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2011年政策法规学习资料档案馆一、我购置了一套住房，需要“唯一住房证明”，请问在哪个部门办理？需提供什么手续？答：你要开具的是“家庭（购买）唯一住房证明”，需提供家庭户口簿、身份证、结婚证到我局档案馆办理。二、有人欠我钱不还，我想去房管局查一下此人是否有房产，要怎样查询？答：房屋登记信息包括大量的个人信息，比如住址、电话、身份证号、合同交易条件等，个人信息是个人隐私的重要组成部分，查询机关应该保护当事人的个人隐私，控制其查询范围。您这种情况可向法院起诉立案，通过公检法部门出具的查询证明以及执行查询任务的工作人员的工作证件到我局档案馆查询。个人借贷最好能办理他项权利证，以保证债权人的合法权益。物业办1、你好我的房子卖了之后，物业服务费用如何处理？ 答：根据广东省物业管理条例第四十七条明确规定：“业主应当按照物业服务合同的约定，按时交纳物业服务费用；物业产权转移时，业主应当与物业服务企业结清物业服务费用。”2、物业企业没有及时处理我们业主的投诉，业主该怎么办？ 答：广东省物业管理条例第四十三条规定，物业服务企业不及时处理业主的投诉的，居民委员会、街道办事处、乡镇人民政府、物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门应当及时协调处理；对物业服务企业损害业主、物业使用人合法权益的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门应当责令其限期整改，物业服务企业应当按期整改。3、我在某住宅小区购买了一套商品房，交房款时开发商又按照每平方60元收取房屋专项维修资金。请问开发商是否有权收取这种专项维修资金？ ”答：住宅专项维修资金管理办法明确了商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户，由房管局监管。资金的所有权属为全体业主。物业共用部位、共用设施设备出现严重损坏、故障，严重影响业主生活或者人身财产安全，需要紧急动用专项维修资金进行维修、更新的，业主委员会可以在书面报告房管局物业办，并经在住业主过半数同意后动用专项维修资金 4、开发商是否有权选聘前期物业服务企业？ 广东省物业管理条例第三十六条规定：“前期物业管理阶段的住宅物业，建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业进行前期物业管理服务，并签订书面的前期物业服务合同。投标人少于三个或者总建筑面积不超过五万平方米的住宅物业，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。”5、你好，我是某小区的业主，我想知道有没什么法律条文约束业主委员会成员的行为？答：广东省物业管理条例第三十条明确规定：“业主委员会委员应当遵守法律法规和管理规约，不得有下列行为：（一）挪用、侵占业主共有财产；（二）索取、非法收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬；（三）利用职务之便要求物业服务企业减免物业服务费；（四）违反物业服务合同拒不交纳物业服务费用；（五）泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理无关的活动；（六）其他损害业主共同利益或者可能影响其公正履行职责的行为。”对违反这些规定的，条例规定经业主委员会会议决定中止其委员职务，提请业主大会会议决定终止其委员职务；并依法追究其相应的法律责任。6、请问如果业主大会、业主委员会作出的决定侵害了业主合法权益，作为业主该如何维护自己的权益?答：必须指出业主大会的一切决定不得与宪法、法律、法规和政策相抵触，同时业主大会的决定不得背离物业服务合同的有关条款，否则，政府物业管理行政主管部门以及街道办事处、乡镇人民政府有权依法予以纠正或撤消，业主、业主委员会以及物业服务企业也都可按照法定程序通过法律途径诉请人民法院予以纠正或撤消。7、我们小区的物业水平比较差，公共设施被破坏，甚至有被盗事件发生。为了表达对物业服务的不满，我想选择拒绝交纳物业费用。请问我的行为合法吗?答：业主通过不交费来维权在法律上是不可行的。业主在入住的时候，便会与物业公司签订物业服务合同，在物业服务合同中通常会提到，如果业主不满意物业公司的服务，可以向公司提出意见建议。而单个业主仅仅因为物业服务差等原因拒交物业费，其实也可能损害全体业主的利益。小区应该尽快成立业委会，当物业服务不到位时，业主就可以通过业委会与物业交涉，让其改善服务质量，必要时甚至可以解聘不合格的物业公司。对于没有业委会的小区，业主可以选择通过当地社区居委会出面进行调解，与物业进行协商和解。8、你好！我将房子出租了，房客没有交取物业费用。物业公司让我交费，我觉得应该由房客交费才合理。物业公司说要起诉我，请问物业公司这样做合理吗？答：合理。实践中，物业服务纠纷常常会涉及到房屋的承租人、借用人等物业使用人。