xx公寓二期规划.ppt

规划 将所有市场信息整理后 将对项目最有利的信息转化为技术语言 需要先思考的问题 1 地块位于城郊农村 2 小产权 3 客户为什么买 4 客户的具体要求 5 能提供什么 6 规划方案的进攻性 这样做其实就是一句话 我们必须赢在起跑线上 前言 一 前营销房地产开发的第一项工作就是营销 在已经取得项目用地的情况下 房地产的前营销可简化为项目策划和规划设计 实现项目策划和规划设计的有机契合是最大程度上实现成本控制 通畅现金流以及快速销售 迅速清盘的关键 前营销绝对是战略问题 一招不慎 全盘皆输 而项目定位准确 规划设计操作精确 则大局基本已定 剩余的问题则属战术问题 规划设计主题思想 1 以有利于销售为核心2 以人为本3 必须符合项目的定位4 规划方案的进攻性5 最佳投资收益率 规划设计主题思想 二 规划设计五原则 规划思路 济南房地产市场规划分析 周边竞争项目分析 客户需求分析 项目用地分析 策划方案 规划方案 投资收益分析 工作部署安排 济南房地产水平处于中游 竞争还在以价格 促销 推广为主的较低层面进行 还没有达到以顾客需求为核心的较高竞争层面 在规划上的表现也就表现为无目的性 例如 路劲 御景湾 济南房地产市场规划分析 周边竞争项目分析 一 规划方面 1 人车分流差 2 建筑配比不合理 3 缺少标志性符号 4 小区布局 5 景观 园林 6 小区规模 竞争项目总结 二 户型问题1 结构 动静分区 干湿分区 公私分区 隐显分区 动线2 户型面积差别不大3 户型配比缺少科学化 三 功能分区有待进步完善四 外立面设计风格的混乱五 无项目开发主题 六 园林方面存在的不足1 景观轴线不自然 2 绝对绿化现象比较严重 3 景观均好性差 4 无人性化景观设计 5 小品的设计 客户需求分析 马斯洛需求 生理需求 安全需求 情感需求 尊重需求 自我实现 客户需求分析 需求层面 第一层面 第二层面 第三层面 基本需求 升级需求 精神需求 二期目标客群 一期目标客群 1 地形2 交通3 环境4 配套5 景观6 人文 项目地块分析 1 项目基础指标 无 面积 单价 四边长 退线 建筑限制 2 经济技术指标 无 容积率 建筑密度 绿地率 采光系数 各类型物业要求 无法深入分析 1 发扬优势 2 规避劣势 3 我们所独有的 空间 阳光 空气 视野 水景 总结 三面 四步 五层次定位法 三面 项目所能 市场所需 竞争者所弱四步 地理 人文 心理 行为五层 用得上 买得起 信得过 看得中 急着用 定位 原生态水景和谐白领社区 策划方案 二大主力客群 月收入2500 3500员的青年白领 50岁以上的离退休人群 辅助客群 周边农村客户 拆迁户 外地来济经商人士 客群定位 卖相 丰富的天际线 美丽的建筑外立面 人性化的园林 丰富的景观 整体规划方案 卖点 空间 阳光 空气 视野 水景 景观 建筑外立面 超高的性价比 人性化社区 一 项目规划理念1 均好性 2 新街坊 3 价值 4 方便 舒适 安全 5 自身特色 6 生态 7 营销 理念内涵 热情洋溢的邻里亲情 景致迷人的亲水社区 休闲愉悦的生活环境 快乐成长的健康家园 二 规划目标 营造独家优势超越同质竞争 实现人 建筑与自然的融合 为项目创造品牌 为顾客创造生活 为公司创造价值 三 规划定位 1 复合地产 2 多层公寓 居家及休闲兼备的自然生态居住社区 四 布局建议采用组团式布局 4 6栋住宅楼围合一个几千平方米的中心庭院 无中央景观 达到均好性 项目分为四个组团 运动空间 棋牌天地 露天茶座 儿童中心 用核心景观休闲轴 为社区居民提供颇具人性化的休闲活动场所 五 空间 一 二期的用建筑外立面 升高的人行道 小品等划分 二期各空间用小品 乔灌木丛 路灯划分 每个空间划分若干个节点 各空间相对隐私 用道路连接 六 交通 动态交通 1 出入口 一期出入口 二期出入口 汽车出入口 2 四级道路 入口道路 总宽度20米 双向机动车道各宽5米 中间设2米宽分隔带 机动车道和人行道之间设2米宽绿带 两侧人行道各宽2米 主干道 总宽度9米 机动车道宽7米 单侧人行道宽2米 组团路 总宽度7米 机动车道宽5米 设单侧人行道2米 休闲道 总宽度4米 人行道2米 