2009年广西北海市房地产调研报告(ppt 48)

北海市房地产调研报告 目录 第一部分 全球宏观环境与北海市房地产 第二部分 北海市宏观环境 第三部分 北海市房地产发展概况 第四部分 北海市房地产现状分析 第五部分 北海房地产五大板块 SWOT分析 第六部分 目标客群分析 第七部分 北海市房地产预测 第一部分 全球宏观环境与北海市房地产 1.1 全球经济危机对中国经济的影响 经济危机前的中国 经济危机后的中国 出口主导型 内需型 粗放的能源消耗型 经济化、科技发展型 能源、原材料、房地产供求平衡 能源、原材料、房地产过剩 1.2 经济危机对中国房地产的影响 1.2 经济危机对中国房地产的影响 1.2 经济危机对中国房地产的影响 经济危机导致中国房地产在 08年出现“价量齐跌”和 09年的“有价无市”的市场低迷期，致使政府宏观调控，放宽货币政策、放宽购房政策、投资 4万亿进入房地产行业，才使得房地产市场在 09年 3月得以快速回暖。 经济危机对中国的一线城市如：北京、上海、深圳、广州等一线城市的房地产影响极大，但是对三线城市如：南宁、北海房地产的影响相对小。 经济危机致使贸易、能源等投资资金转向房地产投资以及房地产投资客把投资方向转移到北海，形成一股投资热潮滚向北部湾经济区，尤其是南宁、北海的房地产。 1.3 经济危机对北海市房地产的影响 北海市 2008 年商品住宅销售量95017555479372038080048510165175804140200400600800100012001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月单位（套）商品住宅销售量2009 年 1 月 9 月商品住宅销售量950307119989011091145134711998790500100015001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月单位（套）商品住宅销售量1.2 经济危机对北海市房地产的影响 小结： 2007年年底美国的次贷危机和 2008年的经济危机促使北海房地产投资客观望楼市，导致北海市房地产的销售量稍微下降。 北部湾经济区作为国家继珠三角、长三角、环渤海湾经济区发展后的中国第四级经济发展区，国家给予了非常政策、非常经济支持，其发展速度是远远大于经济危机对北海房地产削弱速度的。 北海市房地产客户群的 68%来自福建、上海、广东、深圳、浙江、东北，这些地方的房价远高于北海现在的房价，因此北海受金融危机的影响是非常小的。 北海现存传销人员 15万人，短时间内提升了北海租房市场井喷式供不应求，致使投资客纷纷投资房地产，从而拉动了北海市房地产价格和销售量。 1.3 经济危机对北海市房地产的影响 第二部分 北海市宏观环境 2.1 北海市城市概况 北海地处广西南端，北部湾东北岸。位于东经 108 5045 109 4728，北纬21 29 21 5534之间，西北距南宁 206公里，东距湛江 198公里，东南距海口市147海里。市区南北西三面环海，有涠洲（ 24.74平方公里）、斜阳（ 1.8平方公里）二个海岛，涠洲距市区大约 20.2海里。北海市与海南省隔海相望，邻近东南亚诸国，背靠大西南云贵川诸省，处于大西南、海南及东南亚的中枢位置，地理位置优越。总面积 3337平方公里，市区面积 957平方公里 全市辖海城区、银海区、铁山港区和合浦县，共有 27个乡镇（ 3个乡、 24个镇）， 5个街道办事处， 87个居委会， 343个村委会， 6630个村民小组。总面积 3337平方公里。 海城区辖涠洲、靖海、驿马 3个镇，东街、中街、西街、海角、地角 5个街道办事处，共有 51个居委会、 20个村委会， 250个村民小组，总面积 140平方公里。 银海区辖高德、西塘、咸田、侨港、福成 5个镇，共有 7个居委会、 39个村委会， 693个村民小组，总面积 423平方公里。 铁山港区辖南康、营盘、兴港 3个镇，共有 3个居委会、 39个村委会， 878个村民小组，总面积 394平方公里。 