中南钢材批发大市场建筑规划建议.doc

湖南高星物流园中南钢材批发大市场建筑规划建议 高星物流园中南钢材批发大市场 市场调查报告及初步定位分析建筑规划建议长沙市场组 第一部分：市场区建筑规划设计建议一、市场的整体规划布局1、市场的整体布局及技术指标广场图1.1 中南钢材批发大市建筑规划方案1 图1.2 中南钢材批发大市场2011.9.1建筑规划方案2 图1.3 中南钢材批发大市场2011.9.1建筑规划方案31）、商业规划平面布局建议，我司建议采用图1.1中的规划方案1，即左边纵向两排、右边纵向三排的布局，建议理由如下： 单排铺长度100米左右对实用性影响不大； 方案2与方案3两种方案总平面铺位布置太碎，未来人车流动线复杂，不利于客流共享； 新方案设置的次通道比原方案多了3条，损失了较多的商铺面积； 方案1中在右侧规划一个6000平米的广场有利于提升有利于提升周边商铺的价值，增加了市场的停车位； 方案1中因规划停车场而损失的商铺面积约2650平米（单层）商铺； 现在多设置的次通道将写字楼分割的太碎，各栋单层面积1000平方米左右，影响实用性和形象。2）、通道建议调研钢材市场通道宽度市场名称主干道宽（m）次干道宽（m）湖南钢材大市场（一力物流园）2012矿通钢材市场109力鼎钢材物流市场1810湖南力邦物流有限公司128中南（株洲）金属材料物流大市场1814湖南九华钢材物流园147恩瑞国际物流武汉丹水池生产资料市场2312琴台钢材市场烽火钢材大市场1512华中钢铁交易中心4（商务楼内的过道宽）3（商务楼内的过道宽）长江金属交易中心货场：28；零售交易区：30（包括店前仓储区宽度12米）；超市区次通道10江西钢材市场1512江西南昌昌北钢材大市场2012佛山乐从欧浦国际钢铁物流交易中心 （华南国际物流钢铁交易中心）3115（市场辅道：8）佛山乐从钢铁市场2212（市场辅道：16）杭州城北钢材市场127主通道：高星路作为南北向主通道我司建议采用图1.2与1.3中通道设计，东西向主通道目前的设计宽度为20米，与其他16米的次通道区分不明显，造成铺位的主次与好坏区分不明显，直接影响下半部分商铺价值，因此建议将下图所示横向主通道拉直，宽度增加为30米，设置人行道，作为主大街，引入实力商户形象展示，同时提升中间位置商铺的价值。将该条通道的宽度由20米拓宽至30米图1.4 市场横向主通道建议示意图次通道：根据调研数据来看，如湖南一力、湖北丹水池、烽火、江西昌北等钢材市场的次通道一般为12米，能满足通道商户经营的需要。因此建议市场高星路右半部分的市场通道宽度改为12米，将多余的4米均分到两边的商铺中增加商铺的进深。（后面说明增加商铺进深的原因）将该部分16米通道压缩为12米，增加铺位的进深图1.5 次通道压缩宽度示意图2、广场设置建议1）、广场设置的位置根据市场经营业态的特点，广场的功能主要是用来停车，而非用作活动或者聚集人气的用途，因此建议市场不要设置独立的广场，将独立广场的面积分摊到市场横向主通道上（如将20米宽通道改成30米）。例如深圳华南城宽敞的主通道不但可以停车而且也成为汇聚人流的超级大广场。2）、广场建设建议采用植草砖铺贴，将其规划为市场的停车位（非大型货车类）。3、人车流动线规划1、人流动线：通过十字交叉的主通道向各个次通道流动图1.6 人流动线示意图2、车流动线：市场内部以十字交叉主通道通行，市场外部以周边市政道路进行通行。图1.7 车流动线示意图二、市场的建筑设计部分1、商业部分建筑形态 国内钢材市场的商业建筑主要以街区式商铺为主，市场的街区式建筑设计符合钢材市场的商业经营要求。