最形象的房地产市场调研解读.ppt

房地产市场调研 什么是市场调研 如何做好市场调研 如何运用调研数据 什么是市场调研 是去售楼处拿楼书 是去售楼处问售价 是拿着系统中的调研表去把相关字段填满 有目的 有计划 系统地收集房地产市场 营销等方面的各种情报资料 通过对相关的市场信息进行系统的收集 整理 记录和分析 为发展商预测项目经营状况 制定正确决策提供可靠依据 明确调研内容运用调研手段 如何做好市场调研 调研内容 项目周边调研 项目内部调研 公交枢纽 交通 生态 市中心唯一生态城区 50万平米绿化景观 6公里景观河道和排水河道 生态走廊 新江湾城公园等景观 景观 调研内容 项目周边调研 项目内部调研 售楼处包装 销售员配置 销控台布置洽谈桌的数量和放置位置沙盘 销售员是否有统一制服男女销售员比例销售员专业水准是否善于引导需求 售楼处包装 销售员配置 新天地景观湖 项目销售状况 推案情况各项差价促销手段成交客户情况 产品规划 房型配比是重中之重 通常解决这个问题的方法主要有二种 一种是楼层平面统计法 另一种是外立面辨别法 如果实在没有资料可参阅 只有安排到现场看房一途 社区规划配套规划建材装修房型配比 调研手段 如何运用调研数据 调研数据在项目定位中的运用 案例背景 大华清水湾项目地处普陀区环内板块 该案总建30万平方米 1 2期项目均已交房入住 此次需定位的为其3期项目 预计上市时间在2008年左右 三期项目经济指标 总用地面积 49156M2住宅用地 38952M2学校用地 10204M2总建筑面积 125208M2住宅建筑面积 93020M2学校建筑面积 6710M2公建建筑面积 5052M2综合容积率 2 13住宅容积率 2 52学校容积率0 66总户数 498 调研顺序 土地属性调研 周边市场调研 竞争市场调研 产品细节调研 项目定位 产品定位 土地属性调研 地理区位项目所处板块位于内环内 地处市中心 地理区位佳 河滨景观项目东南面临苏州河岸 河面开阔 河滨景观带较长 人文环境项目周边华东师范大学 华东政法学院等名校云集 人文环境极佳 生态环境项目西邻长风公园 南与中山公园隔河相望 区域生态环境良好 交通条件项目立体交通优势突出 交通可达性极佳 板块支撑项目处大中山公园板块 区域开发成熟 认知度高 配套佳 结论 土地属性调研 周边市场调研 项目周边二手房汇总 1公里范围内 周边市场调研 项目周边未来供应汇总 1公里范围内 周边市场调研 深圳西区标志性高档住宅提升差异化附加值打造区域标杆住宅 项目定位 竞争市场调研 苏州河景观是本案最大的卖点和特色 目前类似项目在市场中供应不多 这些楼盘都将对本案产生一定的借鉴意义 竞争市场调研 在售河滨项目汇总 在售河滨项目价格分析汇总 竞争市场调研 竞争市场调研 在售河滨项目产品分析 河滨项目未来供应汇总 竞争市场调研 竞争市场调研 景观规划 案例选取标准 相近原则 单价25000元 平方米以上 总价500万左右成功原则 其景观设计独具新意 充分将绿化 水景与人文特色相结合 已经成为高品质水景楼盘的代表 功能原则 紧邻苏州河或黄浦江沿岸 绿化率高 案例选取 世贸滨江 苏堤春晓 虹桥河滨 东方曼哈顿 盛世年华等 产品细节调研 绿化布置 社区花园 楼宇回廊联通各个组团 使户外的活动不再受天气的局限 结合报廊 小品等设计 让社区花园更有生活气息 产品细节调研 特色景观 小品 每个细节 路灯 垃圾筒 道路指示等 别致而有韵味 营造出一个舒适 优雅的环境 产品细节调研 豪宅景观设计共性及对本项目的建议 沿苏州河设计 加强苏州河堤岸的景观设置 改变普通防洪堤的脏乱局面 沿水岸设置大型公共绿地 增加项目的亲水性和品质感 立体平均式景观 坡地花园 社区花园 组团花园 入户花园4个要点结合 将绿化景观步步深入 改变单一水景布置 结合喷泉 游泳池 凉亭 亲水平台等加强景观的品质感和人与自然的互动性 特色园林景观设计 从小品 雕塑各个细节上体现项目的人文气息 入口设置 采用人车分流设计 分别设置主 次入口 均有专门的入口保安设置 主入口 入口广场设置入口柱廊 入口门庭采用豪华装修 结合装饰强的艺术雕塑 加强社区的人文气息与品质感 人行步道 结合景观设计 融入水景与绿化 加强人与自然的互动 产品细节调研 选取标准 单价25000元 平方米以上 