合浦县辖 16个乡镇（ 3个乡、 13个镇），即曲樟乡、十字路乡、星岛湖乡、廉州镇、党江镇、沙岗镇、西场镇、乌家镇、石湾镇、常乐镇、闸口镇、公馆镇、白沙镇、山口镇、沙田镇，共 26个居委会、 245个村委会， 4609个村民小组，总面积 2380平方公里。 2.2 北部湾经济区域对北海的影响 北部湾经济区发展规划于 2008年 1月 16日获国务院批准实施，北部湾经济区是国家继珠三角、长三角、环渤海湾的第四极经济区。 北海定位为“最适宜人类居住城市”， 2020年城市建成区人口达到 100 120万人的二级城镇。 环北部湾及南中国海一带位置显要，资源丰富，历来是中华民族拓展生存空间的重要处所。这里是中国通往世界各地的最主要和最便捷的海上通道，举世闻名的中国古代海上丝绸之路始发地就在北部湾畔。 北部湾经济的开发，是中国通过南中国海域参与东盟、并进而参与世界经济合作竞争的 便捷和有效的途径。 北海地处于华南经济圈、西南经济圈与东盟经济圈的结合部，正好处在中国 东盟自由贸易区的中心位置，是我国与东盟合作的重要门户，具有独特的区位优势、政策优势、旅游资源优势以及环境优势等，最具潜力成为中国走向东南亚和东南亚进入中国大陆的桥头堡。 “风水轮流转”、“三十年河东河西”。如今，新世纪初的北海再一次迎来了崛起的历史机 遇。北海是中国第一批对外开放的沿海城市，也是广西沿海地区唯一一个具有国际影 响力的城市 。 北海 2.3 北海市历年固定资产投资 1 9 . 9 264 3 . 3 2 5 1 . 4 6 7 . 2 48 7 . 4144200320050100150200250300350单位（亿元）2001年 2003年 2005年 2007年 2009年北海市历年固定资产投资固定资产投资趋势2.4 北海市历年 GDP和财政增速情况 北海市历年 G D P 和财政收入增速情况9 . 6 0 %12% 1 2 . 1 0 % 1 2 . 1 0 %1 4 . 2 0 % 1 4 . 3 0 %1 5 . 2 0 %1 6 . 9 0 %1 8 . 1 0 %1 7 . 3 1 %2 5 . 8 3 %1 9 . 7 9 %2 6 . 7 9 %2 1 . 1 4 %1 9 . 8 4 %1 8 . 3 5 %1 6 . 3 6 %1 3 . 8 3 %0 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %3 0 . 0 0 %2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年上半年G D P 增速 财政收入增速2.5 北海市人均可支配收入 北海市历年人均可支配收入7013769280759520103801184313989772387731 3 . 7 2 %4 . 2 0 %8 . 5 0 %9 . 5 0 %9 . 6 8 %1 3 . 3 2 %1 4 . 1 0 %1 3 . 4 2 %3 . 0 1 %020004000600080001000012000140001600001年02年03年04年05年06年07年08年09年上半年（同比）单位：元0 . 0 0 %2 . 0 0 %4 . 0 0 %6 . 0 0 %8 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 2 . 0 0 %1 4 . 0 0 %1 6 . 0 0 %人均可支配收入 增幅2.5 北海市人均可支配收入 中国城镇 08年人均可支配收入 15781元，北海市 2008年的人均可支配收入达 到 13989元，增长 13.42%， 北海市的人均可支配收入还是处于一个中等水平。 近几年来，除 03年受“非典”影响外，北 海市社会消费品零售总额一直保持快速 发展势头， 2005年社会消费品零售总额 增长率超过了 20%，城乡居民储蓄存款 余额总量一直保持 11%以上的增长率， 人均城乡居民储蓄存款余额保持在 12% 以上的增长率，居民消费水平大大提 高，存款余额大幅增长。 