2、建筑结构及布局建议参考 1长株潭钢材市场开间宽、进深及层高市场名称面宽（m）进深（m）层高（m）备注湖南钢材大市场3.612一层3.6长沙矿通钢材市场3.65一层3.6纯办公用途3.69力鼎钢材物流市场49.6一层3.5商铺内存放用品湖南立邦物流有限公司3.610一层3.2，二层3.6纯办公用途，主要为福建人经营3.57中南（株洲）金属材料物流大市场3.612一层3.5商铺内存放样品3.69九华钢材物流园410一层3.6参考2异地钢材市场的开间、进深及层高市场名称面宽（m）进深（m）层高（m）备注武汉丹水池生产资料市场3.56一层3.5、3.8，二层2.5仓库改建，不存放样品764.56武汉琴台钢材市场4.2103.5不存放样品，纯办公用途4.2846武汉烽火钢材大市场129一层3.9，二层4店前为仓库128126华中钢铁交易中心4.278一层4纯办公用途长江金属交易中心56一层3.6、二层3.6零售区店前有进深12米的仓库江西钢材市场3.63.5一层3.2，二层3.4纯办公用途514店内存放样品3.69纯办公用途江西昌北钢材大市场4.29一层4.2，二、三3.2店前有仓库69佛山欧浦钢铁交易市场712一层3914一层349一层4.5，二三层4佛山乐从钢铁市场38一层3商铺周围为仓储区3.464.54杭州城北钢材市场3.510一层3.8商铺内存放样品1）、楼层 从商铺的楼层来看，长株潭地区及周边省会城市的钢材市场商铺高度普遍采用一层或者一二层连体居多； 从高楼层的使用角度来看，钢材市场的二层及二层以上楼层只能用做办公使用，无法做仓储使用，因此楼层越高商户的购买成本或租赁和物业管理费用成本将越高，但其真正意义上的实用性并不高； 从市场的建筑形象来看，临周边道路和市场主通道商铺采用三层的建筑设计可以提升整个市场的建筑气势。也为有实力的商户提供了更大的办公空间；因此我建议市场的四周及主通道铺位采用三层建筑设计，其他铺位采用两层的建筑设计图1.8 建筑层高布局规划示意图2）、铺位进深、开间及层高（1）进深建议：从两方面来论证第一方面：从铺位的使用功能来看:分为两种一种是纯办公用，另一种为办公加样品展示： 纯办公性质：主要针对纯批发类的商户或建材类（主要是线材）经营商户，不需要在店内堆货或摆样。例如力邦市场、长江金属交易市场超市区，其铺位进深7米、6米图1：力邦市场商铺 图2：长江金属交易市场超市区商铺 办公加样品展示性质：兼顾零售，同时也为客户采购的商品提供样品参考，例如一力物流园、立鼎，这些商铺的进深分别达到了9.6米，12米 图1：力鼎市场 图2：一力市场第二方面：从钢材标准件的长度规格来看，分别为6米、9米、12米、其中以6米居多。结合以上两点分析，我司建议市场右半边零售区的商铺进深设置为10米，将原16米通道缩小到12米，多出来的部分增加商铺的进深。以保证商户在一楼的放货与办公需要。如下图所示该区域的商铺进深增至10米。图1.9 商铺进深更改示意图（2）：层高建议 一层层高：根据实际调研，长株潭地区钢材市场首层层高普遍在3.6米左右，有部分商户提出商铺的高度较矮，存货量受影响，例如以一力（层高3.6米）和佛山欧浦钢材交易市场（层高4.5米）库容（立方米）为例在宽度不变的情况下堆放6米标准间，一力3.636=64.8立方米，佛山欧浦4.536=81立方米，两者在层高不同的情况下库容相差16.2立方米，商铺的层高对商铺内的存货量有较大的影响。为了与长株潭地区市场形成差异化，增加商铺的实用性和堆货量，建议商铺的首层层高为4.5米。二层层高： 二层主要用途为办公，结合舒适性和成本节约两个方面来考量，建议层高3.2米综合以上分析说明，市场的的开间、进深层高建议为：部分开间（m）进深（m）层高（m）高星路左侧4.28.25一层4.5二层3.2三层3.2高星路右侧4.210一层4.5二层3.2三层3.2三、外立面装修建议1、商业外立面风格、装饰材料建议应与写字楼外立面保持一致，采用现代简约式风格，装饰材料颜色与写字楼一致。2、外墙的广告位设置建议1）、写字楼顶广告位楼顶采用发光字，做市场招牌2）、商铺门头广告位方式一：在建筑规划中直接规划好，如武汉长江金属交易市场、深圳华南城，整体效果统一，符合现代化专业市场的要求。方式二：后期由市场统一制动广告位的尺寸，商户根据市场规定广告位的尺寸进行广告位装修，这样对租赁多间铺的商户来讲就可以根据门面的面宽做巨幅门头广告。如一力、立鼎图1:一力市场广告位 图2：力鼎市场广告位 根据以上分析，建议市场采用第一种方式，在建筑规划施工中就将市场的广告位规划好。四、内部装修建议1、市场内通道需设置清晰、易辨的指示牌1）、道路：建议使用与市政路类似的路牌，淡化商铺是市场内铺的感觉 如：钢城大道、钢城1路、钢城2路、钢城3路。2）、栋号、门牌号：建议使用造型简单、金属材质的栋号标识，与市场钢材市场的经营业态相呼应，方便采购者采购。 