该物业使用人虽然不是业主，但其居住生活在物业服务区域内，也应当受到物业服务合同、法律、法规以及管理规约的约束。所以应当按照物业服务合同的约定，遵行各项合同约定义务，向物业公司缴纳物业费。作为业主，同样是物业服务合同的主体，所以物业服务公司在承租人不缴纳物业费时，有权要求业主缴纳。9、物业服务合同一般是由开发商或者业主委员会与物业服务企业订立的，作为业主没有与物业企业签订协议，请问我可以不接受他们的管理吗？答：不仅是物业服务合同，前期物业服务合同也存在这个问题。根据物业管理条例的相关规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位可以通过招投标或者经行政主管部门批准采用协议方式选聘物业服务企业，签订前期物业服务合同。只要前期物业服务合同合法有效，其对业主即应具有约束力。物权法第七十六条规定，选聘物业服务企业应当由业主共同决定。业主委员会根据物业管理条例的相关规定，与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，是业主自治权行使的结果，全体业主都应遵守。在实践中，有些业主以不是合同当事人为由，不愿接受物业服务合同的约束，拒绝履行相应义务并引发纠纷。业主虽然不是物业服务合同（包括前期物业服务合同）形式上的签订者，但其是物业服务合同项下权利义务的一方实际享有者和承担者。从这个角度看，物业服务企业是和业主而不是与业主委员会建立的物业服务法律关系。物权法第七十六条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。10、有些业主擅自改建物业共用部分，甚至占用共用设施设备，对于这种业主应承担什么法律责任？ 答：广东省物业管理条例第六十八条的规定：损坏或者擅自占用、改建物业共用部位；损坏或者擅自占用、移装共用设施设备的，“由县级以上人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告；对个人可以处一万元以下的罚款；对单位可以处二十万元以下的罚款，给他人造成损害的，依法承担民事责任，并由有关行政主管部门按照下列规定予以查处；构成犯罪的，依法追究刑事责任。” 在建设部110号令住宅室内装饰装修管理办法第十二条就明确规定：“装修人和装饰装修企业从事住宅室内装饰装修活动，不得侵占公共空间，不得损害公共部位和设施。”同时第三十四条还明确规定：“装修人因住宅室内装饰装修活动侵占公共空间，对公共部位和设施造成损害的，由城市房地产行政主管部门责令改正，造成损失的，依法承担赔偿责任。”从处罚条款看，显然修订后的广东省物业管理条例是明确和具体化罚款数额并加重了处罚的力度。11、什么样的住宅需要交纳住宅专项维修资金？ 答：国务院之行政法规物业管理条例第五十四条明确规定：“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。”建设部于2007年12月4日颁布，2008年2月1日起施行第165号部令之行政规章住宅专项维修资金管理办法第六条也进一步明确规定：“下列物业的业主应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金：（一）住宅，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外；（二）住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。前款所列物业属于出售公有住房的，售房单位应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金。” 广东省物业管理条例第五十八条明确规定：“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家规定交存住宅专项维修资金。”显然与物业管理条例以及住宅专项维修资金管理办法的法规规定保持一致。12.具有相应资质的物业服务企业是指什么？ 答：根据建设部于2004年3月17日颁布，2004年5月1日起施行，2007年10月30日修改第164号部令之行政规章物业服务企业资质管理办法确定。其中第三条明确规定：“物业服务企业资质等级分为一、二、三级。”第八条进一步明确规定：“一级资质物业服务企业可以承接各种物业管理项目。二级资质物业服务企业可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。三级资质物业服务企业可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。”13业主大会怎样签订物业服务合同，物业服务合同包括哪些主要内容？答：业主大会作出选聘物业管理企业的决定后，业主委员会应当与物业管理企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定14小区物业管理用房归谁所有？如何使用？答：物业管理用房的所有权依法属于业主。物业管理企业使用物业管理用房，应当根据物业服务合同中的约定。