数据显示北海市有较大的消费潜力，各 种消费支出都具有扩展的空间，城镇居 民可支配收入连年增多，居民的购买力持续增强。 北海城镇居民消费能力强劲， 消费额不 断扩大，对房地产住宅消费的需求将逐 渐增大，并对住房消费提出更高的要求。 北海市历年人均可支配收入70137692 80759520103801184313989772387731 3 . 7 2 %4 . 2 0 %8 . 5 0 %9 . 5 0 %9 . 6 8 %1 3 . 3 2 %1 4 . 1 0 %1 3 . 4 2 %3 . 0 1 %02000400060008000100001200014000160000 1年0 2年0 3年0 4年0 5年0 6年0 7年0 8年0 9年上半年（同比）单位：元0 . 0 0 %2 . 0 0 %4 . 0 0 %6 . 0 0 %8 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 2 . 0 0 %1 4 . 0 0 %1 6 . 0 0 %人均可支配收入 增幅北海市居民消费品零售额、可支配收入、存款余额情况2 8 0 0 . 8 82 3 3 3 . 5 8 2 5 7 9 . 6 23 0 9 8 . 3 7342539684523769280758773952010380118435 9 1 1 . 0 66 4 4 0 . 6 96 7 9 5 . 1 67 4 8 5 . 9 3139890 . 0 02 0 0 0 . 0 04 0 0 0 . 0 06 0 0 0 . 0 08 0 0 0 . 0 01 0 0 0 0 . 0 01 2 0 0 0 . 0 01 4 0 0 0 . 0 002 年 03 年 04 年 05 年 06 年 07 年 08 年单位：元居民消费零售额 可支配收入 存款余额2.6 北海市历年宏观经济发展小结 北海市近年来 GDP和财政收入持续快速增长，国民经济稳 定快速发展，北部湾经济区发展为房地产市场的发展提供了有力支撑。 2008年整个北海市的 GDP已达到 300亿元 ， 08年涨幅达到历年新高 16.98%，财政收入至 05年以来持续四年的增幅都超过 19%， 08年达到最高涨幅 26.79%。 财政收入 连续三年保持超过 19%的高速涨幅，而 09年国家对北部湾经济区的战略规划，更将北海的经济战略地位提升到国际性区域的高度，以致 08年的涨幅创近年的历史新高， 09年上半年财政收入同比增长 21.14%。 国家和政府对基础实施投入加大，以及其他的经济建设，将有力拉动09年下半年经济的持续高速增长。 第三部分 北海市房地产发展概况 3.1 北海市历年房地产发展情况 近几年来的北海市商品房的供应量和销售量迅速增长，特别是在 07年以来，市 场的供应量增幅逐步加大。 北海市商品房成交面积近年保持着大幅度的增长， 09年上半年销售面积飙升至112.81万平方米，突破历年来的记录。 随着北海大量投资客户的到来，加大北海市商品房市场的消化量。 从 04年以来，随着北海市经济投资的逐步升温，房地产的投资也逐步加大了投资力度，大量土地的供应，导致了北海市每年的新增了许多新的房地产开发项目，施 工面积在大幅度的增加。以致现在商品房空置面积达到 182.39万平方米，房地产开发面积过大、速度过快、价格涨幅过快，长期以往将形成供过于求的市场局面。 3.2 北海市历年房地产投资额占总固定资产比例 房地产投资占总固定资产投资比例1 1 . 8 1 %1 0 . 2 6 % 1 0 . 9 4 %1 7 . 3 1 %1 6 . 0 5 % 1 5 . 5 1 %1 6 . 8 9 %1 9 . 6 2 %0 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年房地产投资比例3.3 北海市历年房地产价格走势 05年北海市受国家调控政策的影响，价格出现了下降情况。