如何做好策划工作.doc

如何做好营销策划专业论文 2009-11-23 16:19:11 阅读141 评论0 字号：大中小 由于公司的性质不同，需要我们努力提升自己的专业水平，之前的我总觉得规划是最大的，策划只是一个附属品，但是后面钻研起来才知道策划的世界有多大，处处充满着创意与实用。不晓得正在看这篇文章的你是不是做策划的，在下转载了一篇策划流程，对菜鸟的我来说很具有指导意义。一、拟定策划计划书一个完整而全面的策划，是一项非常负责的工作，在进行正式策划之前，必须拟定策划的计划书。因为，它是关于营销的全部计划，是未来营销策划操作的依据，其基本内容主要包括：（一）确立策划目的主要有三个方面的作用：首先，通过精心策划，使企业的全部营销活动能在国家和行业的方针、政策指导下和规范下进行，防止发生与上级方针、政策相抵触的行为。其次，通过精心策划，使企业营销活动更加系统化、科学化和有效化，以减少不必要的营销投入，产生最大的营销效益。其三，通过精心策划，建立企业的营销文化，形成企业的营销管理理念和营销模式，同时，可以防止在企业营销中产生文化冲突，阻碍企业营销的顺利实现。（二）拟定策划进程笔者认为，策划进程大致可分为四个阶段。一是准备阶段。这一阶段是为正式策划所进行的前期准备。它包括物质准备、人员准备、知识准备和舆论准备等。二是调研阶段。主要是为正式的策划收集资料。虽然调研阶段不是策划的核心，也不是策划的目的和结果，但它是全面策划工作的基础，也是策划成功和失败的第一关节。三是设计阶段。方案设计是基于大量调研材料，并借助理论知识和实践经验所进行的智力操作活动，这是营销策划的核心。四是实施阶段。首先是企业营销战略方案。该方案设计企业的全局营销，它具有长期性特征，因此其实施只有起点没有终点。至于它究竟何时为止，由未来的市场和产品的变化而定；其次是企业的营销策略方案。该方案仅涉及企业某一次或某一段时间的营销活动，它就不仅有起点，也有终点。至于起于何时，又终于何时，则是由活动的目的和性质来决定。（三）预算策划经费一般而言，用于策划的费用，包括以下几个内容：一是市场调研费。市场调研费的多少，取决于调研规模的大小和难易程度。规模大，难度大，费用必然会高，反之费用低。二是信息收集费。信息收集费主要包括信息检索费、资料购置费、复印费、信息咨询费、信息处理费等，其数量由收集的规模来决定。三是人力投入费。策划过程必须投入相应的人力，有人力就肯定会产生费用，至于费用的多少，可以通过预计投入的人力多少来预测。四是策划报酬。这是用于支付给策划人的报酬。如果是由公司内部人员策划，就可能没有这一笔开支，而如果外聘策划专家，就要制服策划费，策划费的多少，由双方协商决定。（四）效果预测在拟定策划计划书时，必须对策划方案实施后的可能效果进行预测。主要包括两个部分：一是预测经济效果。对方案实施后可能产生的直接经济效益进行预测。预测的经济效果好坏，将决定营销策划是否需要开展。二是预测形象效果。方案实施后，对企业可能因此提高的知名度、美誉度进行预测。虽然形象并不立即产生经济效益，但它开辟；饿企业的有效合格市场和潜在市场，是企业未来经济效益的当前保证。二、市场调研当策划书被认可后，即进行正式的策划程序。策划程序的第一项工作就是进行市场调研。（一）确立调研目的。市场调研的总目的是了解市场营销内部和外部环境，为营销定位寻找支点。（二）确立调研范围。范围大，情报就越全面，准确度也就会高，但费用却很高。因此，通常我们可以采取抽烟的方式来解决这一问题。（三）选择调研方式。市场调研多种多样，究竟选用什么方式来进行，应由调研的目的、范围和性质来决定。如果调研的目的是为了了解本企业产品的市场占有率，那么就可采用咨询法，先弄清全国同类产品的销售总量，再运用市场占有率公式，计算出本企业产品的市场占有率。如果调研的目的是要了解某产品的消费趋势，那么就可以选择大面积的抽烟问卷调查方法。如果调研的范围太广，一般只能采取抽样问卷调查法，如果调查的范围很窄，就可以采用谈话法和观察法等去解决。如果调查是摸底性质，就可以采取谈话法去解决，如果调查是为了精确统计，那么就可能采用全面调查法或抽样调查法。（四）选择调研对象。调研的对象可能很多，但策划调研只能有选择地进行。其选择方式有随机型和非随机型两种。随机型不受主观倾向控制，调研结果公正客观，能反映市场的真实情况。非随机型是受主观倾向控制的，调查结果可能与真实情况有些距离，但可以接生大量的无效劳动，减少调研费用。非随机型一般选择下列对象：一是权威人士。这些人员由于对市场颇有研究，他们的意见，更能深刻地反映市场的真实情况。二是信息领袖。由于他们持有丰富的市场信息，把他们作为调研对象，可以得到更多的情报资料。三是意见领袖。