未经业主大会同意，物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。物业服务合同终止时，物业管理企业应当将物业管理用房交还给业主委员会15物业管理企业可不可以把取得的物业管理服务再转给其他的物业管理企业？答：物业管理企业不能将物业管理区域内的全部物业管理业务一并再委托给其他物业管理企业。但为了有利于物业管理专业化水平的提高，物业管理企业可以把物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业。16物业小区内发生安全事故，物业管理企业应当承担什么责任？对物业管理企业保安人员有什么要求？答：物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。物业管理企业对物业管理区域内发生的安全事故承担的法律责任，应当根据物业服务合同的约定来确定，未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。物业管理企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。17.请问小区的共用设施设备是指哪些？答：广东省物业管理条例第七十条的规定：“本条例所称共用设施设备，是指物业区域内供排水管道、水箱、加压水泵、电梯、天线、照明设施、供电线路、煤气（天燃气）管道、消防设施、沟渠、池、井、公益性文体等设施设备。”18.物业服务企业不及时处理业主的投诉的应当怎么处理？答：物业服务企业不及时处理业主的投诉的，居民委员会、街道办事处、乡镇人民政府、物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门应当及时协调处理；对物业服务企业损害业主、物业使用人合法权益的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门应当责令其限期整改，物业服务企业应当按期整改。19.请问业主应该从什么时候开始交纳物业服务费用？答：广东省物业管理条例第四十一条规定，物业买受人应当在建设单位交付物业后按照商品房买卖合同的约定交纳物业服务费用。物业管理区域尚未出售或者已出售但尚未交付给物业买受人的物业，其物业服务费用由建设单位按照该物业区域同类物业的标准全额交纳。20.开发商否可以向业主承诺或者约定减免的物业服务费用？答：广东省物业管理条例第四十一条规定，建设单位出售物业时，不得承诺或者约定减免物业服务费用。建设单位已经承诺或者约定减免的物业服务费用，由建设单位承担。应该指出这条中的“不得承诺或者约定减免物业服务费用”的规定涉嫌于中华人民共和国合同法中赠与的法律规定冲突。合理的减免物业服务费用应该允许存在，但不得以此对业主构成欺诈，发展商承诺的减免部分的物业服务费用应该由发展商承担买单。21.为什么商品房买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容答：广东省物业管理条例第三十七条规定：“建设单位与物业买受人签订的商品房买卖合同，应当包含前期物业服务合同约定的内容，载明由物业买受人交纳的前期物业服务费的时间、标准和方式。”这个法规规定不仅与国务院之行政法规物业管理条例第二十五条的规定保持一致，而且其中的“载明由物业买受人交纳的前期物业服务费的时间、标准和方式”规定，进一步细化和明确了行政法规的这个规定。22、我们小区共用场地、共用设施设备产生费用请问要如何分摊？答：广东省物业管理条例第四十九条规定，物业服务企业应当定期公布共用场地、共用设施设备产生的水电用量、单价、金额，按照实际费用和约定的方式向全体业主合理分摊。没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊。23、请问房管局，我们购买商品房是否要缴交住宅专项维修资金答：根据广东省物业管理条例第五十八条规定，住宅物业、住宅小区的非住宅物业或者单住宅结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家规定交存住宅专项维修资金。24、请问你局如何监管住宅专项维修资金？答：住宅专项维修资金实行户存储、专款专用、业主决策、政府监督的原则。住宅专项维修资金专户以物业管理区域为单位设帐，并按房屋门设分户帐，未划定物业管理区域，以幢为单位设帐，按房屋门设分户帐。住宅专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造不得挪作他用。25、当与物业管理服务企业收费争议，我们业主该怎么办？答：广东省物业管理条例第五十二条规定，业主、物业使用人、业主委员会和，物业服务企业对有关物业服务企业收费有争议的，可以向物业所在地价格行政主管部门申请协调处理。26、你好！我家楼上的厕所漏水了，影响到我的生活，我现在应该怎么去处理？答：对于漏水这个问题我们需要从多个方面来了解，1、如果是建筑质量问题造成的问题，在保修期内应当由开发企业进行保修。2、如果是装饰装修所造成的漏水，应当由装饰装修企业保修。