基准地价评估方法.doc

附件一 土地级别的划分一、市区土地级别划分（见表1、表2）表1 市区商服用地、住宅用地土地级别的划分级别范围备注市区自溪美大桥向南接西溪环路，沿西溪环路向西至环城西路，沿环城西路向南至环城南路，沿环城南路向东至柳东路，沿柳东路南侧山脚线向东至小路，沿小路向北至省道308线，沿省道308线向东至联丰小区，过308线至西溪，沿西溪向西至柳城大桥，向北过柳城大桥接省道308复线，向西接溪美大桥。详见级别图级地范围除外，自308线（崎峰段）旧防洪堤沿308线向东南至崎峰工业区规划路（崎峰邮政局对面），沿规划路向西南至规划西三路，沿路向南过科技园桥至成功科技园，沿科技园北侧、东侧围墙线向东、向南至新华南路，沿新华南路向东南至规划西溪环路，沿规划西溪环路向西南至规划南安路，沿规划南安路向东南至规划中心路，沿规划中心路向西南至南安市总体规划确定的城市建设用地范围线，沿规划区范围线向东南至南山脚，沿南山山脚线东北、向南至南官公路斜坡下，过南官公路沿山脚线向北、向东至职业中专旁规划东三路，沿规划路向东至规划水头四路，沿规划水头四路向北过308线至西溪，沿西溪向西北至规划联台大桥，沿新行政中心外围线向北至规划区范围线，沿规划范围线向北至规划外环路，沿规划外环路向北至火车站前路口，沿路向南至规划莲池大道，沿规划莲池大道向西过规划莲池大桥至西溪南岸，沿西溪向北至旧防洪堤。规划区内除、级外其余用地。规划区外用地。表2 市区工业用地、其它用地土地级别的划分级别范围备注市区与住宅用地级地范围相同。详见级别图级地范围除外，自308线（崎峰段）旧防洪堤沿308线向东南至崎峰工业区规划路（崎峰邮政局对面），沿规划路向西南至规划西三路，沿路向南过科技园桥至成功科技园，沿工厂路向西至规划区范围线，沿规划外环路向南至南山脚，沿南山山脚线东北、向南至南官公路斜坡下，过南官公路沿山脚线向北、向东至职业中专旁规划东三路，沿规划路向东至规划水头四路，沿规划水头四路向北过308线至西溪，沿西溪向西北至规划联台大桥，沿新行政中心外围线向北至规划区范围线，沿规划区范围线向北至规划外环路，沿外环路向北至火车站，沿铁路保护线向西至南金路，沿南金路向南至规划莲池大道，沿规划莲池大道向西过规划莲池大桥至西溪南岸，沿西溪向北至旧防洪堤。规划区内除、级外其余用地。规划区外用地。二、各乡镇土地级别的划分（见表3、表4）表3 各乡镇商服用地、住宅用地土地级别的划分镇名级别范围水头自324国道大转盘向南沿建材大道至规划路，沿规划路向东过奎峰大道至沿海大通道，沿沿海大通道向北至建材街，沿建材街向西至324国道复线，沿324国道复线向南至大转盘。规划区内除级地外其余用地范围。丰州自旧金鸡拦河闸沿北渠向东至侨中路，沿侨中路向北至镇政府门前口，沿镇政府前路向东至东环路，沿东环路向南至防洪堤，沿防洪堤至旧金鸡拦河闸。规划区内除级地外其余用地范围。官桥由交警中队往南沿福官中路北段至汽车站，往西南方向沿福官南路至美人桥，往西沿金庄街至324国道，沿324国道向东北至交警中队。规划区内除级地外其余用地范围。梅山镇中心区范围，东至省道307线，南至芙蓉中路，西至芙蓉溪，北到芙蓉东路。规划区（调整前）内除级地外其余用地范围。石井由石井码头向西沿林柄街至林柄街与石莲路交叉口，由林柄街与石莲路交叉口向北沿石莲路至石莲路与进港路交叉口，由石莲路与进港路交叉口向南沿进港路至石井码头；规划环城路两侧100米范围。规划区内除级地外其余用地范围。规划区范围：东至石井湾，南至南安石井湾项目区，西至古山村地界，北至滨海工业区。洪濑自洪濑大桥桥头沿东大路向北至规划路，沿规划路向西至防洪堤路，沿防洪堤路向南至洪濑大桥桥头。规划区内除级地外其余用地范围。霞美自交警中队旁规划路沿308线至军民连心路，沿军民连心路向西南至规划路，沿规划路向东南至规划福厦铁路，沿福厦铁路向北至规划路，沿规划路向西至交警中队旁规划路。规划区内除级地外其余用地范围。仑苍规划区内用地范围（包含仑苍、联盟、大泳、国美村四个行政村）。诗山规划区内用地范围（东至诗山中学，西至凤坡山环镇路，南至社一村环镇路，北至红旗村环镇路）。康美规划区内用地范围（南洪公路、福芸路、康宁路包围的区域）。省新规划区内用地范围（北至新侨街，南至南源针织厂，东至省道307线东侧300米，西至省道307线西侧500米）。金淘规划区内用地范围（东至南金公路与省道307线交叉路口，西至眉山公路盖溪路口，南至淘溪，北至斗南中心小学）。码头规划区内用地范围（东至新汤村，西至码头村、丰美村，南至丰联村，北至美岭村、康安村居委会）。