这是某种典型观念或倾向的代表人物，他们影响着一类人的观念和倾向，也代表着一类人的观念和倾向。因此，只要调查过这些意见领袖，就可以获得一部分人的信息，这是事半功倍的一种调研方式。四是消费领袖。这是领导某种消费潮流的代表人物，他们不仅善于捕捉消费信息，喜欢追逐消费热电厂，也擅长遇见消费趋势，他们具有求新、求异的个性特征。通过调查消费领袖，可以了解到消费运行规律和消费趋势。（五）拟定调研方案。根据调研目的、范围、方式和对象，拟定相应的调研方案。（六）实施调研。当拟定出调研方案后，就可以依此方案实施调研了。（七）信息整理阶段。对调研中收集的信息进行系统的整理，主要方式有剔除无效信息对信息进行分类。对信息的数量化处理，从信息中寻找规律。三、设计方案当各种信息汇总后，就可以开始方案设计了。（一）准备阶段。准备阶段的主要工作是为方案的正式设计进行信息准备。所有的调研信息都是以文字、表格或图象的形式予以载录的，它必须转录到策划人的头脑之中，才能最终被利用。（二）酝酿阶段。经过准备阶段的信息、知识和经验准备后，就进入了方案的酝酿阶段。酝酿阶段是借助于信息、知识和经验，在大脑中构思各种可能方案，然后对这些方案进行自我表现考证和自我表现否定的过程。（三）论证阶段。1、经验判断是借助已有经验对已设计好的方案进行的主观评估。一是直接经验判断。这是借助于自身经历的各种直接营销事实，来对营销方案进行的直接评估。这种评估的可靠性取决于评估人自身的直接经验丰富程度。凡直接经验越丰富，评估就越准确，否则于不准确。因此，那些经常从事营销策划和营销操作的营销大师们，常常能一眼判断出方案的可行和不可行性。二是间接经验判断。这是借助自身所掌握的他人的营销事实，来对营销方案进行的直接评估。间接经验判断的可靠性取决于间接经验的丰富程度，但其准确性稍次于直接经验判断。2、逻辑推论。逻辑推论是借助于逻辑学原理，对需要论证的方案进行恰当的推演，以此来判断方案可行性的方案。逻辑推论的方式也有很多，但在方案评估中通常采用类比推论法。其是依据别的类别的成功方案来推论目前正在讨论的方案。采用类比推论时，要对类比原型和类比新型的前提条件进行比较分析，只有当两者基本类似时，这种推论才有科学性。否则就会差之毫里，缪之千里。3、专家论证。专家论证是方案论证中用得最多的一种方法。它是将营削方案交给有丰富营销知识和经验的专家进行论证，借助于专家的知识、经验来判断方案的可行性。4、选点试行。有些营销方案，由于涉及面较大，投入多，除了采用上述方式进行论证外，还应当在一定范围内进行试运行，借助试运行的反馈结果来确认方案的可行性。选点时，既不能选择非常近似于方案实施的局部市场，也不能选择非常不近似于方案实施的局部市场，应当选择选择最能代表目标市场特点的局部市场。这样才可以保证试验具有可推广性。四、方案实施当策划方案经过论证认为可行时，就可以将其转变为具体的营销行动，即进行方案实施。这其中要把握两个问题。一是全面贯彻。既然历尽艰辛才策划出一个方案，就应当全面贯彻，不得而知任意更改。一个好的方案好必须有好的行动来落实它，经常有好的方案而未取得一流的效果，就是由于贯彻无力所致。设计一个好的方案已属不易，如果仅因贯彻不到位而前功尽弃，不仅令人遗憾，还将因为局部贯彻造成新的损失。二是反馈调节。任何营销方案在实施过程中，都可能出现与现实情况不相适应的地方，因此，方案贯彻必须随时根据市场的反馈及时对方案进行调整。在营销实践中经常会发现，一个非常普通的营销方案，却取得了非常优秀的营销效果，这就是方案在实施中紧贴市场、进行可适时调整，充分反映了市场运行规律的结果。五、效果测评当方案实施后，就应当对其效果进行跟踪测评。一是采取进行性测评。进行性测评就是在方案实施过程中进行的阶段性测评，其测评目的是了解前一阶段方案实施的效果并为下一阶段更好地实施提供反馈指导。二是终结性测评。终结性测评是在方案实施完结后进行的总结性测评，其测评的目的是要了解整个方案的实施效果，为以后制定营销方案提供有效依据沛县清怡花园期策划营销方案默认分类 2010-02-21 19:32:34 阅读139 评论0 字号：大中小 第一部分 项目及客户定位分析本次推出的清怡花园期，首先强调地段优势，其次无论在户型设计、建筑用料还是户型面积上配比上都更加强调居住的美好性，其目标客户为收入较高的市民，相比较高端客户而言，客户范围更为广泛。根据我们的产品特征，对目标客户特征做如下分析：1、目标消费者：沛县个体私营业主，教职工，企业主，沛县城市机关企事业单位等。2、年龄：年龄大约在26到50岁。3、家庭结构属于中青年期，人口简单，居住空间之舒适性与休闲性较大。4、对住宅小区有着较高层次的要求，有“物有所值”的消费心理，他们追求居住品质，但又要求“物有所值”。