物业管理中的法律关系.doc

物业管理中的法律关系 发展商和物业管理公司与业主之间常发生许多矛盾和纠纷，给物业管理工作带来了很大的麻烦，究其原因，大多数矛盾或纠纷的产生是由于物业管理公司或发展商对物业管理中的法律关系不清楚，许多业主不明确自己拥有的权力，应承担的责任。 物业管理中有着哪些法律关系 要想把物业管理工作搞好，首先应当理顺物业管理中心的法律关系。只有理顺了关系，才能够知道臬直辖市各方面的关系。物业管理工作中几个主要方面有：房屋产权所有人或使用人、发展商、物业管理公司和其他与物业管理相关连的行业以及政府有关部门。 1、发展商早期在物业管理中的作用 发展商将物业建成，并经政府有关部门综合验收合格后，经过房产交易将产权转移给新的房屋产权所有人。这里的法律关系的变化是发展商由原来拥有土地使用权和房屋所有权到转移给了新的产权所有人。对于一处新的住宅区，包括公寓或别墅，发展商在竣工前，一般是先期委托物业管理公司介入新建物业的管理工作。有时发展商也自己充当物业管理的角色。不论发展商是自己来管理物业或是委托其他管理公司来管理新建的物业，都是在为新的房屋产权所有人或使用人提供服务。对于新建物业来说，由于发生了产权交易行为，发展商的角色变了，位置也变了。发展商由原先对物业的拥有，变为部分对物业的拥有或完全不拥有。 发展商先期委托物业管理公司管理新建物业或自己自行管理物业的行为只能是一种临时的安排，因为在新建物业初期，广大新的产权所有人或是没有到位，或是即使到位，由于各种各样的原因，尚无能力选择物业管理公司。发展商只是临时代理已有的新的房屋产权所有人委托物业管理公司进行管理。这一时期物业管理公司的费用一般由发展商支付或预先垫付，因为这一时期物业管理公司在这一新的物业管理中尚无收益。由于交易行为和物业管理公司的介入，发展商对新建物业的作用逐渐退居二线。如发展商直接聘请管理公司，发展商应当与物业管理公司签订临时委托管理合同，合同期限一般订为一年较为合适。因为业主管理委员会成立后，有可能在一年后重新选聘物业管理公司。 2、房屋产权所有人（业主） 由于购买了物业，购房人成了新建物业的产权所有人，合法地拥有所购物业。房屋产权所有人对物业拥有所有权与使用权。由于发展商在销售物业之前，已临时安排物业管理公司对所购物业进行管理，购房人在此时只能暂时放弃自己选择物业管理公司的权利，认同发展商的安排。当新建物业入住率达到50%或50%以上时，发展商应会同物业管理公司召开房屋产权所有人大会（或称业主大会）。 3、房屋产权所有人大会（业主大会） 房屋产权所有人大会是一个非常重要的会议，由发展商、物业管理公司和房地产管理部门负责召集此会议。因为产权所有人来自不同蝗地方，互不相识，不可能有效地组织起来召开此大会，所以召集、组织业主大会的责任就落在发展商或物业管理公司户上。发展商在与物业管理公司的委托管理合同中就应明确规定，当入住率达到50%时，物业管理公司有责任牵头组织召开业主大会。 业主大会最重的使命之一便是选举出自己的代表机构物业业管理委员会。物业管理委员会是新建物业或物业群中常设的最高权力机构。业主大会每年至少召开一次。住宅区业主大会对议题进行表决时，每一户为一票。业主可将自己的权利让渡给选出的代表，由他们代表自己去行使权利，维护自己的合法权益。 业主大会主要行使以下职权： （一）选举、罢免物业管理委员会的组成人员； （二）监督管委会的日常工作； （三）听取和审查管委会的工作报告； （四）对住宅区或物业（写字楼、商厦）内有关业主重大利益的事项做出决策； （五）修改业主公约； （六）改变或撤销物业管理委员会的有关决定。 （七）批准管委会章程。 4、物业管理委员会的性质及法律地位 物业管理委员会是住宅区、写字楼或商厦等物业管理中的常设最高权力机构，管理委员会的成员景要由房屋产权所有人选出的代表构居，代表广大业主的权益。同时管理委员会也应当吸收当地居民委员会和派出所的代表参加。既然物业管理委员会是帅业主大会选举出的代表组成，代表广大业主的权益，是物业管理中常设的最高权力机构，那么管理委员会就应该是一个长期的、稳定的组织，一个松散、虚设的管理委会不可能起到应该起到的作用。所以建议管理委员会成立后应该到房屋管理机构备案，并到民政部门社团法人机构办理登记，以确定其性质与法律地位。物业管理委员会的主要职责如下： （一）管理委员会负责制定管委会章程； （二）负责今后召集并主持业主大会； （三）负责考察、选择、招聘物业管理公司； （四）与新的或原来的物业管理公司重签订委托管理合同； （五）管委会有权审议住宅区物业管理服务费的收费标准； （六）保管、监督和决定物业维修基金和公用设施专用基金（启动基金）的使用； （七）审议管理公司上年的财务收支善和来年的财务预算； （八）审议管理公司制订的年度管理计划、配套工程和重大维修工程项目（锅炉、配电设备、电梯、中央空调、供暖等）； （九）监督物业管理公司的管理工作； （十）审议新的物业管理公约及各种管理规章制度等等。 物业管理委员会与物业管理公司之间是聘用关系。物业管理委员会是物业的主人、所有人，物业管理公司是为之提供服务的。物业管理委员会一般应设常务工作人员一至两名，费用一般应从管理启动基金里拨付。 5、物业管理公司 物业管理公司是一种信托代理机构，属中介组织。它是执行信托职能的服务性企业。物业管理这个行业在房地产领域里有着非常重要的位置。开发和拆迁都是一时性的工作，几个月或几年就可以完成，而物业管理却是延续性的，可延续几十年。搞物业管理应眼光放远，急功近利是不会搞好的。 物业管理公司是依据委托管理合同在新建住宅区或物业中履行管理职责的。一般情况下，委托管理合同首先是由发展商代表广大业主与物业管理公司签订。等召开业主大会，业主物业管理委员会成立后，再由物业管理委员会代表全体业主正式与物业管理公司续签委托管理合同。 有的情况下，发展商并没有选聘物业管理公司，而由自己本身来承担起管理者的重任。如果是发展商自己充当管理者的话，也要经过房地局的批准，并禽物业管理资质合格证书。即使是发展商作为管理者，当管理委员会成立后，也需要由管理委员会与其签订委托管理合同。 6、承租人（房屋租用人） 承租人有的是与业主直接联系，并与业主直接签订租赁契约从而使用物业的某一部分，有的情况是显主委托管理公司将其拥有的物业的某一部分出租给承租人的。承租人与业主的关系是租赁关系。承租人在与业主的租赁契约里应当保证遵守管理公约，接受物业管理公司的管理和物业管理委员会的监督。承租人不但要与出租人签订租赁合同，而且也要与物业管理公司签订管理公约。 7、其他相关机构 管理公司依据委托管理合同在物业区内开展管理工作，需要和其他管理工作有关的公司发生联系，如保安公司、煤气公司、电梯公司、环卫机构，建筑维修部门等。管理公司要与他们签订有关新时期委托合同，由他们就物业内新时期业务提供服务。这里产生的直接法律关系是管理公司与这些公司签约，但其结果却直接影响业主，所以重大的协议、合同、管理公司应请管委会审议。中华人民共和国公司法案例一：非法人指定的法定代表人所签署的文件无效。案例二：法院规定：1）有盖公章，合同就生效；2）没有盖公章，有法人代表签字均生效。 