英都规划区内用地范围（东至民山溪仔桥，西至恩惠中学四板桥，南至沙溪坝，北至英溪）。罗东规划区内用地范围（包含罗东村和新明村）。洪梅规划区内用地范围（包含梅新村、洪梅村、三梅村）。蓬华规划区内用地范围（包含蓬岛村、华美村、苏厝村）。东田规划区内用地范围（包含东田村）。九都规划区内用地范围（包含新东村）。乐峰规划区内用地范围（包含炉山村、炉中村）。翔云规划区内用地范围（包含翔云村）。眉山规划区内用地范围（包含田内村）。向阳规划区内用地范围（包含向阳村）。表4 各乡镇工业用地、其它用地土地级别的划分镇名级别范围水头、丰州、官桥、梅山、霞美、洪濑、石井、仑苍、康美、省新、诗山、金淘、码头、英都、罗东、洪梅、蓬华、东田、九都、乐峰、翔云、眉山、向阳镇规划区及规划区外工矿用地24附件二 基准地价的标准一、市区基准地价标准（一）市区商服用地主街路线价表（见表1）表1 市区商服用地主街路线价表编号街道范围路线价1中山街成功街至民主街126002民主街成功街至新华街126003新华街1必利达酒店至长安街90004长安街1新华街至第三座天桥90005新华街2长安街至二环路74006成功街1汽车站至南城路74007溪美街1必利达酒店至柳新路74008南大路1荣溪宫至湖中路74009武荣街660010溪美街2河滨路至新美路600011新美路1河滨路至第二菜市场580012长安街2第三座天桥至新美路520013成功街2汽车站至成功雕像510014新华南路二环路至宣化路口450015环城西路西溪环路至环城南路450016新美路2第二菜市场至二环路450017柳城路新华街至环城南路450018溪美街3新美路至港仔渡大桥450019河滨路南城路至港仔渡大桥420020308线东1成功雕像至东区市场410021西溪环路新美路至环城西路400022南大路2湖中路至二环路370023防洪堤美林大桥至溪美大桥370024美林规划路防洪堤至规划路口370025普莲路1成功街路口至二环路360026环城南路1环城西路至普莲路360027308线东2东区市场至职专路口350028环城南路2普莲路至成功雕像350029308崎峰段港仔渡圆盘至旧南同公路330030南大路3二环路至普莲路口320031普莲路2二环路至南大路交叉路口320032南洪路溪美大桥至南金路口320033柳美南路柳城大桥至南洪公路圆盘3000（二）市区商服用地级别平均路线价、住宅用地、工业用地、其它用地基准地价表（见表2）表2 市区商服用地级别平均路线价、住宅用地、工业用地、其它用地基准地价表用途商服用地住宅用地工业用地其它用地级别 价格级别平均路线价元/M2调整幅度楼面地价元/M2调整幅度地面地价元/M2调整幅度地面地价元/M2调整幅度级280020%785 20%45015%54015%级200020%530 20%34015%40815%级140020%360 20%26015%31215%级100020%250 20%20015%24015%备注：1、土地开发程度为“五通一平”； 2、容积率：住宅用地2.0、工业用地1.0、其它用地1.0。二、各乡镇基准地价表（一）各乡镇商服用地主街路线价表（见表3）表3 各乡镇商服用地主街路线价表乡镇编号路线区段名称路段范围楼面地价水头镇1厦盛街水石路奎峰大道100002鑫顺街南段厦盛街鑫顺街转盘100003新街北路厦盛街福兴北路70004福兴街南段福兴北路厦盛街70005水石路北段厦盛街新华书店70006鑫顺街北段鑫顺街转盘建材街45007324国道中段建材大道建材街45008建材街东段福兴北路324国道45009福兴北路建材街福兴街南段450010奎峰大道北段厦盛街华辉石业公司路口450011水石路南段新华书店规划路350012324国道复线大转盘建材街300013建材街西段324国道复线324国道北段300014奎峰大道南段华辉石业公司路口规划路3000丰州镇1武荣街中国农业银行南门街45002南门街南段中心小学省307线45003侨中路华侨中学省307线32004省307线中南酒店东环路2200官桥镇1福官南路美人桥南街48002共建街东段官桥市场福官南路45003兴华街共建街至兴华街与太同街交叉口42004太同街38005金庄街美人桥324国道35006福官中路南段西街南街30007西环路金庄街324国道28008福官中路北段西街至交警中队20009324国道交警中队至金庄街路口1800梅山镇1南街芙蓉东路规划芙蓉中路45002光前东街西段南街国光中学45003光前