因此，在沛县市场上，特别是在北区市场没有高档次物业出现的时候，他们只能在本地购买普通住宅或者在外地购买较高档次的物业产品，他们既可能是原来没有购买相关产品的客户，也可能是几经考虑再做决定的客户。第二部分 市场竞争分析目前市场上，我们的竞争对手主要是以北区为代表的新源雅居。其地理位置和产品定位均与我们相似，这就构成了两个楼盘几乎同时在争抢市场固定客户。竞争楼盘情况具体如下表： 名称新源雅居清怡花园期开发商徐州桑夏房产总占地面积124.3亩建筑面积184536平米容积率1.99绿化率30%总栋楼， 一期22栋多层，二期9栋小高层套数一期666套主力户型一期多层：90120平方米 结构多层：砖混及框架价格多层 元物业管理元平米元平米销售情况优惠未定针对以上市场情况，我们的建议为：先发制人，抢先争取客户。具体来说，就是我们提前进行市场推广（抢在新源雅居开盘前），以我们清怡花园的产品优势，吸引这部分购房群体的注意力，并向市场释放较有竞争力的价格信息，这样在竞争对手开盘时，其目标客户会有一部分对我们的产品抱有很大的期待，等待我们产品的推出，最终成为我们的目标客户。第三部分 项目主广告语主题广告语：（主要用于户外推广）心享宁静 美在清怡诠释：本次推出的清怡花园期，无论在地段位置、户型设计、建筑用材或是面积上配比上，都更加强调居住的美好性。“心享宁静 美在清怡”， 居住在喧嚣城市里面，客户对我们的产品产生一种难得的心享宁静之美和案名的意蕴之美，此句广告属于一种典型的情感性引导手法。其他主广告语：（在户外广告及举行活动时配合主题广告语使用）触 摸 城 市 的 繁 华-住在城关路与东风路交界诠释：人人都有自己梦想的居住场所和生活方式，而我们的清怡花园在沛县市场上属于领先产品，超越了客户的预想（很多客户对于我们的住宅印象还停留在以前普通的档次上）。此句广告语，给人一种地段优势的惊喜和惊讶的感觉，从而在整体上给人一种震撼感。新中心新领空新生活诠释：与清怡花园logo一起构成一体完整的图文标识，作为楼盘的注脚和诠释，大盘营城造势，开启全新的生活，理念的创新、产品的创新与生活的创新有机融合，开创沛县楼市的新纪元。传承盛汉无限荣耀 提升城市居住品位诠释：沛县享有“千古龙飞地，一代帝王乡”的美誉，历史、人文底蕴深厚，由此次的2008沛县5.18刘邦文化节可见一斑，打汉文化牌，意义深远，如何将历史与现代有机结合，传承继承历史，发展提升现代，找到一个好的结合点和交汇点，为城市居住品位带来新的发展机遇。20万平方米桑夏清怡花园 领驭北区高尚人文社区诠释：突出大盘优势，地段优势，人文优势，在北区独树一帜，领导标新，成就清怡花园在沛县最具发展区域地段的王者地位，彰显尊崇，引领荣耀，引以为豪，成为当之无愧的北区No.1,只有第一才是市场中最受瞩目的，最好的、最受欢迎的、也是最受人器重的。汇金之地 品质生活 地段价值首先是一种城市价值。 地段价值也是一种社区价值。 地段价值也是一种生活价值。 地段价值同时还是一种文化价值。诠释：联通老城与新城的核心区位，沛县南、北发展的对接交汇点，无可比拟、复制的地段优势，桑夏清怡花园成就汇金之地 品质生活！千年人居福地 现代高尚生活诠释：沛县历史悠久，钟灵毓秀，人杰地灵，才人辈出，是汉高祖故里，故曰千年人居福地，清怡花园以小高层为主，高尚与“高上”谐音，千年与现代对仗，人居福地与高尚生活对仗，定位于小高层，将人文历史与现代高尚有机联系，相得益彰，不同的产品需要不同的定位，有的放矢，针对性强，产品细分化有利于不同业主的选择。第四部分 营销推广策略清怡花园期开盘前推广蓄势时间较长（物料制作延时导致推广滞后），有效积累更多的客户，特制定清怡花园期的营销推广总体策略为：推广先行，抢占市场，保养客户，充分蓄势，强化认购，顺势开盘。为切实贯彻以上推广策略，需要尽早落实最紧要的以下三个实施条件：价格制定、主广告语和户外广告的最终确定。第五部分 营销推广总体部署一、营销推广周期安排根据目前项目可售产品现状和沛县市场情况, 清怡花园期的营销推广分为五大阶段，计划为17个月： 各个阶段起止日期前期蓄势期60天（2个月）公开认购期90天（3个月）开盘强销期90天（3个月）调整持销期180天（6个月）尾房销售期90天（3个月后接期）二、营销计划1、前期蓄势期：（60天）推广主题阶段目标营销计划推广内容心享宁静美在清怡清怡花园期，领驭北区高尚人文社区盛世开幕X月X日公开认购先发制人，抢先争取客户。以强大的户外广告为载体，加强客户对项目和产品的认知度和关注度,宣传清怡花园的地段优势和美好生活，积累有效客户，为认购活动充分蓄势。宣传要点1、强化户外投放，理念入市，产生悬念与注意力。2、推广美好的清怡生活。