3、假如是超过了保修期，属于共用的排水管道造成了可以向房管局物业办申请维修资金维修。27、前几天我的电动自行车在小区被偷走电瓶，向物业公司反映要求赔偿。物业公司说不关他们的事。请问现在该怎么办？答：首先要看你的电动车是否在指定的停车位置停放，其次要看物业公司之间物业合同的具体约定，物业公司是否尽到了相应的义务。具体需不需要赔偿，应该由公安部门判断。 人事管理复习题及答案一、填空题：1、在职在岗（含停薪保职）人员，必须缴交社医保险，社医保险主要包括 失业、养老和医疗三 部分。2、旷工连续超过五天或累计超过十天但未达到辞退期限的，其当年的年度考核定为不合格等次。3、中华人民共和国劳动法第十五条规定，禁止用人单位招用未满十六周岁的未成年人。4、中华人民共和国劳动合同法规定，用人单位自用工之日起即与劳动者建立劳动关系；建立劳动关系，应当订立书面劳动合同。5、劳动合同分为固定期限 劳动合同、无固定期限 劳动合同和以完成一定工作任务为期限的劳动合同。6、按我国现行的劳动管理制度，男干部职工的退休年龄为60周岁，女干部的退休年龄为55周岁，女职工的退休年龄为50周岁。结合我局实际，干部职工办理退休时应向单位提交身份证复印件、一寸彩相3张、中国邮政银行存折或本地工商行账户等证件，有独生女子证也要提交独生子女证。7、公务员法第八十三条规定，公务员有下列情形之一的，予以辞退：（一）在年度考核中，连续两年被确定为不称职的 ；（二）不胜任现职工作 ，又不接受其他安排的；（三）因所在机关调整、撤销、合并或者缩减编制员额需要调整工作，本人拒绝合理安排的 ；（四）不履行公务员义务，不遵守公务员纪律，经教育仍无转变，不适合继续在机关工作，又不宜给予开除处分的；（五）旷工或者因公外出、请假期满无正当理由逾期不归连续超过十五天，或者一年内累计超过三十天的。8、公务员法第二十一条规定，录用担任主任科员以下及其他相当职务层次的非领导职务公务员，采取公开考试、严格考察、平等竞争、择优录取的办法。9、工作人员要严格遵守上下班制度，上班时间为上午8：00-11：30；下午2：30-5：30；10、工作人员请假必须履行书面请假手续（不得用手机短信请假），请假两天至五天的，须经单位负责人同意，再请示分管副局长批准；请假五天以上的，须经单位负责人和分管副局长同意，再请示局长批准。11、请事假时间在当月中累计超过五天的扣发当月的50%出勤补贴；超过十天的扣发当月出勤补贴，年终按以上标准扣发年终出勤奖。12、当月迟到、早退四次扣发半个月出勤补贴；八次扣发一个月出勤补贴；九次以上的，除扣发当月出勤补贴外，还要扣发当年的一个月年终出勤奖；二十次及以上的，扣发当月的出勤补贴和当年的半年年终出勤奖；四十次及以上的，扣发当月的出勤补贴和当年的年终出勤奖。第二次月迟到、早退累计达到四十次及以上者，其当年的年度考核定为不合格。13、工作满1年，不满5年者，每年休假5天；工作满5年未满10年者，每年休假7天；工作满10年不满20年者，每年休假10天；工作满20年及以上者，每年休假14天。14、女职工产假为90天，其中包括产前休假15天。难产的（剖腹产）增加15天，生育多胞胎的，每多生一个婴儿，增加产假15天；晚育者，增加产假15天。领取独生子女证的，属干部、职工的产妇除享受国家规定的产假外，增加35天的产假；男职工享有10天的看护假(超过3个月领取独生子女证的，取消看护假)。婚假5天，晚婚者（男25周岁、女23周岁）增加婚假10天。丧假5天（直系亲属）。二、单项选择题： 1.现代人力资源管理中，“以人为本”的理念是指 （ B ） A.把人当成“上帝”，一切都服从、服务于“上帝。” B.把人当成组织中最具活力、能动性和创造性的要素。 C.坚持群众路线，尊重群众意见。 D.关心员工生活，提高员工物质文化生活水平。 2.由于人力资源管理正在向着战略性的方向发展，在人力资源管理领域中发展最为迅速的是（ A ） A.人力资源规划 B.人力资源成本管理 C.人力资源开发 D.人力资源绩效管理 3.我国组织目前面临的一个重大问题是 （ A ）A.人力资源过剩 B.人力资源浪费 C.人力资源不足 D.人力资源管理不当 4.失业保险所属的员工福利类型是 （ B ）A.企业福利 B.法定福利 C.生活福利 D.有偿假期 5劳动合同的法定内容不包括（ A ）A 试用期限 B劳动合同期限C劳动保护和劳动条件 D劳动报酬房产交易业务学习资料一、商品房预（销）售有哪些规定？ 答：主要有如下几项规定：（一）、开发经营企业进行商品房预售，应向我局申领广东省商品房预售许可证。未限得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得进行预售，不得以以认购、预订、排号、发放卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，不得参加任何展销活动。取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业要在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照申报价格，明码标价对外销售。