西街光前东街-电站45004梅仙路芙蓉东路梅乐路45005光前东街东段国光中学国光门28006芙蓉东路国光门-南街28007芙蓉西街南街后田路18008梅乐路梅仙路芙蓉东路1800石井镇1延平西路石莲路成功南路38002延平东路1成功南路中宪弟38003成功南路南段成功东路镇府路38004石莲路2进港路以北段38005成功北路成功西路进港路38006环城路沿海环镇规划道路35007延平东路2中宪弟延平中学22008成功南路北段镇府路信用联社22009石莲路1进港路古郭路220010石莲路3石郭路以南段2200洪濑镇1洪濑街江滨西路至郊二路福庆境庙43002洪南街江滨东路至洪濑街43003洪东街南段洪濑街至华南巷43004同安街江滨西路至华南巷38005洪东街北段华南巷至洪新路25006江滨西路洪新路至同安街25007江滨东路旧洪濑桥头至东大路25008东大路南段郊二路至省道307线泉州市锦辉经贸发展有限公司25009郊二路洪濑街至东大路220010郊一路江滨东路至东大路200011东大路北段郊二路至新侨路1800霞美镇1省道308线泉州市看守所霞美新街32002军民连心路北段柳南中学省道308线32003霞美新街25004省道308线霞美新街交警中队22005军民连心路南段柳南中学红星职业中专2200仑苍镇1南北大道25002水暖城街道工业街-南北大道25003仑苍街23004工业街省道308线仑苍街20005省道308线除水暖城外临308线路段1500诗山镇1诗山街中段旧省道307线至社星路35002社星路诗山街至派出所25003诗山街东段旧省道307线至省道307线25004诗芸路省道307线至电信局25005诗山街西段社星路至诗山街已改造区域2500康美镇1南洪公路卫生院路口堀内路口20002福芸路南段渡芸沟康美大桥20003康宁路渡芸沟南洪公路12004福芸路北段渡芸沟以北段1200省新镇1善星街南段善桥善星街270号32002恒利生活区内街道32003铺顶街善星街南星工业大厦32004善星街北段善星街270号新桥街15005南金公路镇政府善桥1500金淘镇1省道307线1北街侨光路口30002省道307线2侨光路口-邮政局20003北街13004南街1300码头镇1十字街南段镇府街邮电局22002厝美街北段镇政府镇府街22003镇府街厝美街码头派出所20004圆桥岭街十字街码头税务所20005十字街北段邮电局以北段13006厝美街南段镇政府以南段1300英都镇1金英街镇府路东山街20002镇府路塘边街金英路20003塘边街东山街英墟路16004东山街塘边街金英路1600（二）各乡镇商服用地级别平均路线价、住宅用地、工业用地、其它用地基准地价表（见表4）表4 各乡镇商服用地级别平均路线价、住宅用地、工业用地、其它用地基准地价表乡镇商服用地住宅用地 工业用地 其它用地楼面地价(元/M2)楼面地价 (元/M2)地面地价 (元/M2)地面地价 (元/M2)级级级级级级级别平均路线价调整幅度级别平均路线价基准地价基准地价调整幅度基准地价调整幅度基准地价调整幅度基准地价调整幅度水头170020%120020%65025%40025%30025%36025%丰州140020%100020%50020%35020%28025%33625%官桥140020%100020%46020%33020%27025%32425%梅山120020%85020%42020%30020%25025%30025%石井110020%75020%40020%29020%27025%32425%洪濑110020%75020%40020%29020%25025%30025%霞美110020%75020%38020%28020%27025%32425%仑苍80020%30020%24025%28825%诗山80020%26020%22525%27025%康美70020%26020%24025%28825%省新70020%25020%24025%28825%金淘70020%25020%22525%27025%码头70020%24020%22525%27025%英都70020%24020%21020%25220%罗东65020%24020%21020%25220%洪梅50015%20015%20016%25216%蓬华50015%20015%20016%24016%东田50015%20015%20016%24016%九都50015%20015%20016%24016%乐峰50015%20015%20016%24016%翔云45015%18015%1775%2125%眉山45015%18015%1775%2125%向阳45015%18015%1775%2125%备注：1、土地开发程度为“三通一平”； 2、容积率：住宅用地2.0、工业用地1.0、其它用地1.0。