3、告知公开认购信息及价格预期。媒体投放计划优势组合（见媒体投放计划）活动无备注 媒体推广计划：常规渠道：1、所有户外大牌、路旗广告、公交车体广告。 2、在沛县综合频道投放三维宣传片、电视游动字幕。3、投放手机短信广告（每次5万条）。主动出击：对沛县的企业老板、乡镇领导、学校、沛县城市机关企事业进行拉网式拜访，保障外出拜访车辆。 物料准备：清怡花园楼书5000份清怡花园单页5000份（铜版纸印刷）清怡花园三维宣传片光碟、三维广告片礼品（建议制作带有新产品信息的质量较好的折叠雨伞）沙盘及户型模型的添置演出门票1500张认购协议500份其他工作： 设置1名直销经理理由：1、楼盘处在县区，房地产的作为不动产的地缘性，2、本土化的重要性，沟通上更为便利、直接；3、“以老带新”的传、帮、带作用，口碑效应；4、相关或棘手问题的沟通、协调、处理、解决；5、了解产品并参加系统培训；6、广泛的人际关系，沟通协调能力突出，人品佳，作风正派。对销售人员进行系统培训价格的制定销售员对客户进行回访尽力了解客户的反映的一些问题，充分利用宣传效应，为天清怡花园期认购创造更加有利的条件。2、公开认购期：（90天）推广主题阶段目标营销计划推广内容心享宁静美在清怡清怡花园领驭北区高尚人文社区盛世开幕公开认购在认购当天，以人气旺盛和热闹的认购场面，将清怡花园引爆，使其成为市场焦点，为下一步的开盘做好铺垫。宣传要点1、销售员对目标客户的引导。2、告知x月x日开盘的相关信息。媒体投放计划优势组合（见媒体投放计划）活动x月x日公开认购活动x月x日晚，文艺演出（沛县人民会堂）备注 具体认购活动方案（见附件）3、开盘强销期：（90天）推广主题阶段目标营销计划推广内容心享宁静美在清怡清怡花园-领驭北区高尚人文社区盛世开盘全面树立并巩固项目的鲜明形象，主动引导目标客户的置业心理，再获得目标客户群的普遍认同；并通过“老带新”的奖励政策，挖掘有效客户。最终以火爆势头，带动一期的销售。宣传要点强化“老带新”奖励政策，充分发挥前期的口碑传播优势。媒体投放计划优势组合（见媒体投放计划）活动x月x日开盘活动备注4、调整持销期：（180天）推广主题阶段目标营销计划推广内容心享宁静美在清怡总结前期销售过程中出现的问题，调整对策，带动销售。宣传要点继续强调清怡的地段优势和美好生活方式和我们产品的独到之处,贯彻“老带新”政策。媒体投放计划优势组合（见媒体投放计划）活动待定备注5、尾房销售期：（90天）推广主题阶段目标营销计划推广内容心享宁静美在清怡根据销售情况调整销售策略，消化潜在客户。此阶段主要利用细节卖点做宣传。宣传要点继续强调清怡的地段优势、美好生活方式和我们产品的独到之处,贯彻”老带新”政策。媒体投放计划优势组合（见媒体投放计划）活动待定备注第六部分 销售策略一、销售节奏控制 为了确保整个销售过程具有统一的筹划，具有全局性、连续性和前瞻性，我们建议在销售的过程中，采取以下节奏控制亮相升温加压发售续温保温，充分发挥认购、开盘等重要销售节点二、价格策略房地产销售就是卖性价比，合理的性能价格比是项目成功的前提。对于本项目来说，产品价位与以下几个因素有直接的关系：企业的利润要求、产品成本、竞争者价格、市场引爆的效果、客户心理价位。最终产品的价位是这几个因素互相平衡的结果。1、整体价格策略采用低（平）开高走的价格策略，以迅速占领市场，原因在于： 我们的竞争对手完成认购，开盘在即，势必会分流客户，我们以较有竞争力的价格推出市场，抢占市场先机，使销售一炮走红，有利于引发市场对我们项目的追捧，强劲的销售势头。 不断攀升的价格，体现项目强势的升值能力，有利于凝聚更多的消费者和投资者。2、价格制定模拟价格牵动着每一位消费者的心灵，是项目在市场中的“必争点”，而且价格对市场的影响力非常大。我们通过对竞争楼盘的调研分析，推算出一个参考均价为： 元/平方米 ，各楼层均价大致为： 层数1层2层3层4层5层6层价格（元/平方米）191819581998181816981578价格整体策略是：低开高走，小步攀升 低开在竞争对手未开盘前，向市场释放我们的销售起价，目的是以较低的价格冲击市场，让目标客户对我们的项目充满期待，即使我们开盘在别的楼盘后面，这部分客户也愿意等待我们的项目，最终为我们赢得市场机会，营造开盘火爆销售，因此我们建议：清怡花园期的销售起价为 元/ 高走根据开盘的销售情况，可在开盘后的第二天开始提升价格，建议每平米整体提高30元；在项目销售到65左右的时候，可根据销售状况再提升30元；在项目销售到80的时再提升3050元。分阶段的逐步提升价格，既不影响到销售势头，还给市场传出我们项目的不断升值，也确保投资利润的高效回报。结束语总之，我们要想在沛县目前竞争激烈的市场环境下，打赢这场战役。