总价500万左右单套面积250m2以上的个案 选取案例 金汇豪庭 伦敦广场 翠湖天地 北京星河湾 北京公园大道 房型设计 产品细节调研 金汇豪庭 房型图 4房2厅4卫 建筑面积242平米 1梯1户 产品细节调研 金汇豪庭 功能分区分析 产品细节调研 伦敦广场 房型图 3房2厅4卫 建筑面积254平米 产品细节调研 伦敦广场 功能分区分析 产品细节调研 产品细节调研 产品细节调研 产品细节调研 产品细节调研 产品细节调研 产品细节调研 产品细节调研 产品细节调研 产品细节调研 产品细节调研 产品细节调研 产品细节调研 私密性保证 为保证居住的私密性 避免各功能分区的相互干扰 景观最大化利用 充分利用空间艺术巧妙地处理内外景观与居室功能的关系 每户主要空间都做到享有景观面 设有大景观凸窗 大阳台 露台 人性化设计 站在用户的角度 以室内设计的深度细致考虑家具 电器等的室内位置 并有专用洗衣房 储物间 保姆空间 价值提升 各户型均有1 2个自身的产品亮点 如3梯1户专用保姆电梯 可分可合的多功能房 入户花园 窗台外飘增加房间实际使用面积等 户型共性及对本项目的建议 产品细节调研 选取标准 单价25000元 平方米以上 总价500万左右 装修标准2500 4000元 平方米以上的个案选取案例 世贸滨江花园中环凯旋宫仁恒河滨花园汇宁花园北京公园大道古北中央花园御品大厦TheHouse 产品细节调研 装修标准 产品细节调研 世茂滨江 装修标准 2000 3000元 平方米 产品细节调研 产品细节调研 中环凯旋宫 装修标准 产品细节调研 产品细节调研 装修共性及对本项目的建议 1 分户门 一般都会采用特制平板实心防火防盗门2 客厅与卧室客厅与卧室的地面与墙面装修 选材 一般地面都是采用柚木或重蚁木等高级实木地板 墙面都是采用高价乳胶漆 有些高档楼盘会采用墙纸 例如SABBIA品牌 客饭厅 地面一般会采用柚木等高档木材作为地板 墙面则采用污染较少的高级乳胶漆等 窗户会采用中空玻璃 以达到节能和隔音的效果 卧室 地面一般会采用柚木等高档木材作为地板 墙面采用高级乳胶漆或高级墙纸等 窗户也会采用中空玻璃 3 空调设备 选材及品牌 面积超过300平方米 一般采用中央空调 品牌则以进口大金中央空调或同级别其他品牌为主 如面积小于300平方米 有些公寓会采用分体空调 但是在品牌方面也有较高追求 基本以大金 三菱重工为主 产品细节调研 4 卫生间洁具 配置标准较高 公共浴室一般会将淋浴及盆浴分开 以给客户更多选择 且可以保证客户在使用中的卫生问题 而主卧室的洗手间则更注重私密性及豪华性 以充分体现主人的尊贵与地位 甚至会使用冲浪浴缸 地面 会采用高档大理石 大理石方面一般会使用国外进口的 金花米黄 作为主材 以体现整体品味 墙面 会采用高档面砖 洁具 会采用世界顶级的品牌 例如德国进口V B卫生洁具或同级品 而保姆卫裕洁具相对档次要低些 例如TOTO或和成或同级品 卫裕的五金配件亦采用世界顶级产品 例如德国进口JADO或同级品 5 厨房地面会采用高档大理石 墙面会采用高档面砖 橱柜往往采用意大利进口SNAIDERO橱柜 德国全套进口柏丽品牌或POGGENPOHL品牌的成套设备 产品细节调研 6 其他设备该类豪宅一般会预先安装较高档的设施 甚至采用世界一流品牌产品 例如日本进口大金中央空调等 美国进口AO SMITH 美国进口ECOWATHERIRK27C01软水及净水系统或同级品 安装高档进口的软水及净水系统一般的豪宅较少使用 但是目前深圳的水质尚不能满足国际的使用标准 使用相应的软水系统将提高水质 同时也是电热水器所必须配置的附件之一 7 保安及防盗系统保安及消防系统一般包括 可视对讲系统 电子巡更系统 监控系统 一般会采用美国或日本全进口的高端技防设备 例如日本松下彩色摄像机 美国派尔和日本松下 日本精工摄像镜头 三乐SM4系列硬盘数字录像机等 在设备方面也更高级 增加了电梯自动化行驶安全系统及自动化物业管理系统等 产品细节调研 8 消防系统消防系统管理较为严格 发展商一般会聘请专业的消防管理公司施工 因此高级楼盘一般都采用国内知名品牌的消防监控系统 家里会安装煤气泄露报警系统 9 智能化系统 各种楼宇智能化装备可谓应有尽有 例如IC卡层站控制系统 美国I home智能系统 光纤宽带入户 楼宇设备自动控制系统 访客可视对