附件三 基准地价的应用说明第一章 基准地价的基本内容一、基准地价的构成本次评估的基准地价，是指对城市各级土地或均质地域及其商服、住宅、工业等不同土地用途分别评估的法定最高年期的土地使用权平均价格，土地用途分为商服用地、住宅用地、工业用地和其它用地等四类，基准日为2007年1月1日，其权利特征是出让土地使用权，其地价构成包括土地取得成本、土地前期开发成本、按规定收取的相关费用和土地增值收益四个部分，不包括契税、教育附加费、行政配套费、人防费、排污费等土地取得后的费用。其中：（一）土地取得成本：包括征地（拆迁安置）费用，其中征地费用包括土地补偿费、安置补助费和青苗、地上物补偿费等各项客观费用，拆迁安置费用包括拆除房屋及构筑物的补偿费及拆迁安置补助费等各项客观费用。（二）土地前期开发成本：市区是指土地前期开发达到“五通一平”（宗地红线外通路、通上水、通下水、通电、通讯、红线内土地平整）所需的各项客观费用；乡镇是指土地前期开发达到“三通一平”（宗地红线外通路、通上水、通电、红线内土地平整）所需的各项客观费用。（三）按规定收取的相关费用：包括新增建设用地有偿使用费、耕地开垦费、耕地占用税、新菜地开发基金和征地管理费以及按规定应收取的其他费用。（四）土地增值收益：是指待估土地因改变用途或进行土地开发，达到建设用地的某种利用条件而发生的价值增加，是土地开发后市场价格与成本价格之间的差额。二、基准地价的表现形式和内涵（一）商服用地基准地价的表现形式和内涵商服用地主要包括商业（含商店、商场、各类批发、零售市场及相应附属设施用地）、金融保险业（含银行、保险、信托、证券、期货、信用社等用地）、餐饮娱乐用地（含饭店、餐厅、酒吧、宾馆、旅馆、招待所、度假村等及相应附属设施用地）和其他商服用地（包括写字楼、商业性办公楼和企业厂区外独立的办公用地；旅行社、运动保健休闲设施、夜总会、歌舞厅、俱乐部、高尔夫球场、加油站、洗车场、洗染店、废旧物资回收站、维修网点、照相、理发、洗浴等服务设施用地）。商服用地级别基准地价采用级别平均路线价为表现形式。主街路线价是指出让年限为40年，沿主街标准进深（市区为15米，乡镇为12米）的首层商业店面每建筑平方米分摊的土地使用权平均价格；级别平均路线价是指出让年限为40年，级别内除主街路线价区段外，沿街（或沿路）标准进深（市区为15米，乡镇为12米）的首层商业店面每建筑平方米分摊的土地使用权平均价格。（二）住宅用地基准地价的表现形式和内涵：住宅用地主要包括高级住宅、普通住宅和别墅等用地。其地价采用楼面地价表示，其内涵是指出让年限为70年，标准容积率为2.0，地上建筑物每建筑平方米分摊的土地使用权平均价格。（三）工业用地基准地价的表现形式和内涵工业用地主要包括工业（含工业生产及其相应附属设施用地、高新技术产业研发与展示中心）、仓储（含用于物资储备、中转的场所及相应附属设施用地）等用地。其地价采用地面地价表示，其内涵是指出让年限为50年，标准容积率为1.0，每平方米土地的使用权平均价格。（四）其它用地基准地价的表现形式和内涵其它用地主要包括营利性的科、教、文、卫、体用地，营利性的市政公用设施及营利性停车场、公墓及需以有偿出让方式供地的其它用地。其地价采用地面地价表示，其内涵是指出让年限为50年，标准容积率为1.0，每平方米土地的使用权平均价格。第二章 基准地价的修正系统一、商服用地修正系统（一）市区商服用地修正系统1、市区商服用地主街路线价修正系统商服用地主街路线价适用于主要街道沿街首层店面进深20米以内（标准深度15米）的地价测算，主要对临街深度、临街形式、个别因素、使用年限和期日进行修正：深度修正（见表2-1）表2-1 市区商服用地主街路线价临街深度修正系数表进深修正系数进深修正系数进深修正系数进深修正系数101.2750 12.61.1048 15.20.9928 17.80.9135 10.11.2668 12.71.0996 15.30.9892 17.90.9109 10.21.2588 12.81.0945 15.40.9857 180.9083 10.31.2510 12.91.0895 15.50.9823 18.10.9058 10.41.2433 131.0846 15.60.9788 