需要系统而卓越的营销策划工作，营造项目最旺盛的人气和市场最好的口碑。 策划营销部 2008年05月08日清怡花园项目策划营销部工作计划默认分类 2009-12-24 09:36:41 阅读15 评论0 字号：大中小 写于2008-04-15一、沛县房产动态的广告定位，选择封面、封底或封面、封一即可。清怡花园项目定位简要分析：从不同层面上分析产品特质，20万平米体量规模在沛县不是最大；园林景观也不是最佳；在其他方面如节能环保、智能科技、地暖等方面亦无突出特点。但是，在地段上，我们无与伦比，“踞城市不远 离自然很近”，周边电信、菜市场、小学、中学、公园、超市、餐饮配套较为齐全成熟，交通便捷，是未来商业、文化、居住中心。且是连接老城和新城的核心地段，沛县南北对接的交汇点，地段优势，可谓得天独厚。房地产业有句名言，“第一是地段，第二是地段，第三还是地段”，据传是李嘉诚说的，被很多开发商奉为至理名言。事实也证明，地段的确是房地产开发的成败关键，尤其是选址。不过，在这个以自住需要为主流的变化年代，对消费者而言，“地段”所包涵的意义是不是有更多的需求及特色呢？“第一是地段”，对消费者而言，住在哪里，做这个选择是最重要的。因为，地段意味着房价，地段意味着成本，地段也意味着社交圈和一定的消费层面。不少消费者往往咨询时会问：“你说我买哪里的房子好呢？”其实，住在哪个地段，的确跟每个消费者的需求紧密相关。而在自住年代，更是与现阶段工作地、小孩入学、生活圈及地域情结有关。“第二是地段”，什么样的地段拥有什么样的资源，也就有什么样的相关配套。房地产的价值不是房子本身，更多的体现在所在地段及该地段所拥有的资源价值，如商业广场、学区旁等房源相对紧俏，也是由于其地段比一般地段所拥有的资源要丰富得多，也可以称为“地段附加值”较大。配套不仅仅是区域的，更是城市的，这样的地段，无疑是适合“自住”需求，也是具有一定的稀缺性。“第三还是地段”，很多人都期望买房除了自住，更能增值保值。而选择的房产是否有发展潜力，还是要看地段。所谓的大势大板块行情如何，一定程度上取决于今后政府的资源投放方向和力度。俗话说：三十年河东三十年河西，有时候涨得快的可能并不是市中心楼盘，倒是一些郊区楼盘。市中心是一次性成本较高，市郊楼盘则是一次性成本较低，但长期综合居住成本较高，因此，如果是要满足眼下的居住需要，交通及生活教育配套的便利与完善仍是第一要素，市区楼盘是较佳选择；但若考虑三五年以后的居住，则随着交通的便利发达，市中心的价值可能会有所减弱，相反，市郊房源的增值潜力可能会更大些。所以，投资自住两相宜有时候就像“鱼与熊掌不可兼得”。买房买什么？现在住还是将来住？自己住还是投资获利？目的不同，选择的地段也大相径庭。什么样的地段才是好地段，才是黄金地段？总的说来，因人而异，因产品而异。了解自己的支付能力，分析自身的需求特点，剖析买房的最终目的，无疑是消费需求的购房第一课。地段价值首先是一种城市价值。房地产企业是一个资源整合的企业，它把城市土地、建筑师智慧、市场需求、政府意图及供应商资源高效的整合一起，扮演了城市建设的组织和实施者的角色，开发商有义务帮助政府、市民创造这种城市价值。地段价值也是一种社区价值。社区的品质，社区的活力，社区的聚集效应和居住、办公人群的归属感与荣耀感都与开发商提供的建筑产品密切联系。地段价值也是一种生活价值。开发一组建筑产品，就是创造一种生活方式。开发商只有积极的理解一个时代，关心人们的生存方式和价值观，才能创造出健康、适合的生活方式，使居住者安居乐业。地段价值同时还是一种文化价值。城市的人文特色是在历史积淀和人文精神培育的基础上形成的。城市的演进史表明城市不只是是地理学、生态学、经济学、政治学上的一个单位，同时还是文化学的一个单位。原封面广告语更改为：新中心新领空新生活20万平方米桑夏清怡花园 春之韵动 即将诞生！触 摸 城 市 的 繁 华 (传承盛汉无限荣耀 提升城市居住品位) 住在城关路与东风路交界封底广告语文字为：汇金之地 品质生活20万平方米桑夏清怡花园 春之韵动 即将诞生！踞红尘不远 离自然很近 地段价值首先是一种城市价值。 地段价值也是一种社区价值。 地段价值也是一种生活价值。 地段价值同时还是一种文化价值。联通老城与新城的核心区位，沛县南、北发展的对接交汇点，无可比拟、复制的地段优势，桑夏清怡花园成就汇金之地 品质生活！二、第七届中国沛县刘邦文化节暨经贸洽谈会参与项目策划作为沛县最具规模与影响力的中国沛县刘邦文化节暨经贸洽谈会，桑夏清怡花园借助本次活动，有助于宣传、扩大、提升楼盘产品的知名度、美誉度，“文化搭台 经济唱戏”，选择适宜或合适的活动，受众人群的参与、活动的精彩程度、传播影响力等要素，是影响我们的主要选择。