在预（销）售中，应统一使用广东省商品房买卖合同（一式四份），签订预（销）售合同后，开发商应将预（销）售情况及买卖合同30天内送县房地产交易中心办理备案登记。（二）、预售许可的审批最低规模不得小于栋，不得分层、分单元办理预售许可。房地产开发企业取得预售审批许可后，应当在10日内一次性公开全部房源对外销售，并在公开销售24小时之前，按照“一套房一标价”的方式明码标价。（三）、禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预约人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。实行实名制购房。（四）、新建商品房屋，开发经营企业按规定进行权属登记，领取商品房屋产权权属证明书后，购房业主应当自房屋交付使用之日起九十日内，凭广东省商品房买卖合同和商品房屋产权权属证明书，向我局申请办理权属登记，领取房地产权证。二、商品房销售价格如何计算？答：按广东省建设厅转发建设部的通知规定：商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规对其享有权利，承担责任。按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未约定的，按以下原则处理：（一）、面积误差比绝对值在3以内（含3）的，据实结算房价款；（二）、面积误差比绝对值超出3时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3以内（含3）部分的房价款由买受人补足；超出3部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。三、最爱国家发改委发出商品房销售明码标价规定的通知，请问明码标价是怎样规定的？答：为了进一步落实房地产调控政策，切实将房价控制在合理水平。今年三月，国家发改委颁发了商品房销售明码标价规定，要求商品房销售明码标价，不得随意涨价。对“明码标价”的具体要求：房地产开发企业取得商品房销售许可证后，需到当地物价部门办理新建商品房销售明码标价监制手续，并在销售现场和房地产综合信息网一次性公开全部房源及销售价格，如在实际销售过程中上调价格，需经房地产市场主管部门备案，并到物价部门重新办理明码标价监制手续，在销售现场和房地产综合信息网更新销售价格等信息。四、我和我女朋友以两人的名字在惠东买了一套房子，但那房子还没有办理房产证，现在我女朋友要出国留学，现在要办理什么手续？到时我可否一个人申请办理房产证并将该房销售出去？答：你与女友两个人在惠东购买一套房子，说明是共同出资购买，显然房产权属是共同共有。如该房现已竣工验收交付使用，即可申请房产权属登记，应由你和你女友共同申请。如果该房要销售出去，应先办理房产权属登记后，再办理过户手续，办理房产权属过户时需由你和女友携带身份证、房产证以及购买人签订的房屋买卖协议到房产管理部门办证窗口办理，如你女友因出国不能到场签名，需到公证部门办理公证委托。五、夫妻双方约定房屋所有权归单方所有的承诺书是否要经过公证处公证？答：司法部、建设部关于房产登记管理中加强公证的联合通知司公通字（1991）117号明确规定了需要办理公证的事项，这种夫妻双方约定房屋所有权归单方所有的承诺不属于必须要公证的事项。对于这种登记，只需要夫妻双方共同到场申请，以书面方式明确表示房屋产权归属其中一方，登记机关据此予以登记即可。六、以单方名义登记的夫妻共同房产在转移、抵押时，是否要求夫妻双方都到场签字？答：我国物权法规定，登记簿是物权归属和内容的根据。房屋登记办法第12条规定：“共同共有房屋的处分应当由共有人共同申请登记。”对于以单方名义登记的夫妻共有房产，在办理转移、抵押等涉及权利处分的登记时，登记机关首先应当询问申请人是否存在共有人（包括隐性共有人），如果申请人回答有，则要求共有人到场签字。如果登记机关履行了询问义务而申请人隐瞒共有情况将房产进行处分的，则第三人基于对登记簿的信赖而进行房屋登记，其取得的房屋权利或房屋他项权利受法律保护。而对于实际共有人因此受到的损失，只能通过其他法律途径要求处分人承担相应的赔偿责任。七、夫妻双方购买的房屋，合同与发票上都只写了一个人的名字，但进行产权登记时要求办理为夫妻双方共有房产，这种情况房屋能否登记为夫妻双方共有？答：可以。婚姻法规定了夫妻在婚姻存续期间取得的财产为夫妻共同所有，物权法和房屋登记办法中均规定了登记机关在查验申请登记材料时应就申请登记事项是否符合申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋等询问申请人，并且要求申请人对询问结果进行签字确认。如果申请人要求登记为夫妻共有房产的，并通过询问表或者其他书面形式表达了双方要求将所购房屋登记为夫妻共有的意思，即便合同、发票上只有一方的名字，也应当按照夫妻共有房产办理登记。八、什么是隐性共有人？在房屋登记中是否需要隐性共有人到场签字？答：隐性共有人即指虽未登记在产权证或登记簿上，但是根据法律、法规的规定却实际享有共有人的权利、承担共有人的义务的人，例如夫妻双方在婚姻关系存续期间购买的房产，虽可能只登记在夫妻一方名下，但是根据我国婚姻法的规定该房产实际应为夫妻双方共同共有。