信贷操作实务.doc

对抵押物的主要调查以下内容：（1）抵押物是否符合担保法规定：担保法中规定下列财产可以抵押： （一）抵押人所有的房屋和其他地上定着物 （二）抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产 （三）抵押人依法有权处分的国有的土地使用权、房屋和其他地上定着物 （四）抵押人依法有权处分的国有的机器、交通运输工具和其他财产 （五）抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权 （六）依法可以抵押的其他财产。 抵押人可以将前款所列财产一并抵押。 同时担保法明确规定，下列财产不得抵押： （一）土地所有权 （二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但本法第三十四条第（五）项、第三十六条第三款规定的除外 （三）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施 （四）所有权、使用权不明或者有争议的财产 （五）依法被查封、扣押、监管的财产 （六）依法不得抵押的其他财产。 （2）抵押物的物属说明是否真实、有效：认真审查抵押物的物属证明的真实性、有效性，对无法落实的应到有关部门查证。在办理抵押物抵押手续时应注意完善抵押登记手续，必须到规定部门进行登记备案，以免流于形式，债权得不到保证。如没有进行权属部门登记，则没有法律上的支持，从而丧失优先受偿权。（3）抵押物价值的评估情况：在实践操作中，抵押物贷款风险另一个最重要的风险来自抵押物的价值实现，因此对抵押物的价值认定的确保第二还款来源的至关重要的环节。借款人主观上希望通过抵押物价值高估而多获得贷款，所以采取不正当手段诱使评估机构高估被评估价值，在对评估机构的监督约束机制不健全的情况下，评估机构往往与借款人串通一气，“溢价评估”，贷款到期后如若无法归还，收回的抵押物不足以补偿贷款本息，必然形成损失。（4）以共同财产抵押的是否经由财产共有人签章同意：如果抵押物属于共有，应全部共有人出具抵押手续，以免那时无法顺利实现债权或抵押值。因为根据最高人民法院的司法解释，“按份共有人以其共财产中享有的份额设定抵押的，抵押有效。共同共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效。但是，其他共有人知道或者应当知道而未提出异议的视为同意，抵押有效。”（5）抵押物是否易于转让、变现；对于抵押物的选择也要是防范抵押风险的重要环节，有效避免抵押物无法再较短时间出来用以归还本息在于，嗲业务必须是易于保管、易变现、价值充足稳定且通用物品，处理对象广泛且价值认定趋同。（6）其他需调查的内容。由于风险权重的不同，认识上长期存在一种误区，抵押物的安全性一定好于保证贷款，因此在抵押物的选择上有所放松，这种认识有着较大的普遍性和片面性，也是信用社抵押贷款仍存有较多不良或损失的原因之一，大家一定要转变这种观念。另外在这里对抵押贷款强调以下几点：最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定法释200514号，第二条规定给予被执行人六个月的宽限期。第三条规定强制迁出时，被执行人无法自行解决居住问题的，经人民法院审查属实，可以由申请执行人为被执行人及其所扶养家属提供临时住房。同时第六条规定被执行人属于低保对象且无法自行解决居住问题的，人民法院不应强制迁出。在实际操作中，执行抵押物经常会遇到抵押权与承担权的对抗，按照最高人民法院对担保法的司法解释：“抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承祖人，原租赁合同继续有效，”“抵押权人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力”。因此在办理抵押物贷款调查时，对抵押物的出租情况加以重点调查，如已对外出租应取得承租人不妨碍农村信用社行使权力的书面承诺。以承包的荒地的土地使用权抵押的，或者以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物占用范围内的土地使用权抵押的，在实现抵押权后，未经法定程序不得改变土地集体所有和土地用途。对于性质是划拨的国有土地使用权，国家规定“破产企业的划拨土地使用权不属于破产财产，在企业破产时，政府可予收回。”“国土资发【2004】9号国土资源部关于国有划拨土地使用权抵押登记有关问题的通知中规定国有划拨土地使用权为标的物设定抵押，土地行政管理部门依法办理抵押登记手续，即视同已经具有审批权限的土地行政管理部门批准，不必再另行办理土地使用权抵押的审批手续。抵押、拍卖划拨的国有土地使用权所得的价款，在依法缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人有优先受偿权”。加之划分的国有土地使用权能否顺利进行拍卖也无法预知，因此不提倡办理划拨的国土使用权抵押。3、对质押物主要调查以下内容：（1）出质人有效证件的真实性，出质人是否具有完全民事行为能力。（2）权力质押凭证的种类、名称、价值，所有权是否存在争议。（3）动产质押物品的种类、名称、价值，所有权是否存在争议。（4）质押物是否符合担保法的规定：担保法规定下列权力可以办理质押：汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单；依法可以转让的股份、股票；依法可以转让的商标专用权，专利权、著作权中的财产权；依法可以质押的其他权利；其他需调查的内容。对金融机构来讲，质押贷款是安全度相对最高的贷款形式，可以有效的降低信贷风险，因此要大力倡导开办质押贷款业务，但在办理时要确保合规性及保值增值性，在这里需要明确一些注意事项：A、以汇票、支票、本票出质的，出质人与质权人没有背书记载“质押”字样，以票据出质对抗善意第三人的，人民法院不予支持。B、按照人民银行凭证式国债质押贷款办法的有关规定对于1999年后（含1999年）财政部发行，各商业银行之间