根据主办方提供的主要活动内容，我们选择其中的：沛县农民才艺表演或武术散打精英表演赛。理由：1是当地最具规模与影响力的活动，由政府牵头主办，是企业积极参与社会公益活动，支持政府办好盛会的一种社会责任体现，互惠双赢。2是此类活动具有表演观赏性强、露天展示、场面较大、观众人数多、群众基础好等特点，持续时间较长。3是群众喜闻乐见，由利于组织宣传、吸引眼球，物料如拱门、条幅、布幔、单页载体方式灵活。4是新闻媒体参与，有利于软新闻制造热点，树立良好的公众形象。形象就是最好的营销力。三、策划营销部架构及管理房地产策划的地位和作用 1、地位 第一、房地产策划在知识经济时代属于智力产业，能为房地产企业创造社会价值和经济价值。成功的房地产企业，其价值越来越取决于他们的从策略面与左右面上取得生产、分配及应用知识的能力。这种能力，就是思想、智力、方略等。智能与财富结合在一起，还会爆发出巨大的能量。 第二、房地产策划在房地产企业充当智囊团、思想库，是企业决策者的亲密助手。主要表现在：首先，房地产策划是接触面大、实践广泛。从项目选址直到物业服务的每个环节，策划活动都参与其中。其次，房地产策划的案例精彩、手段多。在房地产策划的每个成功案例中，都有不少精彩绝妙的概念、理念、创意和手段。第三，房地产策划的思想活跃、理论很丰富。由于众多策划人努力实践，勤奋耕耘，在创造许多精彩的项目典范和营销经典的同时，还梳理出不少闪光的策划概念、思想和总结出富有创见的策划理论。这些都给房地产企业以智力、思想、策略的帮助与支持，给房地产企业出谋划策，创造更多的经济效益。 第三、房地产策划在房地产开发项目建设中自始至终贯穿一起，为项目开发成功保驾护航。房地产开发项目建设要完成一个项目周期，需要经过市场调研、项目选址、投资研究、规划设计、建筑施工、营销推广、物业服务等一系列过程，这些过程中的某一环节出现问题，都会影响到项目的开发进程，甚至使项目变成半拉子工程。房地产策划参与项目的每个环节，通过概念设计及各种策划手段，使开发的商品房适销对路，占领市场。2、作用 第一、房地产策划能使企业决策准确，避免项目运作出现偏差。房地产策划是在对房地产项目市场调研后形成的，它是策划人不断地面对市场而总结出来的智慧结晶。因此，它可以作为房地产企业的参谋，使企业及企业家决策更为准确，避免项目在运作中出现的偏差。 第二、房地产策划能使房地产开发项目增强竞争能力，使其稳操胜券，立于不败之地。近年来房地产企业重新洗牌，概念不断创新，开发模式不断突破，一个个大楼盘相继出现，竞争越来越激烈，决定者大有四面楚歌的感慨。在这种情况下，房地产策划就更能发挥它的特长，增强项目的竞争能力，赢得主动地位。 第三、能探索解决企业管理问题，增强企业的管理创新能力。房地产企业要赢得市场，商品房要卖得出去，重点是管理创新。策划人帮助房地产开发企业管理创新，就是遵循科学的策划程序，从寻求房地产开发项目的问题入手，探索解决管理问题的有效途径。 第四、能有效地整合房地产项目资源，使之形成优势。要开发好一个房地产项目，需要调动很多资源协调发展，如概念资源、人力资源、物力资源、社会资源等。这些资源在房地产策划还没参与以前，是分散的、凌乱的，甚至是没有中心的。房地产策划参与到各种资源中去，理清它们的关系，分析他们的功能，帮助它们团结一起，围绕中心，形成共同的目标。 此外，房地产策划还有预测未来市场，满足居民居住具体要求等作用。人员组成及职责：六人策划营销总监1人 创意策划、媒体广告、楼书单页、公关礼品、节点控盘、礼仪营销培训、团队整训及管理、制度监管、业绩考核、营销进度掌控等。案场经理1人 现场管理、资料汇总管理、银行按揭、案场问题处理、物料礼品发放、承上启下、团队管理、制度执行等。置业顾问4人 客户接待、沙盘讲解、楼盘营销、客户看房、合同签署、房款催缴、证件办理等。培训课程、管理制度、人员招聘略。四、户外广告大形象总是在户外AsiaPoster公司的CEO史默伍德若说：“户外媒体才是真正的大众媒体，这不仅仅指的户外媒体随处可见，体大量大，更是指户外媒体对我们生活生存方式的巨大影响。广告界流行一句话：“大形象在户外”，这一方面是说户外广告在城市形象品牌的创建过程中具有举足轻重的作用，另一方面也表明一个城市的户外形象需要有总体意义上的设置、控制、管理，才能真正称之为“大形象”。选择户外媒体的原则：地段位置好、人车流量大、载体的整体空间适宜1、广电局楼上 东风路2、嘉禾电信楼上 汉城路3、灯箱广告 城关路南北、东风路西至农工商超市4、高炮广告 带射灯城关路端口（沛龙大酒店）价格由铭著、汉城广告公司提供。商业地产策划学无止境 2010-05-24 15:39:19 阅读7 评论0 字号：大中小 商业地产策划的核心内容1.