在隐性共有中，由于登记簿或产权证上只记载了部分共有人，如果该部分登记的共有人未经其他未登记的共有人同意而以出卖人身份转让共有房产的，依据法律的公示、公信原则，买受人完全有理由相信出卖人有权转让全部房产，那么所订立的房地产买卖合同应为有效。因此在房屋登记中，登记机关应当通过询问申请人来判断该房屋是否存在隐性共有人，申请人申报存在隐性共有人的，需要其到场签字。如果申请人隐瞒真实情况而引起后果，应当由其承担相应的法律责任。九、房地产转让有哪些形式和要求？答：根据广东省城镇房地产转让条例规定：“房地产转让，是指依法取得房地产权自然人、法人和其他组织，通过买卖、交换、赠与将房地产转移给他人的法律行为。”房地产转让有如下几项要求：1、房地产转让应当遵守自愿、公平和诚实信用的原则；2、房地产转让时，建筑物、附着物的所有权应当与该建筑物、附着物所占用的土地使用权同时转让，不得分割；3、房地产转让的风险责任，产权转移前由出让人承担，产权转移后由受让人承担；4、房地产转让当事人应当按照规定办理产权转移登记，并应当依法纳税。十、哪些房地产不得转让？答：1、经人民法院裁定或者判决限制产权转移的；2、县级以上人民政府依法收回土地使用权的；3、共同共有房地产，未经其他共有人同意的；4、设定抵押权的房地产，未经抵押权人同意的；5、权属有争议的；6、法律、法规规定不得转让的。十一、产权人因年老要求将房产全部分给子女，应怎样办理？答：有些年老的父母，为避免今后子女为房产纠纷，将自己的房屋的所有权，以各种形式作了安排，如：立下遗嘱，按照自己意愿分配到各个子女的继承份额，待遗嘱生效后由子女按遗嘱继承产权；也有的在生前经赠与形式给子女。十二、儿子可以擅自出卖父母的房屋吗？答：不能。因为财产权是指财产所有人依法对其财产实施占有、使用、收益和处分的权利，是法律规定的民事权利。即使在父子、母子、夫妻之间亦应如此；在房屋买卖关系中，出卖人应是所有权人，只有房屋所有权人才有处分权；产权人未授权，非产权人无权出卖房屋，非产权人擅自出卖的，应视为无效，不予办理。十三、房产交易后，当事人没有及时办理权属转移登记手续，现出卖方下落不明，买方是否可以单方面凭合同登记手续？答：按城市房地产转让管理规定第七条规定：“房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请”。卖方也是房地产转让当事人，现下落不明，无法到登记机关办理有关手续，即不能履行正常的程序，登记机关也无从判断该房屋买卖合同的真实性和合法性。这种情况下，买方不能单凭房屋买卖合同登记产权。十四、房产交易时是不是必须要进行价格评估？答：在城市房地产管理法建立的几项制度中，有一项就是房地产成交申报制度。房地产权利人转让房地产，应当如实申报成交价格，不得瞒报或不实的申报。城市房地产转让管理规定第十四条规定：“房地产转让应当以申报的房地产成交价格作为缴纳税费的依据。成交价格明显低于正常市场价格的，以评估价格作为缴纳税费的依据。”房地产评估是一项中介活动，目的是向当事人提供较为合理的价格，房地产评估并不干涉当事人的民事行为。但是有少数人为了少缴有关税费，故意对成交价格进行瞒报或作不实的申报，除了使政府的税收流失外，还极易产生纠纷，不利于对当事人权益的保护。规定成交价格明显低于正常市场价格的应以评估价格作为缴纳税费的依据，有利于遏制当事人的成交价格作不实的申报。十五、购买商品房后，买方死亡，但已经开具不动产发票，登记机关应该如何登记？是否需要公证？答：购买商品房后，已经开具不动产发票，可以认为其购买房屋的合同关系已经成立。按合同法债权理论认为，合同当事人对涉及权利之处分而形成的合同之债，即包括物权（所有权）之有形体，双方之间可以确立债权债务关系，确定预售合同中的买受人是享有债权这一期权的，那么同样，当买受人死亡，把这一可期待之债权作为债权利由法定继承人继承，办理继承公证后，由继承人共同申请办理房屋登记，直接登记在继承人名下。白蚁防治相关问答一、为什么要进行城市房屋的白蚁防治管理？答：因为我省是白蚁危害重灾区，特别是惠东县地处沿海背山，气温、湿度最适宜白蚁滋生。建设部令第72号文第一条明确规定，“为了加强城市房屋的白蚁防治管理，控制白蚁危害，保证城市房屋的住用安全。”所以，所有房屋必须进行白蚁预防管理。二、哪种类型房屋必须实施白蚁预防处理？答：建设部令第72号文第二条第三项规定，“凡是白蚁危害地区的新建、改建、扩建、装饰装修等房屋必须实施白蚁预防处理。” 三、我自己建的的房屋为什么要做白蚁防治？答：自建自用的房屋与商品住房一样，必须实施白蚁预防处理。建设部72号令第二条第三项明确规定：“凡白蚁危害地区的新建、改建、扩建、装饰装修的房屋必须实施白蚁预防处理”。四、我自己建的房屋，不做白蚁防治能不能办房产证？答：不能办理。建设部72号令的第十一条第二项规定很清晰：“建设单位在办理房屋产权登记手续时，应当向房地产行政主管部门出具按照本规定实施房屋白蚁预防的证明文件”。即白蚁防治合同五、我买一套二手房，为什么要做白蚁防治？