物业部工作流程.doc

物业部工作流程一、工作分配流程1、 工程部各专业主管分别制定设备维修保养计划，各专业设备维修保养计划报物业部部长审批后，统筹安排，形成中心设备正常维修保养计划表。2、 工程部各专业主管按照设备正常维修保养计划的要求，将设备维修保养任务分别落实到各专业班组和工种，安排具体维修保养人员，落实保养时间和措施。3、 各班组维修保养人员按照计划安排的时间、内容、要求，按时对所分管的设备进行正常维修保养工作。每次维修保养前，对设备运行记录进行检查，准备好维修工具和器材，按照维修保养规程进行调试、紧固、加油，保证设备正常运转。4、 各专业班组每次对设备进行正常维修保养时，均填写设备正常维修保养记录。5、 各专业主管和班组长，要认真做好设备正常维修保养的组织工作。 每次比较重要的设备维修保养完成后，主管要进行检查，物业部部长亦要进行抽查。6、 在工作上分配的时间安排上，如因故障维修量大，影响到正常计划维修时，主管有权先安排故障维修，后再将正常维修的项目补上。二、 人员调配流程1、 正常情况下，按工程部的职位结构图及人员组织，负责各自的职责范围，完成自身的班组工作。由于某些突发的因素，个别班组难以完成自身范围的职责，需班组之间协助，由各分管主管协商，即可相互派人力、工具等。2、 物业部部长完全有权根据工作情况，临时调配人力，各专业主管均应服从。3、 如技工本身要求调换班组，首选有本人提出申请，写明调出理由，经本专业主管签署意见，上报物业部部长。物业部部长有权决策。4、 工程部组织机构的调整，应申诉理由上报人力资源部，得到批准后，即可实施。三、 日常报修流程设备在使用过程中发生一些故障，通常由中心职工、客人或运行、维修人员发现，工程部应制定有效的报修制度，这就是饭店常用的修理单。报修流程如下：1、 报修单一式三份，第一份由发出部门保存，第二份由工程部检查，第三份由工程部交财务部核算。2、 除特别紧急的维修工作用电话通知外，其余均应有维修单形式送往工程部，维修单形式比电话通知更准确，发生差错也较少。3、 中心内的所有维修工作，均应有维修单。4、 工程部值班室应记录所有电话通知维修项目，以便翻查。5、 正常的维修通知单应经有关部门经理签字，方算正式有效。6、 工程部值班室接到通知后，应打上送来时间，并尽快安排各组主管，使维修工作落实。7、 各班组主管应于维修后估算有关工作费用、材料费用等。8、 如遇部分维修有困难，如等候备件，应即通知物业部部长，以便尽快解决问题或采取临时补救措施。工程部应及时转告有关部门，以加强沟通。9、 如遇维修工作影响对客服务，应报总经理室，以便做出适当安排。10、维修任务紧张时，值班室应根据轻重缓急程度，确定必须立即进行维修，应在24小时内进行维修，应在一周内进行维修等。四、重大设备保养流程1、 饭店重大设备应有专人，定时进行日常保养，专业主管应亲临现场，物业部部长负责检查。2、 中心技工难以胜任的保养、维修项目，应由工程部上报中心管理层，委托专业公司进行。3、 委托专业公司时，应先寻价、填表、审批、签约。4、 专业公司保养、维修过程中，各有关主管、技工应跟班，逐渐转变成本部门维修、保养。5、 各主管应详细记录每次维修保养的内容、方法、使用的工具、所花的人力，更换的备件等详细材料，经物业部部长审阅、留档。五、物资采购、领用与报废流程（1）物资采购流程1、 各专业组根据维修保养需要，填写“物资采购表”，经物业部部长审批后，报财务部，财务部检查仓库，如无此存库，财务审批后转采购部采购。2、 物业部所需物资原则上均由采购部统一购买，由于实际难度较大，工程技术人员可协助，但一般不得自行采购。3、 物业部要协助采购部进行多方案择优，防止采购质次价高，性能低劣的产品。4、 对大宗用品或长期需用的物资，应与信誉好的供应商签定供货协议，形成长期的协作关系。5、 所有优惠、折扣、赠送、回扣均归公司所有。6、 国外采购或金额较大的采购，应追加履行总经理室报批手续。7、 无论是自提还是送货均经仓库验收。8、 验收合格的物资要根据发票上写明的物品名称、型号、规格、单位、数量和金额填写物品入库单。（2）物资的领用流程1、 凭各专业组领用物资的计划与报告并有负责人签字的货单发放。2、 贯彻先进的发货原则，防止物资久存和老化。3、 对有一定经济价值的物品，应以旧换新。（3）物资的报废流程1、 物品由于正常损耗或遭受非常事故等原因丧失其利用价值，不得继续使用时，应进行审查鉴定，经批准后方可作报废处理。2、 报废物资需进库，统一进行残植处理，收入应归财务入帐，不得自行处理。六、档案管理工作流程档案是汇集和积累设备运行状态的基本工作，是提供分析研究设备在使用期的改进，探索管理和检修规律，增加对设备的认识和了解，提高维修和管理水平的有力措施。因此中心的各种大型设备、关键性设备、技术性较复杂的设备均应建立设备登记卡，应将设备的名称、作用、安装地点、厂家、型号、名牌数据、设备附件、估计使用年限、易损件名称规格及维修要求，记录好维修、保养、故障的记录。为使档案成为活的资料，要不断丰富档案的内容，使之成为中心的重要财富，档案管理作业程序可依如下10个步骤：点数；登记；整理；分类；立案；编目；典藏；防护；应用；定期清理。七、费用控制流程1、 物业部要编制设备维护保养及能源消耗的年度计划。2、 财务部应根据上年度的实际费用情况，考虑物价上涨的因素，审核批准。3、 按季度进行计划费用及实际费用的比较，无论是少支出还是多支出，物业部均应书面分析理由，以利采取相应的控制措施。4、 将维修费用及能源消耗分摊到各个部门，以激励各部门认真保护设备和节约能源。5、 用年维修费用率来考核物业部的工作，以防止多换零配件而减少修理。 年维修费用总额维修费用率= 营业总额 100% 6、对费用控制确有成效者，给予奖励。八、设备投资决策程序1、 提出投资方案：投资方案应包括投资的目的、投入与产出的估算、“货比三家”的建议。2、 审核：投资方案出台后，财务人员要进行审核，分析投入与产出的估算是否正确，是否会引起其他投资，周转资金是否足够，如有缺口如何解决。经审核后，财务部门对设备投资方案提出建议。3、 决策：财务部门审查确认后要上报管理部门审批，