中华人民共和国民法通则案例一：某花园业主几年来拒绝交纳物业管理费，被物业管理公司告上法庭。法院依据民法通则第四条“等价有偿，诚实信用”及“谁收益，谁负担”的原则，判决业主败诉。案例二：位于一大厦大堂内侧的某餐厅的专用隔油池外溢，外溢的油污使大堂地面湿滑，大厦的一位年近60岁住户朱先生在通过大堂时滑倒在地，送往人民医院后经诊断为左股骨隆间粉碎性骨折，前后住院23天，共用去医疗费1.9万元。为此朱先生向法院提出起诉，请求法院判令物业管理公司承担责任。法院经审理认为，致使朱先生滑倒摔伤的直接原因是该大厦大堂地面的油污，餐厅对其专用的隔油池管理不善，致使油污外漏并造成的损伤，应对原告的经济损失承担责任。作为大厦的物业管理公司，对大堂有妥善管理使之安全使用的职责，在该大堂地面湿滑时未采取及时、合理的清洁、防护措施，致使朱先生在通过大堂时摔伤，物业管理公司理应对朱先生的损失承担赔偿责任。法院判决朱先生的损失是餐厅和物业管理公司共同过错所致，各应承担50的责任且负连带责任。根据中华人民共和国民法通则第一百二十五条的规定，在共用场所、道旁或者通道上挖坑、修缮安装地下设施等，没有设置明显标志和采取安全措施造成他人损害的，施工人应当承担民事责任。我国民法的这条特别责任条款规定的实质内容一是有没有“设置明显标志”，二是有没有“采取安全措施”，如果这两点都有，那么，施工人员就可以不承担民事责任。反之，缺少其中的任何一点，施工人员就应承担民事责任。为了避免这种情况的发生，物业管理公司一定要经常反复告诫负责清洁卫生的员工，在每次拖洗地板的作业中，都必须携带“拖洗地板，小心地滑摔伤！”的警示牌，并将警示牌放在明显的位置上，千万不要因麻烦而省去警示牌的放置。案例三：业主无理拒交物业管理费，物业公司无权擅自停业主的水电，除非有自来水公司和供电局的授权。案例四：某小区洋房一业主私自拆改楼宇的主体结构，业主个个都不管，物业公司该如何处理？分析：物业公司只是管理者，有义务告之全体业主，该业主行为侵犯了其他业主的利益，应发动被侵权的其他业主共同起诉，千万不要将自己当作原告，原告为“被侵权的业主”。案例五：某医院打风时一块玻璃自行脱落，将一辆小车砸坏，事后车主与医院就赔偿问题没能达成协议，车主遂告到法院。法院审理认为，不管事发时是否有大风，玻璃脱落都有与某医院管护不力有关，因此，对于车主的损失，医院负有不可推卸责任，理应赔偿。案例六：某小区一位业主的朋友上门拜访，却在小区门口被保安截留，因为他不能证明与这位业主的关系，只能打电话叫那位业主出来才解决问题。但这位业主却把保安大骂了一通，认为他多管闲事。分析：许多业主花这么多钱购买商品房，或者租户租用住宅区，就是希望住在一个安宁、安全的环境里。在全体业主的要求下，物业管理公司对住宅区实行封闭式管理，禁止或谢绝外来人员进入住宅区，这种做法是无可厚非的。当然，如果有亲戚朋友来访，为了安全起见，根据GONGANBU门的要求，则要亲戚朋友持有效的身份证件进行来客登记，或者由业主、住户代为登记后，即可允许进入住宅区内。如果把关不严，可能会让一些不法分子钻空子，反之又会招致业主的不满。因此业主应清楚认识到自己的权利和义务。物业管理条例我认为,我国的物业管理条例(以下简称条例可以与美国1620年的五月花号公约相提并论,如果说美国的强大有其宪法和法律的基础,那么,五月花号公约就是她的基石。如果说改革开放使中国发生了翻天覆地的变化,居住改变中国,房屋的私有化将使中国从一个传统社会走向现代的公民社会,那么,条例将是中国未来,特别是城市居民自治的重要基石。 