到了2006年开始大幅度增长， 特别是进入 07年以后，住宅均价开始发生快速上涨，到 09年 7月均价的上涨幅度位居全国第一 ，可见北海房地产的市场前景是非常大的。 北海市商品住宅价格情况1 1 7 2 . 3 4 1 2 2 7 . 8 21 4 1 2 . 7 31 3 3 1 . 6 718002138300038005709 . 8 0 %2 0 5 . 4 4 %4 . 7 3 %1 5 . 0 6 %- 6 . 7 4 %3 5 . 1 7 %1 5 . 8 0 %4 0 . 3 1 %2 6 . 6 7 %010002000300040002001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年单位：元- 5 0 . 0 0 %0 . 0 0 %5 0 . 0 0 %1 0 0 . 0 0 %1 5 0 . 0 0 %2 0 0 . 0 0 %2 5 0 . 0 0 %商品住宅价格 价格涨幅3.4 北海市房产项目开发特点 3.5 小结（ 1） 对于房地产开发商来说， 09年仍以本地开发商为主，外地开发商只占整个市场的 20%左右，但外地开发商进军北海的信心随着房价的上涨进一步提升， 据了解，在 09 年北海土地交易市场外地开发商成为主角 ，也预示着未来外地开发商将成为北海房地 产开发的主角； 从规模上看，市场仍以几十亩的小项目为主，百亩项目已属于大盘，普通住宅如春天公寓、别墅如万泉城等，但从目前土地交易情况来看，未来几年将出现数百亩甚至 千亩大盘， 建设规模由小规模为主逐步转向成规模、上档次发展，开发区域由零星分 散开发转为成片开发，并集中在城市主干道的周边综合开发，已初步形成了集约开发 的聚集效应； 从规划方面来看，外地开发商在开发理念和建筑规划上明显先进于本地开发商，例如：北部湾 1号；随着整个市场竞争的激烈， 未来将会出现更多的高品质、优规划的项目，将与北海人居城市更匹配。 从产品方面来看， 由于外地购房者占 68%的市场份额，主要用于投资、度假、移民等，近两年仍以 80 90 的 2房为主力户型；但是随着北部湾经济区实体经济的扩大，度假和移民的市场份额的增加，产品类型逐渐丰富，满足市场不同需求。 3.5 小结（ 2） 从价格方面来看，北海房价自 2007年以来一路飙升， 2008、 2009年上半年房价涨幅为 40.31%、 26.67%两年位居全国首位。 特别是 2008年、 2009年 4月份以前，北海市以 40.31%、 26.67%的惊人涨幅远远超过深圳和上海，成为房价涨幅最大的城市 。目前北海市均价为3800元 / ，所开发项目大多为前几年屯地，其土地成本相对低廉，目前北海市商用土地的出让价格已经翻了好几倍， 2008年，一亩土地的出让价格是 100万元左右，而 2009年已经涨到了一亩地 344万元左右。 作为著名的海滨旅游宜居城市，海景房、别墅房是引领北海房地产价格回归并进一步提升的代表物业， 目前投资型精装小户型也在市场上成为高价标杆，例如：北部湾 1号。 第四部分 北海市房地产现状分析 4.1 09年 8月以来开盘楼盘项目分布 4.2 现存在售项目分析 楼盘名 规模 物业 类型 主要产品 内部配套 现行均价 项目情况 北部湾 1号 总建筑面积 490000平方米 椭圆形塔式中高层、高层住宅楼各四幢，超高层酒店式公寓楼一幢 1房 1厅 1卫：40 90 、 2房一厅 2卫：100 120 商业业态、幼儿园、会所、空中网球场、地下停车场 9380元 / 主要以小户型为主， 40-90平米的都有，以 6367 的 1房 1厅 1卫为主力户型、110120 的 2房 1厅 1卫为辅，大开间的主卧室彰显自由豪放的滨海生活；前面塔楼以豪宅会所为主，均属于精装修。阳台均朝向大海，取景窗设计，倚窗眺望，可一览海洋全景。 4座高层南北对流，通风性能良好 春天海景 总建筑面积 86000平方米 26层纯居住蝶式住宅， 22层公寓楼 2房： 80 90 ； 3房： 130 10亩中央花园 4300元 / 有 34 65 精装小户型、 80 90 2房 2厅、130 3房 2厅，以 80 90 的 2房 2厅为主力户型，此项目北部是滨海公园与大海，部分阳台朝向大海，取景窗设计，倚窗眺望，可一览海洋全景。