商业用地的价值判别与发展定位 策划人员必须回答：开发什么样的物业才能实现价值最大化？为此，策划人员必须研究地段、街区、商圈、商业功能演变、不同类型物业与地段的经济效果，甚至要研究物业建成后物业与街区发展的互动关系。价值判别结论决定项目的客户定位、建筑定位、形象定位和价格定位。 2.商业地产融资策划 商业地产开发和运营的突出特征是需要巨资投入（初始投资和总投资），筹措足够的资金是项目能否成功的关键。为筹措资金，赢得投资人（银行、基金、信托机构、独立投资人、投资公司、开发商等）的青睐和认可，必须制定系统、科学、完善、可实施的可行性研究报告，描绘完整可信的投资收益“路线图”。 根据融资方案，企业应通过招商寻找潜在投资人、建立融资渠道，并评价融资方案的成本与收益，选择最合适的方案。例如我们从银行贷款和投资人出资入股两种方案。银行虽不分配利润、不干涉经营管理，但要贷款利息；后者不要利息但要参与分配利润，介入公司经营管理，究竟如何选择，应具体问题、具体分析。 3.商业地产价值链构造和策划 商业物业的开发和运营是价值创造和分配过程，发现价值和创造价值同等重要，价值受多种因素和规律的影响，没有深厚的价值理论功底就不可能制定完善的价值链策划活动。价值链构造包括产品纵向价值链和企业内部价值链。针对一个商业地产项目，首要的是构造产品纵向价值链，把参与商业物业开发和运营的各方利益有机地联结起来。着眼于长期发展的企业为适应商业地产的开发和经营，也采取组织措施构建企业内部价值链。 4.商业地产建筑策划 商业建筑一般由主要营业空间、附属营业空间、配套空间和共享空间构成。建筑策划意在优化建筑空间于经营业绩之间的关系，优化建筑空间的功能组合，以降低成本，提高使用率，实现效益最大化。为此必须采取科学的建筑设计和评价方法，遵循整体化设计和全过程监理理念。 5.商业地产技术策划 建筑和管理技术发展迅速，例如节能技术、智能化技术、无线通信技术、钢结构技术、自动化车库管理系统等不断推陈出新，策划人员应在准确把握发展趋势的前提下，准确评价技术的经济技术合理性和营销价值，坚持经济与技术联系原则，提出价值最大化技术方案。 6.商业地产营销推广策划 亦即销售促进，实质是把商品和服务的信息有效传播给目标客户，促使客户愿意购买。传播的最佳模式是整合营销传播，超越传统的4P理论，用4C理论指导传播实践，整合生产、管理和营销活动。 7.商业地产招商策划 招商是商业地产永恒的主题，也是难点。在商业地产开发的不同阶段，招商内容不同。例如，项目前期招商重点是寻找合作伙伴、出资人，与大商家签订合作合同；建设过程中的重点是物业销售；建设后期招商内容转变为寻找中小经营者进场经营；投入使用若干年后根据形势发展，招商的目的是不断优化客户组合。商业地产策划的核心内容默认分类 2010-04-24 22:33:42 阅读21 评论0 字号：大中小 商业地产策划的核心内容1.商业用地的价值判别与发展定位 策划人员必须回答：开发什么样的物业才能实现价值最大化？为此，策划人员必须研究地段、街区、商圈、商业功能演变、不同类型物业与地段的经济效果，甚至要研究物业建成后物业与街区发展的互动关系。价值判别结论决定项目的客户定位、建筑定位、形象定位和价格定位。2.商业地产融资策划商业地产开发和运营的突出特征是需要巨资投入（初始投资和总投资），筹措足够的资金是项目能否成功的关键。为筹措资金，赢得投资人（银行、基金、信托机构、独立投资人、投资公司、开发商等）的青睐和认可，必须制定系统、科学、完善、可实施的可行性研究报告，描绘完整可信的投资收益“路线图”。根据融资方案，企业应通过招商寻找潜在投资人、建立融资渠道，并评价融资方案的成本与收益，选择最合适的方案。例如我们从银行贷款和投资人出资入股两种方案。银行虽不分配利润、不干涉经营管理，但要贷款利息；后者不要利息但要参与分配利润，介入公司经营管理，究竟如何选择，应具体问题、具体分析。3.商业地产价值链构造和策划商业物业的开发和运营是价值创造和分配过程，发现价值和创造价值同等重要，价值受多种因素和规律的影响，没有深厚的价值理论功底就不可能制定完善的价值链策划活动。价值链构造包括产品纵向价值链和企业内部价值链。针对一个商业地产项目，首要的是构造产品纵向价值链，把参与商业物业开发和运营的各方利益有机地联结起来。着眼于长期发展的企业为适应商业地产的开发和经营，也采取组织措施构建企业内部价值链。4.商业地产建筑策划商业建筑一般由主要营业空间、附属营业空间、配套空间和共享空间构成。建筑策划意在优化建筑空间于经营业绩之间的关系，优化建筑空间的功能组合，以降低成本，提高使用率，实现效益最大化。