二边各1米绿化带 3 步行系统 通过主干道 组团路 休闲道以及社区的核心景观休闲轴组成步行系统 为居民的步行交通及游憩提供一个良好的环境 步行系统要与地形更紧密地结合 并与休闲地带相连接 七 绿化 成本控制在180元 以草皮为底 乔木为干 灌木为景 小品为睛 桌椅为心 藤廊为顶 构建6重景观 人性化景观 八 建筑风格建议使用法式建筑风格 用动感的线条 柔和的颜色 富有变化的天际线 配合四季长青的绿化 赋予社区浪漫 温馨的视觉效果 建筑单体规划 一 设计原则1 注重建筑和环境的融合 体现社区高品位 2 建筑朝向应尽量考虑向阳 向景和通风 3 室内空间紧凑和灵活 提高使用率 4 设计由内而外 二 建筑形式 法 三 建筑外观1 颜色以浅色调为主 注意墙面 门窗与绿化的衔接 2 一层使用文化砖 片石 其余使用防水涂料 3 单元门厅以天然石材配合自动玻璃门 注意无障碍设计 4 由于不知道容积率 建筑密度 无法确定层高与楼间距 户型规划 一 户型规划原则 户型定位是否准确 户型设计是否科学合理是事关项目成败极为关键的因素 1 户型设计首先是市场问题 其次才是技术问题 2 没有最好的户型 只有最适合某一类别消费者的户型 3 户型配置 想吸引所有消费者的项目最终只能是所有消费者都吸引不到 4 户型分布 户型位置也是非常重要的问题 5 户型结构 重点 动线 儿童房 老人房 6 特殊功能空间 重点 洗衣间 储藏室 花园 露台 落地飘窗 吧台 西餐厨房 7 单价与总价 整个社区只有户型是销售的 二 户型建议 1 注意二次设计 2 扩大附加值 小产权主要是墙柜 落地飘窗 3 增加二代居 亲情房 4 大开间 短进深 窗地比1 6 5 四个一 露台 阳台 飘窗 墙柜 6 全明户型 三 户型配比45 一居15 85 二居30 95 二居20 105 三居15 115 三居15 125 三居5 景观规划 一 均好性绿化 1 均好化的景观规划 使得中轴绿化带就像自家大花园 体现户户见景 开门见绿 所有空间均以小广场作为过渡连接 2 在整体绿化带中规划出中心绿化 主团绿化和节点绿化 增加层次感 丰富感 做到步移景换 3 主干道两侧树木要求常绿 遮荫效果良好 形成林荫道 而组团路两侧树木可采用落叶 常绿混种 以满足夏日遮荫而冬季日照的需求 也体现季节的变化 4 运用几何图案设定组团景观的造景手法 强化了各组团不同特点并深具文化意蕴 使得园内景观层次丰富 户户有景 季季有景 二 软绿化建议1 树木错落但是必须能阻止视线穿透 保证私密性 有利于产生归属感 领域感 2 各组团景点构图自然流畅 协调统一 意在倡导一种新的社区 家庭沟通方式 3 入口 外向景观入口 只见美景不见门 绿化体现大气和雅致 与社区内部花团锦簇的花草林木相映衬 凸现社区品质精要的点睛之笔 4 运动空间 以健身器材为主 并设置网球场 空间足够的话再加篮球场 并且要有遮阳的休息座椅 5 棋牌天地 以刻有围棋象棋盘的石桌椅为主 配以凉亭 再用乔灌木组合一个空间 称为老年人活动中心或者是票友中心 6 露天茶座 以爬满藤蔓植物的长廊为主 配以铁艺桌椅 遮阳伞以及仿木桌椅 并用灌木分割空间 7 儿童中心 以秋千 滑梯 跷跷板 涂鸦墙为主 草皮要厚 注意灌木不能带刺 外向型园林设计 即美化社区 又将社区之美外向化 公共化 三 硬绿化建议1 地面铺装 满足使用要求和景观要求出发 考虑舒适 自然 协调 在铺装材料 色彩 组合 肌理等方面进行控制 要注意多选用自然材料 与整个社区的自然意象相协调 同时 还要考虑满足行走 活动和安全的要求 对方向的引导和场地界限的限定要求 2 车行路面 以水泥路面为主 在特殊地段可以进行材质变化 路面的边缘 用低矮的花池进行车行路面的界定 3 人行路面 以沙核 碎片岩 鹅卵石材料为铺装主材 配合艺术化的图案 形成一道风景线 4 照明 夜间景观中 灯光是非常重要的 强调视觉效果 强调重点区域的光环境塑造 同时注意光污染 建议使用太阳能光源 5 小品 主要包括座椅 种植容器 垃圾筒 水池 喷泉 构架 雕塑 花坛 井盖以及引导系统等 在小品的设计上 应与整个社区的景观风格相协调 注重体现自然意象 基础设施 一 水系统1 供水 市政供水应进入厨房 卫生间 洗衣间 