18.20.9033 10.51.2357 13.11.0798 15.70.9755 18.30.9008 10.61.2283 13.21.0750 15.80.9722 18.40.8984 10.71.2210 13.31.0703 15.90.9689 18.50.8959 10.81.2139 13.41.0657 160.9656 18.60.8935 10.91.2069 13.51.0611 16.10.9624 18.70.8912 111.2000 13.61.0566 16.20.9593 18.80.8888 11.11.1932 13.71.0522 16.30.9561 18.90.8865 11.21.1866 13.81.0478 16.40.9530 190.8842 11.31.1801 13.91.0435 16.50.9500 19.10.8819 11.41.1737 141.0393 16.60.9470 19.20.8797 11.51.1674 14.11.0351 16.70.9440 19.30.8775 11.61.1612 14.21.0310 16.80.9411 19.40.8753 11.71.1551 14.31.0269 16.90.9382 19.50.8731 11.81.1492 14.41.0229 170.9353 19.60.8709 11.91.1433 14.51.0190 17.10.9325 19.70.8688 121.1375 14.61.0151 17.20.9297 19.80.8667 12.11.1318 14.71.0112 17.30.9269 19.90.8646 12.21.1262 14.81.0074 17.40.9241 20.00.8625 12.31.1207 14.91.0037 17.50.9214 20.00.8604 12.41.1153 151.0000 17.60.9188 12.51.1100 15.10.9964 17.70.9161 临街形式修正（见表2-2）表2-2 市区商服用地主街路线价临街类型修正系数表临街形式一面临街两面临街三面以上临街修正幅度03%5%个别因素修正（见表2-3）表2-3市区商服用地主街路线价个别因素的修正系数表优劣程度优较优一般较劣劣个别因素路段繁华路段较繁华路段繁华度一般路段繁华度较差路段繁华度差修正系数+5%+2.5%0-2.5%-5%2、市区商服用地级别平均路线价修正系统商服用地级别平均路线价适用于除主街路线价适用范围外的其余商服用地地价测算（包括主街路线价20米以外商服用地的地价评估），主要对临街深度、楼层、区位因素、使用年限和期日进行修正：深度修正（见表2-2）（二层及以上商业用房不进行深度修正）楼层修正（见表2-4）表2-4 市区商服用地级别平均路线价楼层修正系数表级别第一层修正系数第二层修正系数第三层修正系数第四层修正系数备注级1.000.450.400.35五层（含五层）以上参照住宅用地楼面地价计算级1.000.450.35四层（含四层）以上参照住宅用地楼面地价计算级1.000.40三层（含三层）以上参照住宅用地楼面地价计算级1.00二层（含二层）以上参照住宅用地楼面地价计算区位因素修正（见表2-5）表2-5 市区商服用地级别平均路线价地价区位影响因素修正系数表影响因素影响因子修正幅度（%）商业繁华度距商服中心距离-2.42.4商业聚集度-1.81.8人口密度-1.81.8交通便捷度道路类型-1.351.35停车方便度-1.051.05公交便捷度-0.60.6社会服务设施距银行、酒店等服务设施距离-2.22.2距学校距离-1.81.8规划限制规划土地用途-1.11.1周围土地用途-0.90.9宗地条件宗地形状-0.50.5宗地面积-0.250.25宗地宽深比-2.252.25周围建筑密度-1.01.0地势条件-0.50.5地质条件-0.50.5（二）乡镇商服用地修正系统1、乡镇商服用地主街路线价修正系统商服用地主街路线价适用于主要街道沿街首层店面进深18米以内（标准深度12米）的地价测算，主要对临街深度、临街形式、个别因素、使用年限和期日进行修正：深度修正（见表2-6）表2-6 乡镇商服用地主街路线价临街深度修正系数表进深修正系数进深修正系数进深修正系数进深修正系数81.2750 10.61.0726 13.20.9500 15.80.8677 8.11.2648 10.71.0668 