为此必须采取科学的建筑设计和评价方法，遵循整体化设计和全过程监理理念。5.商业地产技术策划建筑和管理技术发展迅速，例如节能技术、智能化技术、无线通信技术、钢结构技术、自动化车库管理系统等不断推陈出新，策划人员应在准确把握发展趋势的前提下，准确评价技术的经济技术合理性和营销价值，坚持经济与技术联系原则，提出价值最大化技术方案。6.商业地产营销推广策划亦即销售促进，实质是把商品和服务的信息有效传播给目标客户，促使客户愿意购买。传播的最佳模式是整合营销传播，超越传统的4P理论，用4C理论指导传播实践，整合生产、管理和营销活动。7.商业地产招商策划招商是商业地产永恒的主题，也是难点。在商业地产开发的不同阶段，招商内容不同。例如，项目前期招商重点是寻找合作伙伴、出资人，与大商家签订合作合同；建设过程中的重点是物业销售；建设后期招商内容转变为寻找中小经营者进场经营；投入使用若干年后根据形势发展，招商的目的是不断优化客户组合。如何写好营销策划书市场营销随着市场经济的发展不断扩展、延伸，在营销发展的新思路、新趋势中出现了策划营销。它是在一般市场营销基础上的一门更高层次的艺术，其实际操作性更强。随着市场竞争日益激烈，好的营销策划更成为企业创名牌，迎战市场的决胜利器。策划书是营销策划的反映。在此谈一谈营销策划书的编制的问题。如何撰写营销策划书呢？ 一、营销策划书编制的原则 为了提高策划书撰写的准确性与科学性，应首先把握其编制的几个主要原则； 1.逻辑思维原则。策划的目的在于解决企业营销中的问题，按照逻辑性思维的构思来编制策划书。首先是设定情况，交代策划背景，分析产品市场现状，再把策划中心目的全盘托出；其次进行具体策划内容详细阐述；三是明确提出解决问题的对策。 2.简洁朴实原则。要注意突出重点，抓住企业营销中所要解决的核心问题，深入分析，提出可行性的相应对策，针对性强，具有实际操作指导意义。 可操作原则。编制的策划书是要用于指导营销活动，其指导性涉及营销活动中的每个人的工作及各环节关系的处理。因此其可操作性非常重要。不能操作的方案创意再好也无任何价值。不易于操作也必然要耗费大量人、财、物，管理复杂、显效低。 创意新颖原则。要求策划的“点子”（创意）新、内容新、表现手法也要新，给人以全新的感受。新颖的创意是策划书的核心内容。 二、营销策划书的基本内容 策划书按道理没有一成不变的格式，它依据产品或营销活动的不同要求，在策划的内容与编制格式上也有变化。但是，从营销策划活动一般规律来看，其中有些要素是共同的。因此，我们可以共同探讨营销策划书的一些基本内容及编制格式。 1.封面 策划书的封面可提供以下信息：策划书的名称；被策划的客户；策划机构或策划人的名称；策划完成日期及本策划适用时间段。因为营销策划具有一定时间性，不同时间段上市场的状况不同，营销执行效果也不一样。 2.正文 (1)策划目的 要对本营销策划所要达到的目标、宗旨树立明确的观点，作为执行本策划的动力或强调其执行的意义所在，以要求全员统一思想，协调行动，共同努力保证策划高质量地完成。 企业营销上存在的问题纷繁多样，但概而言之，也无非六个方面： 企业开张伊始，尚无一套系统营销方略，因而需要根据市场特点策划出一套行销计划。 企业发展壮大，原有的营销方案已不适应新的形势，因而需要重新设计新的营销方案。 企业改革经营方向，需要相应地调整行销策略。 企业原营销方案严重失误，不能再作为企业的行销计划。 市场行情发生变化，原经销方案已不适应变化后的市场。 企业在总的营销方案下，需在不同的时段，根据市场的特征和行情变化，设计新的阶段性方案。 如长城计算机市场营销企划书一文案中，对企划书的目的说明得非常具体。首先强调“9000B的市场营销不仅仅是公司的一个普通产品的市场营销”，然后说明9000B营销成败对公司长远、近期利益对长城系列的影响的重要性，要求公司各级领导及各环节部门达成共识，完成好任务，这一部分使得整个方案的目标方向非常明确、突出。 (2)分析当前的营销环境状况 对同类产品市场状况，竞争状况及宏观环境要有一个清醒的认识。它是为指订相应的营销策略，采取正确的营销手段提供依据的。“知己知彼方能百战不殆”，因此这一部分需要策划者对市场比较了解，这部分主要分析： A、当前市场状况及市场前景分析： 产品的市场性、现实市场及潜在市场状况。 市场成长状况，产品目前处于市场生命周期的哪一阶段上。对于不同市场阶段上的产品公司营销侧重点如何，相应营销策略效果怎样，需求变化对产品市场的影响。 市场营销随着市场经济的发展不断扩展、延伸，在营销发展的新思路、新趋势中出现了策划营销。它是在一般市场营销基础上的一门更高层次的艺术，其实际操作性更强。随着市场竞争日益激烈，好的营销策划更成为企业创名牌，迎战市场的决胜