第三讲 房地产估价原则.doc

第三讲 房地产估价原则 房地产估价原则是指根据房地产价格形成和变动的客观规律，总结、提炼出的进行房地产估价应当依据的法则或标准。一、我国城市房地产管理法规定的估价原则第三十三条：“房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则。”二、我国国家标准房地产估价规范规定的估价原则 1.合法原则。2.最高最佳使用原则。3.替代原则。4.估价时点原则。三、我国房地产估价师考试教材房地产估价理论与方法规定的估价原则 1.独立、客观、公正原则。2.合法原则。3.最高最佳使用原则。4.估价时点原则。5.替代原则。6.谨慎原则。其中: 独立、客观、公正原则为基本原则；合法原则、最高最佳使用原则、估价时点原则和替代原则为技术原则；谨慎原则为特殊原则（抵押估价应遵守的原则）。 1.独立、客观、公正原则要求房地产估价师站在中立的立场上，评估出公平合理的价值。“独立”要求房地产估价师不应受任何组织或者个人的非法干预，完全凭借自己的专业知识、经验和应有的职业道德进行估价；“客观”要求房地产估价师不应带着自己的好恶、情感和偏见，完全从客观实际出发，反映事物的本来面目；“公正”要求房地产估价师在估价中应当公平正直，不偏袒相关当事人的任何一方。 2.合法原则要求房地产估价结果是在估价对象依法判定的权益下的价值。具体要求估价对象产权合法、使用合法、处分合法、价格合法和估价人员行为合法。 3.最高最佳使用原则要求房地产估价应以估价对象的最高最佳使用为前提进行。具体要求法律上许可、技术上可能、经济上可行和价值最大化。 4.替代原则要求同一供求范围的房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。具体要求相同效用(收益)，应具有相同价格；相近效用(收益)，应具有相近价格;不同效用(收益)的同类房地产，其价格应有一个合理的差额。 5.估价时点原则要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点时的客观合理价格或价值。 6.谨慎原则是评估房地产抵押价值时应当遵守的一项原则，它要求在存在不确定性因素的情况下作出估价相关判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在抵押权实现时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值，不低估房地产估价师知悉的法定优先受偿款。四、我国台湾省房地产估价原则 1.供求原则。2.变动原则。3.替代原则。4.最有效使用原则。5.均衡原则。6.预测原则。7.收益分配原则。8.贡献原则。9.适合原则。10.竞争原则。11.收益递增递减原则。五、美国房地产估价原则 1.预测原则。2.变动原则。3.供求原则。4.竞争原则。5.替代原则。6.机会成本原则。7.均衡原则。8.贡献原则。9.收益分配原则。10.适合原则。11.外部性原则。12.最有效使用原则。六、日本房地产估价原则 1.供求原则。2.替代原则。3.变动原则。4.预测原则。5.竞争原则。6.机会成本原则。7.均衡原则。8.贡献原则。9.收益分配原则。10.适合原则。11.外部性原则。12.最有效使用原则。七、有关房地产估价原则的不同观点 1.房地产估价原则只四个：综合性原则。替代原则。最有效使用原则。动态原则。 房地产估价的综合性原则：全面了解待估房地产；综合分析房地产价格影响因素；房地产价格分析计算的综合性。 房地产估价的动态原则：房地产价格是供求动态平衡的结果；房地产价格是某一时点的价格；房地产价格分析计算的动态性（动态计算）。 （周寅康等.论房地产估价的原则.房地产评估.1997.9.） 2.将房地产估价原则区分为房地产价格的形成法则与评估原则 房地产价格的形成法则是指对房地产价格形成与运动规律的简要概括。包括： 机会成本法则。供求法则。替代法则。变动法则。收益与分配法则。收益递增递减法则。均衡法则。贡献法则。适合法则。竞争法则。房地产价格的评估原则是指对房地产估价业务在操作上的基本要求。包括：最有效使用原则 相关比较原则 预测原则 土地、建筑物分离估价原则。估价时点原则。合法原则。公平原则。资料充分原则。（杨德忱等. 房地产价格的形成法则与评估原则.中国房地产.1995.8）3.将房地产估价原则区分为房地产估价工作原则与经济原则 房地产估价工作原则是指在房地产估价执业中应遵循的基本准则。包括：独立性原则。客观性原则。科学性原则。合法原则。 房地产估价的经济原则是指房地产估价中应遵循的专业性、技术性原则。包括：最佳使用原则。估价时点原则。供求原则。替代原则。预期收益原则。公平原则。 （王全民.论房地产的估价原则.价格月刊.1997.6）4.将房地产估价原则区分为房地产价格形成法则与房地产估价行为原则 房地产价格形成法则是指对房地产价格形成与运动规律的简要概括及其客观反映。包括：替代法则。供求法则。最有效使用原则或机会成本法则。收益递增递减法则。收益分配法则或贡献法则。均衡法则。预测原则。整体原则或房地合一原则。 房地产估价行为原则是指在房地产估价过程中估价人员应当遵守的标准或注意事项。包括：合法原则。估价时点原则。公平、公正、公开原则。信息准确充分原则。 （廖俊平.论房地产的估价原则.中国房地产估价师.1998.2）问题讨论： 1.丁某于1997年购置了一套三室二厅的商品住宅，1998年改作餐饮营业用房，并办理了一切相关手续。2005年2月丁某为转让房地产而要求评估其现时价值。因当地无类似餐饮营业用房的可比实例，故估价人员首先采用收益法估价，估值为40万元。然后，再将估价对象视作住宅而采用市场比较法估价，估值为50万元。最后，取种估价方法所得结果的平均值45万元作为估价结论。试析这样确定估价结论的正确性。2.甲公司2005年8月10日因业务拓展而以总价900万元购入相邻办公楼，2008年7月1日后，公司部分业务转移，该办公楼闲置，2008年8月1日，甲公司与乙公司联合组建新公司，甲公司以闲置的办公楼产权入股，并委托丙房地产估价公司对该闲置的办公楼进行估价，估价结果为780万元。甲公司认为丙估价公司的估价值过低，但丙估价公司坚持自己的估价结果。试问：丙估价公司的理由有哪些？【参考答案】1.不正确。没有遵循“最高最佳使用原则”。估价对象作为住宅使用的价格高于作为餐饮营业用房的价格，就应按住宅估价，并采用相应的估价结论。2.本题的知识点为估价时点原则的应用。丙估价公司