主力户型与现在市场热租的 2房户型、面积相符，适用于投资出租。 在海一方 总建筑面积约103000平方米 1号楼 18层， 2号楼 19层， 3号楼 19层， 4号楼 19层 2房： 73 、 3房： 90 100 、 4房：130 140 特色水晶观、儿童活动广场、室外生态停车场、休闲场所 4600元 / 主要以 2房： 73 、 3房： 90 100 、 4房： 130 140 为主， 2房变 3房，大面积户型空间格局简约流畅；坐北朝南，通风性能好且采光佳，户型精致且活动多变，多个方位可以一览北海银滩、冠头岭的诱人海景。 天健绿园 总建筑面积约82500平方米 对应单体 116号楼， 17号楼为 26层超高层 2房 2厅： 7581 为主力户型， 1房 12厅：49 为辅 - 3800元 / 多层和一栋高层结合体，绿化率高，高层可欣赏海景，南北对流，通风采光良好。 银州花园 建筑面积 41135平方米 1、 2、 3号楼33层， 4、 5号楼 6层 41-111平米 1房、 2房、三房 中央花园 3600元 / 该项目是一个多栋高层大楼，由于该项目在地段上有明显的优势，拥有很大的升值潜力，户型符合目前市场需求。 同和水岸香堤 建筑面积 12456平方米 1 36栋多层，其中 31、32、 33为 12层小高层 2房、 3房、 4房 80 160 800 露天泳池、约1300 幼儿园 3800元 / 该项目 新颖独特纯粹的地中海建筑风格，规划上采用行列式与半围合式的规划 , 闭合中有开放，整齐中有自由，各级空间清晰明确、简约有序、各自独立又相互融合；一梯两户、南北朝向的多层住宅 。 4.3 北海市在售楼盘销售动态 项目名称 北部湾 1号 项目地址 海景大道与茶亭路的围合处 主力户型 1房 1厅 1卫： 40 90 、2房一厅 2卫： 100 120 销售价格 9380元 / 销售动态 2009年 10月中旬开盘，推出 1房、 2房合计 306套房，其中主推 65 的小户型公寓，已成交 199套，销售率 65%。 4.3 北海市在售楼盘销售动态 项目名称 在海一方 项目地址 金海岸大道与贵州路交汇处 主力户型 2房： 73 、 3房： 90100 、 4房： 130 140 销售价格 4600元 / 销售动态 2009年 10月 1日开盘，推出 3、4号楼合计 274套，其中主推 3房，已成交 68套，销售率25%。 4.3 北海市在售楼盘销售动态 项目名称 春天海景 项目地址 北海市北部湾路东路与广东路交汇处 主力户型 2房 2厅： 80 90 、 3房 2厅： 130 销售价格 4300元 / 销售动态 剩下 18层以上的一些尾盘 4.3 北海市在售楼盘销售动态 项目名称 天健绿园 项目地址 广东路东侧 180米 主力户型 2房 2厅： 75 81 为主力户型， 1房 1厅： 49 为辅 销售价格 3800元 / 销售动态 2009年 10月 1日开盘，推出17栋 26层超高层共 250套房，其中主推 81 的 2房，至今已成交 200套，销售率 80%。 4.3 北海市在售楼盘销售动态 项目名称 万家兴苑 项目地址 四川路 46号 主力户型 2房 2厅： 75 81 为主力户型， 3房： 120 为辅 销售价格 5100元 / 销售动态 2009年 10月 1日开盘， 1、2、 3号楼合计 1293套房，几乎为在建抵押房。 4.3 北海市在售楼盘销售动态 项目名称 荣顾金湾花园 项目地址 湖北路西 主力户型 2房 2厅： 75 81 为主力户型， 3房： 120 为辅 销售价格 3900元 / 销售动态 2009年 10月开盘， 1、 2、4、 5号小高层合计推出266套房，其中以 2房为主。目前去量 23套，销售率 9%。 