华侨城模式扩张折戟：青岛华侨城项目撤资.doc

华侨城模式扩张折戟：青岛华侨城项目撤资房地产调控和信贷收缩寒气逼人，一直以旅游加地产为显著特色的华侨城模式遭遇空前阵痛，一度高调推出的青岛华侨城项目中途撤资。地产业务增长前景不明，旅游综合收入不温不火，华侨城被迫重新考虑新的发展模式定位，宣布转型“现代服务业综合运营商”。11月16日，华侨城向媒体发布了公司最新战略定位，从“旅游+地产”模式向“现代服务业综合运营”转变。根据最新定位，旅游与文化在公司未来发展中的战略地位将进一步凸显，着力打造一个以文化为核心、旅游为主导的“大服务”产业格局。但多位业内人士认为，华侨城新的战略定位依然面临诸多不确定因素，尤其是文化产业的盈利模式尚不清晰，华侨城模式在新的政策形势下悬念陡增。青岛华侨城撤资青岛华侨城项目撤资出乎太多人的意料。第一财经日报从青岛和华侨城多个方面独家获悉，原本作为2014年青岛世界园艺博览会重点建设项目的青岛华侨城已经夭折，华侨城在青岛的项目团队已经撤离。此前2010年12月，华侨城A（000069.SZ）公告称，为了推进青岛华侨城大型旅游综合项目进程，公司拟成立青岛华侨城实业有限公司，注册资本拟定为10亿元。青岛华侨城项目为华侨城集团独资开发的，其中华侨城A占比60%，华侨城A的全资控股子公司深圳华侨城地产公司占比40%，双方注册资本同比例到位。根据当初的项目规划，青岛华侨城大型旅游综合项目总占地面积约7平方公里，总建筑面积：130万平方米，包含体育公园、五星级酒店、会议中心、主题游乐、配套商业、山地小镇、生态社区等部分。从这些组合要素来看，青岛华侨城项目基本是深圳东部华侨城的模式完全复制。在华侨城2010年12月13日召开的工作会议上，华侨城股份公司副总裁吴斯远称，青岛华侨城项目的产品业态组合有很强的综合性和创新性，也是一个生态旅游的综合项目，是未来华侨城业务发展的重要方向之一。但青岛华侨城项目却在一年内意外夭折。本报从青岛市多部分了解到，青岛华侨城项目已经进行了前期投资，包括青岛旅游市场调研、项目前期定位研究和策划、项目发展规划和设计布局，并拍摄了颇具气势的宣传片。青岛市多位官员向本报表示，该项目曾受到青岛市乃至山东省的高度重视，地方政府一直大力支持，该项目中途撤资并非是遭遇到青岛方面的用地和政策支持等方面的原因，青岛方面对华侨城方面中途撤资也颇感无奈。记者在位于青岛李沧区的百果山森林公园一带看到，依然傍水的2014年青岛世界园艺博览会园区建设已经大幕拉开，多项工程同时展开，但青岛华侨城项目已经从园区规划中消失。一度在青岛和李沧区官方文件中被重点提及的华侨城项目，目前已经只字不提。本报从华侨城集团内部人士获悉，青岛华侨城项目撤资主要是因为国家房地产调控政策和信贷规模收缩，一方面是项目贷款难度加大，另一方面是该项目前景未卜，华侨城集团考虑适当收缩扩张规模。在此背景下，上半年华侨城旗下的旅游综合业务收入出现负增长，房地产业务受制于政策调控增速放缓，一直在旅游和地产两个板块同时作战的华侨城出现营业收入和净利润双降。这也在一定程度上证明华侨城集团对未来发展前景的研判。曾参与青岛华侨城项目规划的有关人士向本报表示：“该项目的团队都是来自深圳华侨城总部，但目前已经全部撤离，非常低调，走的时候都没跟我们打个招呼。”华侨城方面对青岛华侨城项目撤资一事尚未披露。记者在华侨城集团官方网站看到，关于青岛华侨城的部分资料仍未撤掉。战略转型悬疑华侨城集团为跨区域、跨行业经营的大型央企，目前涉及房地产及酒店开发经营、旅游及相关文化产业经营、电子及配套包装产品制造等三项国内领先的主营业务。华侨城集团2009年整体上市以来，依托“旅游+地产”的独特模式实现了高速发展。 华侨城模式扩张堪称颇为生猛，近年来已经或正在投资建设的项目包括北京华侨城、深圳东部华侨城、上海华侨城、上海浦江华侨城、成都华侨城、江苏泰州华侨城、深圳欢乐海岸、云南华侨城、天津华侨城、武汉华侨城、西安华侨城等多个大型综合项目,每个项目均动辄投资数十亿元。在业内人士看来，以旅游综合项目为目的对土地进行成片开发，在完善片区配套和注入文化内涵后带动地产市场，再以地产业务销售产生的现金和利润反哺旅游，这是华侨城模式得以快速复制至全国各地的根本。但综合开发院深圳分院地产研究主任宋丁向本报表示，华侨城模式扩张越来越遭遇到不同方面的阻力。青岛华侨城项目并非是华侨城模式扩张的首次遇阻，此前华侨城曾在山东曲阜因经营困难而中途撤离，华侨城还曾因长沙世界之窗项目因长期经营状况低迷而出让股权。尽管一直不承认自己是房地产企业，但华侨城上半年房地产业务收入比例已经上升至58%，首次超过旅游综合业务收入，主营业务地产化趋势日趋明显。根据华侨城半年报显示，在上半年主营业务收入中，华侨城实现旅游综合业务收入为20.73亿元，同比下降44.2%。这也是华侨城自2009年主营业务实现整体上市以来营业收入出现的首次下降。华侨城在公告中解释称，主要原因是收入结构较上年同期发生变化。而房地产业务上半年实现收入33.8亿元，同比增长50.41%，增长速度较去年全年116.31%而言明显放缓。由于房地产市场遭遇持续调控，2011年上半年华侨城位于深圳的曦城项目销售不理想，同时深圳区域今年的重点项目是商业地产欢乐海岸，该物业华侨城打算整体持有，而同期深圳之外的区域项目大部分尚未能入市，导致公司营收减少。大规模的圈地投资和长期负债经营模式下，华侨城的资产负债率持续升高，而国家三部委联合叫停地方审批主题公园项目，再给华侨城的规模扩张平添诸多不确定因素。宋丁称，在目前经济形势下房地产行业面临巨大障碍，如果华侨城不退缩一部分项目的话，战线太长会占用巨额资金，容易把自己拖死。华侨城将新的发展定位锁定“现代服务业综合运营商”，但宋丁认为：“这一概念并不能证明该模式的盈利点在什么地方，并没有做出一个像当年旅游地产一样清晰的模式解释和盈利空间的解读。”11月16日，华侨城董秘倪征向媒体表示，在新的商业模式下，旅游与文化在华侨城未来发展中的战略地位将进一步凸显。与此同时，公司仍会大力发展房地产业务，因为在目前的中国经济发展中，房地产仍是支柱产业，公司的地产业务也是一直沿袭旅游+地产的概念，因此该业务完全可以整合到现代服务业综合运营商这个大的范畴里面。根据国泰君安对华侨城的调研报告，华侨城方面称，公司发展的长远目标是做到三个第一：主题公园第一，文化产业、文化演艺力争第一，城市综合运营商要尽量做到最好。其中，新兴文化产业，包含了文化科技（如电影、动漫）、演艺整合等。未来在新景区内稍作调整，演艺即可实现单独售票；公司还成立了新业务及发展部，将文化科技、演艺等都放在该部门下，这是华侨城第六个一级部门。但值得关