13.30.9462 15.90.8651 8.21.2549 10.81.0611 13.40.9425 160.8625 8.31.2452 10.91.0555 13.50.9389 16.10.8599 8.41.2357 111.0500 13.60.9353 16.20.8574 8.51.2265 11.11.0446 13.70.9318 16.30.8549 8.61.2174 11.21.0393 13.80.9283 16.40.8524 8.71.2086 11.31.0341 13.90.9248 16.50.8500 8.81.2000 11.41.0289 140.9214 16.60.8476 8.91.1916 11.51.0239 14.10.9181 16.70.8452 91.1833 11.61.0190 14.20.9148 16.80.8429 9.11.1753 11.71.0141 14.30.9115 16.90.8405 9.21.1674 11.81.0093 14.40.9083 170.8382 9.31.1597 11.91.0046 14.50.9052 17.10.8360 9.41.1521 121.0000 14.60.9021 17.20.8337 9.51.1447 12.10.9955 14.70.8990 17.30.8315 9.61.1375 12.20.9910 14.80.8959 17.40.8293 9.71.1304 12.30.9866 14.90.8930 17.50.8271 9.81.1235 12.40.9823 150.8900 17.60.8250 9.91.1167 12.50.9780 15.10.8871 17.70.8229 101.1100 12.60.9738 15.20.8842 17.80.8208 10.11.1035 12.70.9697 15.30.8814 17.90.8187 10.21.0971 12.80.9656 15.40.8786 180.8167 10.31.0908 12.90.9616 15.50.8758 180.800010.41.0846 130.9577 15.60.8731 10.51.0786 13.10.9538 15.70.8704 临街形式修正（见表2-7）表2-7 乡镇商服用地主街路线价临街类型修正系数表临街形式一面临街两面临街三面以上临街修正幅度03%5%个别因素修正（见表2-8）表2-8 乡镇商服用地主街路线价个别因素的修正系数表优劣程度优较优一般较劣劣个别因素路段繁华路段较繁华路段繁华度一般路段繁华度较差路段繁华度差修正系数+5%+2.5%0-2.5%-5%2、乡镇商服用地级别平均路线价修正系统商服用地级别平均路线价适用于除主街路线价适用范围外的其余商服用地地价测算，主要对临街深度、楼层、区位因素、使用年限和期日进行修正：深度修正（见表2-6）（二层及以上商业用房不进行深度修正）楼层修正（见表2-9）表2-9 乡镇商服用地级别平均路线价楼层修正系数表级别第一层修正系数第二层修正系数备注：级1.000.45三层（含三层）以上参照住宅用地楼面地价计算级1.00二层（含二层）以上参照住宅用地楼面地价计算备注：除水头、丰州、官桥、梅山、石井、洪濑、霞美七个乡镇外其余乡镇的二层（含二层）以上的商业用房楼面地价参照住宅用途楼面地价进行计算。区位因素修正（见表2-10、2-11）表2-10 水头、丰州、官桥、梅山、石井、洪濑、霞美、仑苍、诗山、康美、省新、金淘、码头、英都、罗东商服用地级别平均路线价宗地影响因素修正表影响因素影响因子修正幅度（%）商业繁华度商业聚集度-4.84.8人口密度-3.23.2交通便捷度道路类型-33周围商服设施完善度距银行、酒店、车站等配套服务设施距离-2.02.0规划限制周围土地用途-22宗地条件宗地形状-0.750.75宗地面积-0.50.5宗地宽深比-2.252.25地势条件-0.750.75地质条件-0.750.75表2-11 洪梅、蓬华、东田、九都、乐峰、翔云、眉山、向阳商服用地级别平均路线价宗地影响因素修正表影响因素影响因子修正幅度（%）商业繁华度商业聚集度-3.63.6人口密度-2.42.4交通便捷度道路类型-2.252.25周围商服设施完善度距银行、酒店、车站等配套服务设施距离-1.51.5规划限制周围土地用途-1.51.5宗地条件宗地形状-0.560.56宗地面积-0.380.38宗地宽深比-1.691.69地势条件-0.560.56地质条件-0.560.56二、住宅用地基准地价修正系统住宅用地基准地价主要对容积率、区位因素、使用年限和期日进行修正。