宅待拆迁及部分农用耕地未拆迁。周边环境1、交通状况：洪山路东，呈祥街南，兖兰东路南，机场路西，距离县城中心三公里左右2、教育和人文环境： 嘉祥一中新校区，靠近山水家园居住小区3、商务环境：嘉祥大酒店4、生活环境：项目西侧拥有大面积水景公园，距离项目不远还有曾子文化公园和石雕公园5、远期规划：北侧机场路贯通后20分钟直达济宁二、嘉祥县房地产市场现状分析嘉祥县坚持旧城、新城和园区三大板块统一整合、梯次整体“挥师东进”，建设济宁别具特色的西部新区。目前嘉祥房地产市场有逐渐活跃起来的态势，但相对来说市场处于上升的时期，老城区中可售房源不多，随着新城区规划的进一步深入，新城区将成为房地产开发的重点区域。 土地市场分析目前，嘉祥县房地产市场处于起步阶段，市场上在售或即将入市的项目主要有济南、济宁以及本地的开发商开发，主要包括即将上市的冠亚上城，在售的迎宾花园、盛世家园、东顺花园、祥和家园、煤指项目等几个项目，以及刚刚售罄的山水家园，市场表现出逐渐活跃起来的态势。目前盛世家园一期已销售率已达到85%以上，二期4栋小高层已销售35%均价在2550元。迎宾花园小高层销售率达到60%，均价在2800元左右，祥和家园一期已基本售完均价2200元，二期将于9月底开工，19栋多层，7栋小高层。煤指、冠亚上城两个项目尚在筹措阶段，即将上市。 1、嘉祥主要楼盘概览项目名称位置物业状态开盘时间销售价格销售率主力户型项目优劣势盛世花园嘉祥县东部经济开发区，省道338与萌山路交汇处占地约171亩，建面约20万平米。35栋多层+8栋小高层。2008年开盘多层2280-2630高层2330-276085%125平米三室、143平米三室大型社区，配套较齐全，绿化环境较好，南临曾子文化公园，但距离其他楼盘远，生活氛围较差山水家园嘉祥国际大酒店以北占地150亩，建面18万平米。多层+高层。2010年5月30日现均价2300元/平米售罄环境较好，紧邻两大公建公园，紧邻主要干道，嘉祥一中；但楼间距较小，且商业配套不齐全，较为不便。冠亚上城县政府以南占地七百亩，开发小高层及多层住宅预计明年开盘未定位于城区中心的大盘，生活、商业、交通均占优势，回迁比例较高迎宾花园迎凤路与呈祥大道交口（冠亚上城东面对过）占地128亩，建面约10万平米。15栋多层+2栋小高2008年9月在售小高层2680-3050元/平米50%（小高层）100平米两室，120平米三室位于嘉祥县里，商业氛围较好，出行较方便，居住环境较差，只有小区有绿化东顺家园兖兰路路南，火车站西200米建筑面积34000平米，多层住宅预计2010年内未定项目规模小，环境景观差煤指中心西街以北，建设南路以西，获麟街以南占地面积约90亩预计2010年9月底未定县城中心西侧祥和家园呈祥街北，建设路西侧占地2008年底1-5楼2140-2390元/平米6楼1540一期70%，二期雨季后开工，2011年年底交房125三室，140三室现房销售，房价较低，园区内经济适用房达到20栋以上，为当地低收入小区，园区内绿化较差，2、市场分析小结（1）、嘉祥房地产市场起步较晚，目前主要在售项目4个，且销售率都以达到50%以上，所剩房源多为大面积及顶楼或位置欠佳的产品；冠亚上城，煤指，祥和家园二期将开工建设致使市场观望气氛浓厚；（2）、产品规划理念和产品形式等逐渐呈现正规化、现代感的趋势；（3）、市场现供应量以0810年的存量居多；大部分房源于09年到10年中旬成交，均价在22002800元平；（4）、现各楼盘销售售价从2140元/到3050元/不等，差距较大。影响因素主要有环境、地段和配套等，其中地段问题是形成各楼盘价格差异的最主要因素；（5）、市场的主力户型为两室、三室 ，比例为40%60%左右。两室面积区间80100，套价1726万（不含车库和储藏室）；三室面积区间100170，套价2035万；（6）、目前嘉祥主流在售项目，售楼中心包装较为精美，销售人员素质一般，操作水平一般；（7）、目前主流购房客户组成：泛公务员群体、私营个体老板、大型企业中层领导、乡镇购房者、在外务工返乡者。客户购房除了地段上的选择，开始逐渐注重景观、物业等软性服务，尤其对小高层产品，物业的服务质量将对其销售产生较大影响。3未来房地产市场竞争情况目前市场上在售项目不多，且所剩房源较为有限，但近期将上市的冠亚上城、煤指和祥和家园二期将使市场上的在售面积在今年底明年初产生一个短期放量。 4、产品定位趋于一致现在推出的楼盘包括了主要以多层为主，盛世花园、迎宾花园、冠亚等项目相继推出小高层产品，市场开始逐渐接受该种产品形式。