2019年房产管理复习题.doc

房地产经营与管理复习题一、单项选择题在每小题列出的四个备选项中只有一个选项是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。1房地产业在我国国民经济中有着重要的地位和作用，它是国民经济的( C )A第一产业B新兴产业C支柱产业D朝阳产业2国家颁发的“建设用地批准书”针对的土地使用权证取得方式是( A )A划拨B出让C招投标D转让3下列选项中，属于区域性开发的是( A )A城市综合开发B房地产综合开发C房地产单项开发A集体所有制B私有制C国家所有制D公有制5土地的稀缺性和有限性决定了土地的经济供给( C )A无弹性B D国土开发4中国土地市场的基础为( D )弹性较大C弹性较小D弹性无法确定6我国的房地产供给体系中，由国家定价并向最低收入者提供的住房是( B )A经济适用房B廉租房C商品房D公房7通过市场方式取得城市土地，然后在土地上建造房屋，最后把建设好的房屋以市场方式售出的房地产市场类型是( B )A城市土地开发市场B房地产开发建设市场C房地产交易市场D房地产金融市场8物业管理的正式启动，一般是从物业接管验收开始到( C )A用户入住B产权备案和档案资料管理C业主委员会的正式成立D确定了服务标准9契税是在土地、房屋权属转移时，向承受人征收的一种带有规费性质的税收。我国契税实行的比例税率的范围是( B )A13B35C46D5710房地产经营管理的前提和起点是( C )A房地产经营管理可行性研究B房地产经营管理风险研究C房地产经营管理市场研究D房地产经营管理决策研究11决定级差地租的因素是( A )A土地经营权垄断B土地所有权垄断C特殊地段具有特殊的使用价值D土地位置的差别12下列选项中，不属于物业管理公司权限的是( D )A制定小区管理办法B制止违反规章制度的行为C选聘专业公司承担专业管理业务D改变业主管理委员会不适当的决定13房地产中介服务属于( C )A第一产业B第二产业C第三产业D信息产业14某成套住宅房屋的原价为每平方米3000元，重置价格为每平方米5000元，成新率为0.7，原建筑面积为200平方米。若以重置成本法计算，该房屋的价格为( C )A42万元B60万元C70万元D100万元15房地产经营管理中的工程项目开发建设阶段，也就是房地产商品的( B )A研究决策阶段B生产阶段C市场销售阶段D物业管理阶段16根据建设部2000年3月29日颁发的房地产开发企业资质管理规定，房地产开发二级资质企业所从事房地产开发经营活动的年期应不少于( C )A1年B2年C3年D4年17我国承担房地产建设工程项目的监理机构是( D )A建设单位B承建单位C政府建设主管部门D取得监理资格的专门机构18房地产经纪业存在和发展的基础是( A )A佣金B手续费C差价D信息费19根据建设部房地产开发企业资质管理规定，新成立的房地产开发企业持有关文件到房地产主管部门办理备案的期限是自领取营业执照之日起( D )A10日B15日C20日D30日20房地产买卖必须遵循的程序是( D )A受理验证确权调查估价立契报批归档B受理验证调查确权估价报批立契归档C受理确权调查估价报批立契归档D受理验证确权调查估价报批立契归档21.房地产也称为（B）A.动产B.不动产C.固定资产D.流动资产22.根据建设部2000年3月29日颁布的房地产开发企业资质管理规定，房地产开发一级资质企业的注册资本不能低于（B）A.6000万B.5000万C.4000万D.3000万23.地产经营管理个别风险属于（B）A.系统风险B.非系统风险C.自然风险D.政治风险24.与其它筹资方式相比，利用发行股票筹集房地产资金所独具的优点是（D）A.筹资成本低B.灵活性强，见效快C.不受市场利率变化的影响D.所筹资金无需偿还25.因国家建设需要，把农业用地变为城市建设用地时采取的方式是（B）A.没收B.征用C.买卖D.无偿占有26.房地产开发公司在招标过程中，完成了投标单位资格审查工作后，下一步应当（B）A.编制招标文件 B.分发招标文件C.编制和送审标底D.制定评标、定标方法27.一项需要专门技术和设备的房屋装修工程，所采用的招标方式最好是（C ）A.公开招标B.半公开招标C.邀请招标D.议标28.中国土地市场是（C）A.土地所有权市场B.土地收益权市场C.土地使用权市场D.土地占有权市场29.经过改建扩建的房屋，进入市场交易前，产权所有者必须到房地产管理部门办理（B）A.产权过户手续B.变更登记手续C.交易许可手续D.