从“乱”到“治” 笔者所在的银枫家园在过去的几年中走过了一条典型性的从“乱”到“治”的过程。尽管这个过程的未来如何还很难说,但业主、物业管理公司和开发商都因为没有一套适合的法规而付出了沉痛的代价。有了条例以后,大家有了共同遵守的规矩,小区的生活真的奇迹般地改变了。 跟很多小区一样,业主一入住先“维权”,形成业主与物业管理公司、开发商成为“天然敌人”的局面。银枫家园曾因为在小区堵了近百辆车而名声大噪,带头者也成了“维权英雄”,业主利益的“天然代表”。当时,开发商在没有与业主协商的情况下,就自行把地下停车场的车位费从每月350元提高到450元,不接受这个价格不许停车。当时,我也是维权的积极分子,主张坚决抵制开发商的不合理定价。 可是,当开发商知道自己错了,把价钱降了回去,也不再用自己的物业管理公司,而是聘请了专业的物业管理公司做顾问,以提高服务质量。这时,业主再不交钱,白用地库就不对了,甚至350元都不交,价格要由业主说了算。我认为这是“维权过度”。如果我们反对开发商欺压我们,我们就不能团结起来用人多势众的办法欺压开发商。而且,业主的维权必须理性,不能超出过好眼前生活的界限。因为说到底,业主买房子不是当“英雄”、“闹革命”来了,而是要过好日子。如果房子的质量坏到大家无法安居乐业,问题又解决不了,当然要维权;可大多数情况没有那么严重,但维权过度造成的危害恐怕是普遍的,具有极大的破坏作用。我们小区的“乱”就发展到不交车位费,不交物业费,甚至不交水电能源费,私搭乱建无人管。最后,物业管理公司实在支撑不下去了,一夜之间停止了服务,业主才傻了眼。发现自己跟着较劲或对小区事务不闻不问,真正受害的是自己,是自己的生活和产业。 最终,银枫家园以全体业主投票的方式,超过半数要求“改选”管委会。为此,原管委会集体辞职。结果小区出现了这样的情况:既没有代表全体业主的管委会,也没有合法的物业管理公司。幸好条例出台了,根据条例规定,管委会(现称为业委会)是业主大会的执行机构,只能在业主大会授意下与物业公司签合同,这从根本上避免了小区的命运掌握在少数人手中的可能性。可以说,今天,很多小区的问题仍然是大家不重视条例,没有搞清条例的基本精神造成的。 实践中依然存在问题 条例的先进性毋庸置疑。它把立约权给了全体业主;把小区的“行政管理权”给了物业管理公司;同时,物业管理公司的权利受到全体业主的监督,全体业主有权用投票的方式更换物业管理公司。而且,条例强调保护业主和物业管理公司双方的合法权益,充分体现出公平、公正、民主、公开的原则。但关键问题是如何落实、执行。 业主很容易把“民主”搞成“我们说了算”,根本不管什么程序,正当性等等。比如有的小区就把大家组织起来一味压价,好象物业费越低越好,根本不考虑物业管理企业的利益。也有很多业主根本不参与不关心。按条例规定,重大事项,比如立约,与物业管理公司签约要由三分之二以上有投票权的业主通过才有效,可实际情况是要找到这三分之二的票需要巨大的人力物力成本,要打上千个电话,敲上千次门。不把相当的业主发动起来,靠几个“积极分子”根本不可能。因此,在有了好制度的同时,还要解决人的观念问题。 受传统观念、旧思维惯性的影响,很多人还不重视业主公约。更实际的问题是,业主违约的现象也存在。比如,私搭乱建,侵占公摊面积,这是业主公约、条例所禁止的,但在执法上却有一定难度。物业管理公司也不愿管,一是怕得罪人,二是怕打官司费用太大,吃力不讨好。结果哪怕只有5%的人侵犯了95%的人的利益,大家就都成了“沉默的大多数”。所以,在条例实施的过程中,我们还得解决执法进社区的问题,并且要重点在宣传、落实上下功夫。