3）、建筑功能分区：在市场主入口设置建筑功能分区标识，方便采购者采购 4）、其他标示：为采购者提供指引服务2、商铺内部装修1）、门建议采用普通卷闸门，因为商户有存放样品的可能，玻璃门由商户根据需要自行安装。 图1：卷帘 图2：客户根据自己需要将卷帘门改为玻璃门2）、隔墙建议采用砖混实墙隔断，具体隔断根据租赁情况进行隔断，如果提前将每个铺位的隔断做好，那么在客户租赁多间铺位后又面临二次装修打调隔墙造成不必要的浪费。（如客户租赁2间以上，在客户签订租赁合同后7个工作日内由发展商按照客户要求将隔墙完成）墙面用白色乳胶漆刷白。3）、地面：水泥砂浆找平4）、天花：白色乳胶漆刷白5）、楼梯：预留楼梯孔，根据商户的租赁情况进行安装。6）、空调机位：混乱的空调机箱将严重影响市场的整体外观，因此建议市场统一规划空调机位，规范空调看装位置，保证市场的整体外观。空调机位空调机位空调机位大图7）、配套设置水：水到户，每个商铺必须预留给水口和排污口电：商铺安装独立电表（电表安装位置即要保证安全又要不影响商户的产品堆放）弱电：预留电话、网络、有线电视接口第二部分：写字楼建筑规划设计建议 一、写字楼层高及平面1、裙楼1）、裙楼高：度5.4米满足使用要求2）、平面：修改意见： 为充分增加一层的利用率，将垂直电梯进行重新布局，为满足210层的消防要求特在两端加消防梯； 在消防梯旁设置公共洗手间，方便商户及采购者使用； 修改后首层增加商业面积约1200平米，提升开发商收益。2、标准层设计规范要求净高不得低于2.4米，但作为国际甲级写字楼的标准应在2.8-3.3米之间。层高不仅影响人的情绪，也会影响到空气的质量。市场目前的标准层层高为3.6米，如果去掉吊顶高度1.2米，净空高仅2.4米，作为一个现代化钢材市场无论是在人性化设计方面还是档次方面都应有较大的提升，因此建议市场的标准层高度为3.8米，净空高2.6米。3、大堂1）高度：写字楼大堂挑空9.6米，吊顶高度8.3米，较为适宜；如果按照市场目前首层商业裙楼层高5.4米，标准层层高3.8米计算，大堂挑空高度为9.2米，基本符合常规设计要求。2）面积:原来的规划大堂及公共空间的面积约1700平米，商业面积仅300平米左右；而现在的规划，大堂部分面积约600平米左右，其余商业面积约1200平米三、单层面积1、按照建筑规范，在有喷淋系统时写字楼标准层一个防火分区的大小可以到2000平米，建议市场写字楼的单层面积在2000个平米为宜，如果面积超过2000平米势必将增加消防卷帘等成本。2、使用率，标准层使用率一般维持在7075之间较好。另外，要综合考虑市场收益问题，写字楼收益总出租规模使用率出租单价在总体规模确定的情况下，重点是从使用率、出租单价这两项分析；四、标准层平面分隔1、面积大小：根据一力市场写字楼调研，一力的单个标准间面及为4*8=32平米（使用面积），大多数商户办公都是租赁两个标准间进行办公，使用面积约为64平米。市场的标准间分隔使用面积分别为较小的约64平米，较大的约90平米。（说明：上图平面分隔是在未改变电梯的布局，电梯布局可根据大堂的电梯布局来进行相应调整）2、通道：通道宽度2米，符合双面布防通道不小于1.8米的要求。3、在两端设置消防梯满足消防规范要求；4、将洗手间位置调整到与消防楼梯一层的位置，保证其他标准间的规则性。第三部分：其他规划方案建议一、钢贸龙头企业总部基地规划建议1、在项目内集中规划办公区，引进钢贸龙头企业、钢厂办事处在此办公，增强市场商户的实力，同时也填补目前湖南钢材市场普遍缺少中高端办公功能的空白；2、在武汉的新建钢材市场中（如长江金属交易市场）已经将中集中办公功能区提升到与市场交易区同等重要的位置，这也符合钢材商户公司化经营的特点。3、这样规划也可将市场内部原规划为3层的商铺改为2层多出的面积集中规划到写字楼中，同时也提升了该部分建筑面积的价值。4、建筑高度可考虑56层；5、将集中办公区规划于此的主要考虑是减少对住宅的影响，同时临近仓库区。钢贸龙头企业总部基地（集中办公区）集中办公区二、零售商铺室外堆场1、在一力物流园商户中，87%的商户是批零兼营性质，而这部分商户中批零兼营比例不大于7:3的商户有约占总体商户3