4.3 北海市在售楼盘销售动态 项目名称 顺泰大厦 项目地址 北海大道 78号 主力户型 69 130 的 1房、 2房 销售价格 4900元 / 销售动态 2009年 10月开盘， 1幢 20层的综合高层，共推出303套房，达成交易 76套，以 2房成交量为主。 4.4 北海市现售楼盘分析 现售项目均是高层住宅 目前销售物业以 2房为主 销售均价涨幅较快 建筑类型：本市的建筑主要以 11-17层的小高层和 18-32层的高层物业为主，只有少量的多层建筑。 户型：本市的住宅户型目前剩余主要118-160平方米的三房等大户型产品，其次是较大面积的 1房。 内部配套：大多数楼盘的内部配套是非常少的，小区的综合指标低。 价格：本市今年均价飙升幅度大、快，尤其是高层的 80 90平方的 2房。相同属性的 2房价格要比 3、 4房的要高，致使北海现在的销售均价在 3800元 / 。由于2房现在的租金比较高，比较符合目前市场的投资，未来两年仍是以 2房为主要需求。 第五部分 北海市房地产五大板块 SWOT分析 5.1北海市房产分布板块 茶亭路板块 以茶亭路、中山路为主、西至西南大道、东至上海路区域 市中心板块 北部湾路为轴线、上海路、云南路和西南大道中路的区域 银海新区板块 以西南大道中为轴线，云南南路、上海南路与金海岸大道中的区域 银滩板块 银滩公园附近区域 海湾新区 北部湾路东北区域、高德村、南珠大道东南区域 5.2北海市五大板块 SWOT分析 1、北海市市中心现有传销人员 15万人，每月仍持续增加传销人员 2500人进入市中心。 2、传销人员擅长租住高层 80 90平方的 2房，且在市中心居住，对海景环境的需求较周边配套、交通、生活等相对弱。 3、市中心板块目前出租市场火热，尤其市 2房租金比较高，符合投资客的投资趋势。 4、北海市本地居住性客户首选市在市中心。 1、市中心板块价格飙升较快； 2、现在的房价涨幅过快，国家可能会紧缩银根，提高利率和首付。市中心的投资客就会受到一定的束缚。 未来几年，养老和旅游的物业市场会逐步提升，市中心板块的竞争力会减弱。 S-O:发挥优势，抢占机会 S-T:利用优势，降低威胁 1、市中心板块的主力户型是两房，建筑面积相对较小，是目前市场最肠租的物业户型。 2、地段优势，市中心板块位于北部湾路为轴线、上海路、云南路和西南大道中路的区域，周边市政、生活、教育等配套成熟。 3、交通网络体系发达，出行方便。 1、借助核心地段、生活配套完善，房屋租金高的特点、升值速度快、投资风险小，倾力打造投资客需求的 2房户型。 2、抓住传销人员擅长居住市中心物业的市场需求点，开发相应的物业楼盘。 1、市中心板块的升值性能坚韧，受政策的影响微乎其微。 2、市中心的可开发地块较稀缺，稀缺便是金。 O-W：利用机会，克服劣势 W-T:缩小劣势，降低威胁 1、小区规模小，绿化低，容积率高。 2、市中心板块人口密度大，空气较其他板块差； 3、市中心出行到海边游泳、看海景需要较长的路程。 4、市中心板块部分高层不能一览北部湾海景。 5、市中心板块的销售均价较高、出租竞争激烈。 1、抓住传销的租房特性，中和市中心环境的劣势。 2、借用传销人员与日俱增的数量提升房屋的售价。 1、利用传统的市中心住房保值的优势规避劣势、威胁。 2、提高物业管理服务。 内部能力 外部因素 优势 (Strengths) 劣势 (Weaknesses) 机会（ Opportuninties） 威胁 (Threats) 5.3 北海市楼盘的市场定位 北海市房产市场竞争机会点 北海市主力户型在 8090平方米的两房 最适宜人类居住城市 一梯 2户和一梯 3户低密度的 人性化住宅产品规划设计 北海市高绿化率、配套齐全、 舒适型高层住宅大盘 第六部分 目标客群分析 6.1 目标消费群体分析 消费群体来源及分类 （ 1）消费群体来源 外地人：区内有周边地市县（以南宁为主、防城港、钦州、玉林、崇左等），区外有上海、广东、浙江、温州、北京、东北、福建等 新北海市民：跟北海有工作缘，事业移民。 本地北海市人：籍贯在北海市。 （ 2）消费群体分类 第一类：基本型居住需求（通常为首次置业） 第