（一）容积率修正（见表2-12、2-13） 表2-12 市区住宅用地地价容积率修正系数表容积率修正系数容积率修正系数容积率修正系数容积率修正系数1.51.2176 2.70.95133.90.87085.10.74511.61.1624 2.80.94794.00.86415.20.73481.71.1141 2.90.9464.10.85165.30.72671.81.0715 3.00.9394.20.83865.40.71611.91.0337 3.10.93014.30.82325.50.71012.013.20.9214.40.81255.60.70182.10.99123.30.91214.50.8045.70.69482.20.98263.40.90614.60.79415.80.68632.30.97533.50.8984.70.78395.90.68012.40.96893.60.88914.80.77436.00.67212.50.9633.70.88124.90.76512.60.95753.80.87585.00.754注：容积率小于1.5时按1.5对应的地面价计算，大于6.0时按6.0对应的地面价计算。表2-13 乡镇住宅用地地价容积率修正系数表容积率修正系数容积率修正系数容积率修正系数容积率修正系数1.51.1808 2.70.8839 3.90.8158 5.10.6915 1.61.1343 2.80.8754 40.8097 5.20.6812 1.71.0938 2.90.8680 4.10.8018 5.30.6714 1.81.0584 30.8617 4.20.7921 5.40.6619 1.91.0274 3.10.8556 4.30.7814 5.50.6528 21.0000 3.20.8504 4.40.7713 5.60.6437 2.10.9762 3.30.8461 4.50.7602 5.70.6350 2.20.9551 3.40.8426 4.60.7481 5.80.6265 2.30.9364 3.50.8398 4.70.7359 5.90.6183 2.40.9198 3.60.8328 4.80.7241 60.6105 2.50.9051 3.70.8265 4.90.7129 2.60.8938 3.80.8208 50.7021 注：容积率小于1.5时按1.5对应的地面价计算，大于6.0时按6.0对应的地面价计算。本表在制定过程中容积率档次划分结果采用保留一个小数的方案，在具体应用中难免遇到容积率小数位多于一位的现象，可根据上述容积率修正系数表采用内插法求取容积率修正系数，计算方法如下：设XZY，X、Y为上表中相邻两容积率，Z为待估宗地的容积率计算式：TzTx（TxTy）（YX）（ZX）式中：Tz为容积率为Z时的容积率修正系数（待求）； Tx为容积率为X时的容积率修正系数（查表）； Ty为容积率为X时的容积率修正系数（查表）；（二）区位因素修正（见表2-14、2-15、2-16、2-17）表2-14 市区住宅用地地价区位影响因素修正系数表影响因素影响因子修正幅度（%）商服条件距市级商服中心距离-1.61.6距区域商服中心距离-2.42.4交通便捷度道路类型-1.21.2 距长途汽车站距离-0.750.75 公交便捷度-1.051.05 基础设施保证度供水、供电、排水-1.61.6 其他-0.40.4 公用设施完备度教育设施状况-1.61.6 医疗设施状况-1.21.2 文体娱乐设施状况-1.21.2 环境优劣度污染程度-1.21.2 距公园、景点等距离-1.81.8 规划限制规划土地用途-0.550.55 周围土地用途-0.450.45 宗地条件宗地形状-0.30.3 建筑密度-0.750.75 绿地覆盖率-0.750.75 地势条件-0.60.6 地质条件-0.60.6 表2-15 水头镇住宅用地宗地影响因素修正表影响因素影响因子修正幅度（%）商服条件距区域商服中心距离-6.256.25交通便捷度道路类型-3.753.75基础设施保证度供水、供电-1.751.75排水-0.750.75公用设施完备度教育设施状况-22医疗设施状况-1.51.5文体娱乐设施状况-1.51.5环境优