5、对东部区域发展趋势逐步认可目前东部区域主要有盛世花园、山水家园两个项目，随着新一中的位移，嘉祥大酒店的建造，人工湖的开发等措施，东部优势逐渐彰显，人们普遍认同东部的发展趋势，对项目区位逐渐接受。6、竞争态势分析市场现在共有两个梯队的产品，分别在不同的时间形成不同的竞争趋势。第一梯队是以山水家园、盛世花园、迎宾花园为代表的楼盘。这部分楼盘已经销售完毕或所剩产品不多，即将在半年到一年左右消化完毕。这些产品各自具有其在地段、景观等方面的优势，但是在时间上不会与调研项目产生直接冲突。第二梯队是以冠亚上城、煤指、祥和二期、东顺花园为代表的楼盘，这部分项目正在积极准备上市，而且都集中在今年下半年或明年开始销售。这部分楼盘产品预计均为多层和小高层的建筑形态，冠亚在位置、配套等方面具有独特的优势，与其他三个项目一同成为调研项目未来的主要竞争对象。由于政府对房地产市场的规划和新城区的发展，未来土地市场上还将出现一些与该项目产生直接竞争的项目，市场将呈现一定热度。三、项目总体形象定位建议中偏高档的情景电梯洋房社区现代的、健康的、舒适的悠闲社区形象展望：中档电梯洋房社区参照图片四、项目总体形象定位原则1) 塑造项目在嘉祥的唯一性；2) 减弱项目周边环境的不利影响；3) 符合目标客户的居住生活习惯；4) 引导嘉祥中高档商品房全新的生活方式五、项目总体形象定位策略1) 采用差异化策略，突出小区的“洋”派文化；2) 精心打造示范景观，提供居民休闲场所；3) 利用立面设计，提升住宅品质和价值；4) 小区内部精心打造集中绿化景观带，营造良好的内部景观第二部分 项目总体规划建议一、基本经济技术指标建议1) 总建筑面积： 2) 容积率： 3) 占地面积：217亩4) 住宅建筑面积： 5) 会所建筑面积： 6) 居住户数：约 户7) 小区人口容量： 人8) 停车位：约 个9) 绿化率：大于35%二、基本经济技术指标确定原则1) 严格按项目规划条件通知书；2) 按嘉祥县商品住宅规划管理办法规定；3) 根据市场研究定位的产品户型区间，确定相关指标；4) 以人为本，最大程度尊重居住者生活方式和行为习惯；5) 充分考虑项目的品质6) 有利于市场营销策略；7) 追求经济收益最大化；三、项目总平规划提示1小区主入口选择：根据地块现状分析，建议开在西面；2会所的位置选择：由于项目的居住人口较多且是中高档定位，区别于区域内其他楼盘，应考虑会所作为配套；四、项目规划结构布局建议1) 规划结构：高层框剪结构；2) 根据项目高档的定位，全部采用一梯两户的单元布局；小区为围合式组团布局，增强私密性。以最大的绿化面积和适当的集中绿化场地为评价原则。公建设施宜集中布置在小区外围；3) 道路系统：由于地块有限，建议尽量以地下车库解决小区的停车需求，消防车道全部绕外围，以尽可能地保证小区内部的景观完整性和人车分流，提高居住品质。4) 园林绿地系统：主入口由于代征地和建筑退让会形成一个入口集中景观带，建议采用商业街风格为商业配套；中庭是小区居住景观的重点，需体现精致、特色的景观品质五、项目公建配套规划建议采用地下停车场或建造立体车库，其他公建设施建议为儿童游戏区、老人健身区、会所、室外集会交流场所（景观广场）、景观喷泉；第三部分 项目建筑风格建议一、项目总体建筑风格建议1） 电梯洋房；2） 现代、时尚立面；3） 独特外观，利用户型构架，丰富立面效果，形成视觉冲击力；4） 可借鉴欧美风格；5) 建筑外观设计应该适合项目定位的目标群体；6) 建筑应该与周边环境协调，考虑对外整体性适合建筑在项目地的环境角色；7) 建筑设计应该尊重当地文化特色、历史传统；8) 建筑设计应该体现时代性，适当超前；9) 建筑应该注重细节设计，细节体现深度关怀；二、推荐立面 第四部分 项目户型设计建议一、户型配比建议：根据此前对产品市场分析得出的物业类型设置，本案的物业类型将包括多层、小高层两类，根据各类户型当前市场供应及去化状况，结合市场需求的表现特征，对上述物业作出相应的配比建议。