法律公证手续31.承租人征得出租人的同意，可以将租用的房屋转租给他人，其房屋转租的最长期限不得超过（D）A.政府规定的期限B.房屋所占土地的使用年限C.出租人指定的期限D.原租赁合同规定的期限32.土地出让的底价是指（C）A.市场地价B.评估地价C.基准地价D.标定地价33.在下列影响房地产价格的物理因素中，最重要的因素是（C）A.土地面积和形状B.地质和地势C.房地产坐落的位置D.建筑物的外观和质量34.国家对土地评估机构实行的制度是（B）A.评估报告审查B.资格认证C.评估项目报批D.人员审定35.物业管理公司按照物业面积大小收取的物业管理费构成的基础是（A）A.常规公共服务B.专项服务C.特约服务D.日常生活服务36.物业管理公司与业主管理委员会的关系是（D）A.上下级关系B.管理与被管理的关系C.领导与被领导的关系D.委托人与被委托人关系37.房地产开发企业的营业收入是指G-WPWG中的（D）A.GB.WC.WD.G38.房地产买卖时买方所交纳契税的计税依据，是该房地产的（B）A.评估价格B.市场价格C.理论价格D.抵押价格39.房地产收益分配体系的建立取决于（D）A.房地产开发成本的构成B.房地产市场价格的构成C.房地产市场结构D.房地产产权结构40.城市规划是房地产经济调控的（C）A.经济手段B.技术手段C.行政手段D.法律手段二、多项选择题在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选、少选或未选均无分。1经济适用住房的特点有( ABD )A社会保障性B经济性C舒适性D适用性E设计科学性2房地产开发经营管理大体可分为( ACDE )A研究决策阶段B土地申报阶段C施工建造阶段D市场销售阶段E物业管理阶段3与其它筹资方式相比，利用发行股票筹集房地产资金所独具的优点是( BD )A筹资成本低B所筹资金无需偿还C灵活性强、见效快D筹资规模相对较大E不受市场利率变化影响4房地产经营管理的宏观经济决策内容主要包括( BCE )A研究房地产投资方向B确定房地产投资规模C确定房地产投资结构D进行房地产投资可行性论证E决定房地产投资的地区5商业用房租金的形式一般有( ABCE )A固定租金B百分率租金C固定租金或百分率租金D累退租金E固定租金加百分率租金6影响房地产价格的因素有( ABCDE )A心理因素B自然因素C社会因素D经济因素E行政因素7房地产市场运行的方式决定于交易的( AB )A内容B方式C时间D目的E数量8我国目前房地产的收费大体上包括( BCDE )A土地转让费B设施和设备补偿费C国家在房地产管理中的管理费和服务费D房地产交易中的手续费和服务费E各种工本费9房地产业结构平衡主要表现在( BC )A房地产业各类相关房地产企业比重的平衡B房地产业内部各类房屋供求平衡C房地产业发展地区平衡D房地产业经济发展趋势的平衡E房地产业发展与国民经济发展的平衡10下列选项中，可以用来调节房地产市场供求平衡的经济手段有( BDE )A经济适用房B税收C廉租房D地租E利率11.房地产业在国民经济发展中具有（ABC）A.基础性B.带动性C.支柱性D.先进性E.能动性12.房地产经营管理企业可以分为（ACDE）A.房地产开发经营企业B.房地产施工承包企业C.房地产市场中介服务企业D.房地产物业管理企业E.房地产金融保险企业13.房地产经营管理项目可行性研究可以分为（ADE）A.机会可行性研究阶段B.投资可行性研究阶段C.设计可行性研究阶段D.初步可行性研究阶段E.最终可行性研究阶段14.房地产经营管理企业的自有资金主要包括（BDE）A.国家财政拨款B.企业注册资本金C.社会筹集资金D.企业公积金E.股本金15.征用农业用地补偿费的构成是（ABCD）A.土地补偿费B.安置补偿费C.地上附着物补偿费D.青苗补偿费E.拆迁补偿费16.房地产市场基本构成要素为（ACE）A.市场运行客体B.房地产市场管理组织C.市场运行主体D.房地产市场中介组织E.市场运行的行为方式 17.房屋租赁价格构成因素中属于成本因素的有（CDE）A.地租B.利润C.维修费D.折旧费E.管理费18.房地产中介服务组织必须履行的义务有（ABCDE）A.遵守有关法律、法规和政策B.遵守自愿、公平、诚信的原则C.按照核准的业务范围从事经营活动D.按规定的标准收取费用E.依法缴纳税费19.房地产开发企业财务报表体系包括（ABCD）A.资产负债表B.损益表C.现金流量表D.利润分配表E.会计科目表20.房地产法律体系的三个子体系是（ABC）A.