答、二手房与新建、新购商品房一样，必须实施白蚁预防处理。建设部72号令第十二条第一项规定：“原有房屋和超过白蚁预防包治期限的房屋发生蚁害的，房屋所有人、使用人或者房屋管理单位应当委托白蚁防治单位进行灭治。”所以二手房也应做白蚁防治。2011年财会股考试题目1、财产清查的意义是什么？答：财产清查是指通过对各项资产的盘点与核对，查明资产在一定时期的实存数额，并与账面结存数进行核对，确定账实是否相符的一种专门方法。2、财产清查的范围有哪些？答：财产清查的种类有：（1）各种机器设备、房屋、建筑物等固定资产；（2）各种原材料、产成品、半成品等流动资产；（3）各种现金、银行存款、其他货币资金和银行借款；（4）各种应收、应付、预收、预付款等往来款项；（5）接受或委托其他单位加工保管的材料和物资；（6）各种实收资本、资本公积等有关所有者权益项目。3、库存现金的清查方法是什么？答：对库存现金的清查，一般由盘点人员和出纳人员共同进行。清点时，要求出纳人员将全部现金的收付凭证登记入账，结出库存现金余额并填列现金清点清单，以便查证账实是否相符。对于尚未入账的临时性借条及暂未领取的代保管现金均不得点入实存数中。对存放在不同地点的现金备用金应同时盘点。4、银行存款的清查方法是什么？答：对银行存款的清查，采用与银行核对账目的方法进行，银行定期将企业、单位一定时期在该行存款的情况，以对账单形式寄给存户（即企业、单位），供企业、单位核对，接到银行对账单后，企业、单位要与银行存款日记账逐笔核对其发生额及余额，检查账单相符程度。5、会计监督的含义是什么？答：会计监督，是指单位内部的会计机构和会计人员以及依法享有经济监督检查职权的政府有关部门和依法经批准成立的社会中介组织，对国家机关、社会团体、公司、企业、事业单位和其他组织的经济活动的合法性、合理性和会计资料的真实性、完整性以及本单位内部预算执行情况所进行的监督。6、什么是内部审计机构?答:内部审计机构是行使审计监督职权的专职监督部门，对会计监督，应采用审计监督程序和方法进行审计监督。内部审计机构审计监督程序是由审计立案、组织审计小组和人员分工、收集会计资料和相关资料、实施审计、追踪审计、综合评价分析、作出审计结论、编写审计报告、回访等环节组成。7、会计机构、会计人员应当对原始凭证进行审核和监督。8、会计机构、会计人员对伪造、变造、故意毁灭会计账簿或者账外设账行为，应当制止和纠正；制止和纠正无效的，应当向上级主管单位报告，请求作出处理。9、会计机构、会计人员应当对财务收支进行监督。10、审计是一项有领导、有组织的监督活动。11、审计报告有三个部分，一是审计概况，二是审计发现的主要问题，三是结论和建议。测绘所房产测绘问答一、商品房应分摊的共有建筑面积包括哪些内容？答:1）共有的电梯井、管道井、垃圾道、观光井（梯）、提物井；2）共有的楼梯间、电梯间；3）为本幢服务的变电室、水泵房、设备间、值班警卫室；4）为本幢服务的公共用房、管理用房；5）共有的门厅、大厅、过道、门廊、门斗；6）共有的电梯机房、水箱间、避险间；7）共有的室外楼梯；8）共有的地下室、半地下室；9）公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。二、 商品房为什么有的分摊面积大，有的分摊面积小？答: 商品房共有面积是按比例进行分摊，如果共有面积大，分摊面积也比较多。在同一幢商品房的套内面积小，分摊面积就少；套内面积大，分摊面积就多。三、架空层是否可以分摊？答: 架空层不可以分摊。四、消防通道是否计算建筑面积？答:本幢使用或小区使用的消防通道要计算建筑面积，否则不能计算。五、阳台建筑面积如何计算？答:封闭阳台按其外围水平投影计算全部面积；不封闭阳台按其外围水平投影计算一半面积。六、入户花园建筑面积如何计算？答:规划报建是入户花园的，计算一半的建筑面积。七、 凸窗是否计算建筑面积？答:高度2.20米以上、并且必须是落地的凸窗，才可以计算建筑面积，否则不能计算。八、在夹层的楼梯间是否可以计算建筑面积？答:在夹层能够使用的楼梯间要计算建筑面积，否则不能计算。监察股案例问答一、问答题1.在房屋产权转移、抵押中，产权人恶意伪造产权证书，被登记机构发现，应怎样对待产权人？ 答：按照房屋登记办法第91条的规定，非法印制、伪造、变造房屋权属证书或者登记证明，或者使用非法印制、伪造、变造的房屋权属证书或者登记证明的，由房屋登记机构予以收缴；构成犯罪的，依法追究刑事责任。.什么是属于国家赔偿责任？什么是民事赔偿责任？答：国家赔偿是国家机关和国家工作人员违法行使职权侵犯公民、法人和其他组织的合法权益造成损害而由国家承担的赔偿责任。民事赔偿是由平等民事主体之间的侵权引起的民事责任。国家机关工作人员以民事主体身份实施的侵权行为才属于民事侵权，由此产生的责任才是民事赔偿责任。.房屋登记办法第81条规定的“善意取得的除外”，如何理解“善意取得”？是否为善意应由谁来认定？答：善意取得，指受让人以财产所有权转移为目的，善意、对价受让且占有该财产，即使出让人无转移所有权的权利，受让人仍取得其所有权。物权法和房屋登记办法虽然都强调了善意取得制度，但是否属于善意取得，不能由房屋登记机构简单地凭当事人提供的证据认定，而只能由法院来认定。.