户 型面积范围所占比例两室两厅一卫80-10030三室两厅一卫100-11040三室两厅两卫110-13025四室两厅两卫140-1505二、户型设计标准1) 满足国家和地方制定的住宅设计规范；2) 面积控制与产品定位为准，符合定位目标群体的生活方式；3) 各功能区的面积分配合理，空间尺度舒适，功能分区组合科学，室内动线关系流畅交叉点少；4) 动静分区，功能齐全，户型方正无异形，使用率最大；5) 每户均应该做到 “明厨、明卫、明卧、明厅”的“四明”格局；6) 考虑节能性，在房型设计中达到功能与经济的统一，特别是干湿分区与卫生间集中布置；7) 保证主卧室和客厅有良好的日照、通风和景观效果；8) 避免与客厅相连的房门过多，卧室保持一定的私密性；9) 卫生间最好做到盥洗分离；10) 客厅、主卧增加落地窗的设计，所有窗子均设计飘窗；11) 公摊率要求15%；三、推荐户型图 第五部分 园林景观规划设计建议一、项目园林规划设计风格建议1) 现代简洁的园林设计形式，使整体风格与项目的定位相统一；2) 景观面积很小，应集中，打造小巧、精致、特点鲜明的景观；3) 景点布置考虑户型的均好性，通过大小组团和各个节点，使每户均有景观的观赏价值，提升居住品质和产品营销卖点；4) 选材体现项目的档次，但无须太多硬质铺装，而应迎合成都人喜爱大树的特点，将成本集中在客户比较关注的地方；5) 景观应与销售相配合，提供销售说辞的拓展空间，如景观小品、景观立意和整体景观的主题相一致等；二、园林景观规划设计细节提示1) 景观的平面构图美感和立体效果相结合。2) 各景点的设计及选材体现一致性，才能在营造小而精致的景观环境。3) 水作为文化的象征，是中高档社区景观元素中不可缺少的。结合项目的规模和风格，建议以设置水景小品为主要方向，并可适当考虑景观喷泉的添置，避免大规模水景的建造成本和维护成本升高。4) 园林小品：花架、雕塑等小品既可采用现代的风格，是整个园林设计中的点睛之笔，应结合整体风格加以应用。5) 园林的参与性及人性化设计：园林是作为居住在其中的人使用和享受的，在景观中置入可以停留、观赏的空间，如在道路边上设置座椅等。 三、园林景观规划设计细节提示小区内设置坐椅、雕塑、小桥、垃圾桶、花坛等。 这些小品的选材也应该以木、石为主，也可以夹杂一些现代的材质。四、园林景观规划设计细节提示园路：可以考虑用鹅卵石铺砌健身园路。也可以用木板、木屑或者颜色较深的大理石、天然石等。不同的铺装材料表现的风格不同，还可以弱化道路的感觉。跑步道：小区内可以设置环形林荫道，让住户有个跑步、健身的理想场所。散步道：中心庭园有优美的环境，住户在其花径中散步，能够同时拥有好心情和好身体。 足底按摩道：在小区次级道路设置软质和硬质的足底按摩道，业主在其上赤足行走，不仅使足底得到按摩，亦能达到强身健体的目的。第六部分 智能安防系统建议根据项目的定位和成本的考虑，我们建议必须设置：门禁系统、单元门对讲系统、水电气出户、边界监控录像及红外线报警系统。单元门对讲系统由于成本的考虑，建议采用非可视对讲系统。第七部分 产品创新提示重视过渡空间，如入口处的玄关及功能区之间的过道设置。随着生活品质的不断提高，地面装修也越来越讲究，进门后换鞋、雨具安置等需求得以凸显，这就对入口处的空间设置提出了更高的要求。而且入口处的位置也应避免直接与客厅或者餐厅相接，这样会破坏客厅或餐厅的整体性，对其中的活动产生影响，可考虑将入口处设置在客厅及餐厅的过渡空间；过道起着联结空间，降低各功能区之间干扰的作用，在动静区（客厅、餐厅及卧室区）之间设置过道，可有效降低动区噪音；在洁污区之间设置过道，可使居室更为整洁；重视主卧设计作为家庭的中坚力量,男女主人的卧室更加受到重视.，特别对于我项目重点目标客群，主卧面积适当放大，大户型建议增加步入式更衣间、可沐浴阳光的露台等。客厅采光面积要大在客厅与阳台之间设置落地玻璃窗日益普遍，一方面是对观景的舒适便利，另一方面也体现了对自然采光的要求。全敞开式设计正逐步进入人们的视野并成为越来越多的选择，尤其是在大户型的情景洋房的大客厅设计中。落地凸窗通过窗洞挑出去的窗台面积，不超过国家规定的2.2平米，不算入销售面积的，因此凸窗可以说是现在楼盘开发必备的一件装备。落地凸窗其实就是将原有的凸窗高度降低到与室内地面高度相同的一种凸窗形式。落地凸窗就是增加了房间的可使用面积。同时形成的超大落地玻璃窗，将室外景观自然引入室内，景观开阔，通风采光功能更强；同时有效扩大室内实际使用面积，而这些面积并不计入销售建筑面积，使客户得到最实在的优惠。面积越大，得到的实惠越大。 大阳台（多功能阳台） 设计成为一个实用休闲空间，中小户型采用1.8米*2.6米的标准，刚好可以摆一张休闲桌。面积只算一半而生活情趣发生质的变化。或在阳台设置上下水管道，用以放置洗衣机等，完善阳台功能。厨房、卫生间扩容卫生间不但是传统的洁身场所，也应是松弛身心和恢复精力的幽静空间。目前卫生间的面积客卫一般设置在67平米，主卫4平米，这与不断提高的生活需求有所脱节。这一点在此次需求调研中客户一致希望卫生间面积能所有增加