2 排水 室内排水 室内排水为废 污水分流制 污水经排水立管排入污水管道 空调冷凝水排入雨水立管 室外排水 室外排水为雨 污水分流制 3 暖气 不知道是不是市政供暖 所以无法提建议 3 管线布置 给排水系统 每户人家埋设冷热水管 并在内墙封闭位置用颜色予以表明 便于业主二次装修 厨房 埋设洗涤池管线接口 卫生间 埋设坐便器 洗脸盆 淋浴房 洗拖把池 洗衣机管线接口 卫生间排水设想采用同层排水方式 工作台 预留燃气热水器的进出口位置 排气系统 卫生间排气系统 卫生间应设置专门的排气管道通向屋顶 厨房排气系统 专门烟道通屋顶 把油烟机废气排出 热水器排气 在设计时统一预留热水器排烟洞 二 强电系统1 供电容量配置 提供11000伏高压电源至地块 规划变配电房的位置以便提前施工 电房供电负荷范围应符合相关规范及政府主管部门的要求 每户的用电容量 以每户的建筑面积按5KW 户计算 且不小于4KW 户 电房的布局应尽量缩短高压电缆的铺设长度 同时应考虑其负荷范围 2 电器开关及插座合理布局 做到操作方便 安全可靠 客厅 尽可能多设置插座不少于4组 预留电视机 家庭影院 空调 家用小电器 装饰物等插座 每个插座设置在设定的功能区域 做到线距最短 厨房 设置照明开关 厨房内的插座不少于4组 以供电炊具 抽油烟机 冰箱 微波炉 消毒柜 电饭煲等用电之需 卫生间 使用防水开关 插座不少于4组 均为防溅型 其中电浴热水器和洗衣机的插座应带开关 排气扇的开关采用带指示灯型 卧室 调光开关 设置电视 空调 电脑 落地台灯等插座 阳台 设置吸顶灯 防潮插座 公共部分 声光控开光 其它 空调设置单独的插座 居室内所有插座均有漏电保护装置 3 电表线路 每户室内设配电箱一只 内设总开关 漏电保护器和多组断路器 位置在进户门的两侧 供电回路数量按面积区别 160平方米以下6 7调回路 一户一表 分户电表出户 以单元为单位在公共部位集中设置 公共部位根据功能设置的不同 电表配置应考虑分别计量 4 其他车库 楼梯 疏散走道 公共空间出入口等部位应根据功能设置 考虑通风换气 消防等配置 还应设置应急照明和疏散照明系统 三 弱电系统1 通讯及网络 电话留双线 网线采用电信网络系统和有线电视网络系统两种上网的方式 用户可根据自己需要选择上网途径 对电信及有线电视网络的管理要作一定的预留 包括管道 电信交接间 卫星电视机房 设备电源及机器位置等 接口 客厅 主次卧 2 有线电视客厅 主次卧 3 安保智能系统 每户人家设可视对讲系统 沿园区周界设红外线报警装置 车库 单元门和其它公共部位设闭路电视监控系统 园区周边及园区关键部位设保安电子巡更管理 小区设置可视对讲系统 每户设置紧急呼叫系统 与物管控制中心联网 小区背景音乐系统 四 天然气系统 供气站位置应尽量远离居住及公用建筑 满足防火 防爆的最小距离要求 煤气应按照管道供应的方式设计 在厨房 操作间 工作平台 设置入口 以接驳市政煤气进入小区 按济南市供气设计质量标准进行设计 五 消防系统 总平面 园区道路保持环通流畅 能满足消防车的通行 设计足够的消防登高面 各建筑单体之间的消防间距符合规范要求 建筑构件满足相应的消防等级要求 各幢建筑的楼梯间均有自然采光和通风 楼梯均有通往屋顶的出口 园区内室外消火栓间距不大于120米 各建筑均设置室内消火栓灭火系统 单元前室 会所等设置自动喷淋灭火系统 园区内建筑根据消防规范要求 设置消防自动报警系统及联动控制系统 消防控制中心设在会所大楼底层 在会所 公共通道等处设置烟感或温感等自动报警装置 并安装疏散标志灯 应急照明灯 物业服务建议 略 去化分析 1 周边竞争项目均以价格和位置为卖点 忽略了人性化的居住环境对客户的吸引力 2 用超高的性价比来争取部分大产权客户 3 此项目将成为济南小产权项目的标杆 稍加运作 将引爆泉城房地产市场 因此销售速度将会有很大的提升 投资收益分析 因资料太少 暂略 先按照一期均价计算 由于景观比一期要好 因此绿化成本将上升100元左右 建筑外立面的改变也将增加50元 综合成本上升170元左右 售价可提升至均价1900元 并且由于现金快速回流 仅节省的资金利息就很可观 目前要做的工作 1 设计说明2 用地分析2 1 区域