土地法体系B.住宅法体系C.房地产法体系D.城市规划法体系E.房地产市场管理法体系 三、简答题1.房地产经济有哪些特征？参考答案：（1）房地产位置的不可移动性。（2）房地产开发经营管理需要的资金量大、时间长、资金周转缓慢。（3）房地产投资经营的风险性。（4）房地产经营运动过程的统一性。（5）房地产的基础性、先导性和带。（6）房地产价值大，使用期限长，并且可以增值。（7）房地产对市场经营运行的敏感性。具有法律约性的、买卖双方必须奠定的房地产契约。2.房地产商品的买卖具有哪些特点？参考答案:（1）房地产买卖双方在达成协议时，必须订立动性。（2）房地产买卖契约，必须遵守国家的法律和法规，并且接受房地产管理部门的监督。（3）房地产买卖成交后，必须按照规定的房地产行政管理部门办理房地产立契手续，以及房地产所有权和土地使用权的权属转移登记手续，领取房地产所有权和土地使用权证书。3.土地基准价格、土地标定价格和土地市场价格各自的含义以及三者之间的关系。参考答案:（1）土地基准地价是在不同类型和不同等级的城镇，根据不同的土地等级，采取科学的评估方法，评估和测算出的商业、工业、住宅等各类土地的平均价格。（2）土地标定地价是对某一块需要出让、转让、出租、抵押的地块，通过科学的评估方法，评估出来的具体价格。（3）土地市场价格是在土地的出让过程中形成的实际交易价格。（4）基准价格、标定价格是市场出让价格的基础主依据，市场出让价格是基准价格和标定价格的实现形式。4.房地产项目的开发成本有哪几项费用构成？(1)、土地费用 ( 2)、前期工程费(3)、建筑安装工程费 (4)、市政公共设施费用 (5)、管理费用 (6)、贷款利息 (7)、税费 (8)、其他费用5.试述房地产经营管理风险及风险管理的方法。答：（1）经营管理风险含义：在房地产经营管理活动中，由于受到各种原因的影响无法实现预期的目标，造成损失或失败的情况。（2）房地产经营管理风险类型：按照经营管理风险形成的原因，房地产经营管理风险可以分为：自然风险、社会风险、市场风险、技术风险、企业管理内部风险。根据投资组合理论，房地产风险还可以分为系统风险和非系统风险，系统风险主要是经济周期风险、资本利率风险、通货膨胀风险、政治风险；非系统风险主要是经营管理风险、财务管理风险。（3）风险管理的主要方法是：回避风险、转移风险减轻风险的损失、对经营项目实施保险。6.试述如何建立和健全我国房地产运行市场体系。（1）房地产资源配置体系：以市场方式配置房地产资源。（2）房地产价格体系：建立基准地价评估公布制度。（3）房地产市场法制体系：建立完备、配套的房地产法律制度，同时加强执法监督。（4）房地产收益配套体系：建立合理的房地产收益分配体系，处理好中央、地方、企业和个人的利益关系；建立租、税、费体系。（5）房地产中介服务体系：房地产中介服务体系是市场的重要组成部分。 7.简述房地产经营管理风险中系统风险的主要类型。答：（1）经济周期风险 （2）资本利率风险 （3）通货膨胀风险 （4）政治风险8.简述物业管理专业化的含义。（1）有专业化的人员配备。（2）有专门的组织机构。（3）有专业的现代化的管理手段和设备，这是物业管理的物质保证。（4）有科学规范的管理措施和工作程序。9.房地产经营风险管理的方法和程序有哪些？方法：回避风险 转移风险 减轻风险的损失 对经营项目实行保险程序：识别风险 衡量风险 风险管理对策 风险管理实施和评估。10.我国房地产租税费体系中存在的主要问题有哪些？答：租税费职能混同，作用不清。 租税费名目繁多，不规范不统一。 租税费负担不合理。 租税费征管不严，调控不力。 房地产收益流失严重。四、论述及分析题1结合实际，论述房地产市场进行宏观调控的必要性。（一）市场失灵要求对房地产经营管理进行宏观调控。（1）市场调节是盲目的。 （2）市场调节是滞后的（3）市场调节是短期的（4）市场调节会引起垄断（5）市场调节易引起外部不经济性(二)房地产市场运行本身的特殊性要求（1）土地的稀缺性和有限性（2）房地产的固定性（3）房地产具有保值性和增值性（三）当前中国房地产市场发展的状况加重了对房地产调控的要求2结合我国传统公房的租赁关系，论述公房租赁关系改革的原则和措施。答：原则：明确公房的产权关系明确公房租赁合同的性质，建立双方的权利和义务关系。措施：严格执法。维护租赁双方的义务。建立公房租赁经营企业。（适当联系实际加4分）五、计算题分摊计算：一层建筑面积： 套内面积（含阳台）合计：商业、住宅分摊面积： 外墙一半：二层建筑面积： 套内面积（含阳台）