从50年代开始，我省在农村实行土地改革、在城镇对私有出租房屋进行社会主义改造，在当时已被接管或没收作为县公有房屋，现其本人或亲属后代提出要回房产的，你认为他们的要求符合政策吗？简单论述。答：不符合政策规定。全国解放后，国家、省相继出台土改和私房改造政策。（一）广东省政府关于清理城市墟镇封建性房地产的几点意见（节录）(1954年7月3日54粤民字第366号)第一条规定：“各县、市人民政府或民管会所有接管在城市、墟镇中的封建性房地产，除错接者，应予发还外，其余一律由各县、市人民政府统一管理，作为县、市有之公产。”（二）广东省人民委员会关于处理地主在城镇房地产问题的指示（1958年4月10日58粤秘林字第575号）第一条规定：“土改时没收地主在城市墟镇的房地产，不论没收的形式如何（如由农会、居民委员会、城乡联络处、人民法院等查封的；或只在房门上写上没收字样的；或因已由机关团体使用，农会未正式宣布没收的等等），只要在当时是决定没收的，一律视为没收。”为处理好遗留问题，1985年4月，省建委转发城乡建设环境保护部的通知（粤建字1985133号）。城乡建设环境保护部关于城市私有出租房屋社会主义改造遗留问题的处理意见（85城住字87号）第一条规定：“过去凡是符合国家、自治区、直辖市人民政府的政策规定，已经纳入社会主义改造的私有出租房屋，一律属于国家所有，由房管部门统一管理。”此外，关于城市私有出租房屋社会主义改造遗留问题的处理意见的说明第一项规定：“被纳入私房改造的房屋产权一律属于国家所有，由房管部门统一经营管理。原房主不得以任何理由往回要房。对强行夺占私改房屋的，应给予批评教育或提请司法部门处理。” 根据以上政策规定，其本人或亲属后代不得要回房产。.甲法院发出的协助执行通知要求我局将A处的房产过户给B，在未办理过户手续时又接到乙法院协助执行通知要求将A处的房产过户给C，针对此情况，你如何处理？答：作为房屋登记部门应无条件执行法院发出的法律文书，但由于甲、乙法院对执行的标的物各执己见，我局难以执行，在此情况下，暂时停止该项业务的办理，同时应及时向甲、乙法院发出异议书。在得到明确答复的情况下才予以办理。二、填空题申请人提交错误、虚假的材料申请房屋登记，给他人造成损害的，应当承担相应承担相应的法律责任。答：承担相应。房屋登记机构及其工作人员违反本办法规定办理房屋登记，给他人造成损害的，由房屋登记机构 的法律责任。房屋登记机构承担赔偿责任后，对故意或者重大过失造成登记错误的工作人员，承担相应；有权追偿。答：承担相应；有权追偿。3.房屋登记机构工作人员有下列行为之一的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：(一)擅自涂改、毁损、伪造房屋登记簿；(二)对不符合登记条件的登记申请予以登记，或者对符合登记条件的登记申请不予登记；(三)玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊。答：（一）涂改、毁损、伪造；（二）予以登记；（三）滥用职权。三、名词解释1、什么是相邻关系？答：“相邻关系”在民法上是指权利人依法处理不动产相邻的两个或者两个以上权利人之间在通行、通风、采光等方面产生的各种关系，以保障其必需的生产和生活。2、什么是共有？答：“共有”是指两个以上的单位或者个人对一项财产共同享有所有权，比如两个人共同购买一辆汽车。3、什么所有权？答：“所有权”是指权利人依法对自己的不动产和动产享有全面支配的权利。产权股试题一、单选题（每题仅有1项正确答案）1、下列哪一项不属于国有土地上房屋抵押登记的必经程序：（ C ）A 受理 B 审核 C 公告 D 记载于登记簿 2、申请人申请房屋登记，在下列哪一环节之前可撤回登记：（ C ）A 受理B 审核C 记载于登记簿D 发证3、国有土地范围内房屋所有权登记，登记机构应当自受理登记申请之日起（ D ）个工作日内，将申请登记事项记载于房屋登记簿或者作出不予登记的决定A 7 B 10 C 15 D 30 4、房屋登记机构应当根据（ C ） 的记载，缮写并向权利人发放房屋权属证书A 申请书B 证明材料C房屋登记簿D 法律文书5、下列哪类登记发放登记证明：（ B ）A房屋初始登记B 预告登记C 房屋变更登记D 房屋共有权登记6、集体土地范围内房屋权属证书遗失的，可以申请补发。申请补发之前，应当先（ A ）A 由权利人在当地公开发行的报刊上刊登遗失声明B由权利人在房屋所在地张贴遗失公告C由权利人至公证处发表遗失声明公证D由登记机构在房屋所在地农村集体经济组织内公示 7、房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，对于建筑区划内依法属于全体业主共有的配套用房等房屋，应当（ A ）A一并申请登记 B 单独申请登记C 分别申请登记 D 不申请登记 8、房地产开发企业为取得建房资金将正在建造中的建筑物向银行申请抵押贷款，应当向房屋登记机构申请（ C ）登记 A一般抵押权B 最高额抵押权C在建工程抵押权D 留置权 9、下列哪些规定不属于房屋登记办法的新规定：（ C ）A登记是